Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Попов Б.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего судьи Вишняковой Н.Е.
судей Быковской Л.И., Ефимовой И.Е.
при секретаре Д.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е.
дело по апелляционной жалобе П. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 22 октября 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении искового заявления П. к ООО "Техстройсервис" о взыскании денежных средств отказать.
П. обратился в суд к ООО "Техстройсервис" с иском о взыскании денежных средств в размере *** руб., уплаченных по предварительному договору N ЗВ-70 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, ссылаясь на то, что данный договор, содержащий в себе условие об оплате большей части стоимости приобретаемого недвижимого имущества, является, по существу, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, тогда как ответчик свои обязательства по указанному договору исполняет ненадлежащим образом, возводимый жилой дом имеет существенные недостатки, и является очевидным то обстоятельство, что в установленный договором срок обязательства по указанному договору ответчиком исполнены не будут, а соответствующее претензионное письмо оставлено ответчиком без внимания.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в суд не явился, извещен.
Дело было рассмотрено судом в отсутствие представителя ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе.
На заседание судебной коллегии представитель ответчика не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещался судом надлежащим образом.
Судебная коллегия, в соответствии со ст. 327, 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца - адвоката Столярова М.Ю., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу является незаконным и подлежит отмене, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В силу ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда не соответствует.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судом по делу установлено и следует из материалов дела, что 25 марта 2011 года между П. и ООО "Техстройсервис" был заключен предварительный договор N ЗВ-70 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.
Пунктом 1.1 данного договора было предусмотрено, что стороны обязуются в срок до 20 декабря 2012 года заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, указанных в п. 2.1.1 договора.
Согласно п. 2.1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок N 70 в границах, предусмотренных кадастровым планом, площадью 1 995 кв. м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, а также расположенный на нем жилой дом, общей площадью 207 кв. м.
В силу п. 2.1.3 договора, покупатель обязуется принять объект и уплатить за него цену в размере *** руб., которая включает в себя цену земельного участка в размере *** руб., цену жилого дома в размере *** руб.
Цена объекта, указанная в п. 2.1.3 договора, подлежит оплате покупателем в течение трех дней с момента подписания основного договора, путем перечисления денежных средств покупателем на расчетный счет продавца. (п. 2.1.4).
В пункте 2.1.8 договора указано, что земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** от 1 октября 2008 года, согласно свидетельству о государственной регистрации права *** от 1 октября 2008 года.
Согласно п. 3.1.1 договора, в обеспечение исполнения обязательств покупателя по договору, покупатель обязуется внести обеспечительный взнос в размере *** руб., форма оплаты - денежными средствами в безналичном порядке (п. 3.1.2), обеспечительный взнос не является ни задатком, ни авансом, ни предметом залога (п. 3.3), внесение обеспечительного взноса является существенным условием договора, а при заключении основного договора обеспечительный взнос поступает в оплату по основному договору (п. 3.4).
Платежным поручением N 2 от 19 апреля 2011 года подтверждается оплата истцом суммы в размере 7 000 000 руб. по предварительному договору N ЗВ-70 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (л.д. 15).
Направленная истцом претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований, поскольку предварительный договор между сторонами был заключен правомерно, а предварительная оплата истцом суммы в размере *** руб. свидетельствует о его согласии на заключение основного договора, тогда как указанный срок был определен сторонами 20 декабря 2012 года и на момент вынесения решения суда не истек. Также суд указал на отсутствие доказательств того, что обязательства по предварительному договору не будут исполнены ответчиком надлежащим образом в установленные договором сроки.
Однако, с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса,
В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Из преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей" следует, что указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Согласно Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
- Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи;
- Недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
- Существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки;
- Согласно ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
Учитывая приведенные выше требования закона и установленные обстоятельства, правоотношения сторон, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предварительный договор N ЗВ-70 от 25 марта 2011 года, заключенный между П. и ООО "Техстройсервис" следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку в п. 3.1.1 данного договора содержится условие об уплате обеспечительного взноса в размере *** руб. при цене договора в *** руб., при условии, что сумма в размере *** руб. истцом была уплачена, а внесение обеспечительного взноса является существенным условием договора, и при заключении основного договора обеспечительный взнос поступает в оплату по основному договору (п. 3.4 договора).
Также судебная коллегия полагает, что являющееся предметом договора недвижимое имущество приобреталось истцом для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и доказательства обратного не представлены, к возникшим между сторонами правоотношениям применимо также законодательство о защите прав потребителей, в частности, ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", предоставляющая потребителю право отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем, а также отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если потребителем обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
Поскольку судебная коллегия приходит к выводу о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то к данным правоотношениям применимы положения ст. 487 ГК РФ, предоставляющие покупателю право потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок.
Таким образом, юридически значимыми по настоящему делу обстоятельствами являются: факт предварительной оплаты истцом приобретаемого недвижимого имущества, факт неисполнения продавцом, получившим сумму оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок, а также факт наличия у товара (услуги) существенных недостатков.
Платежным поручением N 2 от 19 апреля 2011 года подтверждается оплата истцом суммы в размере *** руб. по предварительному договору N ЗВ-70 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (л.д. 15).
Основной договор должен был быть заключен в срок до 20 декабря 2012 года (п. 1.1. договора N ЗВ-70 от 25 марта 2011 года).
Учитывая, что договор ЗВ-70 от 25 марта 2011 года следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, указанный в п. 1.1 договора срок следует считать сроком надлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств.
Вместе с тем, на момент обращения истца в суд (31 августа 2012 года) обязательства перед ним ответчиком исполнены не были, равно как и не исполнены они на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, и доказательства обратного не представлены.
Более того, из представленной на заседание судебной коллегии выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 15\\001\\2013-304 от 11 марта 2013 года следует, что земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1 995 кв. м, расположенный по адресу: ***, обременен ипотекой на срок с 22 января 2009 года по 12 февраля 2013 года.
Аналогичные сведения имеются и в материалах дела (л.д. 19).
Кроме того, из представленного на заседание судебной коллегии технического заключения ООО "ДЕКТ-А", составленного по результатам технического обследования наружных надземных конструкций жилого здания (недостроенного), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с\\п Ершовское, в районе д. Анашкино, следует, что обследуемый объект имеет существенные недостатки, а именно: пестрая ситовая, бурая трещиноватая, белая волокнистая и ядровая гнили, водослой, глубокое повреждение древесины паразитными растениями на глубину более 5 мм, заболонная гниль, отлупные трещины, продольные трещины, сложные метиковые трещины (звездчатые трещины), простые метиковые трещины, разрыв древесины вдоль волокон, радиально направленные трещины в ядре, гнилые сучки, занимающие более 1\\3 площади разреза сучка. Данные повреждения в целом охватывают 75 - 80% площади стен и не отвечают требованиям СП 64.13330.2011 "Деревянные конструкции". Данные недостатки возникли в период с октября 2011 года по март 2013 года и не устранены. Устранение недостатков возможно только путем полной замены поврежденных элементов деревянных конструкций дома.
Данные выводы ничем не опровергнуты.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у истца имеются как предусмотренные ст. 487 ГК РФ основания требовать от ответчика возврата суммы предварительной оплаты за товар, так и предусмотренные ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" основания для отказа от исполнения договора и возмещения причиненных ему убытков.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является незаконным и подлежит отмене.
Принимая во внимания требования закона и установленные обстоятельства, судебная коллегия, отменяя решение суда, полагает возможным постановить по делу новое решение об удовлетворении заявленных П. требований и взыскать с ООО "Техстройсервис" в пользу истца денежные средства в размере *** руб., уплаченные по договору N ЗВ-70 от 25 марта 2011 года.
В соответствии ст. 98 ГПК РФ судебная коллегия взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 22 октября 2012 года - отменить.
Постановить по делу новое решение.
Исковые требования П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" о взыскании денежных средств, расходов по оплате госпошлины - удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" в пользу П. денежные средства в размере *** рублей, уплаченные по договору N ЗВ-70 от 25 марта 2011 года.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" в пользу П. расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.03.2013 ПО ДЕЛУ N 11-6158
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2013 г. по делу N 11-6158
Судья: Попов Б.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего судьи Вишняковой Н.Е.
судей Быковской Л.И., Ефимовой И.Е.
при секретаре Д.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е.
дело по апелляционной жалобе П. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 22 октября 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении искового заявления П. к ООО "Техстройсервис" о взыскании денежных средств отказать.
установила:
П. обратился в суд к ООО "Техстройсервис" с иском о взыскании денежных средств в размере *** руб., уплаченных по предварительному договору N ЗВ-70 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, ссылаясь на то, что данный договор, содержащий в себе условие об оплате большей части стоимости приобретаемого недвижимого имущества, является, по существу, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, тогда как ответчик свои обязательства по указанному договору исполняет ненадлежащим образом, возводимый жилой дом имеет существенные недостатки, и является очевидным то обстоятельство, что в установленный договором срок обязательства по указанному договору ответчиком исполнены не будут, а соответствующее претензионное письмо оставлено ответчиком без внимания.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в суд не явился, извещен.
Дело было рассмотрено судом в отсутствие представителя ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе.
На заседание судебной коллегии представитель ответчика не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещался судом надлежащим образом.
Судебная коллегия, в соответствии со ст. 327, 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца - адвоката Столярова М.Ю., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу является незаконным и подлежит отмене, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В силу ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда не соответствует.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судом по делу установлено и следует из материалов дела, что 25 марта 2011 года между П. и ООО "Техстройсервис" был заключен предварительный договор N ЗВ-70 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.
Пунктом 1.1 данного договора было предусмотрено, что стороны обязуются в срок до 20 декабря 2012 года заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, указанных в п. 2.1.1 договора.
Согласно п. 2.1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок N 70 в границах, предусмотренных кадастровым планом, площадью 1 995 кв. м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, а также расположенный на нем жилой дом, общей площадью 207 кв. м.
В силу п. 2.1.3 договора, покупатель обязуется принять объект и уплатить за него цену в размере *** руб., которая включает в себя цену земельного участка в размере *** руб., цену жилого дома в размере *** руб.
Цена объекта, указанная в п. 2.1.3 договора, подлежит оплате покупателем в течение трех дней с момента подписания основного договора, путем перечисления денежных средств покупателем на расчетный счет продавца. (п. 2.1.4).
В пункте 2.1.8 договора указано, что земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** от 1 октября 2008 года, согласно свидетельству о государственной регистрации права *** от 1 октября 2008 года.
Согласно п. 3.1.1 договора, в обеспечение исполнения обязательств покупателя по договору, покупатель обязуется внести обеспечительный взнос в размере *** руб., форма оплаты - денежными средствами в безналичном порядке (п. 3.1.2), обеспечительный взнос не является ни задатком, ни авансом, ни предметом залога (п. 3.3), внесение обеспечительного взноса является существенным условием договора, а при заключении основного договора обеспечительный взнос поступает в оплату по основному договору (п. 3.4).
Платежным поручением N 2 от 19 апреля 2011 года подтверждается оплата истцом суммы в размере 7 000 000 руб. по предварительному договору N ЗВ-70 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (л.д. 15).
Направленная истцом претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований, поскольку предварительный договор между сторонами был заключен правомерно, а предварительная оплата истцом суммы в размере *** руб. свидетельствует о его согласии на заключение основного договора, тогда как указанный срок был определен сторонами 20 декабря 2012 года и на момент вынесения решения суда не истек. Также суд указал на отсутствие доказательств того, что обязательства по предварительному договору не будут исполнены ответчиком надлежащим образом в установленные договором сроки.
Однако, с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса,
В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Из преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей" следует, что указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Согласно Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
- Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи;
- Недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
- Существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки;
- Согласно ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
Учитывая приведенные выше требования закона и установленные обстоятельства, правоотношения сторон, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предварительный договор N ЗВ-70 от 25 марта 2011 года, заключенный между П. и ООО "Техстройсервис" следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку в п. 3.1.1 данного договора содержится условие об уплате обеспечительного взноса в размере *** руб. при цене договора в *** руб., при условии, что сумма в размере *** руб. истцом была уплачена, а внесение обеспечительного взноса является существенным условием договора, и при заключении основного договора обеспечительный взнос поступает в оплату по основному договору (п. 3.4 договора).
Также судебная коллегия полагает, что являющееся предметом договора недвижимое имущество приобреталось истцом для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и доказательства обратного не представлены, к возникшим между сторонами правоотношениям применимо также законодательство о защите прав потребителей, в частности, ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", предоставляющая потребителю право отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем, а также отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если потребителем обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
Поскольку судебная коллегия приходит к выводу о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то к данным правоотношениям применимы положения ст. 487 ГК РФ, предоставляющие покупателю право потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок.
Таким образом, юридически значимыми по настоящему делу обстоятельствами являются: факт предварительной оплаты истцом приобретаемого недвижимого имущества, факт неисполнения продавцом, получившим сумму оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок, а также факт наличия у товара (услуги) существенных недостатков.
Платежным поручением N 2 от 19 апреля 2011 года подтверждается оплата истцом суммы в размере *** руб. по предварительному договору N ЗВ-70 купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (л.д. 15).
Основной договор должен был быть заключен в срок до 20 декабря 2012 года (п. 1.1. договора N ЗВ-70 от 25 марта 2011 года).
Учитывая, что договор ЗВ-70 от 25 марта 2011 года следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, указанный в п. 1.1 договора срок следует считать сроком надлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств.
Вместе с тем, на момент обращения истца в суд (31 августа 2012 года) обязательства перед ним ответчиком исполнены не были, равно как и не исполнены они на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, и доказательства обратного не представлены.
Более того, из представленной на заседание судебной коллегии выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 15\\001\\2013-304 от 11 марта 2013 года следует, что земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1 995 кв. м, расположенный по адресу: ***, обременен ипотекой на срок с 22 января 2009 года по 12 февраля 2013 года.
Аналогичные сведения имеются и в материалах дела (л.д. 19).
Кроме того, из представленного на заседание судебной коллегии технического заключения ООО "ДЕКТ-А", составленного по результатам технического обследования наружных надземных конструкций жилого здания (недостроенного), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с\\п Ершовское, в районе д. Анашкино, следует, что обследуемый объект имеет существенные недостатки, а именно: пестрая ситовая, бурая трещиноватая, белая волокнистая и ядровая гнили, водослой, глубокое повреждение древесины паразитными растениями на глубину более 5 мм, заболонная гниль, отлупные трещины, продольные трещины, сложные метиковые трещины (звездчатые трещины), простые метиковые трещины, разрыв древесины вдоль волокон, радиально направленные трещины в ядре, гнилые сучки, занимающие более 1\\3 площади разреза сучка. Данные повреждения в целом охватывают 75 - 80% площади стен и не отвечают требованиям СП 64.13330.2011 "Деревянные конструкции". Данные недостатки возникли в период с октября 2011 года по март 2013 года и не устранены. Устранение недостатков возможно только путем полной замены поврежденных элементов деревянных конструкций дома.
Данные выводы ничем не опровергнуты.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у истца имеются как предусмотренные ст. 487 ГК РФ основания требовать от ответчика возврата суммы предварительной оплаты за товар, так и предусмотренные ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" основания для отказа от исполнения договора и возмещения причиненных ему убытков.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является незаконным и подлежит отмене.
Принимая во внимания требования закона и установленные обстоятельства, судебная коллегия, отменяя решение суда, полагает возможным постановить по делу новое решение об удовлетворении заявленных П. требований и взыскать с ООО "Техстройсервис" в пользу истца денежные средства в размере *** руб., уплаченные по договору N ЗВ-70 от 25 марта 2011 года.
В соответствии ст. 98 ГПК РФ судебная коллегия взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 22 октября 2012 года - отменить.
Постановить по делу новое решение.
Исковые требования П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" о взыскании денежных средств, расходов по оплате госпошлины - удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" в пользу П. денежные средства в размере *** рублей, уплаченные по договору N ЗВ-70 от 25 марта 2011 года.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Техстройсервис" в пользу П. расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)