Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Поляков О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Гедыгушева М.И.,
судей Переверзевой В.А. и Калединой Е.Г.,
при секретаре Ш.
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 июня 2013 г. дело по апелляционной жалобе представителя Ч.В. и Ч.И. по доверенности М.Н. на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 марта 2013 г. по иску Ч.В., Ч.И. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья" и филиалу ОАО "УРАЛСИБ" в г. Ставрополе об оспаривании договоров купли-продажи закладной, заслушав доклад председательствующего Гедыгушева М.И.
установила:
Ч.В. и Ч.И. обратились в суд с иском к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья" и филиалу ОАО "УРАЛСИБ" в г. Ставрополе об оспаривании договоров купли-продажи закладной.
В обоснование своих требований истцы указали, что 04 мая 2007 года между ними и ОАО "Банк Уралсиб" был заключен кредитный договор N ***, по условиям которого, Банк предоставил кредит в размере *** рублей на срок 180 месяцев для приобретения 2-этажного жилого дома и земельного участка по адресу: ***. Недвижимость приобреталась в собственность Ч.В. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и права аренды земельного участка от 04 мая 2007 г. произведена 08 мая 2007 г. УФРС по СК.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и права аренды земельного участка, были удостоверены Закладной, выданной залогодателем/должником Ч.В. и должником Ч.И., зарегистрированной в УФРС по СК 08 мая 2007 г. за N *** (жилой дом) и N *** (земельный участок).
Первоначальным залогодержателем закладной являлся Банк, на что указано в тексте Закладной.
В последующем, согласно отметке о передаче прав по закладной, 11.07.2007 г. Банк в лице заместителя управляющего М.В., действующего по доверенности N 183/1 от 13.03.2007 г., передал права по Закладной ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" на основании договора купли-продажи N 17/2007 от 11.07.2007 г.
В письме от 21.11.2012 г. исх. N 4072, адресованном представителю истцов М.Н., Банк сообщил, что права по Закладной были переданы ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" не 11.07.2007 г., как указано в закладной, а 17 июля 2007 г. в соответствии с договором купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. и актом от 17.07.2007 г. о приеме-передаче закладной.
В следующем письме Банк указывает, что была допущена техническая описка, на самом деле договор купли-продажи закладной состоялся 11 июля 2007 г. по договору купли-продажи закладной N 17/2007 от 11.07.2007 г. и актом приема-передачи от 11.07.2007 г. Дата 11.07.2007 г. уточнена на основании дополнительного соглашения N 1 от 11.07.2007 г. к договору, который имеет более позднюю дату - 17 июля 2007 г.
Какие-либо изменения в закладную не вносились.
Договор купли-продажи N 17/2007 от 11.07.2007 г., указанный, как основание перехода прав по Закладной от Банка ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", отсутствует, ответчиками не представлен, что не позволяет считать существенные условия купли-продажи Закладной согласованными, а договор заключенным (ст. 432 ГК РФ).
Вместе с тем, существует копия договора купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Банком и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", согласно п. 1.2 которого и п. 2 приложения к указанному договору "одновременно с передачей закладной Банк передал, а Сервисный агент - ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" принял кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N *** от 03 мая 2006 г.; договор купли-продажи дома и передачи аренды земельного участка б/н от 04.05.2006 г., оригинал Договора ипотечного страхования (комбинированный N ***) от 10 мая 2007 г., договор аренды земельного участка N 245Ф от 11.04.2007 г.
Однако на самом деле договор купли-продажи дома и права аренды земельного участка, а также кредитный договор были заключены в один день, а именно 04 мая 2007 г., но не 04 мая 2006 г. и 03 мая 2006 г., как указано в договоре купли-продажи закладной. Получается, что реальные договоры купли-продажи дома и передачи аренды земельного участка от 04.05.2007 г., "новому залогодержателю" - ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" вообще не передавались.
Документы, удостоверяющие право требования ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", Банком не передавались, объем передаваемых прав и правоустанавливающие документы, подлежащие передаче, оспариваемым договором купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г., не определены, сведения о заключении договора купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Банком и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" в Закладной отсутствуют. Считают, что это свидетельствует о недействительности договора купли-продажи закладной от 17.07.2007 г.
Далее права по Закладной были переданы новому залогодержателю ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в соответствии с договором купли-продажи закладных N 06-07/448 от 28.06.2007 г. Датой передачи прав по закладной указана 16.07.2007 г. То есть ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" передало права по закладной ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" за день до того, как приобрело эту же Закладную у Банка.
Ни ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", ни ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" не воспользовались правом регистрации последующего держателя спорной Закладной. Согласно Выписке из ЕГРП от 25.10.2012 г. N *** в отношении жилого дома по ул. *** установлена ипотека в силу закона в пользу ОАО "Банк УРАЛСИБ".
Считают, что поскольку ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" в установленном законом порядке не приобрело спорную Закладную, законным владельцем Закладной не являлось и не могло отчуждать его иным лицам, сделка по отчуждению указанной Закладной, заключенная между ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" является недействительной, правовых последствий не порождает и основанием возникновения у ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" права собственности на спорный объект недвижимости являться не может.
В нарушение требований закона, а также условий кредитного договора N *** от 04.05.2007 г. (п. 4.2.2), ни один из последующих "залогодержателей" спорной Закладной - ни ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", ни ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" не выполнили требований об обязательном извещении залогодателя/должника о переходе прав по закладной, более того не предъявили ее подлинник ни Ч.В., ни Ч.И.
В рамках исполнения ничтожной сделки - договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г. между ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" в части передачи прав по Закладной Ч.В. и Ч.Н., Истец Ч.В. производил исполнение кредитного договора N *** от 04.05.2007 г. ненадлежащему лицу - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". В течение последних 3 лет, Ч.В. перечислил ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" платежным поручением N 5927091 от 28.01.2011 г. *** рублей, данная сумма является для последнего неосновательным обогащением в смысле ст. 1102 и 1103 ГК РФ.
Просили суд признать договор купли-продажи прав по закладной N 17/2007 от 11.07.2007 г. между Открытым акционерным обществом "БАНК УРАЛСИБ" (ОАО "УРАЛСИБ") и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" незаключенным; признать договор купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Открытым акционерным обществом "БАНК УРАЛСИБ" (ОАО "УРАЛСИБ") и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" недействительным (ничтожным); признать договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г. в части п. 1 Акта приема-передачи закладных от 16.07.2007 г. в отношении Ч.В. (номер государственной регистрации ипотеки 26-26-12/021/2007-938) между ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" недействительным (ничтожным); взыскать с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в пользу Ч.В. *** рублей.
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 марта 2013 г. в удовлетворении исковых требований Ч.В. и Ч.И. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности М.Н. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное и постановить новое решение, удовлетворив исковые требования Ч.В. и Ч.И. в полном объеме.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя Ч.В. и Ч.И. по доверенности М.Н., представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" по доверенности К. судебная коллегия приходит к следующему.
Вывод суда о том, что истцами пропущен срок исковой давности, является ошибочным.
По общему правилу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Специальный срок исковой давности и порядок его исчисления, установленные ст. 181 ГК РФ применимы к последствиям недействительности ничтожной сделки. Истцами заявлены требования о признании договора незаключенным, для которых законом не предусмотрены какие-либо специальные сроки исковой давности. В связи с чем, подлежит применению общий срок исковой давности установленный ст. 196 ГК РФ три года.
Истцы должны были узнать о нарушении своего права в марте 2010 г. при рассмотрении гражданского дела по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Ч.В. и Ч.И. об обращении взыскания на заложенное имущество. Решение суда по данному делу, из которого, Ч-ко знали или могли знать о нарушении своего права, вступило в законную силу 31.05.2010 г. Истцы обратились в суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи закладной незаключенным 03.12.2012 г., в пределах общего трехгодичного срока исковой давности, исчисляемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Истцами не заявлялись требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в связи с чем, основания для применения ст. 181 ГК РФ отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ч.В. и Ч.И., суд исходил из того, что отсутствие экземпляра договора купли-продажи не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи прав по закладной N 17/2007 от 11.07.2007 г. между ОАО "Банк Уралсиб" и ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья".
Суд также пришел к выводу о действительности и фактическом исполнении договора купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Банком и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", а также договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г. в части п. 1 Акта приема-передачи закладных от 16.07.2007 г. в отношении Ч.В. между ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может и полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 04 мая 2007 года между заемщиками Ч.В., Ч.И. и ОАО "Банк Уралсиб" был заключен кредитный договор для приобретения жилого дома и земельного участка. Права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены Закладной.
В закладной имеется запись о передаче прав по ней Банком ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" на основании договора купли-продажи N 17/2007 от 11.07.2007 г.
В материалах дела указанный договор отсутствует, ответчиками не представлен.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах, в силу ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи N 17/2007 от 11.07.2007 г. между ОАО "Банк Уралсиб" и ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья" является незаключенным.
В договоре купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Банком и ПиКом "Ставрополья", п. 2 приложения к указанному договору указано, что одновременно с передачей закладной Банк (ОАО "Банк Уралсиб") передал, а Сервисный агент - ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" принял кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N *** от 03 мая 2006 г.; договор купли-продажи дома и передачи аренды земельного участка б/н от 04.05.2006 г., оригинал Договора ипотечного страхования (комбинированный N ***) от 10 мая 2007 г., договор аренды земельного участка N 245Ф от 11.04.2007 г.
Между тем, указанные в договоре даты передаваемых документов не соответствуют действительным, что не позволяет определить объем передаваемых прав. Иных документов, подтверждающих передачу удостоверяемых закладной прав от Банка ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", не представлено.
В силу п. 4 ст. 47 Закона об ипотеке между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст. ст. 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.
В соответствии с п. 2 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности, к новому кредитору переходят обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Вместе с тем, Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка или иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности. Возможность уступки права требования по кредитному договору лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, не согласовывалась сторонами и при заключении кредитного договора, что следует из его содержания.
При таких обстоятельствах сделка, по которой Банк уступил свое вправо требования по заключенному с истцами кредитному договору ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", не являющемуся кредитной организацией и не имеющей лицензии на осуществление банковской деятельности, противоречит закону.
Договор купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. не соответствует также статьям 47 - 48 Закона об ипотеке (залоге) недвижимости, ст. 385 ГК РФ и в силу ст. 166 - 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее совершения, не порождающей юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Договор купли-продажи закладных N 06-07/448 от 28.06.2007 г. между ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", в котором датой передачи прав по закладной указана 16.07.2007 г., является недействительным, поскольку ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" в установленном законом порядке не приобрело спорную Закладную, законным владельцем Закладной не являлось и, соответственно, не могло отчуждать ее иным лицам. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г., и Акт приема-передачи от 16.07.2007 г., являются недействительными (ничтожными).
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное.
Согласно п. 1 ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Таким образом, требования истцов о взыскании за 3 года, предшествовавших обращению в суд, денежных средств, уплаченных ненадлежащему лицу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в сумме *** руб. также подлежат удовлетворению, указанная сумма подтверждается материалами дела, факт уплаты денег сторонами не оспаривается. На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п. п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме *** рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 марта 2013 г. отменить, постановить по делу новое решение.
Исковые требования Ч.В. и Ч.И. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья" и филиалу ОАО "УРАЛСИБ" в г. Ставрополе удовлетворить.
Признать договор купли-продажи прав по закладной N 17/2007 от 11.07.2007 г. между Открытым акционерным обществом "БАНК УРАЛСИБ" (ОАО "УРАЛСИБ") и Закрытым акционерным обществом "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" незаключенным.
Признать договор купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Открытым акционерным обществом "БАНК УРАЛСИБ" (ОАО "УРАЛСИБ") и Закрытым акционерным обществом "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" недействительным (ничтожным).
Признать договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г. в части п. 1 Акта приема-передачи закладных от 16.07.2007 г. в отношении Ч.В. (номер государственной регистрации ипотеки ***) между Закрытым акционерным обществом "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и Открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" недействительным (ничтожным).
Взыскать с Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в пользу Ч.В. *** рублей.
Апелляционную жалобу представителя истцов по доверенности М.Н. удовлетворить.
Взыскать с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме *** руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 11.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3116/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. по делу N 33-3116/13
Судья: Поляков О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Гедыгушева М.И.,
судей Переверзевой В.А. и Калединой Е.Г.,
при секретаре Ш.
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 июня 2013 г. дело по апелляционной жалобе представителя Ч.В. и Ч.И. по доверенности М.Н. на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 марта 2013 г. по иску Ч.В., Ч.И. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья" и филиалу ОАО "УРАЛСИБ" в г. Ставрополе об оспаривании договоров купли-продажи закладной, заслушав доклад председательствующего Гедыгушева М.И.
установила:
Ч.В. и Ч.И. обратились в суд с иском к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья" и филиалу ОАО "УРАЛСИБ" в г. Ставрополе об оспаривании договоров купли-продажи закладной.
В обоснование своих требований истцы указали, что 04 мая 2007 года между ними и ОАО "Банк Уралсиб" был заключен кредитный договор N ***, по условиям которого, Банк предоставил кредит в размере *** рублей на срок 180 месяцев для приобретения 2-этажного жилого дома и земельного участка по адресу: ***. Недвижимость приобреталась в собственность Ч.В. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и права аренды земельного участка от 04 мая 2007 г. произведена 08 мая 2007 г. УФРС по СК.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и права аренды земельного участка, были удостоверены Закладной, выданной залогодателем/должником Ч.В. и должником Ч.И., зарегистрированной в УФРС по СК 08 мая 2007 г. за N *** (жилой дом) и N *** (земельный участок).
Первоначальным залогодержателем закладной являлся Банк, на что указано в тексте Закладной.
В последующем, согласно отметке о передаче прав по закладной, 11.07.2007 г. Банк в лице заместителя управляющего М.В., действующего по доверенности N 183/1 от 13.03.2007 г., передал права по Закладной ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" на основании договора купли-продажи N 17/2007 от 11.07.2007 г.
В письме от 21.11.2012 г. исх. N 4072, адресованном представителю истцов М.Н., Банк сообщил, что права по Закладной были переданы ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" не 11.07.2007 г., как указано в закладной, а 17 июля 2007 г. в соответствии с договором купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. и актом от 17.07.2007 г. о приеме-передаче закладной.
В следующем письме Банк указывает, что была допущена техническая описка, на самом деле договор купли-продажи закладной состоялся 11 июля 2007 г. по договору купли-продажи закладной N 17/2007 от 11.07.2007 г. и актом приема-передачи от 11.07.2007 г. Дата 11.07.2007 г. уточнена на основании дополнительного соглашения N 1 от 11.07.2007 г. к договору, который имеет более позднюю дату - 17 июля 2007 г.
Какие-либо изменения в закладную не вносились.
Договор купли-продажи N 17/2007 от 11.07.2007 г., указанный, как основание перехода прав по Закладной от Банка ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", отсутствует, ответчиками не представлен, что не позволяет считать существенные условия купли-продажи Закладной согласованными, а договор заключенным (ст. 432 ГК РФ).
Вместе с тем, существует копия договора купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Банком и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", согласно п. 1.2 которого и п. 2 приложения к указанному договору "одновременно с передачей закладной Банк передал, а Сервисный агент - ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" принял кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N *** от 03 мая 2006 г.; договор купли-продажи дома и передачи аренды земельного участка б/н от 04.05.2006 г., оригинал Договора ипотечного страхования (комбинированный N ***) от 10 мая 2007 г., договор аренды земельного участка N 245Ф от 11.04.2007 г.
Однако на самом деле договор купли-продажи дома и права аренды земельного участка, а также кредитный договор были заключены в один день, а именно 04 мая 2007 г., но не 04 мая 2006 г. и 03 мая 2006 г., как указано в договоре купли-продажи закладной. Получается, что реальные договоры купли-продажи дома и передачи аренды земельного участка от 04.05.2007 г., "новому залогодержателю" - ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" вообще не передавались.
Документы, удостоверяющие право требования ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", Банком не передавались, объем передаваемых прав и правоустанавливающие документы, подлежащие передаче, оспариваемым договором купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г., не определены, сведения о заключении договора купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Банком и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" в Закладной отсутствуют. Считают, что это свидетельствует о недействительности договора купли-продажи закладной от 17.07.2007 г.
Далее права по Закладной были переданы новому залогодержателю ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в соответствии с договором купли-продажи закладных N 06-07/448 от 28.06.2007 г. Датой передачи прав по закладной указана 16.07.2007 г. То есть ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" передало права по закладной ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" за день до того, как приобрело эту же Закладную у Банка.
Ни ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", ни ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" не воспользовались правом регистрации последующего держателя спорной Закладной. Согласно Выписке из ЕГРП от 25.10.2012 г. N *** в отношении жилого дома по ул. *** установлена ипотека в силу закона в пользу ОАО "Банк УРАЛСИБ".
Считают, что поскольку ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" в установленном законом порядке не приобрело спорную Закладную, законным владельцем Закладной не являлось и не могло отчуждать его иным лицам, сделка по отчуждению указанной Закладной, заключенная между ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" является недействительной, правовых последствий не порождает и основанием возникновения у ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" права собственности на спорный объект недвижимости являться не может.
В нарушение требований закона, а также условий кредитного договора N *** от 04.05.2007 г. (п. 4.2.2), ни один из последующих "залогодержателей" спорной Закладной - ни ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", ни ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" не выполнили требований об обязательном извещении залогодателя/должника о переходе прав по закладной, более того не предъявили ее подлинник ни Ч.В., ни Ч.И.
В рамках исполнения ничтожной сделки - договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г. между ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" в части передачи прав по Закладной Ч.В. и Ч.Н., Истец Ч.В. производил исполнение кредитного договора N *** от 04.05.2007 г. ненадлежащему лицу - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". В течение последних 3 лет, Ч.В. перечислил ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" платежным поручением N 5927091 от 28.01.2011 г. *** рублей, данная сумма является для последнего неосновательным обогащением в смысле ст. 1102 и 1103 ГК РФ.
Просили суд признать договор купли-продажи прав по закладной N 17/2007 от 11.07.2007 г. между Открытым акционерным обществом "БАНК УРАЛСИБ" (ОАО "УРАЛСИБ") и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" незаключенным; признать договор купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Открытым акционерным обществом "БАНК УРАЛСИБ" (ОАО "УРАЛСИБ") и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" недействительным (ничтожным); признать договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г. в части п. 1 Акта приема-передачи закладных от 16.07.2007 г. в отношении Ч.В. (номер государственной регистрации ипотеки 26-26-12/021/2007-938) между ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" недействительным (ничтожным); взыскать с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в пользу Ч.В. *** рублей.
Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 марта 2013 г. в удовлетворении исковых требований Ч.В. и Ч.И. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности М.Н. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное и постановить новое решение, удовлетворив исковые требования Ч.В. и Ч.И. в полном объеме.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя Ч.В. и Ч.И. по доверенности М.Н., представителя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" по доверенности К. судебная коллегия приходит к следующему.
Вывод суда о том, что истцами пропущен срок исковой давности, является ошибочным.
По общему правилу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Специальный срок исковой давности и порядок его исчисления, установленные ст. 181 ГК РФ применимы к последствиям недействительности ничтожной сделки. Истцами заявлены требования о признании договора незаключенным, для которых законом не предусмотрены какие-либо специальные сроки исковой давности. В связи с чем, подлежит применению общий срок исковой давности установленный ст. 196 ГК РФ три года.
Истцы должны были узнать о нарушении своего права в марте 2010 г. при рассмотрении гражданского дела по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Ч.В. и Ч.И. об обращении взыскания на заложенное имущество. Решение суда по данному делу, из которого, Ч-ко знали или могли знать о нарушении своего права, вступило в законную силу 31.05.2010 г. Истцы обратились в суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи закладной незаключенным 03.12.2012 г., в пределах общего трехгодичного срока исковой давности, исчисляемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Истцами не заявлялись требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в связи с чем, основания для применения ст. 181 ГК РФ отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ч.В. и Ч.И., суд исходил из того, что отсутствие экземпляра договора купли-продажи не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи прав по закладной N 17/2007 от 11.07.2007 г. между ОАО "Банк Уралсиб" и ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья".
Суд также пришел к выводу о действительности и фактическом исполнении договора купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Банком и ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", а также договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г. в части п. 1 Акта приема-передачи закладных от 16.07.2007 г. в отношении Ч.В. между ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может и полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 04 мая 2007 года между заемщиками Ч.В., Ч.И. и ОАО "Банк Уралсиб" был заключен кредитный договор для приобретения жилого дома и земельного участка. Права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены Закладной.
В закладной имеется запись о передаче прав по ней Банком ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" на основании договора купли-продажи N 17/2007 от 11.07.2007 г.
В материалах дела указанный договор отсутствует, ответчиками не представлен.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах, в силу ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи N 17/2007 от 11.07.2007 г. между ОАО "Банк Уралсиб" и ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья" является незаключенным.
В договоре купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Банком и ПиКом "Ставрополья", п. 2 приложения к указанному договору указано, что одновременно с передачей закладной Банк (ОАО "Банк Уралсиб") передал, а Сервисный агент - ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" принял кредитный договор (при ипотеке в силу закона) N *** от 03 мая 2006 г.; договор купли-продажи дома и передачи аренды земельного участка б/н от 04.05.2006 г., оригинал Договора ипотечного страхования (комбинированный N ***) от 10 мая 2007 г., договор аренды земельного участка N 245Ф от 11.04.2007 г.
Между тем, указанные в договоре даты передаваемых документов не соответствуют действительным, что не позволяет определить объем передаваемых прав. Иных документов, подтверждающих передачу удостоверяемых закладной прав от Банка ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", не представлено.
В силу п. 4 ст. 47 Закона об ипотеке между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст. ст. 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.
В соответствии с п. 2 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности, к новому кредитору переходят обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Вместе с тем, Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка или иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности. Возможность уступки права требования по кредитному договору лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, не согласовывалась сторонами и при заключении кредитного договора, что следует из его содержания.
При таких обстоятельствах сделка, по которой Банк уступил свое вправо требования по заключенному с истцами кредитному договору ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья", не являющемуся кредитной организацией и не имеющей лицензии на осуществление банковской деятельности, противоречит закону.
Договор купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. не соответствует также статьям 47 - 48 Закона об ипотеке (залоге) недвижимости, ст. 385 ГК РФ и в силу ст. 166 - 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее совершения, не порождающей юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Договор купли-продажи закладных N 06-07/448 от 28.06.2007 г. между ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", в котором датой передачи прав по закладной указана 16.07.2007 г., является недействительным, поскольку ЗАО "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" в установленном законом порядке не приобрело спорную Закладную, законным владельцем Закладной не являлось и, соответственно, не могло отчуждать ее иным лицам. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г., и Акт приема-передачи от 16.07.2007 г., являются недействительными (ничтожными).
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное.
Согласно п. 1 ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Таким образом, требования истцов о взыскании за 3 года, предшествовавших обращению в суд, денежных средств, уплаченных ненадлежащему лицу ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в сумме *** руб. также подлежат удовлетворению, указанная сумма подтверждается материалами дела, факт уплаты денег сторонами не оспаривается. На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п. п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме *** рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 марта 2013 г. отменить, постановить по делу новое решение.
Исковые требования Ч.В. и Ч.И. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья" и филиалу ОАО "УРАЛСИБ" в г. Ставрополе удовлетворить.
Признать договор купли-продажи прав по закладной N 17/2007 от 11.07.2007 г. между Открытым акционерным обществом "БАНК УРАЛСИБ" (ОАО "УРАЛСИБ") и Закрытым акционерным обществом "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" незаключенным.
Признать договор купли-продажи закладной N 17/2007 от 17.07.2007 г. между Открытым акционерным обществом "БАНК УРАЛСИБ" (ОАО "УРАЛСИБ") и Закрытым акционерным обществом "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" недействительным (ничтожным).
Признать договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N 06-07/448 от 28.06.2007 г. в части п. 1 Акта приема-передачи закладных от 16.07.2007 г. в отношении Ч.В. (номер государственной регистрации ипотеки ***) между Закрытым акционерным обществом "Первая ипотечная Компания "Ставрополья" и Открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" недействительным (ничтожным).
Взыскать с Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в пользу Ч.В. *** рублей.
Апелляционную жалобу представителя истцов по доверенности М.Н. удовлетворить.
Взыскать с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме *** руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)