Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9361/2013) акционерного общества "БТА Банк" (далее - заявитель, АО "БТА Банк", Банк) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3715/2013 (судья Чешкова О.Г.), принятое по заявлению АО "БТА Банк" к Управлению Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по ХМАО - Югре) о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-020 (право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, общей площадью 10760 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1А),
при участии в деле третьего лица общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-МСК" (далее - ООО "СтройИнвест-МСК"),
при участии в судебном заседании представителей:
- от АО "БТА Банк" - Савин К.Г. по доверенности N 11 ША-288-2-2/54 от 04.01.2013 сроком действия до 31.12.2013, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Управления Росреестра по ХМАО - Югре - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от ООО "СтройИнвест-МСК" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,
установил:
АО "БТА Банк" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Росреестра по ХМАО - Югре о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-020 (право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, общей площадью 10760 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1А).
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "СтройИнвест-МСК".
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3715/2013 в удовлетворении заявленного Банком требования отказано в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении заявленного Банком требования, суд первой инстанции на основании правового анализа статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 43, 45 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела пришел к выводу о том, что залог права аренды (ипотеки в силу закона), за регистрацией которого обратился Банк, и зарегистрированный 28.12.2007 на основании договора ипотеки, является средством обеспечения одного и того же обязательства ООО "СтройИнвест-МСК" перед банком по кредитным договорам N 2000/07/100/1706, 2000/07/100/1373, 2000/07/100/2071, а ипотека одного и того же имущества или права, возникающая при наличии уже имеющейся в ЕГРП записи о залоге такого имущества или права, не предусмотрена Законом об ипотеке.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО "БТА Банк" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
В обоснование требований апелляционной жалобы Банк указал на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что залог права аренды земельного участка в силу закона, за регистрацией которого обратился Банк, является последующей ипотекой по отношению к ипотеке на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66, поскольку залог права аренды земельного участка в силу закона, за регистрацией которого обратился Банк, и ипотека права аренды этого земельного участка на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66, являются залогами не одного и того же имущества.
По мнению подателя жалобы, при ипотеке земельного участка в силу закона имуществом, обеспечивающим обязательства залогодателя, является право аренды земельного участка сроком до 28.06.2014, а при ипотеке на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66 таким имуществом является право аренды земельного участка сроком аренды четыре года и шесть месяцев, т.е. до 2011 года, следовательно, заключает Банк, к данным правоотношениям не могут быть применены положения статей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 43 Закона об ипотеке о предшествующем и последующем залогах.
Кроме того, податель жалобы считает, что основанием для отмены обжалуемого судебного акта является неуказание судом на конкретный пункт статьи 20 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), который был нарушен АО "БТА Банк" при обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161.
В письменном отзыве Управление Росреестра по ХМАО - Югре возразило на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель Банка поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, и дополнительно выразил сомнение относительно того, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161, общей площадью 10760 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1А, был образован в результате объединения и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106,86:12:0103001:0073.
Управление Росреестра по ХМАО - Югре, ООО "СтройИнвест-МСК", надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об его отложении не заявили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителя, установил следующие обстоятельства.
10.01.2013 в Управление Росреестра по ХМАО - Югре обратился представитель Банка Мухитов Е.Т. с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона права аренды земельного участка 1 А, кадастровый номер 86:12:0103001:161, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, о чем свидетельствует расписка от 10.01.2013 N 86-86-01/007/2013-20.
При проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что объект незавершенного строительства, условный номер 86-86-01/013/2011-258, расположенный на данном земельном участке находится в ипотеке в силу закона у Банка в соответствии с договором об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007. Право аренды ООО "СтройИнвест-МСК" на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007.
В связи с этим, поскольку у регистратора возникли сомнения о наличии оснований для проведения государственной регистрации, уведомлением от 30.01.2013 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 28.02.2013.
Поскольку в установленный срок препятствия для проведения государственной регистрации не были устранены, сообщением от 28.02.2013 N 01/007/2013-020 Управление Росреестра по ХМАО - Югре отказало Банку в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Не согласившись с отказом в проведении государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-020 (право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, общей площадью 10760 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1А) Банк обратился с указанным выше заявлением в арбитражный суд.
29.08.2013 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя (статься 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, применительно к рассматриваемому спору требование Банка подлежит удовлетворению только в том случае, если будет установлено несоответствие отказа в проведении государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161 закону или иному нормативному правовому акту, и оспариваемый отказ нарушат права и законные интересы заявителя.
В соответствии со статьей 1 Закона о регистрации к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.
Пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке предусмотрено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Как следует из части 1 статьи 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Согласно статье 19 этого же Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о регистрации прав.
Таким образом, требование об обязательной государственной регистрации договора об ипотеке установлено императивными нормами Закона об ипотеке и Закона о регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц; если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 указанного Закона для регистрации договоров и сделок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статья 17 Закона о регистрации).
В статье 20 Закона о регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень основания для отказа в государственной регистрации прав.
Так, из части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ следует, что, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
- в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
В рассматриваемом случае, как следует из сообщения от 28.02.2013 N 01/007/2013-020, Банку было отказано в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства и имелись противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными.
Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, на которые ссылается Банк в обоснование своей позиции, и на которые ссылается Управление Росреестра по ХМАО - Югре, разделяет позицию суда первой инстанции о том, что указанный выше отказ регистрирующего органа не противоречит требованиям Закона о регистрации и не нарушает прав заявителя, исходя из следующего.
Материалами дела подтверждается, что 30.11.2007 между акционерным обществом "Банк ТуранАлем" (впоследствии АО "БТА Банк") (кредитор), Хажаевым И.Г. (залогодержатель) и ООО "СтройИнвест-МСК" (залогодатель) заключен договор об ипотеке N РФ 07/66.
В силу пунктов 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 договора залогодатель в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам передает залогодержателю в залог принадлежащее залогодателю права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.
28.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрирован договор об ипотеке от 30.11.2007 N РФ 07/66, о чем в ЕГРП внесена запись N 86-72-13/012/2007-430.
Запись об обременении внесена в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.
Впоследствии, указанное обременение права аренды было внесено в ЕГРП в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 86:12:0103001:161), образованного путем объединения и перераспределения земельных участков, в соответствии с требованиями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 22.2 Закона о регистрации.
Как следует из материалов дела, 07.07.2011 в пользу Банка произведена государственная регистрация ипотеки объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадь застройки 1692,1 кв. м, степень готовности 18 процентов, инв. N 71:131:000:000049050, расположенный по адресу: РФ, ХМАО - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Объездная, д. 10.
Из статьи 69 Закона об ипотеке следует, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае Банк обратился в Управление Росреестра по ХМАО - Югре с заявлением о государственной регистрации ипотеки - права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, на котором расположены объекты незавершенного строительства ООО "СтройИнвест-МСК".
Частью 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
В силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Таким образом, имущество может быть предметом залога в обеспечение нескольких обязательств.
При этом, и статья 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит о том, что именно имущество может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека) и другого обязательства (последующая ипотека).
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В силу указанной нормы права, к объектам гражданских правоотношений относятся, в том числе право аренды на земельный участок.
При этом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования условий договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007, а также учитывая документы, представленные Банком 10.01.2013 в Управление Росреестра по ХМАО - Югре для регистрации, предметом залога является не имущество как таковое, а право аренды на земельный участок.
Учитывая изложенное апелляционный суд считает, что право аренды на земельный участок не может быть расценено как предшествующая ипотека или последующая ипотека, поскольку только имущество (в силу положений части 1 статьи 43 Закона об ипотеке, статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации) заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека).
В качестве имущества мог рассматриваться сам земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161, однако предметом залога является именно право аренды на этот земельный участок, а не сам земельный участок, который действительно является одним и тем же, что по условиям договора ипотеки, что в соответствии с представленными на регистрацию документами.
В судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда представитель Банка в устном порядке выразил сомнение относительно того, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161, был образован в результате объединения и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106,86:12:0103001:0073. При этом представитель Банка подтвердил, что указанный довод не был изложен в апелляционной жалобе и не был заявлен в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Между тем, как следует из материалов дела, порядок и основания объединения и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073 при образовании земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161 оспорены либо признаны незаконными в установленном законом порядке не были. При рассмотрении дела в суде первой инстанции лица, участвующие в деле, не оспаривали факт образования земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161 из земельных участков кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции, равно как и у суда первой инстанции отсутствуют основания полагать, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161 образован не путем объединения и перераспределения означенных выше участков.
Что касается права аренды на какое-либо имущество, в том числе право аренды на земельный участок, действующее законодательство не регулирует данный вопрос применительно к возможности предоставления в залог в обеспечение другого обязательства, то есть не предоставляет возможность регистрировать в качестве последующей ипотеки права аренды на земельный участок.
Таким образом, повторная (последующая) регистрация ипотеки права аренды на земельный участок законодательством не предусмотрена, в связи с чем, такая регистрация не допускается.
По мнению подателя жалобы, при ипотеке земельного участка (в силу закона) имуществом, обеспечивающим обязательства залогодателя, является право аренды земельного участка сроком до 28.06.2014, а при ипотеке на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66 таким имуществом является право аренды земельного участка сроком аренды четыре года и шесть месяцев, т.е. до 2011 года.
Между тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочными доводы подателя жалобы о том, что право аренды земельного участка, заложенное по договору от 30.11.2007 N РФ 07/66, предусмотрено сроком аренды четыре года и шесть месяцев, то есть до 2011 года.
В силу части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Доказательств наступления случаев, при котором залог прекратился, подателем жалобы не представлено.
В силу части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю (часть 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По мнению суда апелляционной инстанции, право аренды ООО "СтройИнвест-МСК" на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007. Доказательств обратного, а равно и доказательств того, что в настоящее время данный договор является недействующим и арендные отношения по нему прекращены, подателем жалобы не представлено.
Кроме того, изменение срока договора аренды в связи с заключением дополнительного соглашения не влечет изменения оснований возникновения аренды и самого предмета аренды. При этом Банк, в соответствии с частью 2 статьи 23 Закона об ипотеке, не лишен права внести изменения об изменении срока в уже существующую в ЕГРП запись об ипотеке.
Отметки в ЕГРП о прекращении ипотеки, в соответствии с требованиями части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Довод апелляционной жалобы о том, что решение суда первой инстанции не содержит указания на конкретный пункт статьи 20 Закона о регистрации, предусматривающий основание для отказа в совершении регистрационных действий, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку указанным решением признан законным отказ Управления Росреестра по ХМАО - Югре в государственной регистрации, мотивированный ссылками на абзацы 4 и 11 части 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на АО "БТА Банк".
Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.05.2010 N 139, Банком при подаче апелляционной жалобы надлежало уплатить государственную пошлину в сумме 1000 руб., а фактически Банком была уплачена в сумме 2000 руб., то 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату АО "БТА Банк" из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3715/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить акционерному обществу "БТА Банк" из федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины, уплаченной в излишнем размере по квитанции Сбербанка России от 16.09.2013.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2013 ПО ДЕЛУ N А75-3715/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. по делу N А75-3715/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9361/2013) акционерного общества "БТА Банк" (далее - заявитель, АО "БТА Банк", Банк) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3715/2013 (судья Чешкова О.Г.), принятое по заявлению АО "БТА Банк" к Управлению Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по ХМАО - Югре) о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-020 (право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, общей площадью 10760 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1А),
при участии в деле третьего лица общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест-МСК" (далее - ООО "СтройИнвест-МСК"),
при участии в судебном заседании представителей:
- от АО "БТА Банк" - Савин К.Г. по доверенности N 11 ША-288-2-2/54 от 04.01.2013 сроком действия до 31.12.2013, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Управления Росреестра по ХМАО - Югре - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от ООО "СтройИнвест-МСК" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,
установил:
АО "БТА Банк" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Росреестра по ХМАО - Югре о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-020 (право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, общей площадью 10760 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1А).
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "СтройИнвест-МСК".
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3715/2013 в удовлетворении заявленного Банком требования отказано в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении заявленного Банком требования, суд первой инстанции на основании правового анализа статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 43, 45 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела пришел к выводу о том, что залог права аренды (ипотеки в силу закона), за регистрацией которого обратился Банк, и зарегистрированный 28.12.2007 на основании договора ипотеки, является средством обеспечения одного и того же обязательства ООО "СтройИнвест-МСК" перед банком по кредитным договорам N 2000/07/100/1706, 2000/07/100/1373, 2000/07/100/2071, а ипотека одного и того же имущества или права, возникающая при наличии уже имеющейся в ЕГРП записи о залоге такого имущества или права, не предусмотрена Законом об ипотеке.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО "БТА Банк" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
В обоснование требований апелляционной жалобы Банк указал на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что залог права аренды земельного участка в силу закона, за регистрацией которого обратился Банк, является последующей ипотекой по отношению к ипотеке на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66, поскольку залог права аренды земельного участка в силу закона, за регистрацией которого обратился Банк, и ипотека права аренды этого земельного участка на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66, являются залогами не одного и того же имущества.
По мнению подателя жалобы, при ипотеке земельного участка в силу закона имуществом, обеспечивающим обязательства залогодателя, является право аренды земельного участка сроком до 28.06.2014, а при ипотеке на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66 таким имуществом является право аренды земельного участка сроком аренды четыре года и шесть месяцев, т.е. до 2011 года, следовательно, заключает Банк, к данным правоотношениям не могут быть применены положения статей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 43 Закона об ипотеке о предшествующем и последующем залогах.
Кроме того, податель жалобы считает, что основанием для отмены обжалуемого судебного акта является неуказание судом на конкретный пункт статьи 20 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), который был нарушен АО "БТА Банк" при обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161.
В письменном отзыве Управление Росреестра по ХМАО - Югре возразило на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель Банка поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, и дополнительно выразил сомнение относительно того, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161, общей площадью 10760 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1А, был образован в результате объединения и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106,86:12:0103001:0073.
Управление Росреестра по ХМАО - Югре, ООО "СтройИнвест-МСК", надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об его отложении не заявили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителя, установил следующие обстоятельства.
10.01.2013 в Управление Росреестра по ХМАО - Югре обратился представитель Банка Мухитов Е.Т. с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона права аренды земельного участка 1 А, кадастровый номер 86:12:0103001:161, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, о чем свидетельствует расписка от 10.01.2013 N 86-86-01/007/2013-20.
При проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что объект незавершенного строительства, условный номер 86-86-01/013/2011-258, расположенный на данном земельном участке находится в ипотеке в силу закона у Банка в соответствии с договором об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007. Право аренды ООО "СтройИнвест-МСК" на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007.
В связи с этим, поскольку у регистратора возникли сомнения о наличии оснований для проведения государственной регистрации, уведомлением от 30.01.2013 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 28.02.2013.
Поскольку в установленный срок препятствия для проведения государственной регистрации не были устранены, сообщением от 28.02.2013 N 01/007/2013-020 Управление Росреестра по ХМАО - Югре отказало Банку в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Не согласившись с отказом в проведении государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости от 28.02.2013 N 01/007/2013-020 (право аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, общей площадью 10760 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район улицы Объездной, участок 1А) Банк обратился с указанным выше заявлением в арбитражный суд.
29.08.2013 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя (статься 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, применительно к рассматриваемому спору требование Банка подлежит удовлетворению только в том случае, если будет установлено несоответствие отказа в проведении государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161 закону или иному нормативному правовому акту, и оспариваемый отказ нарушат права и законные интересы заявителя.
В соответствии со статьей 1 Закона о регистрации к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.
Пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке предусмотрено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Как следует из части 1 статьи 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Согласно статье 19 этого же Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о регистрации прав.
Таким образом, требование об обязательной государственной регистрации договора об ипотеке установлено императивными нормами Закона об ипотеке и Закона о регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц; если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 указанного Закона для регистрации договоров и сделок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статья 17 Закона о регистрации).
В статье 20 Закона о регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень основания для отказа в государственной регистрации прав.
Так, из части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ следует, что, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
- в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
В рассматриваемом случае, как следует из сообщения от 28.02.2013 N 01/007/2013-020, Банку было отказано в государственной регистрации ипотеки на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства и имелись противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными.
Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, на которые ссылается Банк в обоснование своей позиции, и на которые ссылается Управление Росреестра по ХМАО - Югре, разделяет позицию суда первой инстанции о том, что указанный выше отказ регистрирующего органа не противоречит требованиям Закона о регистрации и не нарушает прав заявителя, исходя из следующего.
Материалами дела подтверждается, что 30.11.2007 между акционерным обществом "Банк ТуранАлем" (впоследствии АО "БТА Банк") (кредитор), Хажаевым И.Г. (залогодержатель) и ООО "СтройИнвест-МСК" (залогодатель) заключен договор об ипотеке N РФ 07/66.
В силу пунктов 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 договора залогодатель в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам передает залогодержателю в залог принадлежащее залогодателю права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.
28.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам зарегистрирован договор об ипотеке от 30.11.2007 N РФ 07/66, о чем в ЕГРП внесена запись N 86-72-13/012/2007-430.
Запись об обременении внесена в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073.
Впоследствии, указанное обременение права аренды было внесено в ЕГРП в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 86:12:0103001:161), образованного путем объединения и перераспределения земельных участков, в соответствии с требованиями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 22.2 Закона о регистрации.
Как следует из материалов дела, 07.07.2011 в пользу Банка произведена государственная регистрация ипотеки объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, площадь застройки 1692,1 кв. м, степень готовности 18 процентов, инв. N 71:131:000:000049050, расположенный по адресу: РФ, ХМАО - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Объездная, д. 10.
Из статьи 69 Закона об ипотеке следует, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае Банк обратился в Управление Росреестра по ХМАО - Югре с заявлением о государственной регистрации ипотеки - права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161, на котором расположены объекты незавершенного строительства ООО "СтройИнвест-МСК".
Частью 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
В силу положений части 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Таким образом, имущество может быть предметом залога в обеспечение нескольких обязательств.
При этом, и статья 342 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит о том, что именно имущество может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека) и другого обязательства (последующая ипотека).
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В силу указанной нормы права, к объектам гражданских правоотношений относятся, в том числе право аренды на земельный участок.
При этом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования условий договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007, а также учитывая документы, представленные Банком 10.01.2013 в Управление Росреестра по ХМАО - Югре для регистрации, предметом залога является не имущество как таковое, а право аренды на земельный участок.
Учитывая изложенное апелляционный суд считает, что право аренды на земельный участок не может быть расценено как предшествующая ипотека или последующая ипотека, поскольку только имущество (в силу положений части 1 статьи 43 Закона об ипотеке, статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации) заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека).
В качестве имущества мог рассматриваться сам земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161, однако предметом залога является именно право аренды на этот земельный участок, а не сам земельный участок, который действительно является одним и тем же, что по условиям договора ипотеки, что в соответствии с представленными на регистрацию документами.
В судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда представитель Банка в устном порядке выразил сомнение относительно того, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161, был образован в результате объединения и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106,86:12:0103001:0073. При этом представитель Банка подтвердил, что указанный довод не был изложен в апелляционной жалобе и не был заявлен в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Между тем, как следует из материалов дела, порядок и основания объединения и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073 при образовании земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161 оспорены либо признаны незаконными в установленном законом порядке не были. При рассмотрении дела в суде первой инстанции лица, участвующие в деле, не оспаривали факт образования земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:161 из земельных участков кадастровыми номерами 86:12:0103001:0105, 86:12:0103001:0106, 86:12:0103001:0073, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции, равно как и у суда первой инстанции отсутствуют основания полагать, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:161 образован не путем объединения и перераспределения означенных выше участков.
Что касается права аренды на какое-либо имущество, в том числе право аренды на земельный участок, действующее законодательство не регулирует данный вопрос применительно к возможности предоставления в залог в обеспечение другого обязательства, то есть не предоставляет возможность регистрировать в качестве последующей ипотеки права аренды на земельный участок.
Таким образом, повторная (последующая) регистрация ипотеки права аренды на земельный участок законодательством не предусмотрена, в связи с чем, такая регистрация не допускается.
По мнению подателя жалобы, при ипотеке земельного участка (в силу закона) имуществом, обеспечивающим обязательства залогодателя, является право аренды земельного участка сроком до 28.06.2014, а при ипотеке на основании договора от 30.11.2007 N РФ 07/66 таким имуществом является право аренды земельного участка сроком аренды четыре года и шесть месяцев, т.е. до 2011 года.
Между тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочными доводы подателя жалобы о том, что право аренды земельного участка, заложенное по договору от 30.11.2007 N РФ 07/66, предусмотрено сроком аренды четыре года и шесть месяцев, то есть до 2011 года.
В силу части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Доказательств наступления случаев, при котором залог прекратился, подателем жалобы не представлено.
В силу части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю (часть 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По мнению суда апелляционной инстанции, право аренды ООО "СтройИнвест-МСК" на данный земельный участок находится в залоге у заявителя на основании договора об ипотеке N РФ 07/66 от 30.11.2007. Доказательств обратного, а равно и доказательств того, что в настоящее время данный договор является недействующим и арендные отношения по нему прекращены, подателем жалобы не представлено.
Кроме того, изменение срока договора аренды в связи с заключением дополнительного соглашения не влечет изменения оснований возникновения аренды и самого предмета аренды. При этом Банк, в соответствии с частью 2 статьи 23 Закона об ипотеке, не лишен права внести изменения об изменении срока в уже существующую в ЕГРП запись об ипотеке.
Отметки в ЕГРП о прекращении ипотеки, в соответствии с требованиями части 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Довод апелляционной жалобы о том, что решение суда первой инстанции не содержит указания на конкретный пункт статьи 20 Закона о регистрации, предусматривающий основание для отказа в совершении регистрационных действий, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку указанным решением признан законным отказ Управления Росреестра по ХМАО - Югре в государственной регистрации, мотивированный ссылками на абзацы 4 и 11 части 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нормы материального права применены Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на АО "БТА Банк".
Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.05.2010 N 139, Банком при подаче апелляционной жалобы надлежало уплатить государственную пошлину в сумме 1000 руб., а фактически Банком была уплачена в сумме 2000 руб., то 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату АО "БТА Банк" из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.08.2013 по делу N А75-3715/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить акционерному обществу "БТА Банк" из федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины, уплаченной в излишнем размере по квитанции Сбербанка России от 16.09.2013.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)