Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Луговой Ю.Б.,
судей: Сомова Е.Г., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Физиковой С.Н.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 по делу N А63-3565/2013 (под председательством судьи Жирновой С.Л.)
по иску первого заместителя прокурора Ставропольского края Щербакова В.А. (355000, г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 9/1) к администрации города Пятигорска Ставропольского края (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601627575, 357500, г. Пятигорск, пл. Ленина, 2), индивидуальному предпринимателю Григоряну Оганиесу Меружановичу (ИНН ОГРНИП 310263228400029, 357500, г. Пятигорск, пос. Средний Подкумок),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю,
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; применении последствий недействительности ничтожной сделки,
в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Первый заместитель прокурора Ставропольского края (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска Ставропольского края (далее - ответчик, администрация), индивидуальному предпринимателю Григоряну Оганиесу Меружановичу, (далее - ответчик, предприниматель) о признании заключенного 15.04.2011 между администрацией и предпринимателем договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 398 кв. м, с кадастровым номером 26:33:280315:22, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и ул. Зои Космодемьянской, недействительной (ничтожной) сделкой; о применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязания администрации возвратить предпринимателю денежную сумму, уплаченную во исполнение договора в размере 88 086 рублей 16 копеек, и признания отсутствующим права собственности предпринимателя на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 398 кв. м, с кадастровым номером 26:33:280315:22, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и ул. Зои Космодемьянской (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по Ставропольскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Судебный акт мотивирован тем, что договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку земельный участок, расположенный на особо охраняемой природной территории (во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Пятигорска), в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте и приватизации не подлежит.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 в полном объеме и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что установленный для курорта Пятигорска режим округа санитарной охраны не соответствует определению округа горно-санитарной охраны; границы округа санитарной охраны курорта Пятигорск установлены с нарушением нормативно установленного порядка их формирования; кадастровый паспорт земельного участка не содержит информации о наличии ограничений в обороте земельного участка; прокурором не доказано нахождение земельного участка в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта.
Прокурор в отзыве просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи, с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 по делу N А63-3565/2013 является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации от 15.04.2011 N 1239 предпринимателю предоставлен в собственность за плату земельный участок, расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и Зои Космодемьянской, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:280315:22, общей площадью 398 кв. м, под принадлежащим индивидуальному предпринимателю на праве собственности нежилым зданием литера "А" (т. 1, л.д. 23).
15 апреля 2011 года администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:33:280315:22, общей площадью 398 кв. м, под нежилым зданием литера "А", расположенным по адресу: г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и Зои Космодемьянской. (т. 1, л.д. 24-25).
Согласно пункту 2.1 указанного договора цена выкупа земельного участка составила 88 086 рублей 16 копеек.
Поскольку на момент подписания договора предприниматель фактически пользовался земельным участком, стороны договорились акт приема-передачи не составлять (пункт 1.3 договора).
Сторонами договор исполнен, оплата произведена, что подтверждается платежным поручением N 739 от 11.04.2011 (т. 1, л.д. 26). Переход права собственности на земельный участок к предпринимателю зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.06.2011, регистрационный номер 26-26-28/026/2011-581, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.03.2013 N 01/012/2013-556 (т. 1, л.д. 33-34).
Полагая, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства и подлежит признанию недействительным, прокурор в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статей 15 и 27 Земельного кодекса Российской Федерации к ограниченным в обороте отнесены, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков).
Согласно статье 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. В целях сохранения благоприятных, санитарных и экологических условий на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округа санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральной значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ, Закон об особо охраняемых природных территориях) курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий. Согласно пункту 3 статьи 32 этого Закона и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 в соответствии с Законом N 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае" (далее - Постановление Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300).
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Закона о приватизации. Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель населенных пунктов, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны не изменяют и не отменяют установленный нормативными актами статус особо охраняемых земель, их ограничение в обороте и запрет на приватизацию.
Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. Такой подход соответствует судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09 по делу N А51-1334/20072).
В материалы дела представлен картографический материал (карта округов и зон санитарной охраны курортов КМВ и карта второй зоны санитарной охраны курорта Пятигорск), согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и Зои Космодемьянской, с кадастровым номером 26:33:280315:22, находится на территории второй зоны горно-санитарной охраны федерального курорта Пятигорск (т. 1 л.д. 95, 97).
Нахождение названного земельного участка с кадастровым номером 26:33:280315:22 во второй зоне округа санитарной охраны города Пятигорска подтверждается кадастровой выпиской земельного участка от 26.04.2013 N 26/501/13-163597 (т. 1 л.д. 145-147).
Таким образом, земельные участки, расположенные на территории курорта Пятигорск (в границах зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта), в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий.
Оценив представленные сторонами картографические материалы, кадастровый паспорт, информацию уполномоченных государственных органов и установив, что земельный участок входит в границы округа санитарной охраны курорта Пятигорск (зона ограничений), суд признал договор купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, исходя из того, что земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его предпринимателю совершена в нарушение норм действующего законодательства.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка от 15.04.2011, судом первой инстанции правомерно квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 14.12.2010 N 7781/10, требование о признании зарегистрированного обременения отсутствующим (об аннулировании соответствующей записи в реестре) может быть расценено как одно из последствий недействительности оспариваемого договора.
С учетом названных нормативных положений и правовых подходов высшей судебной инстанции суд первой инстанции правомерно в порядке реституции признал отсутствующим право собственности предпринимателя на земельный участок и обязал администрацию к возврату предпринимателю уплаченных по недействительному договору купли-продажи денежных средств.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции об ограничении оборотоспособности земельного участка, расположенного на территории курорта Пятигорск, поскольку опровергается материалами дела и основан на неправильном применении заявителем норм Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно - оздоровительных местностях и курортах" и Федерального закона от 21.12.2001 N 187-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Противоречит он и сложившейся в округе арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2012 по делу N А63-1900/2011, от 13.07.2012 по делу N А63-10211/2011 и от 20.08.2012 по делу N А63-10876/2011).
Ссылка заявителя на отнесение спорного земельного участка к категории земель поселений несостоятельна, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение. Принадлежность участка к категории земель населенных пунктов не исключает действие в отношении него правового режима, введенного для земель особо охраняемых природных территорий. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09.
Довод заявителя о том, что в силу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, спорный земельный участок может быть использован исключительно для размещения и использования объекта недвижимости принадлежащего предпринимателю отклоняется апелляционным судом, поскольку действующим законодательством установлен запрет передачи ограниченных в обороте земельных участков в собственность, предприниматель не лишен права на предоставление ему спорного земельного участка на ином виде права.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 по делу N А63-3565/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
Председательствующий
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Судьи
Е.Г.СОМОВ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2013 ПО ДЕЛУ N А63-3565/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2013 г. по делу N А63-3565/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Луговой Ю.Б.,
судей: Сомова Е.Г., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Физиковой С.Н.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 по делу N А63-3565/2013 (под председательством судьи Жирновой С.Л.)
по иску первого заместителя прокурора Ставропольского края Щербакова В.А. (355000, г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 9/1) к администрации города Пятигорска Ставропольского края (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601627575, 357500, г. Пятигорск, пл. Ленина, 2), индивидуальному предпринимателю Григоряну Оганиесу Меружановичу (ИНН ОГРНИП 310263228400029, 357500, г. Пятигорск, пос. Средний Подкумок),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю,
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; применении последствий недействительности ничтожной сделки,
в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Первый заместитель прокурора Ставропольского края (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска Ставропольского края (далее - ответчик, администрация), индивидуальному предпринимателю Григоряну Оганиесу Меружановичу, (далее - ответчик, предприниматель) о признании заключенного 15.04.2011 между администрацией и предпринимателем договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 398 кв. м, с кадастровым номером 26:33:280315:22, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и ул. Зои Космодемьянской, недействительной (ничтожной) сделкой; о применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязания администрации возвратить предпринимателю денежную сумму, уплаченную во исполнение договора в размере 88 086 рублей 16 копеек, и признания отсутствующим права собственности предпринимателя на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 398 кв. м, с кадастровым номером 26:33:280315:22, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и ул. Зои Космодемьянской (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по Ставропольскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Судебный акт мотивирован тем, что договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку земельный участок, расположенный на особо охраняемой природной территории (во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Пятигорска), в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте и приватизации не подлежит.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 в полном объеме и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Заявитель считает, что установленный для курорта Пятигорска режим округа санитарной охраны не соответствует определению округа горно-санитарной охраны; границы округа санитарной охраны курорта Пятигорск установлены с нарушением нормативно установленного порядка их формирования; кадастровый паспорт земельного участка не содержит информации о наличии ограничений в обороте земельного участка; прокурором не доказано нахождение земельного участка в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта.
Прокурор в отзыве просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи, с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 по делу N А63-3565/2013 является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации от 15.04.2011 N 1239 предпринимателю предоставлен в собственность за плату земельный участок, расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и Зои Космодемьянской, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:280315:22, общей площадью 398 кв. м, под принадлежащим индивидуальному предпринимателю на праве собственности нежилым зданием литера "А" (т. 1, л.д. 23).
15 апреля 2011 года администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:33:280315:22, общей площадью 398 кв. м, под нежилым зданием литера "А", расположенным по адресу: г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и Зои Космодемьянской. (т. 1, л.д. 24-25).
Согласно пункту 2.1 указанного договора цена выкупа земельного участка составила 88 086 рублей 16 копеек.
Поскольку на момент подписания договора предприниматель фактически пользовался земельным участком, стороны договорились акт приема-передачи не составлять (пункт 1.3 договора).
Сторонами договор исполнен, оплата произведена, что подтверждается платежным поручением N 739 от 11.04.2011 (т. 1, л.д. 26). Переход права собственности на земельный участок к предпринимателю зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.06.2011, регистрационный номер 26-26-28/026/2011-581, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.03.2013 N 01/012/2013-556 (т. 1, л.д. 33-34).
Полагая, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства и подлежит признанию недействительным, прокурор в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статей 15 и 27 Земельного кодекса Российской Федерации к ограниченным в обороте отнесены, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков).
Согласно статье 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. В целях сохранения благоприятных, санитарных и экологических условий на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округа санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральной значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ, Закон об особо охраняемых природных территориях) курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий. Согласно пункту 3 статьи 32 этого Закона и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 в соответствии с Законом N 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае" (далее - Постановление Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300).
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Закона о приватизации. Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель населенных пунктов, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны не изменяют и не отменяют установленный нормативными актами статус особо охраняемых земель, их ограничение в обороте и запрет на приватизацию.
Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. Такой подход соответствует судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09 по делу N А51-1334/20072).
В материалы дела представлен картографический материал (карта округов и зон санитарной охраны курортов КМВ и карта второй зоны санитарной охраны курорта Пятигорск), согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Свободы, в районе пересечения ул. Маршала Жукова и Зои Космодемьянской, с кадастровым номером 26:33:280315:22, находится на территории второй зоны горно-санитарной охраны федерального курорта Пятигорск (т. 1 л.д. 95, 97).
Нахождение названного земельного участка с кадастровым номером 26:33:280315:22 во второй зоне округа санитарной охраны города Пятигорска подтверждается кадастровой выпиской земельного участка от 26.04.2013 N 26/501/13-163597 (т. 1 л.д. 145-147).
Таким образом, земельные участки, расположенные на территории курорта Пятигорск (в границах зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта), в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий.
Оценив представленные сторонами картографические материалы, кадастровый паспорт, информацию уполномоченных государственных органов и установив, что земельный участок входит в границы округа санитарной охраны курорта Пятигорск (зона ограничений), суд признал договор купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, исходя из того, что земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его предпринимателю совершена в нарушение норм действующего законодательства.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка от 15.04.2011, судом первой инстанции правомерно квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 14.12.2010 N 7781/10, требование о признании зарегистрированного обременения отсутствующим (об аннулировании соответствующей записи в реестре) может быть расценено как одно из последствий недействительности оспариваемого договора.
С учетом названных нормативных положений и правовых подходов высшей судебной инстанции суд первой инстанции правомерно в порядке реституции признал отсутствующим право собственности предпринимателя на земельный участок и обязал администрацию к возврату предпринимателю уплаченных по недействительному договору купли-продажи денежных средств.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции об ограничении оборотоспособности земельного участка, расположенного на территории курорта Пятигорск, поскольку опровергается материалами дела и основан на неправильном применении заявителем норм Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно - оздоровительных местностях и курортах" и Федерального закона от 21.12.2001 N 187-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Противоречит он и сложившейся в округе арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2012 по делу N А63-1900/2011, от 13.07.2012 по делу N А63-10211/2011 и от 20.08.2012 по делу N А63-10876/2011).
Ссылка заявителя на отнесение спорного земельного участка к категории земель поселений несостоятельна, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение. Принадлежность участка к категории земель населенных пунктов не исключает действие в отношении него правового режима, введенного для земель особо охраняемых природных территорий. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09.
Довод заявителя о том, что в силу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, спорный земельный участок может быть использован исключительно для размещения и использования объекта недвижимости принадлежащего предпринимателю отклоняется апелляционным судом, поскольку действующим законодательством установлен запрет передачи ограниченных в обороте земельных участков в собственность, предприниматель не лишен права на предоставление ему спорного земельного участка на ином виде права.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2013 по делу N А63-3565/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
Председательствующий
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Судьи
Е.Г.СОМОВ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)