Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Я.В.Кондратьевой
Судей: М.М.Саранцевой, С.А.Логвиненко
при участии:
от ООО "Трансбыт": Костромитинова Е.А., представитель по доверенности б/н от 01.02.2012
от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Квасницкий В.К., представитель по доверенности N 1-11-2584 от 27.02.2013
от Правительства Хабаровского края: Апенышев М.Е., представитель по доверенности N 9.3.28-25170 от 11.12.2012
от Генеральной прокуратуры Российской Федерации: Руденко А.В., представитель по доверенности б/н от 28.05.2013
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"
на решение от 17.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013
по делу N А73-5484/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.Л.Коваленко; в суде апелляционной инстанции судьи: А.А.Тихоненко, Т.Д.Козлова, А.И.Михайлова
По иску общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края
3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия"
о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка
Общество с ограниченной ответственностью "Трансбыт" (ОГРН 1022700926445, адрес (место нахождения): 680028, Хабаровский край, г. Хабаровск, Амурский бульвар, 9, 35; далее - ООО "Трансбыт", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152; адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - МИО Хабаровского края, министерство) с иском о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия" (далее - ООО "ДальСтройИндустрия").
Решением от 29.08.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ для одностороннего отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, достаточно волеизъявления одной стороны и каких-либо иных оснований не требуется.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.02.2013 N Ф03-6442/2012 решение от 29.08.2012, постановление от 08.11.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
При повторном рассмотрении дела судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Хабаровского края и Генеральная прокуратура Российской Федерации.
Определением от 02.04.2013 по ходатайству истца судом приняты обеспечительные меры в виде запрета МИО Хабаровского края, Правительству Хабаровского края, Генеральной прокуратуре Хабаровского края совершать действия, направленные на раздел земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030108:57, общей площадью 5659 кв. м, расположенного в 85 м по направлению на юго-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45, и прекращения его существования в исходном состоянии.
Решением суда от 17.05.201, оставленным без изменения постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Трансбыт", ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами не в нарушение указаний суда кассационной инстанции не дано оценки всем имеющимся в материалах дела доказательствам в их совокупности с соблюдением требований главы 7 АПК РФ, а именно доказательствам свидетельствующим о том, что за период действия договора аренды земельного участка и во исполнение его условий ООО "Трансбыт" проведен ряд работ по его освоению и подготовке к строительству, а именно: осуществлен перенос металлических и капитальных гаражей, предприняты меры по расселению жилого дома, расположенного на данном земельном участке, произведен вынос транзитных коммуникаций, получены и выполнены технические условия на подключение проектируемого объекта к сетям канализации, водоснабжения и теплоснабжения, принято участие в долевом строительстве канализационного коллектора (с подведением точки врезки в городской коллектор непосредственно на участок) и электроподстанции 35/6 кВ "Парк Гайдара", выполнено строительство трансформаторной подстанции 6-10 кВ, оформлен и получен градостроительный план земельного участка. В этой связи, считает, что действия МИО Хабаровского края по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка не соответствуют требованиям статьи 10 ГК РФ. Однако судами отклонены доводы общества в этой части, как не имеющие отношения к предмету настоящего спора, что, по мнению заявителя жалобы, является неправомерным.
В отзывах на кассационную жалобу МИО Хабаровского края и Правительство Хабаровского края, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просят решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без изменения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Трансбыт", МИО Хабаровского края, Правительства Хабаровского края и Генеральной прокуратуры Российской Федерации изложили свои правовые позиции относительно доводов жалобы и отзывов на нее.
ООО "ДальСтройИндустрия", извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.
Проверив законность решения и постановления суда апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.11.2004 между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2600 с кадастровым номером 27:23:030108:0011, расположенного в Центральном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Ким-Ю-Чена, площадью 6287,70 кв. м для использования под строительство административного здания сроком на три года.
Во исполнение распоряжения Правительства Хабаровского края от 23.04.2008 N 201-рп "Об изменении условий и продлении срока предоставления земельного участка для строительства административного здания по ул. Ким-Ю-Чена в г. Хабаровске" между МИО Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 06.05.2008 N 10115 к договору аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600 сроком на три года, по которому арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:030108:0057, общей площадью 5659 кв. м, расположенный в 85 м по направлению на юго-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45, для строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.
Договор аренды земельного участка от 04.11.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) возобновлен на неопределенный срок (уведомление МИО Хабаровского края от 18.04.2011 N 1-11/2829).
25.01.2012 МИО Хабаровского края направило в адрес ООО "Трансбыт" уведомление N 1-11/459 об отказе от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с нецелевым использованием земельного участка и нарушением условий договора обязании общества в течение трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок и передать его министерству по акту приема-передачи.
Считая отказ ответчика от исполнения договора аренды земельного участка недействительным, ООО "Трансбыт" обратилось в суд с настоящим иском.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований суды обеих инстанций исходили из того, что с момента заключения договора аренды земельного участка для строительства административного здания (04.11.2004) и до отказа арендодателя от его исполнения в январе 2012 года, разрешения на строительство административного здания, как предписано статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, ООО "Трансбыт" получено не было, никаких строительных работ (подготовка фундамента, строительство нулевого цикла и т.д.) на земельном участке не велось.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение положений части 2 статьи 289 АПК РФ, вопреки указаниям суда кассационной инстанции, не установили какой объем работ выполнен обществом для достижения цели, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный участок.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенной нормы, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Повторно рассматривая настоящий спор, суды не дали правовой оценки доводам истца о том, что им во исполнение градостроительных требований от 18.08.2004 N 231 принимались все необходимые меры для освоения спорного земельного участка.
Так, в обоснование иска заявителем приведены доводы о том, что в период действия спорного договора аренды обществом в целях строительства административного здания осуществлен перенос металлических и капитальных гаражей, предприняты меры по расселению жильцов дома, расположенного на данном земельном участке, произведен вынос транзитных коммуникаций, получены и выполнены технические условия на подключение проектируемого объекта к сетям канализации, водоснабжения и теплоснабжения, принято участие в долевом строительстве канализационного коллектора (с подведением точки врезки в городской коллектор непосредственно на участок) и электроподстанции 35/6 кВ "Парк Гайдара", выполнено строительство трансформаторной подстанции 6-10 кВ.
Однако, доказательства представленные истцом в обоснование вышеуказанных доводов, в нарушение главы 7 АПК РФ не были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций и им не дана надлежащая правовая оценка.
При этом, ссылаясь на неполучение обществом разрешения на строительство административного здания, судами не учтено, что обществом оформлен и получен градостроительный план земельного участка, который утвержден распоряжением Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска от 30.12.2011 (менее чем за два месяца до принятии МИО Хабаровского края оспариваемого отказа от договора аренды земельного участка), при том, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Делая вывод о том, что ООО "Трансбыт" на спорном земельном участке никаких строительных работ не вело, суды исходили, в том числе, из того, что разрешение на строительство от 16.10.2006 N 139-06 объекта капитального строительства "Здание смешанного использования по ул. Гайдара в Центральном районе г. Хабаровска" и технические условия на электроснабжение объекта от 26.02.2007 N 182-1ц, представленные по запросу суда Департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, не имеют отношения к административному зданию, на строительство которого предоставлялся спорный земельный участок, и выдано ООО "ДальСтройИндустрия".
При этом судами не дана оценка доводам истца о его долевом участии (в размере 21%, что эквивалентно 800 кВт и в полном объеме может покрыть энергообеспечение построенного административного здания) в строительстве трансформаторной подстанции 6-10 кВ, которая в настоящее время располагается на спорном земельном участке, введена в эксплуатацию и используется по назначению, в том числе для энергоснабжения объекта капитального строительства "Здание смешанного использования по ул. Гайдара в Центральном районе г. Хабаровска".
В этой связи, вызывают сомнения выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что ООО "Трансбыт" в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих об использовании спорного земельного участка в соответствии с целями его предоставления.
Кроме того, при рассмотрении настоящего спора, суды, учитывая, что предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства административного здания, во исполнение указаний суда кассационной инстанции применили нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка, а именно положения подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей на момент принятия оспариваемого отказа).
Так, суды, признавая законным оспариваемый отказ от договора аренды земельного участка, исходили из того, что истец с 2008 года более трех лет не использовал земельный участок в целях, для которых он предоставлялся.
Однако в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать прекращения договора аренды, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Между тем указанные обстоятельства суды оставили без должного внимания и оценки.
Из обжалуемых судебных актов невозможно установить, каким образом суды определили трехгодичный срок неиспользования обществом земельного участка для строительства административного здания.
Вывод судов о том, что неисполнение истцом обязанности по сносу жилого дома N 9а по ул. Гайдара в г. Хабаровске, площадью 78,3 кв. м, установленной постановлением Мэра г. Хабаровска от 10.10.2004 N 1496, также свидетельствует о непринятии мер к освоению спорного земельного не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам и противоречит доводам общества, приведенным им в обоснование своих исковых требований.
Так, из постановления Мэра г. Хабаровска от 10.10.2004 N 1496 следует, что ООО "Трансбыт" предписано произвести расселение жильцов жилых домов NN 9, 9а по ул. Гайдара, находящихся в частной собственности с компенсацией собственникам затрат за сносимые жилые дома.
Истцом в материалы дела представлены доказательства того, что во исполнение указанного постановления ООО "Трансбыт" были расселены жильцы жилого дома N 9а по ул. Гайдара путем его выкупа в собственность общества за 6 000 000 руб. В связи с отказом жильцов жилого дома N 9 по ул. Гайдара на расселение и получение компенсации за его снос, распоряжением Мэра г. Хабаровска от 04.06.2007 N 2146-р были утверждены новые границы переформированного земельного участка.
В этой связи ООО "Трансбыт", привело доводы о том, время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, также не должно включаться в трехлетний срок, установленный подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ. Однако суды, в нарушение положений статей 170, 271 АПК РФ не привели мотивы, по которым отвергли данные доводы истца.
Вывод судов о нарушении истцом договора аренды в том смысле, что земельный участок, сформированный под строительство административного здания, использовался обществом под автомобильную стоянку, сделан без учета содержания письма Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска от 19.08.2004 N 6785/1616, а также возражений истца о том, что после подписания дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115, спорный земельный участок под автостоянку не использовался.
Изложенное свидетельствует о том, что суды при принятии обжалуемых судебных актов неполно исследовали и оценили все содержащиеся в материалах дела доказательства, имеющие значение для правильного рассмотрения настоящего дела, выводы обжалуемых судебных актов, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ отсутствуют полномочия по исследованию и оценке доказательств, то обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 287 АПК РФ с передачей на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.
При новом рассмотрении арбитражному суду первой инстанции необходимо устранить названные недостатки, принять решение в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 170 АПК РФ, в частности указать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, подвергнув оценке представленные в материалы дела доказательства во взаимосвязи и совокупности с соблюдением положений главы 7 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 17.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 по делу N А73-5484/2012 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
Судьи
М.М.САРАНЦЕВА
С.А.ЛОГВИНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 06.11.2013 N Ф03-4839/2013 ПО ДЕЛУ N А73-5484/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 ноября 2013 г. N Ф03-4839/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Я.В.Кондратьевой
Судей: М.М.Саранцевой, С.А.Логвиненко
при участии:
от ООО "Трансбыт": Костромитинова Е.А., представитель по доверенности б/н от 01.02.2012
от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Квасницкий В.К., представитель по доверенности N 1-11-2584 от 27.02.2013
от Правительства Хабаровского края: Апенышев М.Е., представитель по доверенности N 9.3.28-25170 от 11.12.2012
от Генеральной прокуратуры Российской Федерации: Руденко А.В., представитель по доверенности б/н от 28.05.2013
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"
на решение от 17.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013
по делу N А73-5484/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.Л.Коваленко; в суде апелляционной инстанции судьи: А.А.Тихоненко, Т.Д.Козлова, А.И.Михайлова
По иску общества с ограниченной ответственностью "Трансбыт"
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края
3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия"
о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка
Общество с ограниченной ответственностью "Трансбыт" (ОГРН 1022700926445, адрес (место нахождения): 680028, Хабаровский край, г. Хабаровск, Амурский бульвар, 9, 35; далее - ООО "Трансбыт", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152; адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - МИО Хабаровского края, министерство) с иском о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДальСтройИндустрия" (далее - ООО "ДальСтройИндустрия").
Решением от 29.08.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ для одностороннего отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, достаточно волеизъявления одной стороны и каких-либо иных оснований не требуется.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.02.2013 N Ф03-6442/2012 решение от 29.08.2012, постановление от 08.11.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
При повторном рассмотрении дела судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Хабаровского края и Генеральная прокуратура Российской Федерации.
Определением от 02.04.2013 по ходатайству истца судом приняты обеспечительные меры в виде запрета МИО Хабаровского края, Правительству Хабаровского края, Генеральной прокуратуре Хабаровского края совершать действия, направленные на раздел земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030108:57, общей площадью 5659 кв. м, расположенного в 85 м по направлению на юго-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45, и прекращения его существования в исходном состоянии.
Решением суда от 17.05.201, оставленным без изменения постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Трансбыт", ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами не в нарушение указаний суда кассационной инстанции не дано оценки всем имеющимся в материалах дела доказательствам в их совокупности с соблюдением требований главы 7 АПК РФ, а именно доказательствам свидетельствующим о том, что за период действия договора аренды земельного участка и во исполнение его условий ООО "Трансбыт" проведен ряд работ по его освоению и подготовке к строительству, а именно: осуществлен перенос металлических и капитальных гаражей, предприняты меры по расселению жилого дома, расположенного на данном земельном участке, произведен вынос транзитных коммуникаций, получены и выполнены технические условия на подключение проектируемого объекта к сетям канализации, водоснабжения и теплоснабжения, принято участие в долевом строительстве канализационного коллектора (с подведением точки врезки в городской коллектор непосредственно на участок) и электроподстанции 35/6 кВ "Парк Гайдара", выполнено строительство трансформаторной подстанции 6-10 кВ, оформлен и получен градостроительный план земельного участка. В этой связи, считает, что действия МИО Хабаровского края по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка не соответствуют требованиям статьи 10 ГК РФ. Однако судами отклонены доводы общества в этой части, как не имеющие отношения к предмету настоящего спора, что, по мнению заявителя жалобы, является неправомерным.
В отзывах на кассационную жалобу МИО Хабаровского края и Правительство Хабаровского края, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просят решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без изменения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Трансбыт", МИО Хабаровского края, Правительства Хабаровского края и Генеральной прокуратуры Российской Федерации изложили свои правовые позиции относительно доводов жалобы и отзывов на нее.
ООО "ДальСтройИндустрия", извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.
Проверив законность решения и постановления суда апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.11.2004 между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2600 с кадастровым номером 27:23:030108:0011, расположенного в Центральном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Ким-Ю-Чена, площадью 6287,70 кв. м для использования под строительство административного здания сроком на три года.
Во исполнение распоряжения Правительства Хабаровского края от 23.04.2008 N 201-рп "Об изменении условий и продлении срока предоставления земельного участка для строительства административного здания по ул. Ким-Ю-Чена в г. Хабаровске" между МИО Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Трансбыт" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 06.05.2008 N 10115 к договору аренды земельного участка от 04.11.2004 N 2600 сроком на три года, по которому арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:030108:0057, общей площадью 5659 кв. м, расположенный в 85 м по направлению на юго-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45, для строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.
Договор аренды земельного участка от 04.11.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115) возобновлен на неопределенный срок (уведомление МИО Хабаровского края от 18.04.2011 N 1-11/2829).
25.01.2012 МИО Хабаровского края направило в адрес ООО "Трансбыт" уведомление N 1-11/459 об отказе от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с нецелевым использованием земельного участка и нарушением условий договора обязании общества в течение трех месяцев с момента получения настоящего уведомления освободить земельный участок и передать его министерству по акту приема-передачи.
Считая отказ ответчика от исполнения договора аренды земельного участка недействительным, ООО "Трансбыт" обратилось в суд с настоящим иском.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований суды обеих инстанций исходили из того, что с момента заключения договора аренды земельного участка для строительства административного здания (04.11.2004) и до отказа арендодателя от его исполнения в январе 2012 года, разрешения на строительство административного здания, как предписано статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, ООО "Трансбыт" получено не было, никаких строительных работ (подготовка фундамента, строительство нулевого цикла и т.д.) на земельном участке не велось.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение положений части 2 статьи 289 АПК РФ, вопреки указаниям суда кассационной инстанции, не установили какой объем работ выполнен обществом для достижения цели, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный участок.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенной нормы, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Повторно рассматривая настоящий спор, суды не дали правовой оценки доводам истца о том, что им во исполнение градостроительных требований от 18.08.2004 N 231 принимались все необходимые меры для освоения спорного земельного участка.
Так, в обоснование иска заявителем приведены доводы о том, что в период действия спорного договора аренды обществом в целях строительства административного здания осуществлен перенос металлических и капитальных гаражей, предприняты меры по расселению жильцов дома, расположенного на данном земельном участке, произведен вынос транзитных коммуникаций, получены и выполнены технические условия на подключение проектируемого объекта к сетям канализации, водоснабжения и теплоснабжения, принято участие в долевом строительстве канализационного коллектора (с подведением точки врезки в городской коллектор непосредственно на участок) и электроподстанции 35/6 кВ "Парк Гайдара", выполнено строительство трансформаторной подстанции 6-10 кВ.
Однако, доказательства представленные истцом в обоснование вышеуказанных доводов, в нарушение главы 7 АПК РФ не были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций и им не дана надлежащая правовая оценка.
При этом, ссылаясь на неполучение обществом разрешения на строительство административного здания, судами не учтено, что обществом оформлен и получен градостроительный план земельного участка, который утвержден распоряжением Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска от 30.12.2011 (менее чем за два месяца до принятии МИО Хабаровского края оспариваемого отказа от договора аренды земельного участка), при том, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Делая вывод о том, что ООО "Трансбыт" на спорном земельном участке никаких строительных работ не вело, суды исходили, в том числе, из того, что разрешение на строительство от 16.10.2006 N 139-06 объекта капитального строительства "Здание смешанного использования по ул. Гайдара в Центральном районе г. Хабаровска" и технические условия на электроснабжение объекта от 26.02.2007 N 182-1ц, представленные по запросу суда Департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, не имеют отношения к административному зданию, на строительство которого предоставлялся спорный земельный участок, и выдано ООО "ДальСтройИндустрия".
При этом судами не дана оценка доводам истца о его долевом участии (в размере 21%, что эквивалентно 800 кВт и в полном объеме может покрыть энергообеспечение построенного административного здания) в строительстве трансформаторной подстанции 6-10 кВ, которая в настоящее время располагается на спорном земельном участке, введена в эксплуатацию и используется по назначению, в том числе для энергоснабжения объекта капитального строительства "Здание смешанного использования по ул. Гайдара в Центральном районе г. Хабаровска".
В этой связи, вызывают сомнения выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что ООО "Трансбыт" в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих об использовании спорного земельного участка в соответствии с целями его предоставления.
Кроме того, при рассмотрении настоящего спора, суды, учитывая, что предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства административного здания, во исполнение указаний суда кассационной инстанции применили нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка, а именно положения подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей на момент принятия оспариваемого отказа).
Так, суды, признавая законным оспариваемый отказ от договора аренды земельного участка, исходили из того, что истец с 2008 года более трех лет не использовал земельный участок в целях, для которых он предоставлялся.
Однако в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать прекращения договора аренды, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Между тем указанные обстоятельства суды оставили без должного внимания и оценки.
Из обжалуемых судебных актов невозможно установить, каким образом суды определили трехгодичный срок неиспользования обществом земельного участка для строительства административного здания.
Вывод судов о том, что неисполнение истцом обязанности по сносу жилого дома N 9а по ул. Гайдара в г. Хабаровске, площадью 78,3 кв. м, установленной постановлением Мэра г. Хабаровска от 10.10.2004 N 1496, также свидетельствует о непринятии мер к освоению спорного земельного не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам и противоречит доводам общества, приведенным им в обоснование своих исковых требований.
Так, из постановления Мэра г. Хабаровска от 10.10.2004 N 1496 следует, что ООО "Трансбыт" предписано произвести расселение жильцов жилых домов NN 9, 9а по ул. Гайдара, находящихся в частной собственности с компенсацией собственникам затрат за сносимые жилые дома.
Истцом в материалы дела представлены доказательства того, что во исполнение указанного постановления ООО "Трансбыт" были расселены жильцы жилого дома N 9а по ул. Гайдара путем его выкупа в собственность общества за 6 000 000 руб. В связи с отказом жильцов жилого дома N 9 по ул. Гайдара на расселение и получение компенсации за его снос, распоряжением Мэра г. Хабаровска от 04.06.2007 N 2146-р были утверждены новые границы переформированного земельного участка.
В этой связи ООО "Трансбыт", привело доводы о том, время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, также не должно включаться в трехлетний срок, установленный подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ. Однако суды, в нарушение положений статей 170, 271 АПК РФ не привели мотивы, по которым отвергли данные доводы истца.
Вывод судов о нарушении истцом договора аренды в том смысле, что земельный участок, сформированный под строительство административного здания, использовался обществом под автомобильную стоянку, сделан без учета содержания письма Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска от 19.08.2004 N 6785/1616, а также возражений истца о том, что после подписания дополнительного соглашения от 06.05.2008 N 10115, спорный земельный участок под автостоянку не использовался.
Изложенное свидетельствует о том, что суды при принятии обжалуемых судебных актов неполно исследовали и оценили все содержащиеся в материалах дела доказательства, имеющие значение для правильного рассмотрения настоящего дела, выводы обжалуемых судебных актов, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ отсутствуют полномочия по исследованию и оценке доказательств, то обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 287 АПК РФ с передачей на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.
При новом рассмотрении арбитражному суду первой инстанции необходимо устранить названные недостатки, принять решение в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 170 АПК РФ, в частности указать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, подвергнув оценке представленные в материалы дела доказательства во взаимосвязи и совокупности с соблюдением положений главы 7 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 17.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 по делу N А73-5484/2012 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
Судьи
М.М.САРАНЦЕВА
С.А.ЛОГВИНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)