Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 16.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Рыжовой Е.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ТомСолСервис" (г. Смоленск, ОГРН 1026701452117, ИНН 6729017758) - Безреброй С.И. (доверенность от 10.01.2013), в отсутствие истца - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТомСолСервис" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2013 по делу N А62-1425/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТомСолСервис" (далее - общество) о взыскании 6 789 322 рублей 14 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 1 по 4 квартал 2012 года в размере 4 098 183 рублей 88 копеек, пени за период с 21.03.2012 по 20.03.2013 в сумме 2 691 138 рублей 26 копеек (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 02.10.2013 (т. 5, л.д. 26), с учетом определения об опечатке (т. 5, л.д. 24) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскано 4 509 330 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за период с 1 по 4 квартал 2012 года в размере 4 098 183 рублей 88 копеек и пени за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 411 146 рублей 12 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей за земельный участок. При этом, с учетом целевого назначения земельного участка, суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы, дифференцированный законодателем в зависимости от сроков жилищного строительства, после истечения предусмотренного договором срока аренды должен составлять 2,5% и 5% кадастровой стоимости соответственно. Размер неустойки, на основании заявления ответчика, снижен судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что арендная плата не должна взыскиваться в повышенном размере, поскольку на спорном земельном участке располагались ветхие дома, земля под которыми не была оформлена, администрацией не были определены границы ветхих домов, что препятствовало строительству жилого комплекса. Ссылается на действие обеспечительных мер, принятых определением Ленинского районного суда г. Смоленска от 26.04.2012, что повлекло приостановление строительства. Указывает на то, что в 2012 году за счет средств общества был расселен муниципальный жилой дом и для его жителей приобретены квартиры. Обращает внимание на то, что рыночная стоимость земельного участка составляет 2 742 рублей 06 копеек, что значительно ниже кадастровой стоимости, примененной при расчете арендной платы. Считает, что судом неправомерно применены средние значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 442 рублей 21 копейка, поскольку сведениями кадастровой палаты подтверждено, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2007 составил 10 619 рублей 18 копеек.
В судебном заседании представитель общества поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителей не направил.
С учетом мнения представителя ответчика судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 25.09.2008 между главным земельным управлением Смоленской области (арендодатель) и ООО "Градострой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 570/з (т. 1 л.д. 13), по условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 843 кв. метров по адресу: г. Смоленск, по улице Марины Расковой - Кловской - Смены, с кадастровым номером 67:27:002 04 69:0020 для строительства квартала многоэтажного жилой застройки, сроком на три года.
Договор зарегистрирован 28.01.2009 (т. 1, л.д. 15 на оборотной стороне).
По акту приема-передачи от 25.09.2008 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (т. 1, л.д. 16).
18.06.2010 между ООО "Градострой" и обществом заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2008 N 570/з (т. 1, л.д. 17), согласно которому права арендатора земельного участка переданы обществу.
Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за период с 01.10.2008 по 31.12.2008 составляет 133 598 рублей 84 копеек. В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 1 по 4 кварталы 2012 года, департамент направил в адрес общества претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность (т. 1, л.д. 10).
Отказ от добровольного удовлетворения заявленных требований послужил основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 N 1-З и Положения о департаменте, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.
Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.
В настоящем случае материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлялся для строительства по процедуре выбора с предварительным согласованием места размещения объектов строительства, ввиду чего применение повышенных ставок правомерно (т. 1, л.д. 12, т. 2, л.д. 53, 54).
При таких обстоятельствах, в отношении спорного земельного участка, после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, определенной постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.
Таким образом, применение департаментом в расчете арендной платы повышающего коэффициента соответственно 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).
Ссылка заявителя на справку ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Смоленской области от 16.09.2013 (т. 3, л.д. 1) об удельном показателе кадастровой стоимости 1 кв. метра спорного земельного участка в размере 10 619 рублей 18 копеек, не принимается судом, поскольку в ней указано, что такая стоимость устанавливалась на 01.01.2007, в то время как в заявленный период (с 1 по 4 квартал 2012 года) эта стоимость была другой в связи с утверждением результатов государственной кадастровой оценки (постановление администрации Смоленской области от 21.10.2008 N 584 "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Смоленской области").
Поскольку арендная плата за землю относится к категории регулируемых цен, стороны руководствуются установленным органом власти размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применении с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N А57-13223/2010).
В связи с изложенным апелляционным судом не принимается довод заявителя о необоснованном применении к расчету арендной платы удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 442 рублей 21 копейка за 1 кв. метр, установленного постановлением администрации Смоленской области от 21.01.2008 N 584 "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Смоленской области".
Расчет арендной платы проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Возражений по существу расчета ответчиком не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Расчет неустойки, определенный департаментом на основании указанного условия договора за период с 21.03.2012 по 20.03.2013 составил 2 691 138 рублей 26 копеек. Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчета неустойки общество не представило.
Частично удовлетворяя требование о взыскании с ответчика неустойки, суд, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", и заявления ответчика о несоразмерности неустойки, уменьшил ее по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до двукратной ставки рефинансирования (411 146 рублей 12 копеек).
Поскольку департаментом решение в части взыскания неустойки не оспаривается, у судебной коллегии не имеется оснований для переоценки ее суммы, поскольку иное повлечет выход за пределы требований апелляционной жалобы.
Указание заявителя на наличие объективных, не зависящих от общества препятствий для расселения и сноса строений, расположенных непосредственно на арендуемом земельном участке, было предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонено им в силу следующего.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждено, что спорный земельный предоставлялся по процедуре выбора с предварительным согласованием места размещения объекта строительства. Таким образом, сам застройщик участвовал в определении расположения земельного участка, ему было известно было известно о наличии на нем жилых домов, подлежащих расселению и сносу (т. 2, л.д. 54).
В пункте 1.2 договора указывалось, что на земельном участке расположены строения.
Таким образом, заключая договор аренды, арендатор принял на себя риск расселения и сноса жилых строений в целях последующего осуществления строительства в предусмотренные договором сроки.
Кроме того, согласно пункту 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, расходы застройщика на снос построек, а также затраты по переселению жильцов из сносимых домов, попадающих под пятно застройки, относятся к затратам по подготовке территории строительства и формируют себестоимость будущего объекта.
При заключении договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка обществу не могло не быть известно о конфигурации земельного участка, наличие в нем вкраплений в виде подлежащего сносу жилого фонда, попадающего в пятно застройки.
Ссылка заявителя на действие обеспечительных мер, принятых определением Ленинского районного суда г. Смоленска от 26.04.2012 (с 15.05.2012 по 15.10.2012), была предметом исследования в суде первой инстанции и обосновано отклонена им, поскольку запрет обществу осуществлять строительство был установлен в отношении другого земельного участка (с кадастровым номером 67:27:002004469:6); запрет продлять разрешение на строительство также устанавливался только в части, касающейся другого земельного участка. Более того, данные обстоятельства в любом случае имели место после истечения трех лет с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка (после 01.02.2012).
Наличие кадастровой ошибки, впоследствии исправленной в установленном законом порядке, на которую общество ссылается как на доказательство невозможности своевременного завершения строительства, не повлекло отмену обязанности арендатора по сносу и расселению находящихся на земельном участке строений.
В связи с этим данное обстоятельство не может признаваться основанием для исчисления арендной платы в размере, аналогичном тому, который должен уплачиваться в периоде основного срока договора аренды.
Ссылка заявителя на то, что в 2012 году им полностью расселен муниципальный дом и для его жителей на денежные средства общества приобретены квартиры свидетельствует лишь о выполнении им своих обязательств в рамках договора аренды.
Довод общества о том, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, в отсутствие доказательств, подтверждающих изменение кадастровой стоимости на рыночную, не является основанием для расчета арендной платы на основании рыночной стоимости.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2013 по делу N А62-1425/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2013 ПО ДЕЛУ N А62-1425/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. по делу N А62-1425/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 16.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Рыжовой Е.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ТомСолСервис" (г. Смоленск, ОГРН 1026701452117, ИНН 6729017758) - Безреброй С.И. (доверенность от 10.01.2013), в отсутствие истца - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТомСолСервис" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2013 по делу N А62-1425/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТомСолСервис" (далее - общество) о взыскании 6 789 322 рублей 14 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 1 по 4 квартал 2012 года в размере 4 098 183 рублей 88 копеек, пени за период с 21.03.2012 по 20.03.2013 в сумме 2 691 138 рублей 26 копеек (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 02.10.2013 (т. 5, л.д. 26), с учетом определения об опечатке (т. 5, л.д. 24) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскано 4 509 330 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за период с 1 по 4 квартал 2012 года в размере 4 098 183 рублей 88 копеек и пени за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 411 146 рублей 12 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей за земельный участок. При этом, с учетом целевого назначения земельного участка, суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы, дифференцированный законодателем в зависимости от сроков жилищного строительства, после истечения предусмотренного договором срока аренды должен составлять 2,5% и 5% кадастровой стоимости соответственно. Размер неустойки, на основании заявления ответчика, снижен судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что арендная плата не должна взыскиваться в повышенном размере, поскольку на спорном земельном участке располагались ветхие дома, земля под которыми не была оформлена, администрацией не были определены границы ветхих домов, что препятствовало строительству жилого комплекса. Ссылается на действие обеспечительных мер, принятых определением Ленинского районного суда г. Смоленска от 26.04.2012, что повлекло приостановление строительства. Указывает на то, что в 2012 году за счет средств общества был расселен муниципальный жилой дом и для его жителей приобретены квартиры. Обращает внимание на то, что рыночная стоимость земельного участка составляет 2 742 рублей 06 копеек, что значительно ниже кадастровой стоимости, примененной при расчете арендной платы. Считает, что судом неправомерно применены средние значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 442 рублей 21 копейка, поскольку сведениями кадастровой палаты подтверждено, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2007 составил 10 619 рублей 18 копеек.
В судебном заседании представитель общества поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителей не направил.
С учетом мнения представителя ответчика судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 25.09.2008 между главным земельным управлением Смоленской области (арендодатель) и ООО "Градострой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 570/з (т. 1 л.д. 13), по условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 843 кв. метров по адресу: г. Смоленск, по улице Марины Расковой - Кловской - Смены, с кадастровым номером 67:27:002 04 69:0020 для строительства квартала многоэтажного жилой застройки, сроком на три года.
Договор зарегистрирован 28.01.2009 (т. 1, л.д. 15 на оборотной стороне).
По акту приема-передачи от 25.09.2008 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (т. 1, л.д. 16).
18.06.2010 между ООО "Градострой" и обществом заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2008 N 570/з (т. 1, л.д. 17), согласно которому права арендатора земельного участка переданы обществу.
Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за период с 01.10.2008 по 31.12.2008 составляет 133 598 рублей 84 копеек. В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 1 по 4 кварталы 2012 года, департамент направил в адрес общества претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность (т. 1, л.д. 10).
Отказ от добровольного удовлетворения заявленных требований послужил основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 N 1-З и Положения о департаменте, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 N 86, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.
Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.
В настоящем случае материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлялся для строительства по процедуре выбора с предварительным согласованием места размещения объектов строительства, ввиду чего применение повышенных ставок правомерно (т. 1, л.д. 12, т. 2, л.д. 53, 54).
При таких обстоятельствах, в отношении спорного земельного участка, после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, определенной постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.
Таким образом, применение департаментом в расчете арендной платы повышающего коэффициента соответственно 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).
Ссылка заявителя на справку ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Смоленской области от 16.09.2013 (т. 3, л.д. 1) об удельном показателе кадастровой стоимости 1 кв. метра спорного земельного участка в размере 10 619 рублей 18 копеек, не принимается судом, поскольку в ней указано, что такая стоимость устанавливалась на 01.01.2007, в то время как в заявленный период (с 1 по 4 квартал 2012 года) эта стоимость была другой в связи с утверждением результатов государственной кадастровой оценки (постановление администрации Смоленской области от 21.10.2008 N 584 "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Смоленской области").
Поскольку арендная плата за землю относится к категории регулируемых цен, стороны руководствуются установленным органом власти размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применении с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N А57-13223/2010).
В связи с изложенным апелляционным судом не принимается довод заявителя о необоснованном применении к расчету арендной платы удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 442 рублей 21 копейка за 1 кв. метр, установленного постановлением администрации Смоленской области от 21.01.2008 N 584 "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Смоленской области".
Расчет арендной платы проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Возражений по существу расчета ответчиком не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Расчет неустойки, определенный департаментом на основании указанного условия договора за период с 21.03.2012 по 20.03.2013 составил 2 691 138 рублей 26 копеек. Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчета неустойки общество не представило.
Частично удовлетворяя требование о взыскании с ответчика неустойки, суд, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", и заявления ответчика о несоразмерности неустойки, уменьшил ее по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до двукратной ставки рефинансирования (411 146 рублей 12 копеек).
Поскольку департаментом решение в части взыскания неустойки не оспаривается, у судебной коллегии не имеется оснований для переоценки ее суммы, поскольку иное повлечет выход за пределы требований апелляционной жалобы.
Указание заявителя на наличие объективных, не зависящих от общества препятствий для расселения и сноса строений, расположенных непосредственно на арендуемом земельном участке, было предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонено им в силу следующего.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждено, что спорный земельный предоставлялся по процедуре выбора с предварительным согласованием места размещения объекта строительства. Таким образом, сам застройщик участвовал в определении расположения земельного участка, ему было известно было известно о наличии на нем жилых домов, подлежащих расселению и сносу (т. 2, л.д. 54).
В пункте 1.2 договора указывалось, что на земельном участке расположены строения.
Таким образом, заключая договор аренды, арендатор принял на себя риск расселения и сноса жилых строений в целях последующего осуществления строительства в предусмотренные договором сроки.
Кроме того, согласно пункту 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, расходы застройщика на снос построек, а также затраты по переселению жильцов из сносимых домов, попадающих под пятно застройки, относятся к затратам по подготовке территории строительства и формируют себестоимость будущего объекта.
При заключении договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка обществу не могло не быть известно о конфигурации земельного участка, наличие в нем вкраплений в виде подлежащего сносу жилого фонда, попадающего в пятно застройки.
Ссылка заявителя на действие обеспечительных мер, принятых определением Ленинского районного суда г. Смоленска от 26.04.2012 (с 15.05.2012 по 15.10.2012), была предметом исследования в суде первой инстанции и обосновано отклонена им, поскольку запрет обществу осуществлять строительство был установлен в отношении другого земельного участка (с кадастровым номером 67:27:002004469:6); запрет продлять разрешение на строительство также устанавливался только в части, касающейся другого земельного участка. Более того, данные обстоятельства в любом случае имели место после истечения трех лет с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка (после 01.02.2012).
Наличие кадастровой ошибки, впоследствии исправленной в установленном законом порядке, на которую общество ссылается как на доказательство невозможности своевременного завершения строительства, не повлекло отмену обязанности арендатора по сносу и расселению находящихся на земельном участке строений.
В связи с этим данное обстоятельство не может признаваться основанием для исчисления арендной платы в размере, аналогичном тому, который должен уплачиваться в периоде основного срока договора аренды.
Ссылка заявителя на то, что в 2012 году им полностью расселен муниципальный дом и для его жителей на денежные средства общества приобретены квартиры свидетельствует лишь о выполнении им своих обязательств в рамках договора аренды.
Довод общества о том, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, в отсутствие доказательств, подтверждающих изменение кадастровой стоимости на рыночную, не является основанием для расчета арендной платы на основании рыночной стоимости.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2013 по делу N А62-1425/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)