Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чуприна Н.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.,
судей Стефановской Л.Н., Кущевой А.А.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2013 года
апелляционную жалобу ООО "Авангард-Агро-Белгород"
на решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 15 апреля 2013 года
по делу по иску Б. к Ш., ООО "Авангард-Агро-Белгород" и признании договора купли-продажи земельной доли недействительным, восстановлении права на долю в общей долевой собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.
Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения представителя ООО "Авангард-Агро-Белгород" Г. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Б. Щ. (по доверенности), полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
По договору купли-продажи от 26 марта 2012 года Б. (покупатель) приобрел у Ш. (продавец) земельную долю размером <....> га в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 10). Цена договора определена сторонами в <....> рублей, которые уплачены продавцу наличными в полном объеме согласно расписки от 26.03.2012 года (л.д. 6).
После заключения договора Ш. отказалась сдавать документы в Алексеевский отдел Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности.
По договору купли-продажи от 03 апреля 2012 года Ш. продала эту же долю ООО "Авангард-Агро-Белгород" за <....> рублей (л.д. 19).
Б. обратился в Алексеевский районный суд с иском к Ш. и ООО "Авангард-Агро-Белгород" с требованием признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между Ш. и ООО "Авангард-Агро-Белгород", и прекращении соответствующей записи о государственной регистрации; возложить на Алексеевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области обязанность произвести государственную регистрацию перехода права на земельную долю по сделке от 26 марта 2012 года.
Решением суда его иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" просит об отмене решения суда как постановленного при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушении норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из содержания ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является произведение государственной регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что Ш. заключила два договор купли-продажи земельной доли размером <данные изъяты> в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>: 26 марта 2012 года с Б. и 03 апреля 2012 года с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Договор от 26 марта 2012 года заключен в надлежащей форме с соблюдением требований ст. ст. 549, 550, 554 ГК РФ, фактически исполнен, покупная стоимость <....> рублей выплачена продавцу по расписки от 26.03.2012 г. (л.д. 6), правоустанавливающие документы переданы покупателю.
На момент заключения договора от 03 апреля 2012 года первый договор от 26 марта 2012 года расторгнут не был, о чем представитель ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" знал от продавца.
При таком положении Б. по правилам ст. 551 ГК РФ обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права по договору от 26 марта 2012 года.
Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, данные в п. 61, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
То есть право требовать возмещения убытков возникло бы у Б. в случае неисполнения сделки от 26 марта 2012 года. В данном случае сделка, совершенная 26 марта 2012 года между Б. и Ш., исполнена, что следует из содержания самого договора. При таком положении Б. вправе настаивать на государственной регистрации перехода права по этой сделке.
В соответствии с этим же пунктом названного выше Постановления Пленума, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При таком положении препятствий к регистрации перехода права по договору от 26 марта 2012 года не имеется.
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие данный вывод суда, основаны на неверном толковании норм материального законодательства.
Основан на установленных по делу обстоятельствах и нормах материального права вывод решения о признании недействительным договора купли-продажи от 03 апреля 2012 года, заключенного между Ш. и ООО "Авангард-Агро-Белгород". Так согласно ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Из системного толкования ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является обращение за государственной регистрацией перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю, у которого, в свою очередь, есть право требовать от продавца совершения соответствующих действий.
Ш. лично подписала договор купли-продажи земельной доли от 26 марта 2012 года, получила от покупателя денежные средства за данный товар и передала ему правоустанавливающие документы на указанную земельную долю. Таким образом, заключая с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" аналогичный договор (л.д. 19), она знала о сделке от 26 марта 2012 года и передаче земельной доли, однако допустила заключение договора с другим покупателем, воспользовавшись отсутствием госрегистрации перехода права. При таком положении в ее действиях усматривается злоупотребление правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что на момент заключения сделки от 03 апреля 2012 года земельная доля не являлась свободной, договор от 26 марта 2012 года был исполнен сторонами и в порядке ст. 452 ГК РФ не расторгался. Сделка от 03 апреля 2012 года не основана на законе и по правилам ст. 168 ГК РФ ее следует признать недействительной.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном исследовании имеющихся доказательств, именно суду представлено право оценивать относимость, а также достаточность представленных доказательств.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции всесторонне, полно и объективно. Совокупности собранных по делу доказательств: пояснениям сторонам, письменным документам, судом дана надлежащая оценка, соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированы.
Оснований для переоценки исследованных судом доказательств, на чем фактически настаивает в жалобе ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород", судебная коллегия не находит.
Жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на законность и обоснованность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 15 апреля 2013 года по делу по иску Б. к Ш., ООО "Авангард-Агро-Белгород" и признании договора купли-продажи земельной доли недействительным, восстановлении права на долю в общей долевой собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Авангард-Агро-Белгород" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2292
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. по делу N 33-2292
Судья Чуприна Н.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.,
судей Стефановской Л.Н., Кущевой А.А.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2013 года
апелляционную жалобу ООО "Авангард-Агро-Белгород"
на решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 15 апреля 2013 года
по делу по иску Б. к Ш., ООО "Авангард-Агро-Белгород" и признании договора купли-продажи земельной доли недействительным, восстановлении права на долю в общей долевой собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.
Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения представителя ООО "Авангард-Агро-Белгород" Г. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Б. Щ. (по доверенности), полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
По договору купли-продажи от 26 марта 2012 года Б. (покупатель) приобрел у Ш. (продавец) земельную долю размером <....> га в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 10). Цена договора определена сторонами в <....> рублей, которые уплачены продавцу наличными в полном объеме согласно расписки от 26.03.2012 года (л.д. 6).
После заключения договора Ш. отказалась сдавать документы в Алексеевский отдел Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности.
По договору купли-продажи от 03 апреля 2012 года Ш. продала эту же долю ООО "Авангард-Агро-Белгород" за <....> рублей (л.д. 19).
Б. обратился в Алексеевский районный суд с иском к Ш. и ООО "Авангард-Агро-Белгород" с требованием признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между Ш. и ООО "Авангард-Агро-Белгород", и прекращении соответствующей записи о государственной регистрации; возложить на Алексеевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области обязанность произвести государственную регистрацию перехода права на земельную долю по сделке от 26 марта 2012 года.
Решением суда его иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" просит об отмене решения суда как постановленного при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушении норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из содержания ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является произведение государственной регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что Ш. заключила два договор купли-продажи земельной доли размером <данные изъяты> в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>: 26 марта 2012 года с Б. и 03 апреля 2012 года с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Договор от 26 марта 2012 года заключен в надлежащей форме с соблюдением требований ст. ст. 549, 550, 554 ГК РФ, фактически исполнен, покупная стоимость <....> рублей выплачена продавцу по расписки от 26.03.2012 г. (л.д. 6), правоустанавливающие документы переданы покупателю.
На момент заключения договора от 03 апреля 2012 года первый договор от 26 марта 2012 года расторгнут не был, о чем представитель ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" знал от продавца.
При таком положении Б. по правилам ст. 551 ГК РФ обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права по договору от 26 марта 2012 года.
Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, данные в п. 61, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
То есть право требовать возмещения убытков возникло бы у Б. в случае неисполнения сделки от 26 марта 2012 года. В данном случае сделка, совершенная 26 марта 2012 года между Б. и Ш., исполнена, что следует из содержания самого договора. При таком положении Б. вправе настаивать на государственной регистрации перехода права по этой сделке.
В соответствии с этим же пунктом названного выше Постановления Пленума, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При таком положении препятствий к регистрации перехода права по договору от 26 марта 2012 года не имеется.
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие данный вывод суда, основаны на неверном толковании норм материального законодательства.
Основан на установленных по делу обстоятельствах и нормах материального права вывод решения о признании недействительным договора купли-продажи от 03 апреля 2012 года, заключенного между Ш. и ООО "Авангард-Агро-Белгород". Так согласно ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Из системного толкования ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является обращение за государственной регистрацией перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю, у которого, в свою очередь, есть право требовать от продавца совершения соответствующих действий.
Ш. лично подписала договор купли-продажи земельной доли от 26 марта 2012 года, получила от покупателя денежные средства за данный товар и передала ему правоустанавливающие документы на указанную земельную долю. Таким образом, заключая с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" аналогичный договор (л.д. 19), она знала о сделке от 26 марта 2012 года и передаче земельной доли, однако допустила заключение договора с другим покупателем, воспользовавшись отсутствием госрегистрации перехода права. При таком положении в ее действиях усматривается злоупотребление правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что на момент заключения сделки от 03 апреля 2012 года земельная доля не являлась свободной, договор от 26 марта 2012 года был исполнен сторонами и в порядке ст. 452 ГК РФ не расторгался. Сделка от 03 апреля 2012 года не основана на законе и по правилам ст. 168 ГК РФ ее следует признать недействительной.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном исследовании имеющихся доказательств, именно суду представлено право оценивать относимость, а также достаточность представленных доказательств.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции всесторонне, полно и объективно. Совокупности собранных по делу доказательств: пояснениям сторонам, письменным документам, судом дана надлежащая оценка, соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированы.
Оснований для переоценки исследованных судом доказательств, на чем фактически настаивает в жалобе ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород", судебная коллегия не находит.
Жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на законность и обоснованность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 15 апреля 2013 года по делу по иску Б. к Ш., ООО "Авангард-Агро-Белгород" и признании договора купли-продажи земельной доли недействительным, восстановлении права на долю в общей долевой собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Авангард-Агро-Белгород" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)