Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
(дата изготовления постановления в полном объеме)
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Радченковой Н.Ш.,
судей Башевой Н.Ю., Чигракова А.И.
при участии представителя
от индивидуального предпринимателя Сосина Вадима Юрьевича - Зенина А.В. по доверенности от 23.07.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
индивидуального предпринимателя Сосина Вадима Юрьевича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012,
принятое судьей Сурововой М.В., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013,
принятое судьями Чернигиной Т.В., Барминым Д.Ю., Поляшовой Т.М.,
по делу N А82-3637/2012
по иску закрытого акционерного общества "Торговая компания "Центр"
(ИНН: 7604002437, ОГРН: 1027600683021)
к индивидуальному предпринимателю Сосину Вадиму Юрьевичу
(ИНН: 760300430467, ОГРНИП: 304760331600010),
Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля
(ИНН: 7604092913, ОГРН: 1067604080345),
Управлению Росреестра по Ярославской области,
муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля",
Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области
о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ярославской области по постановке на кадастровый учет земельного участка и по кадастровому учету изменений сведений о нем, прекращении кадастрового учета,
о признании недействительным договора аренды от 16.04.2009 N 21335-и и установлении границ земельного участка в соответствии с межевым планом общества с ограниченной ответственностью "АН Гарантком",
третьи лица - департамент архитектуры и развития территорий мэрии города Ярославля,
департамент промышленной политики Ярославской области,
департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области,
и
закрытое акционерное общество "Торговая компания "Центра" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Сосину Вадиму Юрьевичу (далее - Предприниматель), Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Управление земельных ресурсов), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление Росреестра), муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Учреждение), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области (далее - Кадастровая палата Росреестра) о признании незаконными действий Управления Росреестра по постановке на кадастровый учет земельного участка 76:23:030515:34 в 2005 году и по кадастровому учету изменений сведений о нем в 2009 году, прекращении кадастрового учета, о признании недействительным договора аренды от 16.04.2009 N 21335-и, заключенного Учреждением и Предпринимателем, об установлении границ земельного участка 76:23:030515:2 в соответствии с межевым планом ООО "АН Гарантком" 30.01.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и развития территорий мэрии города Ярославля (далее - Департамент архитектуры), департамент промышленной политики Ярославской области (далее - Департамент промышленной политики), департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - Департамент имущественных и земельных отношений).
Решением суда от 11.10.2012 иск удовлетворен частично: действия Управления Росреестра по кадастровому учету изменений сведений о земельном участке с кадастровым номером 76:23:030515:34 в части уточнения местоположения границ, оформленные решением от 24.02.2009 N 7623/09/01-0926 признаны незаконными; договор аренды данного земельного участка от 16.04.2009 N 21335-и, заключенный Управлением земельных ресурсов в лице Учреждения и Предпринимателем признан недействительным, в остальной части иска отказано.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 решение оставлено без изменений.
Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.
Заявитель жалобы считает, что из решения не понятно, о каком земельном участке под зданием 32а по улице Свободы города Ярославля идет речь, так как данный земельный участок не сформирован (не установлены границы) и юридически не существует. Спорный земельный участок (76:23:030515:34) не располагается под зданием 32а по улице Свободы города Ярославля, а является смежным и сформированным земельным участком, находящимся в собственности города Ярославля и сданным в аренду Предпринимателю. Истец не представил доказательств того, что формирование границ земельного участка под зданием 32а невозможно и нарушит чьи-либо права и законные интересы, в связи с наличием уже сформированного и прошедшего кадастровый учет земельного участка 76:23:030515:34, находящегося в муниципальной собственности. Согласование границ земельного участка 76:23:030515:34 с правообладателями помещений в здании по адресу: город Ярославль, улица Свободы, дом 32а (в том числе с истцом и Ярославской областью) не требовалось, поскольку смежный земельный участок под зданием не сформирован и не прошел кадастровый учет и данные лица не обладали в 2008 году на момент согласования границ зарегистрированными в установленном порядке правами на смежный земельный участок под зданием и не обладают в настоящее время.
Кроме того, по мнению заявителя, правовых оснований для признания договора аренды недействительным не имеется; истец пропустил срок исковой давности о признании незаконными действий Кадастровой палаты Росреестра по постановке на кадастровый учет земельного участка 76:23:030515:34 площадью 12 квадратных метров и прекращении кадастрового учета данного участка, о признании договора аренды недействительным.
Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Общество в отзыве отклонила доводы кассационной жалобы и просила оставить в силе оспариваемые судебные акты; просило рассмотреть жалобу без участия представителя.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.
Законность принятых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником части помещений в здании 32а по улице Свободы города Ярославля (первый этаж), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.1999. Помещения приобретены Обществом в порядке приватизации по договору купли-продажи от 16.05.1995 с фондом муниципального имущества города Ярославля. Права на земельный участок в договоре не оговорены.
Остальные помещения в здании 32а (второй этаж) принадлежат на праве собственности Ярославской области, что зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2008, и на праве оперативного управления переданы Департаменту промышленной политики, что зарегистрировано в реестре 17.07.2008. Помещения переданы в собственность Ярославской области из муниципальной собственности в соответствии со статьей 154 Федерального закона N 122-ФЗ от 22.08.2004 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Здание находится на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030515:2, поставленном на кадастровый учет 03.04.2005, площадью 999 квадратных метров без установления границ.
До перевода в нежилое указанное здание являлось жилым домом, находившимся в ведении муниципального предприятия РЭУ-1, которому для эксплуатации дома постановлением мэра города Ярославля от 29.01.1993 N 136 был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 786 квадратных метров. Для уточнения местоположения границы и площади земельного участка 76:23:030515:2 Общество заказало межевой план в ООО "АН Гарантком". При выполнении работ установлено, что здание 32а одним боковым фасадом примыкает к зданию 32 по улице Свободы и соответственно граничит с земельным участком под ним, другим боковым и задним фасадами - граничит с землями города (неразграниченными землями).
При согласовании границ с уполномоченным органом в лице Управления земельных ресурсов выяснилось, что сформированный земельный участок накладывается на земельный участок 76:23:030515:34, предоставленный на праве аренды иному лицу. На этом основании письмом от 12.03.2012 N 03-08/1677 Управление земельных ресурсов отказало в согласовании границ.
Земельный участок 76:23:030515:34 был поставлен на кадастровый учет одновременно с участком 76:23:030515:2 (03.04.2005) площадью 12 квадратных метров по ориентировочному адресу: улица Свободы, у дома 32, с разрешенным использованием - "размещение торгового киоска" и, как следует из кадастрового плана от 28.02.2008, сведения о границах участка не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости и подлежат уточнению при межевании.
До его постановки на кадастровый учет земельный участок (указанной площадью и по указанному адресу) постановлением мэра города Ярославля от 17.06.2003 N 2116 был предоставлен в аренду муниципальному предприятию "Биофарм" для размещения аптечного киоска. Аренда прекращена 01.10.2003 в связи с продажей аптечного киоска Предпринимателю.
Решением территориального отдела Управления Роснедвижимости по Ярославской области от 24.02.2009 N 7623/09/01-0926, правопреемником которого в настоящее время является Управление Росреестра по Ярославской области, в государственный кадастр внесены изменения сведений о земельном участке на основании заявления Управления земельных ресурсов от 20.02.2009 об уточнении местоположения границ земельного участка и изменении вида разрешенного использования.
Изменения внесены на основании межевого плана от 26.01.2009, выполненного индивидуальным предпринимателем Гнатюк В.С., и постановлений мэра города Ярославля от 05.12.2005 N 5593, которым земельный участок площадью 12 квадратных метров у дома 32 по улице Свободы города Ярославля предоставлен в аренду Предпринимателю для размещения аптечного киоска, и от 10.02.2006 N 373, которым размещение аптечного киоска заменено на размещение торгового киоска.
В составе межевого плана представлены: акт согласования границ земельного участка, из которого следует, что границы сформированного земельного участка согласованы с Управлением земельных ресурсов по границам с землями города и Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля; извещения кадастрового инженера, направленные департаменту по управлению государственным имуществом Ярославской области (в настоящее время - Департамент имущественных и земельных отношений) и истцу, их ответы от 14.08.2008 и от 04.08.2008, соответственно, которыми они отказали в согласовании границ земельного участка, поскольку расположение киоска вплотную к стене здания 32а приводит к разрушению стены и нарушает требования пожарной безопасности.
Отсутствие согласования границ земельного участка при его формировании и явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 22, 26, 27, 38, 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ), пунктом 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, при этом исходил из того, что Общество и Ярославская область являются лицами, заинтересованными в установлении границ смежного со зданием земельного участка; договор аренды данного земельного участка признан недействительным.
Второй арбитражный апелляционной суд, руководствуясь аналогичными нормами права, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.
В силу статьи 22 Федерального закона N 221-ФЗ (в редакции на 01.01.2009) с заявлением о постановке земельного участка на учет, об учете части земельного участка и о кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка в орган кадастрового учета должен быть представлен межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке, если в соответствии со статьей 38 Закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ.
Согласно статье 38 Федерального закона N 221-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Если в соответствии со статьей 39 Федерального закона N 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии со статьей 39 Федерального закона N 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.
Предметом такого согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка.
Согласование проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Из статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 2 статьи 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Как следует из материалов дела и установили суды, права собственности Ярославской области и Общества на помещения в здании уже были зарегистрированы на момент составления межевого плана земельного участка 76:23:030515:34; границы данного земельного участка согласованы не были, более того, данные лица выразили мотивированные возражения против расположения торгового киоска вплотную к одному из фасадов здания и соответственно против формирования земельного участка для такого расположения.
Суды признали Общество и Ярославскую область лицами, с которыми должны были быть согласованы границы земельного участка 76:23:030515:34, следовательно, кадастровый учет этого земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ был произведен Росреестром в 2009 году с нарушением законодательства.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела следует, что договор аренды данного земельного участка от 16.04.2009 N 21335-и, заключенный Учреждением и Предпринимателем на неопределенный срок, содержит ссылку на кадастровый паспорт земельного участка как на неотъемлемую часть договора, содержащую описание границ передаваемого в аренду участка.
На основании изложенного суды правомерно признали указанный договор недействительным.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, проверены окружным судом и отклоняются, как основанные на неправильном толковании обстоятельств дела и норм материального права.
Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассационная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы относятся на Предпринимателя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по делу N А82-3637/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сосина Вадима Юрьевича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 24.06.2013 ПО ДЕЛУ N А82-3637/2012
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2013 г. по делу N А82-3637/2012
(дата изготовления постановления в полном объеме)
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Радченковой Н.Ш.,
судей Башевой Н.Ю., Чигракова А.И.
при участии представителя
от индивидуального предпринимателя Сосина Вадима Юрьевича - Зенина А.В. по доверенности от 23.07.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
индивидуального предпринимателя Сосина Вадима Юрьевича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012,
принятое судьей Сурововой М.В., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013,
принятое судьями Чернигиной Т.В., Барминым Д.Ю., Поляшовой Т.М.,
по делу N А82-3637/2012
по иску закрытого акционерного общества "Торговая компания "Центр"
(ИНН: 7604002437, ОГРН: 1027600683021)
к индивидуальному предпринимателю Сосину Вадиму Юрьевичу
(ИНН: 760300430467, ОГРНИП: 304760331600010),
Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля
(ИНН: 7604092913, ОГРН: 1067604080345),
Управлению Росреестра по Ярославской области,
муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля",
Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области
о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ярославской области по постановке на кадастровый учет земельного участка и по кадастровому учету изменений сведений о нем, прекращении кадастрового учета,
о признании недействительным договора аренды от 16.04.2009 N 21335-и и установлении границ земельного участка в соответствии с межевым планом общества с ограниченной ответственностью "АН Гарантком",
третьи лица - департамент архитектуры и развития территорий мэрии города Ярославля,
департамент промышленной политики Ярославской области,
департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области,
и
установил:
закрытое акционерное общество "Торговая компания "Центра" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Сосину Вадиму Юрьевичу (далее - Предприниматель), Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Управление земельных ресурсов), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление Росреестра), муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Учреждение), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области (далее - Кадастровая палата Росреестра) о признании незаконными действий Управления Росреестра по постановке на кадастровый учет земельного участка 76:23:030515:34 в 2005 году и по кадастровому учету изменений сведений о нем в 2009 году, прекращении кадастрового учета, о признании недействительным договора аренды от 16.04.2009 N 21335-и, заключенного Учреждением и Предпринимателем, об установлении границ земельного участка 76:23:030515:2 в соответствии с межевым планом ООО "АН Гарантком" 30.01.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и развития территорий мэрии города Ярославля (далее - Департамент архитектуры), департамент промышленной политики Ярославской области (далее - Департамент промышленной политики), департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - Департамент имущественных и земельных отношений).
Решением суда от 11.10.2012 иск удовлетворен частично: действия Управления Росреестра по кадастровому учету изменений сведений о земельном участке с кадастровым номером 76:23:030515:34 в части уточнения местоположения границ, оформленные решением от 24.02.2009 N 7623/09/01-0926 признаны незаконными; договор аренды данного земельного участка от 16.04.2009 N 21335-и, заключенный Управлением земельных ресурсов в лице Учреждения и Предпринимателем признан недействительным, в остальной части иска отказано.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 решение оставлено без изменений.
Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.
Заявитель жалобы считает, что из решения не понятно, о каком земельном участке под зданием 32а по улице Свободы города Ярославля идет речь, так как данный земельный участок не сформирован (не установлены границы) и юридически не существует. Спорный земельный участок (76:23:030515:34) не располагается под зданием 32а по улице Свободы города Ярославля, а является смежным и сформированным земельным участком, находящимся в собственности города Ярославля и сданным в аренду Предпринимателю. Истец не представил доказательств того, что формирование границ земельного участка под зданием 32а невозможно и нарушит чьи-либо права и законные интересы, в связи с наличием уже сформированного и прошедшего кадастровый учет земельного участка 76:23:030515:34, находящегося в муниципальной собственности. Согласование границ земельного участка 76:23:030515:34 с правообладателями помещений в здании по адресу: город Ярославль, улица Свободы, дом 32а (в том числе с истцом и Ярославской областью) не требовалось, поскольку смежный земельный участок под зданием не сформирован и не прошел кадастровый учет и данные лица не обладали в 2008 году на момент согласования границ зарегистрированными в установленном порядке правами на смежный земельный участок под зданием и не обладают в настоящее время.
Кроме того, по мнению заявителя, правовых оснований для признания договора аренды недействительным не имеется; истец пропустил срок исковой давности о признании незаконными действий Кадастровой палаты Росреестра по постановке на кадастровый учет земельного участка 76:23:030515:34 площадью 12 квадратных метров и прекращении кадастрового учета данного участка, о признании договора аренды недействительным.
Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Общество в отзыве отклонила доводы кассационной жалобы и просила оставить в силе оспариваемые судебные акты; просило рассмотреть жалобу без участия представителя.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.
Законность принятых судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником части помещений в здании 32а по улице Свободы города Ярославля (первый этаж), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.1999. Помещения приобретены Обществом в порядке приватизации по договору купли-продажи от 16.05.1995 с фондом муниципального имущества города Ярославля. Права на земельный участок в договоре не оговорены.
Остальные помещения в здании 32а (второй этаж) принадлежат на праве собственности Ярославской области, что зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2008, и на праве оперативного управления переданы Департаменту промышленной политики, что зарегистрировано в реестре 17.07.2008. Помещения переданы в собственность Ярославской области из муниципальной собственности в соответствии со статьей 154 Федерального закона N 122-ФЗ от 22.08.2004 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Здание находится на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030515:2, поставленном на кадастровый учет 03.04.2005, площадью 999 квадратных метров без установления границ.
До перевода в нежилое указанное здание являлось жилым домом, находившимся в ведении муниципального предприятия РЭУ-1, которому для эксплуатации дома постановлением мэра города Ярославля от 29.01.1993 N 136 был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 786 квадратных метров. Для уточнения местоположения границы и площади земельного участка 76:23:030515:2 Общество заказало межевой план в ООО "АН Гарантком". При выполнении работ установлено, что здание 32а одним боковым фасадом примыкает к зданию 32 по улице Свободы и соответственно граничит с земельным участком под ним, другим боковым и задним фасадами - граничит с землями города (неразграниченными землями).
При согласовании границ с уполномоченным органом в лице Управления земельных ресурсов выяснилось, что сформированный земельный участок накладывается на земельный участок 76:23:030515:34, предоставленный на праве аренды иному лицу. На этом основании письмом от 12.03.2012 N 03-08/1677 Управление земельных ресурсов отказало в согласовании границ.
Земельный участок 76:23:030515:34 был поставлен на кадастровый учет одновременно с участком 76:23:030515:2 (03.04.2005) площадью 12 квадратных метров по ориентировочному адресу: улица Свободы, у дома 32, с разрешенным использованием - "размещение торгового киоска" и, как следует из кадастрового плана от 28.02.2008, сведения о границах участка не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости и подлежат уточнению при межевании.
До его постановки на кадастровый учет земельный участок (указанной площадью и по указанному адресу) постановлением мэра города Ярославля от 17.06.2003 N 2116 был предоставлен в аренду муниципальному предприятию "Биофарм" для размещения аптечного киоска. Аренда прекращена 01.10.2003 в связи с продажей аптечного киоска Предпринимателю.
Решением территориального отдела Управления Роснедвижимости по Ярославской области от 24.02.2009 N 7623/09/01-0926, правопреемником которого в настоящее время является Управление Росреестра по Ярославской области, в государственный кадастр внесены изменения сведений о земельном участке на основании заявления Управления земельных ресурсов от 20.02.2009 об уточнении местоположения границ земельного участка и изменении вида разрешенного использования.
Изменения внесены на основании межевого плана от 26.01.2009, выполненного индивидуальным предпринимателем Гнатюк В.С., и постановлений мэра города Ярославля от 05.12.2005 N 5593, которым земельный участок площадью 12 квадратных метров у дома 32 по улице Свободы города Ярославля предоставлен в аренду Предпринимателю для размещения аптечного киоска, и от 10.02.2006 N 373, которым размещение аптечного киоска заменено на размещение торгового киоска.
В составе межевого плана представлены: акт согласования границ земельного участка, из которого следует, что границы сформированного земельного участка согласованы с Управлением земельных ресурсов по границам с землями города и Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля; извещения кадастрового инженера, направленные департаменту по управлению государственным имуществом Ярославской области (в настоящее время - Департамент имущественных и земельных отношений) и истцу, их ответы от 14.08.2008 и от 04.08.2008, соответственно, которыми они отказали в согласовании границ земельного участка, поскольку расположение киоска вплотную к стене здания 32а приводит к разрушению стены и нарушает требования пожарной безопасности.
Отсутствие согласования границ земельного участка при его формировании и явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 22, 26, 27, 38, 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ), пунктом 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, при этом исходил из того, что Общество и Ярославская область являются лицами, заинтересованными в установлении границ смежного со зданием земельного участка; договор аренды данного земельного участка признан недействительным.
Второй арбитражный апелляционной суд, руководствуясь аналогичными нормами права, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.
В силу статьи 22 Федерального закона N 221-ФЗ (в редакции на 01.01.2009) с заявлением о постановке земельного участка на учет, об учете части земельного участка и о кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка в орган кадастрового учета должен быть представлен межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке, если в соответствии со статьей 38 Закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ.
Согласно статье 38 Федерального закона N 221-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Если в соответствии со статьей 39 Федерального закона N 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии со статьей 39 Федерального закона N 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.
Предметом такого согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка.
Согласование проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Из статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 2 статьи 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Как следует из материалов дела и установили суды, права собственности Ярославской области и Общества на помещения в здании уже были зарегистрированы на момент составления межевого плана земельного участка 76:23:030515:34; границы данного земельного участка согласованы не были, более того, данные лица выразили мотивированные возражения против расположения торгового киоска вплотную к одному из фасадов здания и соответственно против формирования земельного участка для такого расположения.
Суды признали Общество и Ярославскую область лицами, с которыми должны были быть согласованы границы земельного участка 76:23:030515:34, следовательно, кадастровый учет этого земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ был произведен Росреестром в 2009 году с нарушением законодательства.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела следует, что договор аренды данного земельного участка от 16.04.2009 N 21335-и, заключенный Учреждением и Предпринимателем на неопределенный срок, содержит ссылку на кадастровый паспорт земельного участка как на неотъемлемую часть договора, содержащую описание границ передаваемого в аренду участка.
На основании изложенного суды правомерно признали указанный договор недействительным.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, проверены окружным судом и отклоняются, как основанные на неправильном толковании обстоятельств дела и норм материального права.
Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассационная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы относятся на Предпринимателя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по делу N А82-3637/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сосина Вадима Юрьевича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Ш.РАДЧЕНКОВА
Н.Ш.РАДЧЕНКОВА
Судьи
Н.Ю.БАШЕВА
А.И.ЧИГРАКОВ
Н.Ю.БАШЕВА
А.И.ЧИГРАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)