Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Несмияна С.И.,
судей Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Бернат К.А.,
при участии:
- от истца: Петрова О.А., доверенность от 29.09.2011;
- от ответчиков: не явились, извещены;
- от 3-го лица: не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11524/2013) общества с ограниченной ответственностью "Империя" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2013 по делу N А56-53715/2012 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску открытого акционерного общества "НОМОС-БАНК"
к
1. обществу с ограниченной ответственностью "Империя"
2. обществу с ограниченной ответственностью "Максима"
3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции и Недвижимость"
об обращении взыскания на имущество
установил:
открытое акционерное общество "НОМОС-БАНК" (далее - ОАО "НОМОС-БАНК") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Империя" (далее - ООО "Империя") и к обществу с ограниченной ответственностью "Максима" (далее - ООО "Максима") об обращении взыскания на следующее имущество:
1) принадлежащее ООО "Империя" и заложенное по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 05-2486и1/11 от 30.03.2011:
- корпус склада N 271/2, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, район ст. Капитолово, 2-этажный, общей площадью 165 кв. м, инв. N 557 К1, лит. А условный номер 47-47-13/055/2010-022,
- здание корпуса N 241, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 241, 2-этажный, общей площадью 5 256,9 кв. м, инв. N 563, лит. А условный номер 47-78-13/060/2009-0170,
- здание корпуса N 47, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 47, 1-этажный, общей площадью 308,9 кв. м, инв. N 563, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-0170,
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, общей площадью 8 595 кв. м, кадастровый номер 47:07:0505006:51, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский,
- заложенное по Договору о последующей ипотеке (последующем залоге недвижимости) N 05-248би2/11 от 30.03.2011:
- здание корпуса N 34, нежилое, расположенное по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34, 4-этажный, общей площадью 4997,1 кв. м, инв. N 651 К1, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-172,
2) принадлежащее ООО "Максима" и заложенное по договору последующего залога (права аренды земельного участка) N 05-2486и2-з/11 от 30.03.2011:
- право аренды земельного участка, общей площадью 4 9997,1 кв. м, кадастровый номер 47:07:05-05-006:0019, расположенного по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34,
в счет погашения задолженности ООО "Инвестиции и Недвижимость" перед Истцом по договору кредитной линии N 05-2486л/11 от 30.03.2011 в сумме 62 677 492 руб. 18 коп., определив начальную продажную стоимость в размере:
- корпус склада N 271/2, нежилое - 2 006 000 руб.,
- здание корпуса N 241, нежилое - 27 022 000 руб.,
- здание корпуса N 47, нежилое - 3 422 000 руб.,
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - 13 500 000 руб.,
- здание корпуса N 34, нежилое - 33 394 000 руб.,
- право аренды земельного участка - 2 398 608 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции и Недвижимость" (далее - ООО "Инвестиции и Недвижимость").
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2013 обращено взыскание, в счет погашения задолженности общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции и Недвижимость" перед открытым акционерным обществом "НОМОС-БАНК" по договору кредитной линии N 05-2486л/11 от 30.03.2011 в сумме 62677492 руб. 18 коп. на имущество:
1) принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Империя" и заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 05-2486и1/11 от 30.03.2011:
- корпус склада N 271/2, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, район ст. Капитолово, 2-этажный, общей площадью 165 кв. м, инв. N 557 К1, лит. А условный номер 47-47-13/055/2010-022, установив начальную продажную цену в размере 1 604 800 руб. 00 коп.,
- здание корпуса N 241, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 241, 2-этажный, общей площадью 5 256,9 кв. м, инв. N 563, лит. А условный номер 47-78-13/060/2009-0170, установив начальную продажную цену в размере 31 368 000 руб. 00 коп.,
- здание корпуса N 47, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 47, 1-этажный, общей площадью 308,9 кв. м, инв. N 563, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-0170, установив начальную продажную цену в размере 2 737 600 руб. 00 коп.,
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, общей площадью 8 595 кв. м, кадастровый номер 47:07:0505006:51, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, установив начальную продажную цену в размере 10 800 000 руб. 00 коп.,
и заложенное по договору о последующей ипотеке (последующем залоге недвижимости) N 05-2486и2/11 от 30.03.2011:
- здание корпуса N 34, нежилое, расположенное по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34, 4-этажный, общей площадью 4997,1 кв. м, инв. N 651 К1, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-172, установив начальную продажную цену в размере 26 715 200 руб. 00 коп.,
2) принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Максима" и заложенное по договору последующего залога (права аренды земельного участка) N 05-2486и2-з/11 от 30.03.2011:
- право аренды земельного участка, общей площадью 4 997,1 кв. м, кадастровый номер 47:07:05-05-006:0019, расположенного по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34, установив начальную продажную цену в размере 1 918 886 руб. 40 коп.
Определен способ обращения взыскания на заложенное имущество - реализация с публичных торгов.
В апелляционной жалобе ООО "Империя "просит отменить решение суда от 10.03.2013 в связи с занижением стоимости заложенного имущества, а также не разрешении судом вопроса о компенсации расходов ответчика на проведенную экспертизу.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2013 проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, между Банком (кредитор) и ООО "Инвестиции и Недвижимость" (заемщик) заключен договор кредитной линии от 30.03.2011 N 05-2486л/11 в редакции дополнительного соглашения от 07.09.2011 N 1 (далее - Кредитный договор), в соответствии с которым кредитор обязался предоставить заемщику денежные средства в пределах лимита и на срок, установленный п. 1.1 Кредитного договора, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета 12,0% годовых, а заемщик обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Предоставление Банком кредита подтверждается выпиской с лицевого счета за период с 30.03.2011 по 21.08.2012 и не оспаривается ответчиком.
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между Банком (залогодержатель) и ООО "Инвестиции и Недвижимость" (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залога недвижимости) от 30.03.2011 N 05-2486и1/11 (далее - договор залога 1), предметом залога которого является:
- корпус склада N 271/2, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, район ст. Капитолово, 2-этажный, общей площадью 165 кв. м, инв. N 557 К1, лит. А условный номер 47-47-13/055/2010-022,
- здание корпуса N 241, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 241, 2-этажный, общей площадью 5 256,9 кв. м, инв. N 563, лит. А условный номер 47-78-13/060/2009-0170,
- здание корпуса N 47, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 47, 1-этажный, общей площадью 308,9 кв. м, инв. N 563, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-0170,
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, общей площадью 8 595 кв. м, кадастровый номер 47:07:0505006:51, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский.
Дополнительным соглашением от 07.09.2011 N 1 ООО "Инвестиции и Недвижимость" заменено на ООО "Империя" на основании договора купли-продажи имущества, являющегося предметом залога, заключенного между ООО "Инвестиции и Недвижимость" и ООО "Империя".
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между Истцом (залогодержатель) и ООО "Максима" (залогодатель) заключен договор о последующей ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 30.03.2011 N 05-2486и2/11 (далее - договор залога 2), предметом залога которого является здание корпуса N 34, нежилое, расположенное по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34, 4-этажный, общей площадью 4997,1 кв. м, инв. N 651 К1, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-172.
Дополнительным соглашением от 07.09.2011 N 1 ООО "Максима" заменено на ООО "Империя" на основании договора купли-продажи имущества, являющегося предметом залога, заключенного между ООО "Максима" и ООО "Империя".
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между Истцом (залогодержатель) и ООО "Максима" (залогодатель) заключен договор последующего залога (права аренды земельного участка) от 30.03.2011 N 05-2486и2-з/11 (далее - договор залога 3), предметом залога которого является право аренды земельного участка, общей площадью 4 997,1 кв. м, кадастровый номер 47:07:05-05-006:0019, расположенного по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34.
Согласно п. 1.2 договоров залога сторонами установлена оценочная (залоговая) стоимость предметов залога на день заключения указанных договоров. Согласно пункту 4.2.4 договоров залога в случаях, предусмотренных кредитным договором и/или договором залога, а также в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательств, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.
Неисполнение заемщиком надлежащим образом обязательств по Кредитному договору послужило основанием для обращения Банка в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены на основании отчета ООО "Городской центр оценки" от 31.08.2012 N 361/2012-нз.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
- - суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
- - являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
- - способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
- - начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Наличие отчета оценщика препятствует суду самостоятельно определить начальную продажную цену заложенного имущества.
При удовлетворении иска об обращении взыскания на имущество, суд первой инстанции определил начальную продажную цену объектов недвижимости из показателей, определенных в отчете ООО "Городской центр оценки" от 31.08.2012 N 361/2012-нз, за исключением рыночной стоимости здания корпуса N 241, определенной на основании заключения эксперта от 18.02.2013 N 01/13
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд первой инстанции руководствовался пунктами 1 и 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", рекомендациями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" в соответствии с которыми имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, при этом начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.
В силу пунктов 1, 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Статья 54 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке" не устанавливает обязанность участников гражданского оборота руководствоваться оценкой объекта, указанной независимым оценщиком. Цена реализации может значительно отличаться от указанной независимым оценщиком.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение заинтересованного лица в суд является способом защиты этим лицом своего нарушенного права или охраняемых законом интересов. Отчет независимого оценщика сам по себе не может нарушать права и охраняемые законом интересы, поскольку не влечет непосредственных правовых последствий. Он ложится в основу сделки, которая может быть оспорена. Одним из оснований оспаривания будет являться недостоверность сведений, содержащихся в отчете независимого оценщика, что должно доказать заинтересованное лицо (ст. 65 АПК РФ).
Целью составления заключения является информирование заказчика о рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также привнесение процедурной определенности в определении цены при организации торгов.
Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса, бремя понесения которых правомерно возложено на проигравшую сторону. В пределах предмета иска в пользу ответчика ничего не присуждено, поэтому все судебные издержки правомерно возложены на ответчика.
Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в пределах своей компетенции и с учетом заключения судебной экспертизы, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Банка в полном объеме.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2013 по делу N А56-53715/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.И.НЕСМИЯН
Судьи
Т.А.КАШИНА
М.А.ШЕСТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2013 ПО ДЕЛУ N А56-53715/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2013 г. по делу N А56-53715/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Несмияна С.И.,
судей Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Бернат К.А.,
при участии:
- от истца: Петрова О.А., доверенность от 29.09.2011;
- от ответчиков: не явились, извещены;
- от 3-го лица: не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11524/2013) общества с ограниченной ответственностью "Империя" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2013 по делу N А56-53715/2012 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску открытого акционерного общества "НОМОС-БАНК"
к
1. обществу с ограниченной ответственностью "Империя"
2. обществу с ограниченной ответственностью "Максима"
3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции и Недвижимость"
об обращении взыскания на имущество
установил:
открытое акционерное общество "НОМОС-БАНК" (далее - ОАО "НОМОС-БАНК") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Империя" (далее - ООО "Империя") и к обществу с ограниченной ответственностью "Максима" (далее - ООО "Максима") об обращении взыскания на следующее имущество:
1) принадлежащее ООО "Империя" и заложенное по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 05-2486и1/11 от 30.03.2011:
- корпус склада N 271/2, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, район ст. Капитолово, 2-этажный, общей площадью 165 кв. м, инв. N 557 К1, лит. А условный номер 47-47-13/055/2010-022,
- здание корпуса N 241, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 241, 2-этажный, общей площадью 5 256,9 кв. м, инв. N 563, лит. А условный номер 47-78-13/060/2009-0170,
- здание корпуса N 47, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 47, 1-этажный, общей площадью 308,9 кв. м, инв. N 563, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-0170,
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, общей площадью 8 595 кв. м, кадастровый номер 47:07:0505006:51, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский,
- заложенное по Договору о последующей ипотеке (последующем залоге недвижимости) N 05-248би2/11 от 30.03.2011:
- здание корпуса N 34, нежилое, расположенное по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34, 4-этажный, общей площадью 4997,1 кв. м, инв. N 651 К1, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-172,
2) принадлежащее ООО "Максима" и заложенное по договору последующего залога (права аренды земельного участка) N 05-2486и2-з/11 от 30.03.2011:
- право аренды земельного участка, общей площадью 4 9997,1 кв. м, кадастровый номер 47:07:05-05-006:0019, расположенного по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34,
в счет погашения задолженности ООО "Инвестиции и Недвижимость" перед Истцом по договору кредитной линии N 05-2486л/11 от 30.03.2011 в сумме 62 677 492 руб. 18 коп., определив начальную продажную стоимость в размере:
- корпус склада N 271/2, нежилое - 2 006 000 руб.,
- здание корпуса N 241, нежилое - 27 022 000 руб.,
- здание корпуса N 47, нежилое - 3 422 000 руб.,
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - 13 500 000 руб.,
- здание корпуса N 34, нежилое - 33 394 000 руб.,
- право аренды земельного участка - 2 398 608 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции и Недвижимость" (далее - ООО "Инвестиции и Недвижимость").
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2013 обращено взыскание, в счет погашения задолженности общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции и Недвижимость" перед открытым акционерным обществом "НОМОС-БАНК" по договору кредитной линии N 05-2486л/11 от 30.03.2011 в сумме 62677492 руб. 18 коп. на имущество:
1) принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Империя" и заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 05-2486и1/11 от 30.03.2011:
- корпус склада N 271/2, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, район ст. Капитолово, 2-этажный, общей площадью 165 кв. м, инв. N 557 К1, лит. А условный номер 47-47-13/055/2010-022, установив начальную продажную цену в размере 1 604 800 руб. 00 коп.,
- здание корпуса N 241, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 241, 2-этажный, общей площадью 5 256,9 кв. м, инв. N 563, лит. А условный номер 47-78-13/060/2009-0170, установив начальную продажную цену в размере 31 368 000 руб. 00 коп.,
- здание корпуса N 47, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 47, 1-этажный, общей площадью 308,9 кв. м, инв. N 563, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-0170, установив начальную продажную цену в размере 2 737 600 руб. 00 коп.,
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, общей площадью 8 595 кв. м, кадастровый номер 47:07:0505006:51, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, установив начальную продажную цену в размере 10 800 000 руб. 00 коп.,
и заложенное по договору о последующей ипотеке (последующем залоге недвижимости) N 05-2486и2/11 от 30.03.2011:
- здание корпуса N 34, нежилое, расположенное по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34, 4-этажный, общей площадью 4997,1 кв. м, инв. N 651 К1, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-172, установив начальную продажную цену в размере 26 715 200 руб. 00 коп.,
2) принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Максима" и заложенное по договору последующего залога (права аренды земельного участка) N 05-2486и2-з/11 от 30.03.2011:
- право аренды земельного участка, общей площадью 4 997,1 кв. м, кадастровый номер 47:07:05-05-006:0019, расположенного по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34, установив начальную продажную цену в размере 1 918 886 руб. 40 коп.
Определен способ обращения взыскания на заложенное имущество - реализация с публичных торгов.
В апелляционной жалобе ООО "Империя "просит отменить решение суда от 10.03.2013 в связи с занижением стоимости заложенного имущества, а также не разрешении судом вопроса о компенсации расходов ответчика на проведенную экспертизу.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2013 проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, между Банком (кредитор) и ООО "Инвестиции и Недвижимость" (заемщик) заключен договор кредитной линии от 30.03.2011 N 05-2486л/11 в редакции дополнительного соглашения от 07.09.2011 N 1 (далее - Кредитный договор), в соответствии с которым кредитор обязался предоставить заемщику денежные средства в пределах лимита и на срок, установленный п. 1.1 Кредитного договора, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета 12,0% годовых, а заемщик обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Предоставление Банком кредита подтверждается выпиской с лицевого счета за период с 30.03.2011 по 21.08.2012 и не оспаривается ответчиком.
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между Банком (залогодержатель) и ООО "Инвестиции и Недвижимость" (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залога недвижимости) от 30.03.2011 N 05-2486и1/11 (далее - договор залога 1), предметом залога которого является:
- корпус склада N 271/2, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, район ст. Капитолово, 2-этажный, общей площадью 165 кв. м, инв. N 557 К1, лит. А условный номер 47-47-13/055/2010-022,
- здание корпуса N 241, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 241, 2-этажный, общей площадью 5 256,9 кв. м, инв. N 563, лит. А условный номер 47-78-13/060/2009-0170,
- здание корпуса N 47, нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корпус 47, 1-этажный, общей площадью 308,9 кв. м, инв. N 563, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-0170,
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, общей площадью 8 595 кв. м, кадастровый номер 47:07:0505006:51, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский.
Дополнительным соглашением от 07.09.2011 N 1 ООО "Инвестиции и Недвижимость" заменено на ООО "Империя" на основании договора купли-продажи имущества, являющегося предметом залога, заключенного между ООО "Инвестиции и Недвижимость" и ООО "Империя".
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между Истцом (залогодержатель) и ООО "Максима" (залогодатель) заключен договор о последующей ипотеке (последующем залоге недвижимости) от 30.03.2011 N 05-2486и2/11 (далее - договор залога 2), предметом залога которого является здание корпуса N 34, нежилое, расположенное по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение, г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34, 4-этажный, общей площадью 4997,1 кв. м, инв. N 651 К1, лит. А, условный номер 47-78-13/060/2009-172.
Дополнительным соглашением от 07.09.2011 N 1 ООО "Максима" заменено на ООО "Империя" на основании договора купли-продажи имущества, являющегося предметом залога, заключенного между ООО "Максима" и ООО "Империя".
В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между Истцом (залогодержатель) и ООО "Максима" (залогодатель) заключен договор последующего залога (права аренды земельного участка) от 30.03.2011 N 05-2486и2-з/11 (далее - договор залога 3), предметом залога которого является право аренды земельного участка, общей площадью 4 997,1 кв. м, кадастровый номер 47:07:05-05-006:0019, расположенного по адресу: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район, Кузьмоловское городское поселение г.п. Кузьмоловский, д. б/н, корп. 34.
Согласно п. 1.2 договоров залога сторонами установлена оценочная (залоговая) стоимость предметов залога на день заключения указанных договоров. Согласно пункту 4.2.4 договоров залога в случаях, предусмотренных кредитным договором и/или договором залога, а также в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательств, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.
Неисполнение заемщиком надлежащим образом обязательств по Кредитному договору послужило основанием для обращения Банка в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены на основании отчета ООО "Городской центр оценки" от 31.08.2012 N 361/2012-нз.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
- - суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
- - являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
- - способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
- - начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Наличие отчета оценщика препятствует суду самостоятельно определить начальную продажную цену заложенного имущества.
При удовлетворении иска об обращении взыскания на имущество, суд первой инстанции определил начальную продажную цену объектов недвижимости из показателей, определенных в отчете ООО "Городской центр оценки" от 31.08.2012 N 361/2012-нз, за исключением рыночной стоимости здания корпуса N 241, определенной на основании заключения эксперта от 18.02.2013 N 01/13
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд первой инстанции руководствовался пунктами 1 и 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", рекомендациями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" в соответствии с которыми имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, при этом начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.
В силу пунктов 1, 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Статья 54 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке" не устанавливает обязанность участников гражданского оборота руководствоваться оценкой объекта, указанной независимым оценщиком. Цена реализации может значительно отличаться от указанной независимым оценщиком.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение заинтересованного лица в суд является способом защиты этим лицом своего нарушенного права или охраняемых законом интересов. Отчет независимого оценщика сам по себе не может нарушать права и охраняемые законом интересы, поскольку не влечет непосредственных правовых последствий. Он ложится в основу сделки, которая может быть оспорена. Одним из оснований оспаривания будет являться недостоверность сведений, содержащихся в отчете независимого оценщика, что должно доказать заинтересованное лицо (ст. 65 АПК РФ).
Целью составления заключения является информирование заказчика о рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также привнесение процедурной определенности в определении цены при организации торгов.
Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса, бремя понесения которых правомерно возложено на проигравшую сторону. В пределах предмета иска в пользу ответчика ничего не присуждено, поэтому все судебные издержки правомерно возложены на ответчика.
Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в пределах своей компетенции и с учетом заключения судебной экспертизы, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Банка в полном объеме.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2013 по делу N А56-53715/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.И.НЕСМИЯН
Судьи
Т.А.КАШИНА
М.А.ШЕСТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)