Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 августа 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Куклина О.А.,
судей Ошировой Л.В., Клепиковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тимиршаяховой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 17 апреля 2013 года по требованию открытого акционерного общества "Сбербанк России" о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ЯЛС" по делу N А19-14504/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЯЛС" (ИНН 3808158883 ОГРН 1073808025092, юридический адрес: г. Иркутск, ул. Свердлова, 41) о признании его несостоятельным (банкротом),
(суд первой инстанции Ларионова Н.Н.),
установил:
решением Арбитражного суда Иркутской области от 28.09.2012 общество с ограниченной ответственностью "ЯЛС" (далее - ООО "ЯЛС", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Васильев Г.Г.
13.12.2012 ОАО "Сбербанк России" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с требованием о включении в реестр требований кредиторов ООО "ЯЛС" требования в размере 3 248 000 руб. как требования, обеспеченного залогом.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 17.04.2013 требование ОАО "Сбербанк России" о включении в реестр требований кредиторов ООО "ЯЛС" как требования, обеспеченного залогом имущества должника, удовлетворено частично. Требование ОАО "Сбербанк России" включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ЯЛС" по договору N 052/2010/И/1 залога права аренды земельного участка с площадью 122 547 кв. м, кадастровый номер 38:27:000306:004, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, в размере 0,36 руб. в качестве требования кредитора, обеспеченного залогом имущества должника. В удовлетворении остальной части требования отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, ОАО "Сбербанк России" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой его отменить.
Заявитель жалобы указывает, что предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1.2 договора являются 9 промышленных зданий, сооружений, ипотека которых согласно статье 69 Федерального закона "Об ипотеки" допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка. Общая залоговая стоимость предмета залога, включая право аренды земельного участка, согласно пункту 1.6 договора ипотеки составила 50 223 600 руб., что полностью обеспечивало ссудную задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 052 от 11.06.2010. Таким образом, право аренды земельного участка было оценено в составе иного имущества должника.
Кроме того, как указывает заявитель в обоснование своих доводов, он предоставил суду отчет N 88/13 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненный ООО "Прайс Хаус ТВс" по состоянию на 27.02.2013. Оценка права аренды произведена в соответствии законодательством Российской Федерации. Согласно выводам, содержащимся в данном отчете, рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 3 248 000 руб. Она была рассчитана в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты.
Кроме того, кредитором в обосновании произошедших изменений, влияющих на увеличение стоимости права аренды земельного участка, был приведен довод о том, что существенно изменился срок предоставления земельного участка в аренду. На момент заключения договора ипотеки срок договора аренды был определен договором до 5.06.2011. Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка N Ю 40/09 предусмотрено условие о том, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а также в случае, если арендатор не уведомил арендодателя о сдаче земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 5.5 настоящего договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Факт обременения земельного участка правом аренды кредитор подтверждается выпиской из ЕГРП на земельный участок, сформированной по состоянию на 15.02.2013, которая свидетельствует о наличии ограничений (обременении) на объект в виде аренды и ипотеки права аренды всего земельного участка.
При таких обстоятельствах заявитель считает необоснованным вывод суда о том, что рыночная продажная цена имущества должника может быть установлена не ранее, чем залоговый кредитор представит предложения по порядку и условиям проведения торгов.
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: 11.06.2010 между ОАО "Сбербанк России" и ООО Торговый дом "Объединенные заводы" заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 052/2010, согласно которому кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию на пополнение оборотных средств и приобретение оборудования на срок по 9.12.2011 с лимитом 34 540 000 руб.
11.06.2010 между ОАО "Сбербанк России" (залогодержателем) и ООО "Сибирская ресурсная компания" (залогодателем) заключен договор ипотеки N 052/2010/И/1, в соответствии с которым залогодатель передал залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество:
- - здание главного корпуса с двухъярусным станом со складом металла ЖБИ-4, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 7763,9 кв. м, инв. N 25:450:001:010005050, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005050;
- - эстакада приемная перлитного цеха, назначение: сооружение, общая площадь 21,5 кв. м, инв. N 25:450:001:010005110, лит. А, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005110;
- - сооружение - склад заполнителей перлита - перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 310,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005120, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005120;
- - сооружение - склад заполнителей готовой продукции перлитного цеха, назначение: сооружение, общая площадь 617,5 кв. м, инв. N 25:450:001:010005130, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005130;
- - сооружение - наземные емкости перлитного цеха, назначение: сооружение, 1-этажное, общая площадь 282,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005100, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005100;
- - здание нулевая емкость перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 40,8 кв. м, инв. N 25:450:001:010005140, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005140;
- - здание контрольно-пропускной будки перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 14,4 кв. м, инв. N 25:450:001:010005090, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005090;
- - здание главного корпуса перлитного цеха, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 992,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005060, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005060;
- - сооружение - железнодорожный путь, протяженностью 4867 п. м, назначение: сооружение, инв. N 25:450:001:010005330, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38-38-16/009/2005-782.
По договору ипотеки залогодатель также передал залогодержателю право аренды земельного участка сроком на 2 года с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 122 547 кв. м, кадастровый номер 38:27:000306:004, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15.
ООО "Сибирская ресурсная компания" решением единственного участника данного юридического лица от 14.07.2011 переименовано в ООО "ЯЛС". Право собственности на недвижимое имущество, переданное по договору ипотеки, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 11/08-Н-2011 от 11.08.2011, перешло к ООО "Строительная компания "Запад".
Впоследствии указанное недвижимое имущество передано ООО "Вертикаль" в соответствии с договором об отступном от 15.11.2011 на основании акта приема-передачи к данному договору. Право собственности ООО "Вертикаль" на недвижимое имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 7.02.2012 серии 38 АД N 595771, N 595772, N 595773, N 595774, N 595775, N 595776, N 595777, N 595778, N 595779.
Право аренды земельного участка принадлежит ООО "ЯЛС", что подтверждается договором аренды земельного участка N Ю40/09 от 5.06.2009 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 16/001/2013-95 от 15.02.2013.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22.03.2012 по делу N А19-11649/2011 с ООО Торговый дом "Объединенные заводы" и ООО "Вертикаль" солидарно в пользу ОАО "Сбербанк России" взыскана задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 052/2010 от 11.06.2010 в размере 35 577 662,05 руб., из них: задолженность по основному долгу в размере 30 000 000 руб., просроченная задолженность по основному долгу в размере 4 542 000 руб., задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 226 849,32 руб., просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 661 461,78 руб., неустойка за несвоевременную уплату основного долга в размере 130 411,39 руб., неустойка за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом в размере 16 939,56 руб. Обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки N 052/2010/И/1 от 11.06.2010 недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Вертикаль":
- - здание главного корпуса с двухъярусным станом со складом металла ЖБИ-4, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 7763,9 кв. м, инв. N 25:450:001:010005050, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005050; установлена начальная продажная цена в размере 98 900 000 руб.;
- - эстакада приемная перлитного цеха, назначение: сооружение, общая площадь 21,5 кв. м, инв. N 25:450:001:010005110, лит. А, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005110; установлена начальная продажная цена в размере 50 400 руб.;
- - сооружение - склад заполнителей перлита - перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 310,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005120, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005120; установлена начальная продажная цена в размере 421 200 руб.;
- - сооружение - склад заполнителей готовой продукции перлитного цеха, назначение: сооружение, общая площадь 617,5 кв. м, инв. N 25:450:001:010005130, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005130; установлена начальная продажная цена в размере 133 200 руб.;
- - сооружение - наземные емкости перлитного цеха, назначение: сооружение, 1-этажное, общая площадь 282,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005100, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005100; установлена начальная продажная цена в размере 208 800 руб.;
- - здание нулевая емкость перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 40,8 кв. м, инв. N 25:450:001:010005140, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005140; установлена начальная продажная цена в размере 144 000 руб.;
- - здание контрольно-пропускной будки перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 14,4 кв. м, инв. N 25:450:001:010005090, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005090; установлена начальная продажная цена в размере 83 999,64 руб.;
- - здание главного корпуса перлитного цеха, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 992,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005060, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005060; установлена начальная продажная цена в размере 3 704 400 руб.;
- - сооружение - железнодорожный путь, протяженностью 4867 п. м, назначение: сооружение, инв. N 25:450:001:010005330, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38-38-16/009/2005-782; установлена начальная продажная цена в размере 9 903 600 руб.
Обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки N 052/2010/И/1 от 11.06.2010 и принадлежащее ООО "ЯЛС" право аренды земельного участка сроком на 2 года с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 122 547 кв. м, кадастровый номер 38:27:000306:004, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15; установлена начальная продажная цена в размере 0,36 руб.
На основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 22.03.2012 по делу N А19-11649/2011 арбитражным судом выданы исполнительные листы NN 004280998, 004280990, 004280994, 004625323. Согласно уведомлению Шелеховского районного отдела судебных приставов данные исполнительные листы на исполнение не поступали.
Обращаясь с заявлением в суд, ОАО "Сбербанк России" просило включить в реестр требований кредиторов ООО "ЯЛС" требование ОАО "Сбербанк России", как обеспеченное залогом права аренды земельного участка площадью 122 547 кв. м с кадастровым номером 38:27: 000306:004, расположенного по адресу: г. Шелехов, проспект Строителей и Монтажников, 15, в размере 3 248 000 руб. Стоимость имущества, являющегося предметом залога, заявитель просит установить в соответствии с отчетом N 88/13 об оценке рыночной стоимости права аренды, проведенного ООО "Прайс Хаус ТВ с" по состоянию на 27.02.2013.
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам: особенности учета и удовлетворения требований кредиторов третьей очереди по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, определяются статьей 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу которой требования залогодержателей по договорам залога, заключенным с должником в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, также удовлетворяются в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Указанные залогодержатели согласно пункту 5 указанной нормы обладают правами конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника.
В данном случае заявитель жалобы реализовал свое право кредитора и залогодержателя, обратившись в арбитражный суд с заявлением о включении задолженности по кредитному договору N 052/2010 в реестр требований кредиторов должника, как требования, обеспеченного залогом.
Ссылка заявителя о необоснованном отказе во включении в реестр требования кредиторов должника требования в размере 3 248 000 руб., установленном отчетом N 88/13 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненным ООО "Прайс Хаус ТВс" по состоянию на 27.02.2013, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельная по следующим основаниям: в соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009, устанавливая требования залогового кредитора, суд учитывает, что в соответствии со статьей 337 и пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должника признается обеспеченным залогом в целом независимо от оценки предмета залога (за исключением случая, когда обязательство обеспечивалось залогом не в полном объеме, а только в части).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при решении вопроса об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве следует исходить из того, что размер этих требований определяется как сумма денежного удовлетворения, на которое может претендовать залогодержатель за счет заложенного имущества, но не свыше оценочной стоимости данного имущества. Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону.
В данном случае оценка стоимости предмета залога, предусмотренная в договоре о залоге, и начальная продажная цена, установленная решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, равны и составляют 0,36 руб. Следовательно, никакой альтернативы у суда первой инстанции не имелось - требование залогового кредитора подлежало включению в реестр требований кредиторов должника именно в указанной сумме.
При этом нельзя не принимать во внимание следующие обстоятельства: на земельном участке с кадастровым номером 38:27:000306:004, право аренды которого является предметом залога, расположены несколько объектов недвижимости, ранее принадлежавших должнику. Указанные объекты недвижимости должник по договору N 11/08-Н-2011 от 11.08.2011 продал, однако право аренды земельного участка сохранил за собою. Вместе с тем, согласно положениям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. ООО "Прайс Хаус ТВс" при подготовке отчета N 88/13 данные обстоятельства не учитывало.
Таким образом, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его изменения не усматривается.
Руководствуясь статьями 268, 271, частью 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 17 апреля 2013 года по делу N А19-14504/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
Л.В.ОШИРОВА
М.А.КЛЕПИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N А19-14504/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N А19-14504/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 августа 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Куклина О.А.,
судей Ошировой Л.В., Клепиковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тимиршаяховой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 17 апреля 2013 года по требованию открытого акционерного общества "Сбербанк России" о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ЯЛС" по делу N А19-14504/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЯЛС" (ИНН 3808158883 ОГРН 1073808025092, юридический адрес: г. Иркутск, ул. Свердлова, 41) о признании его несостоятельным (банкротом),
(суд первой инстанции Ларионова Н.Н.),
установил:
решением Арбитражного суда Иркутской области от 28.09.2012 общество с ограниченной ответственностью "ЯЛС" (далее - ООО "ЯЛС", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Васильев Г.Г.
13.12.2012 ОАО "Сбербанк России" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с требованием о включении в реестр требований кредиторов ООО "ЯЛС" требования в размере 3 248 000 руб. как требования, обеспеченного залогом.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 17.04.2013 требование ОАО "Сбербанк России" о включении в реестр требований кредиторов ООО "ЯЛС" как требования, обеспеченного залогом имущества должника, удовлетворено частично. Требование ОАО "Сбербанк России" включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ЯЛС" по договору N 052/2010/И/1 залога права аренды земельного участка с площадью 122 547 кв. м, кадастровый номер 38:27:000306:004, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, в размере 0,36 руб. в качестве требования кредитора, обеспеченного залогом имущества должника. В удовлетворении остальной части требования отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, ОАО "Сбербанк России" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой его отменить.
Заявитель жалобы указывает, что предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1.2 договора являются 9 промышленных зданий, сооружений, ипотека которых согласно статье 69 Федерального закона "Об ипотеки" допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка. Общая залоговая стоимость предмета залога, включая право аренды земельного участка, согласно пункту 1.6 договора ипотеки составила 50 223 600 руб., что полностью обеспечивало ссудную задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 052 от 11.06.2010. Таким образом, право аренды земельного участка было оценено в составе иного имущества должника.
Кроме того, как указывает заявитель в обоснование своих доводов, он предоставил суду отчет N 88/13 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненный ООО "Прайс Хаус ТВс" по состоянию на 27.02.2013. Оценка права аренды произведена в соответствии законодательством Российской Федерации. Согласно выводам, содержащимся в данном отчете, рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 3 248 000 руб. Она была рассчитана в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты.
Кроме того, кредитором в обосновании произошедших изменений, влияющих на увеличение стоимости права аренды земельного участка, был приведен довод о том, что существенно изменился срок предоставления земельного участка в аренду. На момент заключения договора ипотеки срок договора аренды был определен договором до 5.06.2011. Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка N Ю 40/09 предусмотрено условие о том, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а также в случае, если арендатор не уведомил арендодателя о сдаче земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 5.5 настоящего договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Факт обременения земельного участка правом аренды кредитор подтверждается выпиской из ЕГРП на земельный участок, сформированной по состоянию на 15.02.2013, которая свидетельствует о наличии ограничений (обременении) на объект в виде аренды и ипотеки права аренды всего земельного участка.
При таких обстоятельствах заявитель считает необоснованным вывод суда о том, что рыночная продажная цена имущества должника может быть установлена не ранее, чем залоговый кредитор представит предложения по порядку и условиям проведения торгов.
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: 11.06.2010 между ОАО "Сбербанк России" и ООО Торговый дом "Объединенные заводы" заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 052/2010, согласно которому кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию на пополнение оборотных средств и приобретение оборудования на срок по 9.12.2011 с лимитом 34 540 000 руб.
11.06.2010 между ОАО "Сбербанк России" (залогодержателем) и ООО "Сибирская ресурсная компания" (залогодателем) заключен договор ипотеки N 052/2010/И/1, в соответствии с которым залогодатель передал залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество:
- - здание главного корпуса с двухъярусным станом со складом металла ЖБИ-4, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 7763,9 кв. м, инв. N 25:450:001:010005050, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005050;
- - эстакада приемная перлитного цеха, назначение: сооружение, общая площадь 21,5 кв. м, инв. N 25:450:001:010005110, лит. А, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005110;
- - сооружение - склад заполнителей перлита - перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 310,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005120, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005120;
- - сооружение - склад заполнителей готовой продукции перлитного цеха, назначение: сооружение, общая площадь 617,5 кв. м, инв. N 25:450:001:010005130, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005130;
- - сооружение - наземные емкости перлитного цеха, назначение: сооружение, 1-этажное, общая площадь 282,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005100, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005100;
- - здание нулевая емкость перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 40,8 кв. м, инв. N 25:450:001:010005140, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005140;
- - здание контрольно-пропускной будки перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 14,4 кв. м, инв. N 25:450:001:010005090, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005090;
- - здание главного корпуса перлитного цеха, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 992,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005060, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005060;
- - сооружение - железнодорожный путь, протяженностью 4867 п. м, назначение: сооружение, инв. N 25:450:001:010005330, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38-38-16/009/2005-782.
По договору ипотеки залогодатель также передал залогодержателю право аренды земельного участка сроком на 2 года с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 122 547 кв. м, кадастровый номер 38:27:000306:004, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15.
ООО "Сибирская ресурсная компания" решением единственного участника данного юридического лица от 14.07.2011 переименовано в ООО "ЯЛС". Право собственности на недвижимое имущество, переданное по договору ипотеки, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 11/08-Н-2011 от 11.08.2011, перешло к ООО "Строительная компания "Запад".
Впоследствии указанное недвижимое имущество передано ООО "Вертикаль" в соответствии с договором об отступном от 15.11.2011 на основании акта приема-передачи к данному договору. Право собственности ООО "Вертикаль" на недвижимое имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 7.02.2012 серии 38 АД N 595771, N 595772, N 595773, N 595774, N 595775, N 595776, N 595777, N 595778, N 595779.
Право аренды земельного участка принадлежит ООО "ЯЛС", что подтверждается договором аренды земельного участка N Ю40/09 от 5.06.2009 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 16/001/2013-95 от 15.02.2013.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22.03.2012 по делу N А19-11649/2011 с ООО Торговый дом "Объединенные заводы" и ООО "Вертикаль" солидарно в пользу ОАО "Сбербанк России" взыскана задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 052/2010 от 11.06.2010 в размере 35 577 662,05 руб., из них: задолженность по основному долгу в размере 30 000 000 руб., просроченная задолженность по основному долгу в размере 4 542 000 руб., задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 226 849,32 руб., просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 661 461,78 руб., неустойка за несвоевременную уплату основного долга в размере 130 411,39 руб., неустойка за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом в размере 16 939,56 руб. Обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки N 052/2010/И/1 от 11.06.2010 недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Вертикаль":
- - здание главного корпуса с двухъярусным станом со складом металла ЖБИ-4, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 7763,9 кв. м, инв. N 25:450:001:010005050, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005050; установлена начальная продажная цена в размере 98 900 000 руб.;
- - эстакада приемная перлитного цеха, назначение: сооружение, общая площадь 21,5 кв. м, инв. N 25:450:001:010005110, лит. А, расположенная по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005110; установлена начальная продажная цена в размере 50 400 руб.;
- - сооружение - склад заполнителей перлита - перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 310,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005120, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005120; установлена начальная продажная цена в размере 421 200 руб.;
- - сооружение - склад заполнителей готовой продукции перлитного цеха, назначение: сооружение, общая площадь 617,5 кв. м, инв. N 25:450:001:010005130, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005130; установлена начальная продажная цена в размере 133 200 руб.;
- - сооружение - наземные емкости перлитного цеха, назначение: сооружение, 1-этажное, общая площадь 282,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005100, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005100; установлена начальная продажная цена в размере 208 800 руб.;
- - здание нулевая емкость перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 40,8 кв. м, инв. N 25:450:001:010005140, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005140; установлена начальная продажная цена в размере 144 000 руб.;
- - здание контрольно-пропускной будки перлитного цеха, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 14,4 кв. м, инв. N 25:450:001:010005090, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005090; установлена начальная продажная цена в размере 83 999,64 руб.;
- - здание главного корпуса перлитного цеха, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 992,6 кв. м, инв. N 25:450:001:010005060, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38:27:000000:0000:25:450:001:010005060; установлена начальная продажная цена в размере 3 704 400 руб.;
- - сооружение - железнодорожный путь, протяженностью 4867 п. м, назначение: сооружение, инв. N 25:450:001:010005330, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15, кадастровый номер 38-38-16/009/2005-782; установлена начальная продажная цена в размере 9 903 600 руб.
Обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки N 052/2010/И/1 от 11.06.2010 и принадлежащее ООО "ЯЛС" право аренды земельного участка сроком на 2 года с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 122 547 кв. м, кадастровый номер 38:27:000306:004, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Шелехов, проспект Строителей и монтажников, 15; установлена начальная продажная цена в размере 0,36 руб.
На основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 22.03.2012 по делу N А19-11649/2011 арбитражным судом выданы исполнительные листы NN 004280998, 004280990, 004280994, 004625323. Согласно уведомлению Шелеховского районного отдела судебных приставов данные исполнительные листы на исполнение не поступали.
Обращаясь с заявлением в суд, ОАО "Сбербанк России" просило включить в реестр требований кредиторов ООО "ЯЛС" требование ОАО "Сбербанк России", как обеспеченное залогом права аренды земельного участка площадью 122 547 кв. м с кадастровым номером 38:27: 000306:004, расположенного по адресу: г. Шелехов, проспект Строителей и Монтажников, 15, в размере 3 248 000 руб. Стоимость имущества, являющегося предметом залога, заявитель просит установить в соответствии с отчетом N 88/13 об оценке рыночной стоимости права аренды, проведенного ООО "Прайс Хаус ТВ с" по состоянию на 27.02.2013.
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам: особенности учета и удовлетворения требований кредиторов третьей очереди по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, определяются статьей 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу которой требования залогодержателей по договорам залога, заключенным с должником в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, также удовлетворяются в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Указанные залогодержатели согласно пункту 5 указанной нормы обладают правами конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника.
В данном случае заявитель жалобы реализовал свое право кредитора и залогодержателя, обратившись в арбитражный суд с заявлением о включении задолженности по кредитному договору N 052/2010 в реестр требований кредиторов должника, как требования, обеспеченного залогом.
Ссылка заявителя о необоснованном отказе во включении в реестр требования кредиторов должника требования в размере 3 248 000 руб., установленном отчетом N 88/13 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненным ООО "Прайс Хаус ТВс" по состоянию на 27.02.2013, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельная по следующим основаниям: в соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009, устанавливая требования залогового кредитора, суд учитывает, что в соответствии со статьей 337 и пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должника признается обеспеченным залогом в целом независимо от оценки предмета залога (за исключением случая, когда обязательство обеспечивалось залогом не в полном объеме, а только в части).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при решении вопроса об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве следует исходить из того, что размер этих требований определяется как сумма денежного удовлетворения, на которое может претендовать залогодержатель за счет заложенного имущества, но не свыше оценочной стоимости данного имущества. Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону.
В данном случае оценка стоимости предмета залога, предусмотренная в договоре о залоге, и начальная продажная цена, установленная решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, равны и составляют 0,36 руб. Следовательно, никакой альтернативы у суда первой инстанции не имелось - требование залогового кредитора подлежало включению в реестр требований кредиторов должника именно в указанной сумме.
При этом нельзя не принимать во внимание следующие обстоятельства: на земельном участке с кадастровым номером 38:27:000306:004, право аренды которого является предметом залога, расположены несколько объектов недвижимости, ранее принадлежавших должнику. Указанные объекты недвижимости должник по договору N 11/08-Н-2011 от 11.08.2011 продал, однако право аренды земельного участка сохранил за собою. Вместе с тем, согласно положениям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. ООО "Прайс Хаус ТВс" при подготовке отчета N 88/13 данные обстоятельства не учитывало.
Таким образом, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его изменения не усматривается.
Руководствуясь статьями 268, 271, частью 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 17 апреля 2013 года по делу N А19-14504/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
Л.В.ОШИРОВА
М.А.КЛЕПИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)