Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2011 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Афониным А.В.,
при участии в заседании:
от государственной компании "Автодор" (ИНН: 7717151380, ОГРН: 1097799013652): Сорокин Д.В. по доверенности от 27.05.2011 N Д-34/05/11,
от ИП Мухаммед Т.В. (ИНН: 504700007700, ОГРН: 304504707200051): Гущин С.В. по доверенности от 28.10.2010,
от Федерального дорожного агентства и администрации городского округа Химки: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу государственной компании "Российские автомобильные дороги" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2011 года по делу N А41-40609/10, принятое судьей Уваровым А.О., по иску государственной компании "Российские автомобильные дороги" к индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне об изъятии объекта для государственных нужд (третьи лица: Федеральное дорожное агентство, администрация городского округа Химки Московской области),
установил:
федеральное государственное учреждение "Дороги России" (далее - ФГУ "Дороги России") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне (далее - ИП Мухаммед Т.В.) о принудительном изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 50:10:010405:0007 площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Химки, улица Пожарского, путем прекращения договора аренды земельного участка от 09.08.2000 N 159, заключенного между ИП Мухаммед Т.В. и администрацией Химкинского муниципального района Московской области, а также об изъятии для нужд Российской Федерации путем выкупа у индивидуального предпринимателя Мухаммед Татьяны Викторовны объекта недвижимости - мини-магазина с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м, инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, расположенного по адресу: Московская область. г. Химки, ул. Пожарского, кадастровый (условный) номер 50-50-10/041/2006-2040, с возмещением индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне выкупной цены изымаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости в сумме 4 437 989 рублей.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Федеральное дорожное агентство, администрация городского округа Химки Московской области, государственная компания "Российские автомобильные дороги" (далее - государственная компания "Автодор").
Определением Арбитражного суда Московской области от 06 июля 2011 года в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца - ФГУ "Дороги России" на государственную компанию "Российские автомобильные дороги" (т. 6 л.д. 80).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2011 года по делу N А41-40609/10 для нужд Российской Федерации изъят земельный участок с кадастровым номером 50:10::010405:0007 площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Химки, улица Пожарского, путем прекращения договора аренды земельного участка от 09.08.2000 N 159, заключенного между ИП Мухаммед Т.В. и администрацией Химкинского муниципального района Московской области, а также изъят для нужд Российской Федерации путем выкупа у индивидуального предпринимателя Мухаммед Татьяны Викторовны объект недвижимости - мини-магазин с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м, инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, расположенного по адресу, Московская область, г. Химки, ул. Пожарского, кадастровый (условный) номер 50-50-10/041/2006-2040, с возмещением индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне за счет Российской Федерации выкупной цены изымаемого земельного участка в сумме 14 046 500 рублей.
Не согласившись с данным судебным актом в части определения выкупной цены земельного участка и расположенного на нем объекта, государственная компания "Автодор" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (т. 6 л.д. 104 - 107).
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в обжалуемой части проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель государственной компании "Автодор" поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Мухаммед Т.В. возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит изменению.
Как следует из материалов дела, 16 февраля 2009 года Федеральным дорожным агентством принято распоряжение N 45-р "Об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для нужд Российской Федерации в целях обеспечения реализации инвестиционного проекта "Строительство скоростной автомобильной дороги Москва - Санкт-Петербург на участке 15-й км - 58-й км" (т. 1 л.д. 8 - 11), в приложении N 3 к которому предусмотрено изъять земельный участок с кадастровым номером 50:10:010405:0007 площадью 200 кв. м, расположенный в городском округе Химки, и принадлежащий ИП Мухаммед Т.В. на праве аренды (т. 1 л.д. 74 - 79).
На указанном земельном участке расположен объект недвижимости - мини-магазин с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, принадлежащий индивидуальному предпринимателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2006 (т. 1 л.д. 73).
С сопроводительным письмом от 01.09.2010 N ДДР-01-13/1203 ФГУ "Дороги России" направило в адрес ответчика проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости путем их выкупа по цене 4 437 989 рублей (т. 1 л.д. 64 - 65).
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик проект соглашения не подписал, ФГУ "Дороги России" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что выкуп земельного участка и расположенного на нем объекта должен производиться за счет средств казны Российской Федерации в связи со следующим.
Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытки подлежат возмещению в полном объеме. При этом убытки возмещаются в том числе и арендаторам земельных участков. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.
Изъятие арендуемого ответчиком земельного участка для государственных нужд необходимо для строительства автомобильной дороги федерального значения Москва - Санкт-Петербург и предусмотрено распоряжением Федерального дорожного агентства от 16.02.2009 N 45-р.
Письмом от 01.09.2010 N ДДР-01-13/1203 истец направил в адрес ответчика проект соглашения о выкупе земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, однако, ответчик указанный проект подписать отказался.
Следовательно, истец вправе требовать изъятия земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости по решению суда.
В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств" в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9).
Поскольку ответчик не согласился с предложенной истцом стоимостью земельного участка и расположенного на нем объекта, суд первой инстанции определением от 10 марта 2011 года назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу, на разрешение которой был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости, а также размера убытков изымаемого для государственных нужд объекта недвижимости - мини-магазина с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м, инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010405:0007 площадью 200 кв. м по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Пожарского (т. 4 л.д. 57 - 58).
В соответствии с заключением эксперта N А-01-473/06 размер рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости составляет 14 045 000 руб., а размер причиненных убытков - 1500 руб. (т. 5, т. 6 л.д. 1 - 34).
В апелляционной жалобе истец указывает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по настоящему делу, поскольку не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Так, государственная компания "Автодор" ссылается на то, что экспертом не использованы корректировки на конструктивные особенности объекта оценки и объекта аналогов.
Вместе с тем, как следует из представленного суду заключения, экспертом использовалось 18 объектов аналогов, а также корректировки в зависимости от объема передаваемых прав, финансовых условий, условий продажи снижения цены в процессе торгов, рыночных условий, местоположения, физических и экономических характеристик, вида использования и компонентов стоимости, не входящих в состав недвижимости (т. 5 л.д. 44 - 49).
Также истец указывает на недоказанность выбора усредненной ставки арендной платы в рамках доходного подхода.
Между тем, размер арендной платы в рамках доходного подхода определен экспертом исходя из размера арендной платы аналогов сравнения, сдаваемых в аренду в г. Химки Московской области.
Истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что на дату проведения оценки размер арендной платы в рамках доходного подхода существенно отличался от размера, установленного экспертом.
В апелляционной жалобе государственная компания "Автодор" также указывает, что экспертом при оценке физического износа здания неправомерно использовались правила оценки физического износа ВСН 53-86 Гогражданстроя, которые применяются при оценке износа жилых зданий.
Вместе с тем, в соответствии с заключением эксперта совокупный износ улучшения объекта недвижимости зависит от физического износа, функционального износа и внешнего (экономического) износа (т. 5 л.д. 40).
Доказательств, что применение экспертом правил оценки физического износа ВСН 53-86 Гогражданстроя существенно повлияли на определение окончательной стоимости выкупаемого объекта суду не представлено.
Ссылки истца на анализ заключения эксперта, проведенного в рамках настоящего дела (т. 6 л.д. 57 - 66), не могут быть признаны обоснованными, поскольку данный анализ подготовлен работником истца и никем не подписан.
Кроме того, государственная компания "Автодор" не представила суду надлежащих доказательств, подтверждающих что на дату проведения оценки установленная экспертом стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, существенно отличается от рыночной стоимости оцениваемого объекта.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что заключение эксперта N А-01-473/06 является надлежащим доказательством по делу и определенная экспертом рыночная стоимость спорных объектов может быть использована при определении выкупной цены данных объектов при изъятии их для государственных нужд.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении по делу повторной экспертизы не имеется, в связи с чем денежные средства, перечисленные истцом на депозитный счет суда для оплаты услуг эксперта подлежат возвращению государственной компании "Автодор".
Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что выкуп принадлежащего ответчику объекта недвижимости и компенсация причиненных убытков должны проводиться за счет Российской Федерации.
Согласно части 7 статьи 37 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата выкупной цены собственникам изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения автомобильных дорог Государственной компании и оплата убытков иным правообладателям изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества осуществляются за счет средств Государственной компании.
Следовательно, именно за счет истца должны производиться выкуп принадлежащего истцу объекта недвижимости и компенсация причиненных убытков.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению в указанной части.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2011 года по делу N А41-40609/10 в обжалуемой части изменить, изложив в следующей редакции: изъять для нужд Российской Федерации путем выкупа у индивидуального предпринимателя Мухаммед Татьяны Викторовны объект недвижимости - мини-магазин с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м, инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, расположенного по адресу, Московская область. г. Химки, ул. Пожарского, кадастровый (условный) номер 50-50-10/041/2006-2040, с возмещением индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне за счет средств государственной компании "Российские автомобильные дороги" выкупной цены, составляющей 14 046 500 рублей.
Возвратить государственной компании "Российские автомобильные дороги" с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 100 000 руб., уплаченные по платежному поручению от 08.11.2011 N 5786 за проведение судебной экспертизы по делу N А41-40609/10.
Произвести возврат указанных денежных средств по следующим реквизитам: получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (государственная компания "Российские автомобильные дороги" л/с 41736000010), ИНН 7717151380, КПП 770901001, номер счета 40501810300001000079 в Отделении 1 Московского ГТУ Банка России г. Москва 705, БИК 044583001.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.11.2011 ПО ДЕЛУ N А41-40609/10
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2011 г. по делу N А41-40609/10
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2011 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Диаковской Н.В.,
судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Афониным А.В.,
при участии в заседании:
от государственной компании "Автодор" (ИНН: 7717151380, ОГРН: 1097799013652): Сорокин Д.В. по доверенности от 27.05.2011 N Д-34/05/11,
от ИП Мухаммед Т.В. (ИНН: 504700007700, ОГРН: 304504707200051): Гущин С.В. по доверенности от 28.10.2010,
от Федерального дорожного агентства и администрации городского округа Химки: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу государственной компании "Российские автомобильные дороги" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2011 года по делу N А41-40609/10, принятое судьей Уваровым А.О., по иску государственной компании "Российские автомобильные дороги" к индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне об изъятии объекта для государственных нужд (третьи лица: Федеральное дорожное агентство, администрация городского округа Химки Московской области),
установил:
федеральное государственное учреждение "Дороги России" (далее - ФГУ "Дороги России") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне (далее - ИП Мухаммед Т.В.) о принудительном изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 50:10:010405:0007 площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Химки, улица Пожарского, путем прекращения договора аренды земельного участка от 09.08.2000 N 159, заключенного между ИП Мухаммед Т.В. и администрацией Химкинского муниципального района Московской области, а также об изъятии для нужд Российской Федерации путем выкупа у индивидуального предпринимателя Мухаммед Татьяны Викторовны объекта недвижимости - мини-магазина с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м, инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, расположенного по адресу: Московская область. г. Химки, ул. Пожарского, кадастровый (условный) номер 50-50-10/041/2006-2040, с возмещением индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне выкупной цены изымаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости в сумме 4 437 989 рублей.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Федеральное дорожное агентство, администрация городского округа Химки Московской области, государственная компания "Российские автомобильные дороги" (далее - государственная компания "Автодор").
Определением Арбитражного суда Московской области от 06 июля 2011 года в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца - ФГУ "Дороги России" на государственную компанию "Российские автомобильные дороги" (т. 6 л.д. 80).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2011 года по делу N А41-40609/10 для нужд Российской Федерации изъят земельный участок с кадастровым номером 50:10::010405:0007 площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Химки, улица Пожарского, путем прекращения договора аренды земельного участка от 09.08.2000 N 159, заключенного между ИП Мухаммед Т.В. и администрацией Химкинского муниципального района Московской области, а также изъят для нужд Российской Федерации путем выкупа у индивидуального предпринимателя Мухаммед Татьяны Викторовны объект недвижимости - мини-магазин с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м, инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, расположенного по адресу, Московская область, г. Химки, ул. Пожарского, кадастровый (условный) номер 50-50-10/041/2006-2040, с возмещением индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне за счет Российской Федерации выкупной цены изымаемого земельного участка в сумме 14 046 500 рублей.
Не согласившись с данным судебным актом в части определения выкупной цены земельного участка и расположенного на нем объекта, государственная компания "Автодор" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (т. 6 л.д. 104 - 107).
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в обжалуемой части проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель государственной компании "Автодор" поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Мухаммед Т.В. возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит изменению.
Как следует из материалов дела, 16 февраля 2009 года Федеральным дорожным агентством принято распоряжение N 45-р "Об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для нужд Российской Федерации в целях обеспечения реализации инвестиционного проекта "Строительство скоростной автомобильной дороги Москва - Санкт-Петербург на участке 15-й км - 58-й км" (т. 1 л.д. 8 - 11), в приложении N 3 к которому предусмотрено изъять земельный участок с кадастровым номером 50:10:010405:0007 площадью 200 кв. м, расположенный в городском округе Химки, и принадлежащий ИП Мухаммед Т.В. на праве аренды (т. 1 л.д. 74 - 79).
На указанном земельном участке расположен объект недвижимости - мини-магазин с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, принадлежащий индивидуальному предпринимателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2006 (т. 1 л.д. 73).
С сопроводительным письмом от 01.09.2010 N ДДР-01-13/1203 ФГУ "Дороги России" направило в адрес ответчика проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости путем их выкупа по цене 4 437 989 рублей (т. 1 л.д. 64 - 65).
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик проект соглашения не подписал, ФГУ "Дороги России" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что выкуп земельного участка и расположенного на нем объекта должен производиться за счет средств казны Российской Федерации в связи со следующим.
Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытки подлежат возмещению в полном объеме. При этом убытки возмещаются в том числе и арендаторам земельных участков. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.
Изъятие арендуемого ответчиком земельного участка для государственных нужд необходимо для строительства автомобильной дороги федерального значения Москва - Санкт-Петербург и предусмотрено распоряжением Федерального дорожного агентства от 16.02.2009 N 45-р.
Письмом от 01.09.2010 N ДДР-01-13/1203 истец направил в адрес ответчика проект соглашения о выкупе земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, однако, ответчик указанный проект подписать отказался.
Следовательно, истец вправе требовать изъятия земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости по решению суда.
В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств" в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9).
Поскольку ответчик не согласился с предложенной истцом стоимостью земельного участка и расположенного на нем объекта, суд первой инстанции определением от 10 марта 2011 года назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу, на разрешение которой был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости, а также размера убытков изымаемого для государственных нужд объекта недвижимости - мини-магазина с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м, инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010405:0007 площадью 200 кв. м по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Пожарского (т. 4 л.д. 57 - 58).
В соответствии с заключением эксперта N А-01-473/06 размер рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости составляет 14 045 000 руб., а размер причиненных убытков - 1500 руб. (т. 5, т. 6 л.д. 1 - 34).
В апелляционной жалобе истец указывает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по настоящему делу, поскольку не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Так, государственная компания "Автодор" ссылается на то, что экспертом не использованы корректировки на конструктивные особенности объекта оценки и объекта аналогов.
Вместе с тем, как следует из представленного суду заключения, экспертом использовалось 18 объектов аналогов, а также корректировки в зависимости от объема передаваемых прав, финансовых условий, условий продажи снижения цены в процессе торгов, рыночных условий, местоположения, физических и экономических характеристик, вида использования и компонентов стоимости, не входящих в состав недвижимости (т. 5 л.д. 44 - 49).
Также истец указывает на недоказанность выбора усредненной ставки арендной платы в рамках доходного подхода.
Между тем, размер арендной платы в рамках доходного подхода определен экспертом исходя из размера арендной платы аналогов сравнения, сдаваемых в аренду в г. Химки Московской области.
Истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что на дату проведения оценки размер арендной платы в рамках доходного подхода существенно отличался от размера, установленного экспертом.
В апелляционной жалобе государственная компания "Автодор" также указывает, что экспертом при оценке физического износа здания неправомерно использовались правила оценки физического износа ВСН 53-86 Гогражданстроя, которые применяются при оценке износа жилых зданий.
Вместе с тем, в соответствии с заключением эксперта совокупный износ улучшения объекта недвижимости зависит от физического износа, функционального износа и внешнего (экономического) износа (т. 5 л.д. 40).
Доказательств, что применение экспертом правил оценки физического износа ВСН 53-86 Гогражданстроя существенно повлияли на определение окончательной стоимости выкупаемого объекта суду не представлено.
Ссылки истца на анализ заключения эксперта, проведенного в рамках настоящего дела (т. 6 л.д. 57 - 66), не могут быть признаны обоснованными, поскольку данный анализ подготовлен работником истца и никем не подписан.
Кроме того, государственная компания "Автодор" не представила суду надлежащих доказательств, подтверждающих что на дату проведения оценки установленная экспертом стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, существенно отличается от рыночной стоимости оцениваемого объекта.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что заключение эксперта N А-01-473/06 является надлежащим доказательством по делу и определенная экспертом рыночная стоимость спорных объектов может быть использована при определении выкупной цены данных объектов при изъятии их для государственных нужд.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении по делу повторной экспертизы не имеется, в связи с чем денежные средства, перечисленные истцом на депозитный счет суда для оплаты услуг эксперта подлежат возвращению государственной компании "Автодор".
Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что выкуп принадлежащего ответчику объекта недвижимости и компенсация причиненных убытков должны проводиться за счет Российской Федерации.
Согласно части 7 статьи 37 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата выкупной цены собственникам изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения автомобильных дорог Государственной компании и оплата убытков иным правообладателям изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества осуществляются за счет средств Государственной компании.
Следовательно, именно за счет истца должны производиться выкуп принадлежащего истцу объекта недвижимости и компенсация причиненных убытков.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению в указанной части.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2011 года по делу N А41-40609/10 в обжалуемой части изменить, изложив в следующей редакции: изъять для нужд Российской Федерации путем выкупа у индивидуального предпринимателя Мухаммед Татьяны Викторовны объект недвижимости - мини-магазин с остановочным пунктом общей площадью 165,5 кв. м, инв. N 311:090-5883, лит. Б, б, расположенного по адресу, Московская область. г. Химки, ул. Пожарского, кадастровый (условный) номер 50-50-10/041/2006-2040, с возмещением индивидуальному предпринимателю Мухаммед Татьяне Викторовне за счет средств государственной компании "Российские автомобильные дороги" выкупной цены, составляющей 14 046 500 рублей.
Возвратить государственной компании "Российские автомобильные дороги" с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 100 000 руб., уплаченные по платежному поручению от 08.11.2011 N 5786 за проведение судебной экспертизы по делу N А41-40609/10.
Произвести возврат указанных денежных средств по следующим реквизитам: получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (государственная компания "Российские автомобильные дороги" л/с 41736000010), ИНН 7717151380, КПП 770901001, номер счета 40501810300001000079 в Отделении 1 Московского ГТУ Банка России г. Москва 705, БИК 044583001.
Председательствующий
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)