Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 декабря 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 декабря 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Ю.В.,
при участии от открытого акционерного общества "Концерн Росэнергоатом" в лице филиала "Калининская атомная станция" Черепанова Е.В. по доверенности от 13.11.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 20 августа 2013 года по делу N А66-4139/2013 (судья Романова Е.В.),
установил:
открытое акционерное общество "Концерн Росэнергоатом" в лице филиала "Калининская атомная станция" (ОГРН 5087746119951; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН 1046900002423; далее - Управление) о признании договора аренды земельного участка от 23.11.2006 N 18 (с учетом дополнительных соглашений к нему) действующим в редакции без изменений, предложенных Управлением в письме от 23.03.2012 N 1892-05.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 20.08.2013 исковые требования удовлетворены. Суд признал договор аренды земельного участка от 23.11.2006 N 18 (с учетом дополнительных соглашений к нему) действующим в редакции без изменений, предложенных Управлением в письме от 23.03.2012 N 1892-05. С Управления в пользу Общества взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Управление с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:
- - является ошибочным вывод суда первой инстанции о невозможности изменения цены договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в одностороннем порядке;
- - вывод суда первой инстанции о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.11.2011 N 103-11/11, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "РИЭЛСТЕЙТ" не содержит указание на нарушение оценщиком норм действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, кроме того, данный довод не основан на конкретных доказательствах о недействительности отчета;
- - судом не принято во внимание, что при исчислении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки оценщик производит корректирующие поправки, а также существует ряд допустимых отступлений, не влияющих на стоимость объекта оценки.
Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании возражали относительно ее удовлетворения.
Учреждение надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в отсутствие представителей Учреждения в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 23.11.2006 Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений N 872, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель промышленности общей площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 69:48:080231:0037, расположенный по адресу: Тверская область, г. Удомля, ул. Весенняя.
В соответствии с пунктом 2 1 договора срок его действия установлен до 30.11.2055.
На основании пункта 3.3 дополнительного соглашения от 23.05.2007 размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке:
- - при изменении ставок земельного налога;
- - при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).
Согласно пункту 5.1 дополнительного соглашения от 23.05.2007 изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями.
Письмом от 23.03.2012 N 1892-05 в адрес Общества направлен расчет арендной платы на 2012 год, определенный на основании отчета об оценке N 103-11/11 от 21.11.2011 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка из земель промышленности общей площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 69:48:080231:0037, расположенного по адресу: Тверская область, г. Удомля, ул. Весенняя, согласно которому стоимость арендной платы на 2012 год определена в сумме 2 932 108 руб.
Общество, считая, что отчет об оценке рыночной стоимости на основании которого Управление произвело перерасчет арендной платы, является незаконным и необоснованным, обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Столичное агентство экспертизы собственности", которое произвело оценку рыночной стоимости права годовой аренды. В соответствии с отчетом N 53-7/0512 от 30.05.2012 рыночная стоимость права годовой аренды составляет 206 300 руб.
Истец, указывая на то, что основания, установленные пунктом 3.3 спорного договора для изменения арендной платы в одностороннем порядке, отсутствовали, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования законными, обоснованными и удовлетворил их.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По смыслу статей 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником или законом (статьи 608 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, размер и условия внесения арендной платы установлен в разделе 3 договора. В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Таким образом, стороны согласовали возможность одностороннего изменения арендной платы собственником (уполномоченным собственником) и, соответственно, арендодателем.
В соответствии с пунктом 6.1 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны также по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Судом первой инстанции установлено, что с учетом требований статьи 431 ГК РФ ответчиком не соблюден установленный законом порядок внесения изменений в договор аренды (пункт 1 статьи 452 ГК РФ) ввиду отсутствия дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к указанному договору. В связи с этим основания для изменения арендной платы в одностороннем порядке отсутствовали.
При изложенных обстоятельствах дела оснований для отказа в удовлетворении заявленных Обществом требований у суда первой инстанции не имелось.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы жалобы свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права.
Действительно статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135) предусматривает обязательное проведение оценки стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации и передаваемых в аренду.
Между тем ни указанная статья, ни другие нормы и положения Закона N 135-ФЗ не устанавливают, что определенная таким образом стоимость годовой арендной платы автоматически становится обязательной для сторон, как при заключении договора, так и в процессе его исполнения. Условие о цене подлежит согласованию сторонами и, соответственно, не может быть изменено в одностороннем порядке. Аналогичную позицию высказал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Кроме того, судом первой инстанции указано, что оценка произведена без учета того, что часть арендуемого земельного участка занята жилым домом, переданным после завершения строительства в собственность Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.2008), что значительно влияет на установление размера арендной платы. Распоряжением Территориального управления от 30.07.2007 N 341 жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке общей площадью 2816,8 кв. м, расположенном по адресу: Тверская область, г. Удомля, ул. Весенняя, дом 1, блок 1, изъят из хозяйственного ведения Общества и передан в оперативное управление в/ч 3679. Указанная информация не была представлена ответчиком оценщику при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиком, что оценщику была представлена недостоверная информация, что повлияло на определение рыночной стоимости земельного участка.
С учетом изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в федеральный бюджет не взыскивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 20 августа 2013 года по делу N А66-4139/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.12.2013 ПО ДЕЛУ N А66-4139/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2013 г. по делу N А66-4139/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 3 декабря 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 декабря 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Ю.В.,
при участии от открытого акционерного общества "Концерн Росэнергоатом" в лице филиала "Калининская атомная станция" Черепанова Е.В. по доверенности от 13.11.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 20 августа 2013 года по делу N А66-4139/2013 (судья Романова Е.В.),
установил:
открытое акционерное общество "Концерн Росэнергоатом" в лице филиала "Калининская атомная станция" (ОГРН 5087746119951; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН 1046900002423; далее - Управление) о признании договора аренды земельного участка от 23.11.2006 N 18 (с учетом дополнительных соглашений к нему) действующим в редакции без изменений, предложенных Управлением в письме от 23.03.2012 N 1892-05.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 20.08.2013 исковые требования удовлетворены. Суд признал договор аренды земельного участка от 23.11.2006 N 18 (с учетом дополнительных соглашений к нему) действующим в редакции без изменений, предложенных Управлением в письме от 23.03.2012 N 1892-05. С Управления в пользу Общества взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Управление с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:
- - является ошибочным вывод суда первой инстанции о невозможности изменения цены договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в одностороннем порядке;
- - вывод суда первой инстанции о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.11.2011 N 103-11/11, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "РИЭЛСТЕЙТ" не содержит указание на нарушение оценщиком норм действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, кроме того, данный довод не основан на конкретных доказательствах о недействительности отчета;
- - судом не принято во внимание, что при исчислении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки оценщик производит корректирующие поправки, а также существует ряд допустимых отступлений, не влияющих на стоимость объекта оценки.
Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании возражали относительно ее удовлетворения.
Учреждение надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в отсутствие представителей Учреждения в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 23.11.2006 Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений N 872, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель промышленности общей площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 69:48:080231:0037, расположенный по адресу: Тверская область, г. Удомля, ул. Весенняя.
В соответствии с пунктом 2 1 договора срок его действия установлен до 30.11.2055.
На основании пункта 3.3 дополнительного соглашения от 23.05.2007 размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке:
- - при изменении ставок земельного налога;
- - при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).
Согласно пункту 5.1 дополнительного соглашения от 23.05.2007 изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями.
Письмом от 23.03.2012 N 1892-05 в адрес Общества направлен расчет арендной платы на 2012 год, определенный на основании отчета об оценке N 103-11/11 от 21.11.2011 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка из земель промышленности общей площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 69:48:080231:0037, расположенного по адресу: Тверская область, г. Удомля, ул. Весенняя, согласно которому стоимость арендной платы на 2012 год определена в сумме 2 932 108 руб.
Общество, считая, что отчет об оценке рыночной стоимости на основании которого Управление произвело перерасчет арендной платы, является незаконным и необоснованным, обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Столичное агентство экспертизы собственности", которое произвело оценку рыночной стоимости права годовой аренды. В соответствии с отчетом N 53-7/0512 от 30.05.2012 рыночная стоимость права годовой аренды составляет 206 300 руб.
Истец, указывая на то, что основания, установленные пунктом 3.3 спорного договора для изменения арендной платы в одностороннем порядке, отсутствовали, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования законными, обоснованными и удовлетворил их.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По смыслу статей 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником или законом (статьи 608 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, размер и условия внесения арендной платы установлен в разделе 3 договора. В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Таким образом, стороны согласовали возможность одностороннего изменения арендной платы собственником (уполномоченным собственником) и, соответственно, арендодателем.
В соответствии с пунктом 6.1 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны также по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Судом первой инстанции установлено, что с учетом требований статьи 431 ГК РФ ответчиком не соблюден установленный законом порядок внесения изменений в договор аренды (пункт 1 статьи 452 ГК РФ) ввиду отсутствия дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к указанному договору. В связи с этим основания для изменения арендной платы в одностороннем порядке отсутствовали.
При изложенных обстоятельствах дела оснований для отказа в удовлетворении заявленных Обществом требований у суда первой инстанции не имелось.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы жалобы свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права.
Действительно статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135) предусматривает обязательное проведение оценки стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации и передаваемых в аренду.
Между тем ни указанная статья, ни другие нормы и положения Закона N 135-ФЗ не устанавливают, что определенная таким образом стоимость годовой арендной платы автоматически становится обязательной для сторон, как при заключении договора, так и в процессе его исполнения. Условие о цене подлежит согласованию сторонами и, соответственно, не может быть изменено в одностороннем порядке. Аналогичную позицию высказал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Кроме того, судом первой инстанции указано, что оценка произведена без учета того, что часть арендуемого земельного участка занята жилым домом, переданным после завершения строительства в собственность Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.2008), что значительно влияет на установление размера арендной платы. Распоряжением Территориального управления от 30.07.2007 N 341 жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке общей площадью 2816,8 кв. м, расположенном по адресу: Тверская область, г. Удомля, ул. Весенняя, дом 1, блок 1, изъят из хозяйственного ведения Общества и передан в оперативное управление в/ч 3679. Указанная информация не была представлена ответчиком оценщику при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, судом первой инстанции установлено и не опровергнуто ответчиком, что оценщику была представлена недостоверная информация, что повлияло на определение рыночной стоимости земельного участка.
С учетом изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в федеральный бюджет не взыскивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 20 августа 2013 года по делу N А66-4139/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)