Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 февраля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строй-Бизнес" генерального директора Лемясова Г.А. и представителя Лемясова И.Г. по доверенности от 14.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 сентября 2012 года по делу N А66-2548/2012 (судья Нофал Л.В.),
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН 1026900561071; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Бизнес" (ОГРН 1035011653962; далее - Общество) с исковыми требованиями:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.05.2010 N 057-з/10, заключенный комитетом по управлению имуществом Тверской области и Обществом;
- - взыскать с Общества в пользу Министерства 21 514 руб. 17 коп. неустойки на основании пункта 4.9 договора от 11.05.2010 N 057-з/10.
Определением суда от 28.06.2012 производство по делу в части взыскания 21 514 руб. 17 коп. неустойки прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части.
Решением суда от 21.09.2012 в удовлетворении иска отказано.
Министерство с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы к следующему. Министерство, обращаясь в арбитражный суд с иском о расторжении договора, ссылалось на пункт 3.2.1 договора, в соответствии с которым комплексное освоение земельного участка осуществляется в несколько этапов. Первый этап предполагает разработку и утверждение проекта планировки и проекта межевания территории. Указанные обстоятельства в срок (14 месяцев со дня подписания договора) ответчиком не выполнены. В связи с этим имеются основания для расторжения данного договора. Отказывая в иске, суд посчитал, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика. Суд необоснованно указал, что договор предусматривает обязанность ответчика только разработать проект планировки и проект межевания территории и не возлагает на ответчика обязательства по обеспечению его утверждения в установленном порядке. Данный вывод суда не соответствует пункту 5.2.4 договора. Материалами дела подтверждается, что Общество проводило подготовку планировки и проекта межевания территории. В соответствии с постановление главы администрации города Твери Обществу предписано получить задание на подготовку проекта планировки территории и представить проект на утверждение. Указанные обстоятельства ответчик не оспаривает. Таким образом, обязательства по договору Обществом существенно нарушены, исковые требования подлежат удовлетворению.
Определением суда 28.11.2012 апелляционная жалоба принята к производству. Ее рассмотрение назначено на 20.12.2012.
Определением суда от 20.12.2012 рассмотрение жалобы отложено на 29.01.2013 для предоставления дополнительных документов.
Общество в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании возразили против доводов и требований подателя жалобы, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Министерство надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав представителей Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, а также дополнительные документы, представленные во исполнение определения апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области (правопредшественника истца) от 19.02.2010 N 265 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" специализированным государственным учреждением Тверской области "Фонд имущества Тверской области" 28.04.2010 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
На аукцион выставлено право аренды земельного участка, общей площадью 14 636 кв. м, кадастровым номером 69:40:0200184:39, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, деревня Никифоровское.
В соответствии с протоколом о результатах открытого аукциона от 28.04.2010 аукцион признан несостоявшимся в связи с участием в аукционе одного участника - Общества.
На основании заявления Общества и с учетом положения пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) 11.05.2010 Комитет по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды указанного земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, N 057-з/10.
По акту приема-передачи от 11.05.2010 земельный участок передан арендодателем арендатору.
Договор аренды от 11.05.2010 N 057-з/10 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области.
Стороны предусмотрели, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 26 месяцев (пункт 9.1).
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории.
В соответствии с пунктом 2.1 под комплексным освоением участка понимается совокупность следующих действий:
- - деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения в установленном законодательством порядке (пункт 2.1.1);
- - обеспечение единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, выделяемых в соответствии с документацией по планировке разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке (пункт 2.1.2);
- - обустройство участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке (пункт 2.1.3);
- - жилищное и иное строительство - работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (пункт 2.1.4).
При заключении договора стороны согласовали условия его расторжения по требованию арендодателя в судебном порядке в случаях возникновения задолженности по внесению установленной договором платы за заключение договора и арендной платы, признанных сторонами существенными нарушениями договора, в том числе в случае нарушения условий, предусмотренных пунктами 3.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.7, 5.2.8, разделом 6 договора.
Согласно пункту 3.2 договора реализация комплексного освоения участка осуществляется в следующем порядке. Подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка осуществляется в срок 14 месяцев с момента подписания настоящего договора (пункт 3.2.1).
С учетом того, что договор подписан 11.05.2010 обязательства предусмотренные пунктом 3.2.1 договора, ответчик должен был выполнить до 11.07.2011.
Арендодатель 16.11.2011 направил арендатору предупреждение о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору, в том числе, определенных в пунктах 3.2.1, 5.2.15, 6.1 договора - обеспечить подготовку и утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проект межевания территории со сроком исполнения до 05.12.2011. Кроме того, ответчику было предложено оплатить образовавшуюся задолженность.
Учитывая, что предупреждение удовлетворено только в части погашения задолженности по арендной плате и неустойки, в адрес ответчика направлено предложение о добровольном расторжении вышеуказанного договора аренды с приложением проекта соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка (письмо от 12.01.2012 N 530-04).
Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, что истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, истцом не представлено бесспорных доказательств нарушения ответчиком обязательств, обусловленных пунктом 3.2.1.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 3 части 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
С учетом положений подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и пункта 10.2.2 договора Министерство вправе потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке при нарушении Обществом условий пункта 3.2 договора.
Таким образом, истцу необходимо доказать наличие условий, при которых он вправе выйти в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Согласно статье 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
В силу частей 1 и 9 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Исходя из частей 1, 2, 3, 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.
Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа. В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков.
Статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
При этом в соответствии с частями 1 и 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решений о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в части 8.1 статьи 45 настоящего Кодекса.
Часть 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
В соответствии с частью 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 настоящей статьи, не требуется.
Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.
Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Исходя из изложенного градостроительный план земельного участка может быть выдан не только в составе документации по планировке и межеванию территории, но и в виде отдельного документа.
В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Соблюдая требования статьи 38.2 ЗК РФ, Комитет по управлению имуществом Тверской области в пункте 4 извещения о проведении аукциона указал, что максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков - 14 месяцев со дня подписания договора аренды земельных участков.
В то же время из материалов дела следует, что постановлением главы администрации города Твери от 31.07.2009 N 1881 утверждена документация по планировке территории в границах земельных участков в поселке Никифоровское Московского района города Твери.
Таким образом, на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды земельных участков государственным унитарным предприятием "Тверьоблстройзаказчик" (далее - ГУП "Тверьоблстройзаказчик") уже был разработан по инициативе органа местного самоуправления проект планировки территории в границах квартала 69:40:02:00:182:1, где расположен спорный земельный участок.
Во исполнение условий договора аренды Общество обратилось в администрацию города Твери с заявлением о подготовке проекта планировки территории в границах земельного участка.
Администрация города Твери приняла соответствующее постановление 07.06.2011 N 939, согласно которому Общество должно было в течение 30-ти дней с даты опубликования настоящего постановления получить в Департаменте архитектуры и строительства администрации города Твери градостроительное задание и не позднее 12 месяцев представить туда проект планировки территории и проект межевания территории.
Общество обратилось в Департамент строительного комплекса Тверской области с заявлением о получении разрешения произвести застройку согласно имеющемуся проекту планировки территории 2009 года.
Департамент строительного комплекса Тверской области признал возможным произвести застройку согласно имеющемуся проекту планировки территории.
Кроме того, истец не отрицал, что Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери сообщил Департаменту строительного комплекса Тверской области, что в целях строительства в зоне Ж-3 застройщикам необходимо: в случае, если пятна застройки будут соответствовать утвержденному постановлением главы администрации города Твери от 31.07.2009 N 1881 проекту планировки территории, получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков, в случае, если пятна застройки будут меняться и не соответствовать утвержденному проекту планировки территории, необходимо откорректировать проект планировки территории и утвердить корректуру в установленном законом порядке.
Обе процедуры предполагают проведение публичных слушаний.
Материалами дела подтверждается, что постановлением главы администрации города Твери от 20.06.2011 N 1012 Обществу предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участков под строительство 3-этажных жилых домов.
На основании проекта планировки территории ГУП "Тверьоблстройзаказчик" и заявки ООО "Строй - Бизнес" в соответствии с частью 3 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществлено межевание земель всех лотов поселка Никифоровское.
Апелляционный суд, исследовав обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, приходит к выводу, что обязательство ответчика по подготовке проекта планировки территории, согласно пункту 2.1.1 договора прекратилось на основании части 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с получением им градостроительного плана земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200184:39.
Как правильно указал суд первой инстанции, ответчиком выполнены обязательства по подготовке проекта планировки и проекта межевания территории в границах участка, хотя и с нарушением срока, что следует из переписки с Департаментом строительного комплекса Тверской области (ныне Министерство строительства Тверской области).
В связи с этим требование истца о расторжении договора аренды земельного участка по заявленному основанию удовлетворению не подлежит.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 21 сентября 2012 года по делу N А66-2548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2013 ПО ДЕЛУ N А66-2548/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2013 г. по делу N А66-2548/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 февраля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строй-Бизнес" генерального директора Лемясова Г.А. и представителя Лемясова И.Г. по доверенности от 14.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 сентября 2012 года по делу N А66-2548/2012 (судья Нофал Л.В.),
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН 1026900561071; далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Бизнес" (ОГРН 1035011653962; далее - Общество) с исковыми требованиями:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.05.2010 N 057-з/10, заключенный комитетом по управлению имуществом Тверской области и Обществом;
- - взыскать с Общества в пользу Министерства 21 514 руб. 17 коп. неустойки на основании пункта 4.9 договора от 11.05.2010 N 057-з/10.
Определением суда от 28.06.2012 производство по делу в части взыскания 21 514 руб. 17 коп. неустойки прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части.
Решением суда от 21.09.2012 в удовлетворении иска отказано.
Министерство с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы к следующему. Министерство, обращаясь в арбитражный суд с иском о расторжении договора, ссылалось на пункт 3.2.1 договора, в соответствии с которым комплексное освоение земельного участка осуществляется в несколько этапов. Первый этап предполагает разработку и утверждение проекта планировки и проекта межевания территории. Указанные обстоятельства в срок (14 месяцев со дня подписания договора) ответчиком не выполнены. В связи с этим имеются основания для расторжения данного договора. Отказывая в иске, суд посчитал, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика. Суд необоснованно указал, что договор предусматривает обязанность ответчика только разработать проект планировки и проект межевания территории и не возлагает на ответчика обязательства по обеспечению его утверждения в установленном порядке. Данный вывод суда не соответствует пункту 5.2.4 договора. Материалами дела подтверждается, что Общество проводило подготовку планировки и проекта межевания территории. В соответствии с постановление главы администрации города Твери Обществу предписано получить задание на подготовку проекта планировки территории и представить проект на утверждение. Указанные обстоятельства ответчик не оспаривает. Таким образом, обязательства по договору Обществом существенно нарушены, исковые требования подлежат удовлетворению.
Определением суда 28.11.2012 апелляционная жалоба принята к производству. Ее рассмотрение назначено на 20.12.2012.
Определением суда от 20.12.2012 рассмотрение жалобы отложено на 29.01.2013 для предоставления дополнительных документов.
Общество в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании возразили против доводов и требований подателя жалобы, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Министерство надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав представителей Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, а также дополнительные документы, представленные во исполнение определения апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области (правопредшественника истца) от 19.02.2010 N 265 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" специализированным государственным учреждением Тверской области "Фонд имущества Тверской области" 28.04.2010 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
На аукцион выставлено право аренды земельного участка, общей площадью 14 636 кв. м, кадастровым номером 69:40:0200184:39, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, деревня Никифоровское.
В соответствии с протоколом о результатах открытого аукциона от 28.04.2010 аукцион признан несостоявшимся в связи с участием в аукционе одного участника - Общества.
На основании заявления Общества и с учетом положения пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) 11.05.2010 Комитет по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды указанного земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, N 057-з/10.
По акту приема-передачи от 11.05.2010 земельный участок передан арендодателем арендатору.
Договор аренды от 11.05.2010 N 057-з/10 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области.
Стороны предусмотрели, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 26 месяцев (пункт 9.1).
Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории.
В соответствии с пунктом 2.1 под комплексным освоением участка понимается совокупность следующих действий:
- - деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения в установленном законодательством порядке (пункт 2.1.1);
- - обеспечение единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, выделяемых в соответствии с документацией по планировке разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке (пункт 2.1.2);
- - обустройство участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке (пункт 2.1.3);
- - жилищное и иное строительство - работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (пункт 2.1.4).
При заключении договора стороны согласовали условия его расторжения по требованию арендодателя в судебном порядке в случаях возникновения задолженности по внесению установленной договором платы за заключение договора и арендной платы, признанных сторонами существенными нарушениями договора, в том числе в случае нарушения условий, предусмотренных пунктами 3.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.7, 5.2.8, разделом 6 договора.
Согласно пункту 3.2 договора реализация комплексного освоения участка осуществляется в следующем порядке. Подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка осуществляется в срок 14 месяцев с момента подписания настоящего договора (пункт 3.2.1).
С учетом того, что договор подписан 11.05.2010 обязательства предусмотренные пунктом 3.2.1 договора, ответчик должен был выполнить до 11.07.2011.
Арендодатель 16.11.2011 направил арендатору предупреждение о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору, в том числе, определенных в пунктах 3.2.1, 5.2.15, 6.1 договора - обеспечить подготовку и утверждение в установленном порядке проекта планировки территории и проект межевания территории со сроком исполнения до 05.12.2011. Кроме того, ответчику было предложено оплатить образовавшуюся задолженность.
Учитывая, что предупреждение удовлетворено только в части погашения задолженности по арендной плате и неустойки, в адрес ответчика направлено предложение о добровольном расторжении вышеуказанного договора аренды с приложением проекта соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка (письмо от 12.01.2012 N 530-04).
Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, что истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, истцом не представлено бесспорных доказательств нарушения ответчиком обязательств, обусловленных пунктом 3.2.1.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 3 части 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
С учетом положений подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и пункта 10.2.2 договора Министерство вправе потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке при нарушении Обществом условий пункта 3.2 договора.
Таким образом, истцу необходимо доказать наличие условий, при которых он вправе выйти в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Согласно статье 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
В силу частей 1 и 9 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Исходя из частей 1, 2, 3, 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.
Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа. В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков.
Статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
При этом в соответствии с частями 1 и 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решений о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в части 8.1 статьи 45 настоящего Кодекса.
Часть 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
В соответствии с частью 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 настоящей статьи, не требуется.
Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.
Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Исходя из изложенного градостроительный план земельного участка может быть выдан не только в составе документации по планировке и межеванию территории, но и в виде отдельного документа.
В соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Соблюдая требования статьи 38.2 ЗК РФ, Комитет по управлению имуществом Тверской области в пункте 4 извещения о проведении аукциона указал, что максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков - 14 месяцев со дня подписания договора аренды земельных участков.
В то же время из материалов дела следует, что постановлением главы администрации города Твери от 31.07.2009 N 1881 утверждена документация по планировке территории в границах земельных участков в поселке Никифоровское Московского района города Твери.
Таким образом, на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды земельных участков государственным унитарным предприятием "Тверьоблстройзаказчик" (далее - ГУП "Тверьоблстройзаказчик") уже был разработан по инициативе органа местного самоуправления проект планировки территории в границах квартала 69:40:02:00:182:1, где расположен спорный земельный участок.
Во исполнение условий договора аренды Общество обратилось в администрацию города Твери с заявлением о подготовке проекта планировки территории в границах земельного участка.
Администрация города Твери приняла соответствующее постановление 07.06.2011 N 939, согласно которому Общество должно было в течение 30-ти дней с даты опубликования настоящего постановления получить в Департаменте архитектуры и строительства администрации города Твери градостроительное задание и не позднее 12 месяцев представить туда проект планировки территории и проект межевания территории.
Общество обратилось в Департамент строительного комплекса Тверской области с заявлением о получении разрешения произвести застройку согласно имеющемуся проекту планировки территории 2009 года.
Департамент строительного комплекса Тверской области признал возможным произвести застройку согласно имеющемуся проекту планировки территории.
Кроме того, истец не отрицал, что Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери сообщил Департаменту строительного комплекса Тверской области, что в целях строительства в зоне Ж-3 застройщикам необходимо: в случае, если пятна застройки будут соответствовать утвержденному постановлением главы администрации города Твери от 31.07.2009 N 1881 проекту планировки территории, получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков, в случае, если пятна застройки будут меняться и не соответствовать утвержденному проекту планировки территории, необходимо откорректировать проект планировки территории и утвердить корректуру в установленном законом порядке.
Обе процедуры предполагают проведение публичных слушаний.
Материалами дела подтверждается, что постановлением главы администрации города Твери от 20.06.2011 N 1012 Обществу предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельных участков под строительство 3-этажных жилых домов.
На основании проекта планировки территории ГУП "Тверьоблстройзаказчик" и заявки ООО "Строй - Бизнес" в соответствии с частью 3 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществлено межевание земель всех лотов поселка Никифоровское.
Апелляционный суд, исследовав обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, приходит к выводу, что обязательство ответчика по подготовке проекта планировки территории, согласно пункту 2.1.1 договора прекратилось на основании части 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с получением им градостроительного плана земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200184:39.
Как правильно указал суд первой инстанции, ответчиком выполнены обязательства по подготовке проекта планировки и проекта межевания территории в границах участка, хотя и с нарушением срока, что следует из переписки с Департаментом строительного комплекса Тверской области (ныне Министерство строительства Тверской области).
В связи с этим требование истца о расторжении договора аренды земельного участка по заявленному основанию удовлетворению не подлежит.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 21 сентября 2012 года по делу N А66-2548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)