Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2013 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мордкиной Л.М.,
судей: Епифанцевой С.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Соловьевой Е.В.,
при участии в заседании:
- от истца - Ванина В.В. по доверенности N 1258 исх. от 18.07.2013, Пономарев С.Б. по доверенности N 779 исх. от 13.05.2013;
- от ответчика - Орлов Д.Б. по доверенности от 19.02.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" на решение Арбитражного суда Московской области от 09 апреля 2013 года по делу N А41-48836/12, принятое судьей А.С. Шайдуллиной, по исковому заявлению администрации городского округа Балашиха Московской области к ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" о расторжении договора аренды,
установил:
администрация городского округа Балашиха Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды N 01027-Z от 06.07.2006 земельного участка площадью 287 700 кв. м с кадастровым номером 50:15:080703:0005, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи д. Пуршево, категория земель: "земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления и об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 50:15:080703:0005 и передать его истцу в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 апреля 2013 года по делу N А41-48836/12 требования администрации городского округа Балашиха Московской области удовлетворены.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии", в которой ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что судом первой инстанции: неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; не доказаны установленные обстоятельства; изложены выводы, не соответствующие обстоятельствам дела; неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, 06.07.2006 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" (арендатор) заключен договор аренды N 01027-Z земельного участка площадью 287 700 кв. м с кадастровым номером 50:15:080703:005, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи д. Пуршево, категория земель: "земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления сроком на 49 лет.
Между Министерством имущественных отношений Московской области администрацией городского округа Балашиха Московской области и ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" (правопреемником ООО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии") заключено дополнительное соглашение от 20.05.2008, в соответствии с которым Министерство имущественных отношений Московской области передает, а администрация городского округа Балашиха Московской области принимает права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору аренды N 01027-Z 06.07.2006.
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования.
Пунктом 4.2.6 договора установлено, что арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель в соответствии с законодательством.
Согласно заключению экспертной комиссии государственной экологической экспертизы Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 08.12.2009 N 1018 утвержден "Проект оборудования участка складирования отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов в Балашихинском районе Московской области", на основании чего ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" выдано санитарно-эпидемиологическое заключение Территориального отдела Управления Росприроднадзора по Московской области на деятельность по обращению с отходами в соответствии с санитарными правилами - на осуществление складирования брикетированных отходов без технологии их переработки.
Утвержденный проект оборудования участка под размещение отходов предполагает под собой под размещение на земельном участке брикетирующих прессов и временное складирование соответствующим образом упакованных (брикетированных) отходов в местах (на площадках).
Истец, считая, что ответчик - ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" - использует арендуемый им земельный участок в нарушение условий договора аренды и законодательства Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.
На представленном на основании договора аренды ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" земельном участке, отсутствует предприятие по переработке отходов. На земельный участок поступают несортированные бытовые и промышленные отходы, которые не брикетируются, размещаются навалом, а затем уплотняются строительной техникой по территории земельного участка, что не соответствует целям предоставления земельного участка, указанным в договоре аренды - "для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления" и требованиям по обращению с отходами "осуществление складирования брикетированных отходов без технологии их переработки".
Указанные обстоятельства, по мнению истца, существенно нарушают условия договора аренды земельного участка от 06.07.2006 N 01027-Z и законодательство Российской Федерации.
Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 423 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, постановлением Балашихинского городского суда Московской области от 13.12.2011 открытое акционерное общество "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии", признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 8.2 КоАП РФ, и подвергнуто наказанию в виде административного приостановления деятельности сроком на 15 суток.
Решением Московского областного суда от 31.01.2012 решение городского суда оставлено без изменения.
Постановлением Московского областного суда от 26.06.2012 по делу N 4а-395/12 постановление Балашихинского городского суда Московской области от 13 декабря 2011 года и решение Московского областного суда от 31 января 2012 года по делу об административном правонарушении, предусмотренном статьей 8.2 КоАП РФ, в отношении ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" оставлены без изменения, а надзорная жалоба - без удовлетворения.
Балашихинской городской прокуратурой Московской области по поручению прокуратуры Московской области совместно с сотрудниками: Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Московской области в г. Железнодорожный, Реутов, Балашиха, МУ МВД России "Балашихинское", Раменского межрайонного отдела Управления Россельхознадзора по г. Москве, Московской и Тульской областях, Балашихинского отдела Управления Росреестра 18.10.2012 проведена выездная проверка соблюдения действующего законодательства при проведении ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" работ по размещению отходов производства и потребления, вырубке деревьев и по другим вопросам по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи деревни Пуршево. Данная проверка проведена с участием исполнительного директора ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" Лаврова Ю.Б.
Балашихинской прокуратурой Московской области рассмотрен материал выездной проверки от 18.10.2012 в отношении юридического лица, ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии". В ходе данной проверки установлено: на земельном участке, арендованном ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" для размещения предприятия по переработке отходов, производится захоронение твердо-бытовых отходов картовым методом по высотной схеме с промежуточной планировкой и изоляцией грунтом; на захоронение отходы поступают не в виде брикетов (тюков; а - навалом, тогда как согласно заключению экспертной комиссии государственной экологической экспертизы материалов Проект оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов в Балашихинской районе Московской области (Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N 1018 от 08.12.2009 "Об утверждении заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы материалов "Проект оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов в Балашихинском районе Московской области"), санитарно-эпидемиологическому заключению Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Московской области в г. Железнодорожный, Реутов, Балашиха N 50.01.04.000.М.000509.12.10 от 28.12.2010 на участке должно осуществляться размещение брикетированных отходов (тюков).
При заключении договора аренды администрация городского округа Балашиха Московской области была вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором способом создания и ввода в эксплуатацию предприятия по переработке отходов производства и потребления.
Материалами дела подтверждено, что какое-либо предприятие по переработке отходов производства и потребления с 2006 года не построено.
По мнению ответчика, территория используемого земельного участка в том состоянии, в котором она используется в настоящий момент, и является видом предприятия по переработке мусора технологией захоронения.
Положениями статьи 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения содержащихся в договоре аренды слов и выражений следует, что земельный участок предоставлен для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления, а не как полигон для размещения и захоронения отходов.
Ответчик пояснил, что до настоящего времени общество осуществляет накопление необходимого для осуществления строительства предприятия финансового капитала путем предоставления услуг по захоронению отходов на земельном участке. Доказательств начала строительства ответчиком не представлено. При этом строительство предприятия по переработке отходов не осуществлено в течение трех лет с момента заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и считает, что вышеуказанный договор аренды подлежит расторжению в связи с неиспользованием ответчиком вышеуказанного земельного участка, предназначенного для строительства, более чем в течение трех лет.
Согласно представленному в материалы дела Проекту оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов в Балашихинском районе Московской области ответчик вправе осуществлять складирование на вышеуказанном земельном участке исключительно брикетированных отходов. При этом в указанном Проекте речь идет именно о складировании отходов для предприятия по их сортировке и переработке, т.е. о временном размещении отходов для их последующей сортировки и переработки на соответствующем предприятии, но не о захоронении отходов на земельном участке без проведения какой-либо их переработки и сортировки.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" нарушены требования Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку использование земельного участка с 287 700 кв. м с кадастровым номером 50:15:080703:005, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи д. Пуршево, противоречит разрешенному использованию (для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления).
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на непривлечение его к административной ответственности по статье 8.2 КоАП РФ (за несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при сборе, накоплении, использовании, обезвреживании, транспортировании, размещении и ином обращении с отходами производства и потребления), а также по статье 8.8 КоАП РФ (за использование земельного участка не по целевому назначению) за осуществление деятельности по завозу и складированию отходов производства и потребления.
Апелляционный суд полагает, что для расторжения договора аренды в связи с нецелевым использованием арендованного земельного участка с нарушением вида разрешенного использования, выразившемся в неосуществлении на нем строительства предприятия по переработке отходов, достаточно оснований, и не требуется привлечение ответчика к ответственности по указанным статьям КоАП РФ.
Материалами дела установлено, что ответчиком осуществляются лишь работы по складированию отходов. Данное обстоятельство означает отсутствие предприятия по переработке отходов.
Ответчик в обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что решением Арбитражного суда Московской области от 18.07.2012 по делу N А41-15130/12 постановление Управления Росреестра о назначении административного наказания от 17.02.2012 по статье 8.8 КоАП РФ и соответствующее предписание были отменены вследствие непредставления суду протокола осмотра арендованной территории, составления оспариваемого постановления в отсутствие представителя ответчика.
Между тем, предметом спора в рамках указанного дела было нецелевое использование, выразившееся в осуществлении работ по завозу и размещению отходов в отсутствии разрешающих документов на право производства данного вида работ. В рамках настоящего дела о расторжении договора аренды рассматривается иной вид нецелевого использования участка и нарушения вида разрешенного использования: неосуществление строительства предприятия по переработке отходов.
Кроме того, материалами проверки, рассмотренными по делу N А41-15130/12, подтверждается неосуществление строительства предприятия.
Апелляционный суд считает, что принятые в 2009 г. судебные акты по делу N А40-67688/09-120-332, упомянутые в решении по делу N А41-15130/12, а также в иные судебные акты на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, не могут быть принято во внимание в силу статей 10, 64, 67, 74 АПК РФ при рассмотрении настоящего дела о расторжении договора аренды, в связи с тем, что дело N А40-67688/09-120-332 рассматривалось на основании иных фактических обстоятельств без исследования судом вопроса о необходимости строительства предприятия на земельном участке, как единственного условия правомерного использования земельного участка согласно его разрешенному использованию. В рамках дела N А40-67688/09-120-332 исследовалось лишь нецелевое использование в виде приема ответчиком грунта и инертных материалов.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.06.2013 по делу N А41-50757/12 постановление Росреестра о назначении административного наказания от 17.09.2012 и предписание об устранении нарушения земельного законодательства от 17.09.2012 по статье 8.8 КоАП РФ были отменены, поскольку имеются нарушения требований процессуального законодательства, в том числе: отсутствуют подтверждения вручения или направления ответчику распоряжения о проведении проверки, протокол об административном правонарушении от 21.08.2012 был составлен в отсутствии представителя ответчика. Тем не менее, из материалов проверки усматривается, и судом подтверждается, что на земельном участке не построено предприятие по переработке отходов, отходы не перерабатываются. В целях рассмотрения настоящего дела указанное означает, что на участке отсутствует предприятие по переработке отходов.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда о 24.07.2013 по делу N А41-2677/13 постановление Управления Росреестра о назначении административного наказания от 07.12.2012 по статье 8.8 КоАП РФ было отменено вследствие составления протокола от 28.11.2012 в отсутствие представителя ответчика. Материалами данного дела не опровергается, что отходы размещаются на земельном участке навалом, без производства работ по их сортировке и прессовке (стр. 3, 6 рассматриваемого постановления). Данное обстоятельство означает отсутствие предприятия по переработке отходов.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.06.2013 по делу N А41-5441/13 Постановление Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности было отменено вследствие составления постановления о возбуждении производства об административном правонарушении 01.11.2012 в отсутствии представителя ответчика. При этом суд в решении по указанному делу отмечает, что было допущено существенное нарушение процедуры наложения административного взыскания, которое свидетельствует о том, что взыскание применено незаконно, независимо от того, совершило или нет лицо, привлекаемое к ответственности, административное правонарушение. По существу нарушений суд дело не рассматривал, вопросы целевого использования участка не были предметом рассмотрения. Тем не менее, из материалов проверки усматривается, что на земельном участке отсутствуют строения и иные объекты, которые свидетельствовали бы о наличии на участке предприятия по переработке отходов.
Апелляционным определением судебной коллегии Московского областного суда по делу N 33-21662/2012 рассматривался вопрос прекращения деятельности по завозу и складированию отходов вследствие нарушения природоохранного, санитарно-эпидемиологического законодательства. В рамках дела N 33-21662/2012 вопросы соблюдения земельного законодательства, в том числе соответствия деятельности ответчика разрешенному использованию земельного участка, указанному в договоре аренды, не исследовались судом. Тем не менее, был установлен факт складирования отходов на спорном земельном участке без их переработки, что означает отсутствие на участке предприятия по переработке отходов.
В подтверждение своей позиции ответчик ссылается также на постановление Балашихинского городского суда от 23.05.2013 и решение Московского областного суда от 09.04.2013 по делу N 12-219/13 по делу о привлечении ответчика к административной ответственности по статье 8.2 КоАП РФ, в связи с размещением ответчиком отходов на объекте, не внесенном в государственный реестр объектов размещения отходов, и нарушением законодательства в области охраны окружающей среды. Однако вышеуказанные судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах; судом не исследовался вопрос о неосуществлении ответчиком строительства предприятия по переработке отходов. Следовательно, указанные судебные акты не могут подтверждать целевое использование земель с соблюдением их разрешенного использования в рамках настоящего спора о расторжении договора аренды.
Из доводов апелляционной жалобы усматривается, что позиция ответчика строится на соответствии деятельности общества нормам экологического, санитарно-эпидемиологического, природоохранного законодательства.
Между тем, по мнению апелляционного суда, соответствие деятельности общества нормам экологического, санитарно-эпидемиологического, природоохранного законодательства, не влечет соблюдения норм земельного законодательства и положений договора аренды в части целевого использования участка с соблюдением установленного для земельного участка разрешенного использования.
Исследование вопроса о соблюдении норм экологического, санитарно-эпидемиологического законодательства не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку договор расторгается в связи с нарушением норм земельного законодательства, что является существенным нарушением условий договора аренды.
Земельный участок был предоставлен ответчику на основании постановления Правительства Московской области от 09.03.2006 N 163/53 "О предоставлении земельного участка, расположенного вблизи д. Пуршево Балашихинского района", принятому с учетом распоряжения Министерства экологии и природопользования Московской области от 02.11.2005 N 137-РМ "О предварительном согласовании места размещения комплекса по переработке отходов производства и потребления вблизи д. Пуршево Балашихинского района" и ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Комплекс переработки отходов новейшие экологические технологии" от 07.07.2005 N 22.
Согласно указанному постановлению от 09.03.2006 N 163/53 рассматриваемый земельный участок был переведен из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" и предоставлен в аренду ответчику.
В силу пункта 1 статьи 88 ЗК РФ землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для эксплуатации объектов промышленности. В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (пункт 2 статьи 88 ЗК РФ).
Общество ссылается на целевое использование земельного участка путем складирования отходов согласно Проекту оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов ответчика в Балашихинском районе Московской области, разработанным в 2008 г.
Однако, по смыслу указанного проекта складирование может являться целевым использованием земли с соблюдением разрешенного использования участка, только если на земельном участке располагается предприятие по переработке отходов, для обеспечения деятельности которого осуществляется складирования отходов. Но такое предприятие не построено ответчиком, что само по себе является нарушением разрешенного использования земельного участка, установленного договором аренды.
Апелляционный суд считает, что складирование отходов за земельном участке, в отсутствии построенного предприятия по переработке отходов, не может быть отнесено к виду деятельности по эксплуатации объектов промышленности.
Ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что ему не было известно о необходимости осуществить строительство предприятия по переработке отходов на арендованном для этих целей земельном участке.
Однако из материалов дела следует, что ответчик не мог не знать о том, что земельный участок выделяется для строительства предприятия по переработке отходов. Данное обстоятельство подтверждается: письмом ответчика на имя главы городского округа Балашиха исх. N 187 от 28.06.2012 (т. д. 3 л.д. 54), в котором ответчик указывает на предоставление ему участка под строительство; письмом ответчика на имя руководителя администрации городского округа Балашиха исх. N 188 от 28.06.2012 (т. д. 3 л.д. 55), в котором ответчик также указывает на предоставление ему участка под строительство; письмом ответчика Главе городского округа Балашихи исх. N 192 от 02.08.2012 (т. д. 3 л.д. 58), в котором ответчик выражает понимание того, что участок предоставлен ему для строительства и необходимо получение разрешения на строительство; Проектом оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов ответчика в Балашихинском районе Московской области (т. 2 л.д. 49), разработанном в 2008 г.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что он не является застраивающей организацией.
Между тем, действующее законодательство не предусматривает присвоение юридическим лицам статуса застраивающей организации (застройщика).
В силу пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.
Возможность организации строительства, которую ответчик мог реализовать как заказчик (застройщик), предпринимая для этого необходимые действия, но не реализовал с июля 2006 г. по настоящее время, следует из совокупности правовых норм (главы 37 ГК РФ, главы 6 ГрК РФ).
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что эксперты, проводившие государственную экологическую экспертизу, в своих заключениях не установили нарушения в виде нецелевого использования земельного участка согласно земельному законодательству и договору аренды.
Между тем, по мнению апелляционного суда, заключения экспертов не могут касаться рассматриваемого нарушения, поскольку, исходя из компетенции вынесших их органов, их заключения касаются иных вопросов (соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил, лицензирование деятельности по обращению с отходами, утверждение годовых нормативов образования отходов, утверждение лимитов на размещение отходов, природопользование).
Ответчик указывает в апелляционной жалобе, что в целях рассмотрения данного дела необходимо принять во внимание существующую для ответчика угрозу непредоставления ему кредита, а также что ответчик в 2013 году начал сотрудничать с иностранной компанией для создания предприятия для переработки отходов.
Апелляционный суд считает, что указанные обстоятельства предпринимательской деятельности ответчика не касаются существа спора, не связаны с фактическими обстоятельствами нецелевого использования земельного участка с нарушением требований вида разрешенного использования участка с июля 2006 года по настоящее время. Кроме того, приложенное к апелляционной жалобе соглашение о совместном развитии, заключенное ответчиком с компанией Солена Фуелс Корпорейшн (США), датировано 30.05.2013, т.е. после вынесения решения судом первой инстанции по настоящему спору.
Пунктом 4.3.1 договора аренды земельного участка от 06.07.2006 N 010227-2 сторонами установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче.
Истцом 27.04.2012, 11.09.2012, 24.12.2012 в адрес ответчика направлены уведомления с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка N 01027-Z от 06.07.2006.
Факт отправки подтверждается реестром почтовой корреспонденции от 03.05.2012 и от 18.09.2012.
Письмом Балашихинского почтамта - УФПС Московской области - филиала ФГУП "Почта России" N 51.1.02.02-90 от 20.03.2013 подтверждается факт отправки почтовой корреспонденции истцом в адрес ответчика.
Ответчик в срок, указанный в предложении о расторжении договора аренды ответ не представил.
Довод ответчика о не соблюдении истцом претензионного порядка и необходимости оставления искового заявления без рассмотрения несостоятелен.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств того, что им предпринимались действия по устранению допущенных нарушений условий договора аренды земельного участка и в разумный срок были устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В апелляционной жалобе ответчик отрицает факт получения уведомлений истца с предложением расторгнуть договор аренды, направленных 27.04.2012, 11.09.2012, 24.12.2012.
Между тем, материалами дела подтверждается отправка и невозврат отправителю спорных почтовых отправлений (т. 2 л.д. 40 - 44, л.д. 45 - 48, т. 1 л.д. 166). Указанное также подтверждается письмом Балашихинского почтамта от 20.03.2013 (т. 3 л.д. 20).
Согласно пунктам 35, 36 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221: Почтовые отправления (в т.ч. письма) при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. Почтовое отправление возвращается по обратному адресу: по заявлению отправителя; при отказе адресата (его законного представителя) от его получения; при отсутствии адресата по указанному адресу; при невозможности прочтения адреса адресата; при иных обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи.
Поскольку письма, направленные ответчику, в возврате не значатся, следовательно, они были получены ответчиком (или его представителем).
Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что из текста апелляционной жалобы ответчика следует, что по сути факт получения им уведомлений от администрации не оспаривается. Ответчик лишь указывает на отсутствие у истца уведомлений о вручении обществу почтовых отправлений.
Как следует из статьи 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды возможно после направления предупреждения о необходимости исполнения обязательства. Смысл такого предупреждения заключается в предоставлении арендатору возможности в разумные сроки исправить нарушения.
К рассмотрению спора истек не только 3-х годичный срок (с момента предоставления рассматриваемого земельного участка в аренду) на освоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением, но и возможный разумный срок на устранение ответчиком допущенного им и выявленного нецелевого использования участка с нарушением вида его разрешенного использования.
Согласно частям 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив в совокупности и во взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства, условия договора, уведомление о досрочном расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно признал существенными нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, требование истца о расторжении договора аренды законным и обоснованным.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2013 года по делу N А41-48836/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.М.МОРДКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2013 ПО ДЕЛУ N А41-48836/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2013 г. по делу N А41-48836/12
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2013 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мордкиной Л.М.,
судей: Епифанцевой С.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Соловьевой Е.В.,
при участии в заседании:
- от истца - Ванина В.В. по доверенности N 1258 исх. от 18.07.2013, Пономарев С.Б. по доверенности N 779 исх. от 13.05.2013;
- от ответчика - Орлов Д.Б. по доверенности от 19.02.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" на решение Арбитражного суда Московской области от 09 апреля 2013 года по делу N А41-48836/12, принятое судьей А.С. Шайдуллиной, по исковому заявлению администрации городского округа Балашиха Московской области к ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" о расторжении договора аренды,
установил:
администрация городского округа Балашиха Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды N 01027-Z от 06.07.2006 земельного участка площадью 287 700 кв. м с кадастровым номером 50:15:080703:0005, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи д. Пуршево, категория земель: "земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления и об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 50:15:080703:0005 и передать его истцу в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09 апреля 2013 года по делу N А41-48836/12 требования администрации городского округа Балашиха Московской области удовлетворены.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии", в которой ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что судом первой инстанции: неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; не доказаны установленные обстоятельства; изложены выводы, не соответствующие обстоятельствам дела; неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, 06.07.2006 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" (арендатор) заключен договор аренды N 01027-Z земельного участка площадью 287 700 кв. м с кадастровым номером 50:15:080703:005, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи д. Пуршево, категория земель: "земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления сроком на 49 лет.
Между Министерством имущественных отношений Московской области администрацией городского округа Балашиха Московской области и ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" (правопреемником ООО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии") заключено дополнительное соглашение от 20.05.2008, в соответствии с которым Министерство имущественных отношений Московской области передает, а администрация городского округа Балашиха Московской области принимает права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору аренды N 01027-Z 06.07.2006.
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования.
Пунктом 4.2.6 договора установлено, что арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель в соответствии с законодательством.
Согласно заключению экспертной комиссии государственной экологической экспертизы Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 08.12.2009 N 1018 утвержден "Проект оборудования участка складирования отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов в Балашихинском районе Московской области", на основании чего ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" выдано санитарно-эпидемиологическое заключение Территориального отдела Управления Росприроднадзора по Московской области на деятельность по обращению с отходами в соответствии с санитарными правилами - на осуществление складирования брикетированных отходов без технологии их переработки.
Утвержденный проект оборудования участка под размещение отходов предполагает под собой под размещение на земельном участке брикетирующих прессов и временное складирование соответствующим образом упакованных (брикетированных) отходов в местах (на площадках).
Истец, считая, что ответчик - ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" - использует арендуемый им земельный участок в нарушение условий договора аренды и законодательства Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.
На представленном на основании договора аренды ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" земельном участке, отсутствует предприятие по переработке отходов. На земельный участок поступают несортированные бытовые и промышленные отходы, которые не брикетируются, размещаются навалом, а затем уплотняются строительной техникой по территории земельного участка, что не соответствует целям предоставления земельного участка, указанным в договоре аренды - "для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления" и требованиям по обращению с отходами "осуществление складирования брикетированных отходов без технологии их переработки".
Указанные обстоятельства, по мнению истца, существенно нарушают условия договора аренды земельного участка от 06.07.2006 N 01027-Z и законодательство Российской Федерации.
Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 423 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, постановлением Балашихинского городского суда Московской области от 13.12.2011 открытое акционерное общество "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии", признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 8.2 КоАП РФ, и подвергнуто наказанию в виде административного приостановления деятельности сроком на 15 суток.
Решением Московского областного суда от 31.01.2012 решение городского суда оставлено без изменения.
Постановлением Московского областного суда от 26.06.2012 по делу N 4а-395/12 постановление Балашихинского городского суда Московской области от 13 декабря 2011 года и решение Московского областного суда от 31 января 2012 года по делу об административном правонарушении, предусмотренном статьей 8.2 КоАП РФ, в отношении ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" оставлены без изменения, а надзорная жалоба - без удовлетворения.
Балашихинской городской прокуратурой Московской области по поручению прокуратуры Московской области совместно с сотрудниками: Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Московской области в г. Железнодорожный, Реутов, Балашиха, МУ МВД России "Балашихинское", Раменского межрайонного отдела Управления Россельхознадзора по г. Москве, Московской и Тульской областях, Балашихинского отдела Управления Росреестра 18.10.2012 проведена выездная проверка соблюдения действующего законодательства при проведении ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" работ по размещению отходов производства и потребления, вырубке деревьев и по другим вопросам по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи деревни Пуршево. Данная проверка проведена с участием исполнительного директора ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" Лаврова Ю.Б.
Балашихинской прокуратурой Московской области рассмотрен материал выездной проверки от 18.10.2012 в отношении юридического лица, ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии". В ходе данной проверки установлено: на земельном участке, арендованном ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" для размещения предприятия по переработке отходов, производится захоронение твердо-бытовых отходов картовым методом по высотной схеме с промежуточной планировкой и изоляцией грунтом; на захоронение отходы поступают не в виде брикетов (тюков; а - навалом, тогда как согласно заключению экспертной комиссии государственной экологической экспертизы материалов Проект оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов в Балашихинской районе Московской области (Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N 1018 от 08.12.2009 "Об утверждении заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы материалов "Проект оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов в Балашихинском районе Московской области"), санитарно-эпидемиологическому заключению Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Московской области в г. Железнодорожный, Реутов, Балашиха N 50.01.04.000.М.000509.12.10 от 28.12.2010 на участке должно осуществляться размещение брикетированных отходов (тюков).
При заключении договора аренды администрация городского округа Балашиха Московской области была вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором способом создания и ввода в эксплуатацию предприятия по переработке отходов производства и потребления.
Материалами дела подтверждено, что какое-либо предприятие по переработке отходов производства и потребления с 2006 года не построено.
По мнению ответчика, территория используемого земельного участка в том состоянии, в котором она используется в настоящий момент, и является видом предприятия по переработке мусора технологией захоронения.
Положениями статьи 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения содержащихся в договоре аренды слов и выражений следует, что земельный участок предоставлен для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления, а не как полигон для размещения и захоронения отходов.
Ответчик пояснил, что до настоящего времени общество осуществляет накопление необходимого для осуществления строительства предприятия финансового капитала путем предоставления услуг по захоронению отходов на земельном участке. Доказательств начала строительства ответчиком не представлено. При этом строительство предприятия по переработке отходов не осуществлено в течение трех лет с момента заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и считает, что вышеуказанный договор аренды подлежит расторжению в связи с неиспользованием ответчиком вышеуказанного земельного участка, предназначенного для строительства, более чем в течение трех лет.
Согласно представленному в материалы дела Проекту оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов в Балашихинском районе Московской области ответчик вправе осуществлять складирование на вышеуказанном земельном участке исключительно брикетированных отходов. При этом в указанном Проекте речь идет именно о складировании отходов для предприятия по их сортировке и переработке, т.е. о временном размещении отходов для их последующей сортировки и переработки на соответствующем предприятии, но не о захоронении отходов на земельном участке без проведения какой-либо их переработки и сортировки.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ОАО "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" нарушены требования Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку использование земельного участка с 287 700 кв. м с кадастровым номером 50:15:080703:005, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи д. Пуршево, противоречит разрешенному использованию (для размещения предприятия по переработке отходов производства и потребления).
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на непривлечение его к административной ответственности по статье 8.2 КоАП РФ (за несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при сборе, накоплении, использовании, обезвреживании, транспортировании, размещении и ином обращении с отходами производства и потребления), а также по статье 8.8 КоАП РФ (за использование земельного участка не по целевому назначению) за осуществление деятельности по завозу и складированию отходов производства и потребления.
Апелляционный суд полагает, что для расторжения договора аренды в связи с нецелевым использованием арендованного земельного участка с нарушением вида разрешенного использования, выразившемся в неосуществлении на нем строительства предприятия по переработке отходов, достаточно оснований, и не требуется привлечение ответчика к ответственности по указанным статьям КоАП РФ.
Материалами дела установлено, что ответчиком осуществляются лишь работы по складированию отходов. Данное обстоятельство означает отсутствие предприятия по переработке отходов.
Ответчик в обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что решением Арбитражного суда Московской области от 18.07.2012 по делу N А41-15130/12 постановление Управления Росреестра о назначении административного наказания от 17.02.2012 по статье 8.8 КоАП РФ и соответствующее предписание были отменены вследствие непредставления суду протокола осмотра арендованной территории, составления оспариваемого постановления в отсутствие представителя ответчика.
Между тем, предметом спора в рамках указанного дела было нецелевое использование, выразившееся в осуществлении работ по завозу и размещению отходов в отсутствии разрешающих документов на право производства данного вида работ. В рамках настоящего дела о расторжении договора аренды рассматривается иной вид нецелевого использования участка и нарушения вида разрешенного использования: неосуществление строительства предприятия по переработке отходов.
Кроме того, материалами проверки, рассмотренными по делу N А41-15130/12, подтверждается неосуществление строительства предприятия.
Апелляционный суд считает, что принятые в 2009 г. судебные акты по делу N А40-67688/09-120-332, упомянутые в решении по делу N А41-15130/12, а также в иные судебные акты на которые ссылается ответчик в апелляционной жалобе, не могут быть принято во внимание в силу статей 10, 64, 67, 74 АПК РФ при рассмотрении настоящего дела о расторжении договора аренды, в связи с тем, что дело N А40-67688/09-120-332 рассматривалось на основании иных фактических обстоятельств без исследования судом вопроса о необходимости строительства предприятия на земельном участке, как единственного условия правомерного использования земельного участка согласно его разрешенному использованию. В рамках дела N А40-67688/09-120-332 исследовалось лишь нецелевое использование в виде приема ответчиком грунта и инертных материалов.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.06.2013 по делу N А41-50757/12 постановление Росреестра о назначении административного наказания от 17.09.2012 и предписание об устранении нарушения земельного законодательства от 17.09.2012 по статье 8.8 КоАП РФ были отменены, поскольку имеются нарушения требований процессуального законодательства, в том числе: отсутствуют подтверждения вручения или направления ответчику распоряжения о проведении проверки, протокол об административном правонарушении от 21.08.2012 был составлен в отсутствии представителя ответчика. Тем не менее, из материалов проверки усматривается, и судом подтверждается, что на земельном участке не построено предприятие по переработке отходов, отходы не перерабатываются. В целях рассмотрения настоящего дела указанное означает, что на участке отсутствует предприятие по переработке отходов.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда о 24.07.2013 по делу N А41-2677/13 постановление Управления Росреестра о назначении административного наказания от 07.12.2012 по статье 8.8 КоАП РФ было отменено вследствие составления протокола от 28.11.2012 в отсутствие представителя ответчика. Материалами данного дела не опровергается, что отходы размещаются на земельном участке навалом, без производства работ по их сортировке и прессовке (стр. 3, 6 рассматриваемого постановления). Данное обстоятельство означает отсутствие предприятия по переработке отходов.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.06.2013 по делу N А41-5441/13 Постановление Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности было отменено вследствие составления постановления о возбуждении производства об административном правонарушении 01.11.2012 в отсутствии представителя ответчика. При этом суд в решении по указанному делу отмечает, что было допущено существенное нарушение процедуры наложения административного взыскания, которое свидетельствует о том, что взыскание применено незаконно, независимо от того, совершило или нет лицо, привлекаемое к ответственности, административное правонарушение. По существу нарушений суд дело не рассматривал, вопросы целевого использования участка не были предметом рассмотрения. Тем не менее, из материалов проверки усматривается, что на земельном участке отсутствуют строения и иные объекты, которые свидетельствовали бы о наличии на участке предприятия по переработке отходов.
Апелляционным определением судебной коллегии Московского областного суда по делу N 33-21662/2012 рассматривался вопрос прекращения деятельности по завозу и складированию отходов вследствие нарушения природоохранного, санитарно-эпидемиологического законодательства. В рамках дела N 33-21662/2012 вопросы соблюдения земельного законодательства, в том числе соответствия деятельности ответчика разрешенному использованию земельного участка, указанному в договоре аренды, не исследовались судом. Тем не менее, был установлен факт складирования отходов на спорном земельном участке без их переработки, что означает отсутствие на участке предприятия по переработке отходов.
В подтверждение своей позиции ответчик ссылается также на постановление Балашихинского городского суда от 23.05.2013 и решение Московского областного суда от 09.04.2013 по делу N 12-219/13 по делу о привлечении ответчика к административной ответственности по статье 8.2 КоАП РФ, в связи с размещением ответчиком отходов на объекте, не внесенном в государственный реестр объектов размещения отходов, и нарушением законодательства в области охраны окружающей среды. Однако вышеуказанные судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах; судом не исследовался вопрос о неосуществлении ответчиком строительства предприятия по переработке отходов. Следовательно, указанные судебные акты не могут подтверждать целевое использование земель с соблюдением их разрешенного использования в рамках настоящего спора о расторжении договора аренды.
Из доводов апелляционной жалобы усматривается, что позиция ответчика строится на соответствии деятельности общества нормам экологического, санитарно-эпидемиологического, природоохранного законодательства.
Между тем, по мнению апелляционного суда, соответствие деятельности общества нормам экологического, санитарно-эпидемиологического, природоохранного законодательства, не влечет соблюдения норм земельного законодательства и положений договора аренды в части целевого использования участка с соблюдением установленного для земельного участка разрешенного использования.
Исследование вопроса о соблюдении норм экологического, санитарно-эпидемиологического законодательства не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку договор расторгается в связи с нарушением норм земельного законодательства, что является существенным нарушением условий договора аренды.
Земельный участок был предоставлен ответчику на основании постановления Правительства Московской области от 09.03.2006 N 163/53 "О предоставлении земельного участка, расположенного вблизи д. Пуршево Балашихинского района", принятому с учетом распоряжения Министерства экологии и природопользования Московской области от 02.11.2005 N 137-РМ "О предварительном согласовании места размещения комплекса по переработке отходов производства и потребления вблизи д. Пуршево Балашихинского района" и ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Комплекс переработки отходов новейшие экологические технологии" от 07.07.2005 N 22.
Согласно указанному постановлению от 09.03.2006 N 163/53 рассматриваемый земельный участок был переведен из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" и предоставлен в аренду ответчику.
В силу пункта 1 статьи 88 ЗК РФ землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для эксплуатации объектов промышленности. В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (пункт 2 статьи 88 ЗК РФ).
Общество ссылается на целевое использование земельного участка путем складирования отходов согласно Проекту оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов ответчика в Балашихинском районе Московской области, разработанным в 2008 г.
Однако, по смыслу указанного проекта складирование может являться целевым использованием земли с соблюдением разрешенного использования участка, только если на земельном участке располагается предприятие по переработке отходов, для обеспечения деятельности которого осуществляется складирования отходов. Но такое предприятие не построено ответчиком, что само по себе является нарушением разрешенного использования земельного участка, установленного договором аренды.
Апелляционный суд считает, что складирование отходов за земельном участке, в отсутствии построенного предприятия по переработке отходов, не может быть отнесено к виду деятельности по эксплуатации объектов промышленности.
Ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что ему не было известно о необходимости осуществить строительство предприятия по переработке отходов на арендованном для этих целей земельном участке.
Однако из материалов дела следует, что ответчик не мог не знать о том, что земельный участок выделяется для строительства предприятия по переработке отходов. Данное обстоятельство подтверждается: письмом ответчика на имя главы городского округа Балашиха исх. N 187 от 28.06.2012 (т. д. 3 л.д. 54), в котором ответчик указывает на предоставление ему участка под строительство; письмом ответчика на имя руководителя администрации городского округа Балашиха исх. N 188 от 28.06.2012 (т. д. 3 л.д. 55), в котором ответчик также указывает на предоставление ему участка под строительство; письмом ответчика Главе городского округа Балашихи исх. N 192 от 02.08.2012 (т. д. 3 л.д. 58), в котором ответчик выражает понимание того, что участок предоставлен ему для строительства и необходимо получение разрешения на строительство; Проектом оборудования участка складирования брикетированных отходов для предприятия по сортировке, переработке и размещению отходов ответчика в Балашихинском районе Московской области (т. 2 л.д. 49), разработанном в 2008 г.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что он не является застраивающей организацией.
Между тем, действующее законодательство не предусматривает присвоение юридическим лицам статуса застраивающей организации (застройщика).
В силу пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.
Возможность организации строительства, которую ответчик мог реализовать как заказчик (застройщик), предпринимая для этого необходимые действия, но не реализовал с июля 2006 г. по настоящее время, следует из совокупности правовых норм (главы 37 ГК РФ, главы 6 ГрК РФ).
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что эксперты, проводившие государственную экологическую экспертизу, в своих заключениях не установили нарушения в виде нецелевого использования земельного участка согласно земельному законодательству и договору аренды.
Между тем, по мнению апелляционного суда, заключения экспертов не могут касаться рассматриваемого нарушения, поскольку, исходя из компетенции вынесших их органов, их заключения касаются иных вопросов (соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил, лицензирование деятельности по обращению с отходами, утверждение годовых нормативов образования отходов, утверждение лимитов на размещение отходов, природопользование).
Ответчик указывает в апелляционной жалобе, что в целях рассмотрения данного дела необходимо принять во внимание существующую для ответчика угрозу непредоставления ему кредита, а также что ответчик в 2013 году начал сотрудничать с иностранной компанией для создания предприятия для переработки отходов.
Апелляционный суд считает, что указанные обстоятельства предпринимательской деятельности ответчика не касаются существа спора, не связаны с фактическими обстоятельствами нецелевого использования земельного участка с нарушением требований вида разрешенного использования участка с июля 2006 года по настоящее время. Кроме того, приложенное к апелляционной жалобе соглашение о совместном развитии, заключенное ответчиком с компанией Солена Фуелс Корпорейшн (США), датировано 30.05.2013, т.е. после вынесения решения судом первой инстанции по настоящему спору.
Пунктом 4.3.1 договора аренды земельного участка от 06.07.2006 N 010227-2 сторонами установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче.
Истцом 27.04.2012, 11.09.2012, 24.12.2012 в адрес ответчика направлены уведомления с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка N 01027-Z от 06.07.2006.
Факт отправки подтверждается реестром почтовой корреспонденции от 03.05.2012 и от 18.09.2012.
Письмом Балашихинского почтамта - УФПС Московской области - филиала ФГУП "Почта России" N 51.1.02.02-90 от 20.03.2013 подтверждается факт отправки почтовой корреспонденции истцом в адрес ответчика.
Ответчик в срок, указанный в предложении о расторжении договора аренды ответ не представил.
Довод ответчика о не соблюдении истцом претензионного порядка и необходимости оставления искового заявления без рассмотрения несостоятелен.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств того, что им предпринимались действия по устранению допущенных нарушений условий договора аренды земельного участка и в разумный срок были устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В апелляционной жалобе ответчик отрицает факт получения уведомлений истца с предложением расторгнуть договор аренды, направленных 27.04.2012, 11.09.2012, 24.12.2012.
Между тем, материалами дела подтверждается отправка и невозврат отправителю спорных почтовых отправлений (т. 2 л.д. 40 - 44, л.д. 45 - 48, т. 1 л.д. 166). Указанное также подтверждается письмом Балашихинского почтамта от 20.03.2013 (т. 3 л.д. 20).
Согласно пунктам 35, 36 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221: Почтовые отправления (в т.ч. письма) при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. Почтовое отправление возвращается по обратному адресу: по заявлению отправителя; при отказе адресата (его законного представителя) от его получения; при отсутствии адресата по указанному адресу; при невозможности прочтения адреса адресата; при иных обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи.
Поскольку письма, направленные ответчику, в возврате не значатся, следовательно, они были получены ответчиком (или его представителем).
Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что из текста апелляционной жалобы ответчика следует, что по сути факт получения им уведомлений от администрации не оспаривается. Ответчик лишь указывает на отсутствие у истца уведомлений о вручении обществу почтовых отправлений.
Как следует из статьи 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды возможно после направления предупреждения о необходимости исполнения обязательства. Смысл такого предупреждения заключается в предоставлении арендатору возможности в разумные сроки исправить нарушения.
К рассмотрению спора истек не только 3-х годичный срок (с момента предоставления рассматриваемого земельного участка в аренду) на освоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением, но и возможный разумный срок на устранение ответчиком допущенного им и выявленного нецелевого использования участка с нарушением вида его разрешенного использования.
Согласно частям 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив в совокупности и во взаимосвязи представленные в материалы дела доказательства, условия договора, уведомление о досрочном расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно признал существенными нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, требование истца о расторжении договора аренды законным и обоснованным.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2013 года по делу N А41-48836/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Комплекс переработки отходов - новейшие экологические технологии" - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.М.МОРДКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)