Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области на решение от 29.04.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.) и постановление от 31.07.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Кудрина Е.Н., Литвинцева Л.Р.) по делу N А70-1621/2013 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (625000, г. Тюмень, ул. Водопроводная, д. 38, ОГРН 1097232017547, ИНН 7202198042) к обществу с ограниченной ответственностью "Дельвер" (625046, г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 119, ОГРН 1027200783488, ИНН 7203090002) об изменении условий договора.
В заседании принял участие представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области Бабанова М.С. по доверенности от 09.01.2013 N 01/01-Д.
Суд
установил:
Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (далее - ТУ Росимущества в Тюменской области, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельвер" (далее - ООО "Дельвер", общество, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-20/625 (далее - договор):
1. В раздел 1 "Предмет договора" внести изменения и изложить в следующей редакции:
"1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (РНФИП 11720001637) общей площадью 7 997,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, район ТЭЦ-2, именуемый в дальнейшем "Участок", без права капитального строительства зданий, строений, сооружений.
Границы арендуемого Участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору, который является его неотъемлемой частью (Приложение 1).
Кадастровый номер земельного участка: 72:23:0432004:102. Категория земель: земли населенных пунктов.
Разрешенное использование Участка: для благоустройства и содержания прибрежной зоны водоема.
1.2. Земельный участок принадлежит Российской Федерации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 72 НЛ 471637 от 10.08.2009, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На Участке не установлены границы сервитутов, обременяющие права Арендатора по использованию Участка".
2. В раздел 4 "Арендная плата, сроки и порядок ее внесения" внести изменения и изложить в следующей редакции:
"4.1. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и согласно Отчету об оценке от 26.10.2012 N 007/12, выполненному ООО "Аксерли" размер арендной платы с 01.01.2013 составляет 89 000 (восемьдесят девять тысяч) руб. в год.
4.2. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально не позднее: 15 февраля - за 1 квартал; 16 мая - за 2 квартал; 15 августа - за 3 квартал; 15 ноября - за 4 квартал. Получатель: Управление Федерального Казначейства по Тюменской области Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области), ИНН 7202198042, КПП 720201001, р/с N 40101810300000010005.
Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Тюменской области, БИК 047102001.
При заполнении бланка платежного документа Арендатор указывает свое полное наименование, в поле 104 код бюджетной классификации 16711105021016000120, в поле 105 - ОКАТО муниципального образования (сельского поселения) по месту нахождения имущества (г. Тюмень 71401000000), в полях 106-110 расчетного документа проставляется 0 (ноль), в поле "Назначение платежа" указать назначение платежа (аренда земли), номер договора аренды и период, за который производится оплата.
4.3. Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является "Выписка из сводного реестра поступлений в федеральный бюджет" Управления Федерального Казначейства по Тюменской области.
4.4. Пересмотр арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления Арендатору:
- ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды в случае изменения порядка начисления арендной платы в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами. В случае изменения размера арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости Участка, изменение размера арендной платы с применением размера уровня инфляции не производится.
4.5. Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год.
4.6. Размер арендной платы также может быть пересмотрен в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений, в случаях:
- - в случае изменения порядка начисления арендной платы в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами в части начисления арендной платы;
- - перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
- - на основании отчета об оценке рыночной стоимости Участка и величины арендной платы за Участок;
- - других обстоятельств, возникших в период действия настоящего договора.
4.7. В случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему Договору".
3. В разделе 3 "Права и обязанности Арендатора" исключить из договора пункты 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, как не соответствующие нормам действующего законодательства.
4. Расходы по государственной регистрации Соглашения, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.
5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
6. Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранятся у Сторон, один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области".
Решением от 29.04.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 31.07.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
ТУ Росимущества в Тюменской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы истец указал на то, что арендная плата по договору аренды должна быть рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Дельвер" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Тюменской области доводы кассационной жалобы поддержал.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286 - 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что 03.12.2004 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Дельвер" заключен договор аренды земельного участка N 23-30/625 с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0102 общей площадью 7 997,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, район ТЭЦ-2.
В соответствии с пунктом 7.2 договора срок его действия определен с 27.09.2004 по 26.08.2009.
По условиям пункта 4.4 договора изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами.
В пункте 6.1 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору осуществляются на основании письменного соглашения сторон (за исключением случаев, указанных в пункте 4.4 договора) и подлежат обязательной государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 29.12.2004, номер регистрации 72-01/01-293/2004-106.
Согласно свидетельству о регистрации права N 72 НЛ 471637 от 10.08.2009 земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0102, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства и содержания прибрежной зоны водоема, площадь 7 997,8 кв. м, адрес объекта: г. Тюмень, район ТЭЦ-2, является собственностью Российской Федерации.
10.02.2011 Департамент имущественных отношений Тюменской области, ТУ Росимущества в Тюменской области и ООО "Дельвер" заключили соглашение о возобновлении и внесений изменений в договор аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-30/625.
Согласно указанному соглашению срок действия договора аренды земельного участка возобновлен с 27.08.2009 по 26.07.2014.
Кроме того, данным соглашением с 10.08.2009 были переведены права и обязанности арендодателя на ТУ Росимущества в Тюменской области.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 03.12.2004 N 23-30/625 размер арендной платы указан в Приложении N 2 к договору.
Как указал истец, в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства от 16.07.2009 N 582) определено, что арендная плата за пользование земельными участками, по общему правилу, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельных участков.
Согласно отчету об оценке объекта от 26.10.2012 N 007/12, выполненному ООО "Аксерли" по заказу ТУ Росимущества в Тюменской области, величина годовой арендной платы за пользованием земельным участком, являющимся предметом договора от 03.12.2004 N 23-30/625, составила 89 000 руб., что существенно выше, чем согласовано в Приложении N 2 к договору.
Письмом от 19.11.2012 N 7242/03 арендодатель направил ответчику проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в связи с проведением рыночной оценки стоимости земельного участка, которое ООО "Дельвер" не подписано, что явилось основанием для обращения ТУ Росимущества в Тюменской области в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался статьями 4, 450, пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из отсутствия обратной силы у нормативного правового акта по отношению к ранее заключенному договору. Судом указано, что постановление Правительства от 16.07.2009 N 582 принято после заключения договора аренды земельного участка и в нем отсутствует прямое указание на то, что действие этого нормативного правового акта распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенного договора, кроме того, данное постановление законом не является. Также истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, не доказал существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, дополнительно отклонив ссылку истца на нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" как на основание для внесения в судебном порядке изменений в действующий договор аренды ввиду отсутствия в нем императивных указаний относительно приведения цены действующего договора к цене, установленной в отчете оценщика. Обоснование иска статьей 8 указанного закона суд также признал неправомерным, поскольку данной правовой нормой, устанавливающей обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе при передаче их в аренду, не предусмотрена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки для сторон сделки.
Оценивая обстоятельство подписания 10.02.2011 соглашения о возобновлении договора аренды на срок до 26.07.2014, то есть в период действия постановления Правительства от 16.07.2009 N 582, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что ТУ Росимущества в Тюменской области не заявило о существенном изменении обстоятельств, касающихся размера арендной платы, влекущем внесение изменений в договор.
Относительно иных, не связанных с размером арендной платы изменений, предлагаемых истцом в проекте соглашения, суд апелляционной инстанции счел, что ТУ Росимущества в Тюменской области в исковом заявлении обоснования не привело и в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не подтвердило доказательствами право требовать в судебном порядке внесения соответствующих изменений в договор.
Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.
Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающих необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен с ООО "Дельвер" 03.12.2004, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 которого предусмотрена необходимость государственного регулирования арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Следовательно, к данному договору аренды подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, и истец не лишен права в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ требовать внесения в договор изменений, касающихся размера арендной платы.
Таким образом, вывод судов об отсутствии оснований для изменения договорного условия о размере арендной платы сделан без учета подлежащего применению пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ N 73.
Согласно части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Исходя из положений указанных норм суд кассационной инстанции считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение с учетом также следующего.
Пунктом 6 постановления Правительства от 16.07.2009 N 582 установлено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р -действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что ТУ Росимущества в Тюменской области определило предлагаемый им размер арендной платы исходя не из рыночной стоимости земельного участка, а из рыночной величины годовой арендной платы за пользование земельным участком, что не соответствует указанному выше порядку.
Учитывая изложенное, при новом рассмотрении спора суду первой инстанции необходимо рассмотреть заявленные ТУ Росимущества в Тюменской области требования относительно условий договора о размере арендной платы, предложив истцу уточнить исковые требования и обосновать размер арендной платы в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства от 16.07.2009 N 582, на основании чего дать оценку представленным истцом доказательствам и вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 29.04.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 31.07.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-1621/2013 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2013 ПО ДЕЛУ N А70-1621/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2013 г. по делу N А70-1621/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области на решение от 29.04.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.) и постановление от 31.07.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Кудрина Е.Н., Литвинцева Л.Р.) по делу N А70-1621/2013 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (625000, г. Тюмень, ул. Водопроводная, д. 38, ОГРН 1097232017547, ИНН 7202198042) к обществу с ограниченной ответственностью "Дельвер" (625046, г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 119, ОГРН 1027200783488, ИНН 7203090002) об изменении условий договора.
В заседании принял участие представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области Бабанова М.С. по доверенности от 09.01.2013 N 01/01-Д.
Суд
установил:
Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (далее - ТУ Росимущества в Тюменской области, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельвер" (далее - ООО "Дельвер", общество, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-20/625 (далее - договор):
1. В раздел 1 "Предмет договора" внести изменения и изложить в следующей редакции:
"1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (РНФИП 11720001637) общей площадью 7 997,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, район ТЭЦ-2, именуемый в дальнейшем "Участок", без права капитального строительства зданий, строений, сооружений.
Границы арендуемого Участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору, который является его неотъемлемой частью (Приложение 1).
Кадастровый номер земельного участка: 72:23:0432004:102. Категория земель: земли населенных пунктов.
Разрешенное использование Участка: для благоустройства и содержания прибрежной зоны водоема.
1.2. Земельный участок принадлежит Российской Федерации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 72 НЛ 471637 от 10.08.2009, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На Участке не установлены границы сервитутов, обременяющие права Арендатора по использованию Участка".
2. В раздел 4 "Арендная плата, сроки и порядок ее внесения" внести изменения и изложить в следующей редакции:
"4.1. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и согласно Отчету об оценке от 26.10.2012 N 007/12, выполненному ООО "Аксерли" размер арендной платы с 01.01.2013 составляет 89 000 (восемьдесят девять тысяч) руб. в год.
4.2. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально не позднее: 15 февраля - за 1 квартал; 16 мая - за 2 квартал; 15 августа - за 3 квартал; 15 ноября - за 4 квартал. Получатель: Управление Федерального Казначейства по Тюменской области Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области), ИНН 7202198042, КПП 720201001, р/с N 40101810300000010005.
Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Тюменской области, БИК 047102001.
При заполнении бланка платежного документа Арендатор указывает свое полное наименование, в поле 104 код бюджетной классификации 16711105021016000120, в поле 105 - ОКАТО муниципального образования (сельского поселения) по месту нахождения имущества (г. Тюмень 71401000000), в полях 106-110 расчетного документа проставляется 0 (ноль), в поле "Назначение платежа" указать назначение платежа (аренда земли), номер договора аренды и период, за который производится оплата.
4.3. Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является "Выписка из сводного реестра поступлений в федеральный бюджет" Управления Федерального Казначейства по Тюменской области.
4.4. Пересмотр арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления Арендатору:
- ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды в случае изменения порядка начисления арендной платы в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами. В случае изменения размера арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости Участка, изменение размера арендной платы с применением размера уровня инфляции не производится.
4.5. Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год.
4.6. Размер арендной платы также может быть пересмотрен в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений, в случаях:
- - в случае изменения порядка начисления арендной платы в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами в части начисления арендной платы;
- - перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
- - на основании отчета об оценке рыночной стоимости Участка и величины арендной платы за Участок;
- - других обстоятельств, возникших в период действия настоящего договора.
4.7. В случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему Договору".
3. В разделе 3 "Права и обязанности Арендатора" исключить из договора пункты 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, как не соответствующие нормам действующего законодательства.
4. Расходы по государственной регистрации Соглашения, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.
5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
6. Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранятся у Сторон, один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области".
Решением от 29.04.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 31.07.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.
ТУ Росимущества в Тюменской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы истец указал на то, что арендная плата по договору аренды должна быть рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Дельвер" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Тюменской области доводы кассационной жалобы поддержал.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286 - 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что 03.12.2004 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Дельвер" заключен договор аренды земельного участка N 23-30/625 с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0102 общей площадью 7 997,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, район ТЭЦ-2.
В соответствии с пунктом 7.2 договора срок его действия определен с 27.09.2004 по 26.08.2009.
По условиям пункта 4.4 договора изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами.
В пункте 6.1 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору осуществляются на основании письменного соглашения сторон (за исключением случаев, указанных в пункте 4.4 договора) и подлежат обязательной государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 29.12.2004, номер регистрации 72-01/01-293/2004-106.
Согласно свидетельству о регистрации права N 72 НЛ 471637 от 10.08.2009 земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0102, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства и содержания прибрежной зоны водоема, площадь 7 997,8 кв. м, адрес объекта: г. Тюмень, район ТЭЦ-2, является собственностью Российской Федерации.
10.02.2011 Департамент имущественных отношений Тюменской области, ТУ Росимущества в Тюменской области и ООО "Дельвер" заключили соглашение о возобновлении и внесений изменений в договор аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-30/625.
Согласно указанному соглашению срок действия договора аренды земельного участка возобновлен с 27.08.2009 по 26.07.2014.
Кроме того, данным соглашением с 10.08.2009 были переведены права и обязанности арендодателя на ТУ Росимущества в Тюменской области.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 03.12.2004 N 23-30/625 размер арендной платы указан в Приложении N 2 к договору.
Как указал истец, в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства от 16.07.2009 N 582) определено, что арендная плата за пользование земельными участками, по общему правилу, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельных участков.
Согласно отчету об оценке объекта от 26.10.2012 N 007/12, выполненному ООО "Аксерли" по заказу ТУ Росимущества в Тюменской области, величина годовой арендной платы за пользованием земельным участком, являющимся предметом договора от 03.12.2004 N 23-30/625, составила 89 000 руб., что существенно выше, чем согласовано в Приложении N 2 к договору.
Письмом от 19.11.2012 N 7242/03 арендодатель направил ответчику проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в связи с проведением рыночной оценки стоимости земельного участка, которое ООО "Дельвер" не подписано, что явилось основанием для обращения ТУ Росимущества в Тюменской области в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался статьями 4, 450, пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из отсутствия обратной силы у нормативного правового акта по отношению к ранее заключенному договору. Судом указано, что постановление Правительства от 16.07.2009 N 582 принято после заключения договора аренды земельного участка и в нем отсутствует прямое указание на то, что действие этого нормативного правового акта распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенного договора, кроме того, данное постановление законом не является. Также истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, не доказал существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, дополнительно отклонив ссылку истца на нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" как на основание для внесения в судебном порядке изменений в действующий договор аренды ввиду отсутствия в нем императивных указаний относительно приведения цены действующего договора к цене, установленной в отчете оценщика. Обоснование иска статьей 8 указанного закона суд также признал неправомерным, поскольку данной правовой нормой, устанавливающей обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе при передаче их в аренду, не предусмотрена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки для сторон сделки.
Оценивая обстоятельство подписания 10.02.2011 соглашения о возобновлении договора аренды на срок до 26.07.2014, то есть в период действия постановления Правительства от 16.07.2009 N 582, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что ТУ Росимущества в Тюменской области не заявило о существенном изменении обстоятельств, касающихся размера арендной платы, влекущем внесение изменений в договор.
Относительно иных, не связанных с размером арендной платы изменений, предлагаемых истцом в проекте соглашения, суд апелляционной инстанции счел, что ТУ Росимущества в Тюменской области в исковом заявлении обоснования не привело и в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не подтвердило доказательствами право требовать в судебном порядке внесения соответствующих изменений в договор.
Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.
Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (редакция от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающих необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен с ООО "Дельвер" 03.12.2004, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 которого предусмотрена необходимость государственного регулирования арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Следовательно, к данному договору аренды подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, и истец не лишен права в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ требовать внесения в договор изменений, касающихся размера арендной платы.
Таким образом, вывод судов об отсутствии оснований для изменения договорного условия о размере арендной платы сделан без учета подлежащего применению пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ N 73.
Согласно части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Исходя из положений указанных норм суд кассационной инстанции считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение с учетом также следующего.
Пунктом 6 постановления Правительства от 16.07.2009 N 582 установлено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р -действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что ТУ Росимущества в Тюменской области определило предлагаемый им размер арендной платы исходя не из рыночной стоимости земельного участка, а из рыночной величины годовой арендной платы за пользование земельным участком, что не соответствует указанному выше порядку.
Учитывая изложенное, при новом рассмотрении спора суду первой инстанции необходимо рассмотреть заявленные ТУ Росимущества в Тюменской области требования относительно условий договора о размере арендной платы, предложив истцу уточнить исковые требования и обосновать размер арендной платы в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства от 16.07.2009 N 582, на основании чего дать оценку представленным истцом доказательствам и вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 29.04.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 31.07.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-1621/2013 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)