Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Кондратьева Е.Н., паспорт, по доверенности от 25.12.2012;
- от ответчика: представитель Селиванов П.П. по доверенности от 17.01.2013;
- от третьего лица: представитель Чалова О.Н., паспорт, по доверенности от 03.06.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 по делу N А32-30733/2012
по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865)
при участии третьего лица открытого акционерного общества "Сбербанк России"
о расторжении договора и о возвращении земельного участка,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (далее - ответчик, ООО "СИК Девелопмент-Юг", общество) о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв. м, расположенного по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар и возврате указанного участка путем подписания акта приема-передачи.
Решением суда исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар о расторжении договора аренды от 04.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г. Краснодар об обязании ООО "СИК "Девелопмент-Юг" возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 путем подписания акта приема-передачи отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о не соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для возврата земельного участка отсутствуют.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.07.2013 решение от 22.04.2013 отменено, иск удовлетворен. Апелляционный суд указал на не исполнение обществом пункта 4.1.5 договора. С учетом пункта 3.2.4 договора, закрепляющего право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, требования администрации правомерны. Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, поскольку не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора. Доказательства освобождения и возврата земельного участка общество не представило.
Постановлением суда кассационной инстанции от 17.09.2013 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В постановлении от 17.09.2013 суд кассационной инстанции указал на то, что апелляционный суд, установив, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления искового заявления без рассмотрения, не перешел к рассмотрению дела в части оставления требований без рассмотрения по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Кодекса. Суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы также не исследовал доводы ответчика о наличии залогового обязательства общества перед участниками долевого строительства и ОАО "Сбербанк России" (далее - банк). Право аренды земельного участка передано в залог банку на основании договоров ипотеки от 24.06.2008 N 10084-И-2 и последующей ипотеки 15.10.2010 N 10084-ПИ-2. Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и законные интересы физических лиц (участков долевого строительства) и банка, не привлеченных к участию в деле. Суд кассационной инстанции указал на необходимость дать оценку доводам ответчика об устранении выявленных нарушений с учетом пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А32-30733/2012 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек открытое акционерное общество "Сбербанк России" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебном заседании 27.11.2013 представителем истца заявленные исковые требования поддержаны по основаниям, изложенным в иске, а также в апелляционной жалобе. Истец просил суд апелляционной инстанции удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Представителем ответчика представлены дополнительный письменный отзыв на доводы апелляционной жалобы, а также дополнительные документы в обоснование своих возражений на заявленные исковые требования. Просил в удовлетворении исковых требований отказать, пояснил, что оснований для расторжения договора не имеется.
Представитель третьего лица поддержал правовую позицию ответчика по данному спору, представил дополнительные документы в обоснование своих доводов.
Как следует из материалов дела, 14.12.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4300015069 земельного участка общей площадью 139 508 кв. м, расположенный по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодара, кадастровый номер 23:43:0142047:0158.
Договор аренды N 4300015069 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 29.02.2008, запись регистрации N 23-23-01/036/2008-550.
В силу пункта 1.3 договора указанный земельный участок предоставляется для размещения многоэтажного комплекса с объектами социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого дома.
Согласно пункту 6.1 договор действует с 04.12.2007 по 03.12.2017.
Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор обязан не позднее 30.12.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Актом осмотра земельного участка от 21.07.2010 N 1038, составленным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 не огражден, свободен от строений и сооружений, на участке произрастает травяная растительность.
Актом осмотра земельного участка от 09.06.2012 N 930 установлено, что земельный участок частично огражден, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проверки не использовался.
Уведомлением от 21.06.2010 N 7662/01 администрация сообщила обществу об отказе от дальнейшего исполнения условий, предусмотренных договором аренды в силу несвоевременного внесения платежей по договору и неисполнения установленной пунктом 4.1.5 обязанности по получению разрешения на строительство не позднее 30.12.2008.
Уведомлением от 15.06.2012 N 7338/01 администрация уведомила общество об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования и направила в адрес общества проект акта приема-передачи земельного участка для его подписания.
Уведомлением от 10.10.2012 администрация обратилась в адрес общества с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приема-передачи земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, указывая, что условие пункта 4.1.5 договора обществом не было исполнено, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 используется ответчиком не по целевому назначению, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Статья 450 Кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 2 статьи 452 Кодекса закреплено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Приведенное толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Из материалов дела следует, что уведомлением от 21.06.2010 N 7662/01 администрация указала обществу на нарушение им установленной пунктом 4.1.5 обязанности по получению разрешения на строительство не позднее 30.12.2008, а также на несвоевременное внесения платежей по договору. Уведомлением от 15.06.2012 N 7338/01 администрация уведомила общество об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования и направила в адрес общества проект акта приема-передачи земельного участка для его подписания. Уведомлением от 10.10.2012 администрация обратилась в адрес общества с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приема-передачи земельного участка.
Содержание данных претензий свидетельствует о том, что администрация указывала обществу на факт нарушения им условий договора аренды в части не получения им разрешения на строительство и ненадлежащего исполнении им обязанности по внесению арендной платы. Поскольку после направления уведомления от 21.06.2010 N 7662/01 и уведомления от 15.06.2012 N 7338/01 арендатор не устранил соответствующие нарушения, на которые им было указано в данных претензиях, арендодатель направил арендатору уведомление от 10.10.2012 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приема-передачи земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
На основании имеющихся в деле документов суд апелляционной инстанции установил следующее.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (том 3 л.д. 25-61) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158, переданного по договору аренды обществу, зарегистрирована ипотека в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на основании договоров ипотеки N 10084-И-2 от 24.06.2008, дополнительного соглашения к договору ипотеки от 23.05.2013, договора последующей ипотеки N 10084-ПИ-2 от 15.11.2010, договоров последующей ипотеки N 8619/452/20303-И-8 от 25.05.2013, договоров залога имущественных прав от 25.04.2013, от 03.06.2013.
В отношении участка земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве жилого дома N 1-ВК-4.1.4 от 21.11.2012.
В отношении объекта строительства Литер 4.1.4, возводимого обществом на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 42 047:0158, с физическими лицами заключены 133 договора долевого участия в строительстве.
В отношении объекта строительства Литер 4.1.1., также возводимого обществом на указанном земельном участке с физическими лицами заключены 19 договоров долевого участия в строительстве. В отношении объекта строительства Литер 4.1.2. заключен 1 договор долевого участия в строительстве. В отношении объекта строительства Литер 4.1.3. заключен 1 договор долевого участия в строительстве.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договоры участия в долевом строительстве прошли процедуру государственной регистрации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2013 N 23-0-1-107/4021/2013-823 (прилагается).
Обязанностью общества (застройщика) является обязанность в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ). Указанным обязанностям застройщика корреспондирует право участников долевого строительства требовать передачи объекта долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции полагает, что расторжение договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и изъятие (возврат) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 у общества (застройщика) повлекут невозможность реализации им обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.
Апелляционный суд учитывает, что в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
В силу требований статей 12.1 и 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом из материалов дела следует, что в силу закона, право аренды находится в залоге у 154 участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 непосредственно затрагивает их законные права и интересы.
Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, прекращению деятельности арендатора.
В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.
Кроме того суд апелляционной инстанции исходит из того, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из материалов дела следует, что письмом от 25.06.2012 (получено администрацией 25.06.2012, входящий 7302/01), ООО СИК "Девелопмент-Юг" сообщило об исполнении обязательств по освоению участка (его использованию по целевому назначению). Общество указало, что в целях возведения объектов недвижимости им получено разрешение на строительство от 10.02.2012 N RU23306000-2073-p, выполнены подготовительные работы для начала строительства, для чего заключены и исполнены соответствующие договоры с третьими лицами. Документы в подтверждение указанных обстоятельств представлены суду апелляционной инстанции в судебном заседании 27.11.2013 и приобщены в материалы дела.
Кроме того, администрация поставлена в известность о заключении обществом договора ипотеки от 24.06.2008 N 10084-И-2 и договора последующей ипотеки от 15.10.2010 N 10084-ПИ-2.
Также к материалам дела приобщено письмо общества от 01.08.2012, в котором также приведен перечень работ, выполненных обществом на арендуемом земельном участке.
Ответчиком в материалы дела представлено разрешение от 10.02.2012 N RU23306000-2073-p (том 3 л.д. 62-63) на строительство объекта капитального строительства "Жилой массив во 2 и 4 микрорайоне в Восточно-Кругликовском жилом районе", выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанное разрешение является действующим и наделяет ответчика правом на застройку спорного земельного участка.
После подачи искового заявления Администрацией выдано разрешение от 16 июля 2013 года NRU 23306000-2834-р на строительство многоэтажных жилых домов литер 4.1.1, литер 4.1.3. и литер 4.1.2. на спорном земельном участке. Общество приступило к строительству объекта литер 4.1.1., а также заключило договоры долевого участия в строительстве в отношении всех объектов строительства.
В целях реализации приобретенного в конкурсной процедуре (по результатам торгов) права на застройку земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 42 047:0158 Обществом выполнены работы общей стоимостью 154 063 048,10 рублей, из которых: проектные работы - 21 692 218,02 рублей; подготовительные работы - 5 329 879,14 рублей; строительно-монтажные работы - 127 040 950,94 рублей.
Обществом в материалы дела представлены договоры подряда и иных договоров на выполнение работ и оказание услуг по объекту на общую сумму 812 250 523,36 рублей. Ответчик пояснил, что по состоянию на 25.10.2013 обществом произведены оплаты подрядчикам и иным контрагентам по объекту 167 579 233,15 рублей и выплачены авансовые платежи в размере 17 499 729,84 рублей. Платежные поручения приобщены судом апелляционной инстанции в материалы дела.
Затраты на аренду земельного участка по договору аренды от 04.12.2007 N 4300015069 составили 56 173 440,91 рублей.
Фактическое выполнение работ на земельном участке подтверждено также представленными в материалы дела фототаблицами, отражающими ход строительства. Кроме того, ответчик указал на то, что информация об этапах строительства находится в открытом доступе на интернет сайте общества по адресу http://www.develug.ru/customers/sale/8763/8765.
В этой связи, обращение администрации с иском расторжении договора аренды в октябре 2012 года после выдачи разрешения на строительство в феврале 2012 года и с учетом осуществления обществом действий по использованию участка в соответствии с целевым назначением, установленным пунктом 1.3 договора (в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве с физическими лицами) противоречит требованиям пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и является злоупотреблением правом со стороны органа местного самоуправления, согласуется с выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендацией, изложенной в пункте 3 информационного письма от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" и исключает возможность удовлетворения иска в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса.
В условиях правомерности возведения жилого дома ответчиком и обременения земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, расторжение договора субаренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства, возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению истца.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований администрации о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 и возврате указанного участка.
Суд апелляционной инстанции с учетом изложенных в постановлении суда кассационной инстанции от 17.09.2013 указаний полагает необходимым указать на то, что данным судебным актом не затронуты права участников долевого строительства, не привлеченных к участию в деле. Аналогичная правовая позиция изложена в постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2012 по делу N А32-814/2011.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы общества по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца апелляционной жалобы.
Государственные органы, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины в бюджет в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Однако, это не освобождает их от обязанности возмещать судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После уплаты истцом государственной пошлины налоговые отношения между ним и государством прекратились, а при разрешении спора по существу возникли иные отношения - по возмещению судебных расходов между сторонами.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 дано разъяснение о том, что с 01.01.2007 в отношении государственной пошлины по делам с участием государственных или муниципальных органов подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается в пользу выигравшей стороны непосредственно с государственного органа в составе иных судебных расходов.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 по делу N А32-30733/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования г. Краснодар отказать.
Взыскать с Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) 2000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.11.2013 N 15АП-8747/2013-НР ПО ДЕЛУ N А32-30733/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. N 15АП-8747/2013-НР
Дело N А32-30733/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Кондратьева Е.Н., паспорт, по доверенности от 25.12.2012;
- от ответчика: представитель Селиванов П.П. по доверенности от 17.01.2013;
- от третьего лица: представитель Чалова О.Н., паспорт, по доверенности от 03.06.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 по делу N А32-30733/2012
по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865)
при участии третьего лица открытого акционерного общества "Сбербанк России"
о расторжении договора и о возвращении земельного участка,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (далее - ответчик, ООО "СИК Девелопмент-Юг", общество) о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв. м, расположенного по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар и возврате указанного участка путем подписания акта приема-передачи.
Решением суда исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар о расторжении договора аренды от 04.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г. Краснодар об обязании ООО "СИК "Девелопмент-Юг" возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 путем подписания акта приема-передачи отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о не соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для возврата земельного участка отсутствуют.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.07.2013 решение от 22.04.2013 отменено, иск удовлетворен. Апелляционный суд указал на не исполнение обществом пункта 4.1.5 договора. С учетом пункта 3.2.4 договора, закрепляющего право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, требования администрации правомерны. Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, поскольку не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора. Доказательства освобождения и возврата земельного участка общество не представило.
Постановлением суда кассационной инстанции от 17.09.2013 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В постановлении от 17.09.2013 суд кассационной инстанции указал на то, что апелляционный суд, установив, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления искового заявления без рассмотрения, не перешел к рассмотрению дела в части оставления требований без рассмотрения по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Кодекса. Суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы также не исследовал доводы ответчика о наличии залогового обязательства общества перед участниками долевого строительства и ОАО "Сбербанк России" (далее - банк). Право аренды земельного участка передано в залог банку на основании договоров ипотеки от 24.06.2008 N 10084-И-2 и последующей ипотеки 15.10.2010 N 10084-ПИ-2. Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и законные интересы физических лиц (участков долевого строительства) и банка, не привлеченных к участию в деле. Суд кассационной инстанции указал на необходимость дать оценку доводам ответчика об устранении выявленных нарушений с учетом пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А32-30733/2012 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек открытое акционерное общество "Сбербанк России" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебном заседании 27.11.2013 представителем истца заявленные исковые требования поддержаны по основаниям, изложенным в иске, а также в апелляционной жалобе. Истец просил суд апелляционной инстанции удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Представителем ответчика представлены дополнительный письменный отзыв на доводы апелляционной жалобы, а также дополнительные документы в обоснование своих возражений на заявленные исковые требования. Просил в удовлетворении исковых требований отказать, пояснил, что оснований для расторжения договора не имеется.
Представитель третьего лица поддержал правовую позицию ответчика по данному спору, представил дополнительные документы в обоснование своих доводов.
Как следует из материалов дела, 14.12.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4300015069 земельного участка общей площадью 139 508 кв. м, расположенный по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодара, кадастровый номер 23:43:0142047:0158.
Договор аренды N 4300015069 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 29.02.2008, запись регистрации N 23-23-01/036/2008-550.
В силу пункта 1.3 договора указанный земельный участок предоставляется для размещения многоэтажного комплекса с объектами социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого дома.
Согласно пункту 6.1 договор действует с 04.12.2007 по 03.12.2017.
Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор обязан не позднее 30.12.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Актом осмотра земельного участка от 21.07.2010 N 1038, составленным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 не огражден, свободен от строений и сооружений, на участке произрастает травяная растительность.
Актом осмотра земельного участка от 09.06.2012 N 930 установлено, что земельный участок частично огражден, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проверки не использовался.
Уведомлением от 21.06.2010 N 7662/01 администрация сообщила обществу об отказе от дальнейшего исполнения условий, предусмотренных договором аренды в силу несвоевременного внесения платежей по договору и неисполнения установленной пунктом 4.1.5 обязанности по получению разрешения на строительство не позднее 30.12.2008.
Уведомлением от 15.06.2012 N 7338/01 администрация уведомила общество об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования и направила в адрес общества проект акта приема-передачи земельного участка для его подписания.
Уведомлением от 10.10.2012 администрация обратилась в адрес общества с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приема-передачи земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, указывая, что условие пункта 4.1.5 договора обществом не было исполнено, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 используется ответчиком не по целевому назначению, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Статья 450 Кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 2 статьи 452 Кодекса закреплено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Приведенное толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Из материалов дела следует, что уведомлением от 21.06.2010 N 7662/01 администрация указала обществу на нарушение им установленной пунктом 4.1.5 обязанности по получению разрешения на строительство не позднее 30.12.2008, а также на несвоевременное внесения платежей по договору. Уведомлением от 15.06.2012 N 7338/01 администрация уведомила общество об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования и направила в адрес общества проект акта приема-передачи земельного участка для его подписания. Уведомлением от 10.10.2012 администрация обратилась в адрес общества с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приема-передачи земельного участка.
Содержание данных претензий свидетельствует о том, что администрация указывала обществу на факт нарушения им условий договора аренды в части не получения им разрешения на строительство и ненадлежащего исполнении им обязанности по внесению арендной платы. Поскольку после направления уведомления от 21.06.2010 N 7662/01 и уведомления от 15.06.2012 N 7338/01 арендатор не устранил соответствующие нарушения, на которые им было указано в данных претензиях, арендодатель направил арендатору уведомление от 10.10.2012 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приема-передачи земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
На основании имеющихся в деле документов суд апелляционной инстанции установил следующее.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (том 3 л.д. 25-61) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158, переданного по договору аренды обществу, зарегистрирована ипотека в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на основании договоров ипотеки N 10084-И-2 от 24.06.2008, дополнительного соглашения к договору ипотеки от 23.05.2013, договора последующей ипотеки N 10084-ПИ-2 от 15.11.2010, договоров последующей ипотеки N 8619/452/20303-И-8 от 25.05.2013, договоров залога имущественных прав от 25.04.2013, от 03.06.2013.
В отношении участка земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 зарегистрирована ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве жилого дома N 1-ВК-4.1.4 от 21.11.2012.
В отношении объекта строительства Литер 4.1.4, возводимого обществом на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 42 047:0158, с физическими лицами заключены 133 договора долевого участия в строительстве.
В отношении объекта строительства Литер 4.1.1., также возводимого обществом на указанном земельном участке с физическими лицами заключены 19 договоров долевого участия в строительстве. В отношении объекта строительства Литер 4.1.2. заключен 1 договор долевого участия в строительстве. В отношении объекта строительства Литер 4.1.3. заключен 1 договор долевого участия в строительстве.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договоры участия в долевом строительстве прошли процедуру государственной регистрации, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2013 N 23-0-1-107/4021/2013-823 (прилагается).
Обязанностью общества (застройщика) является обязанность в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ). Указанным обязанностям застройщика корреспондирует право участников долевого строительства требовать передачи объекта долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции полагает, что расторжение договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и изъятие (возврат) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 у общества (застройщика) повлекут невозможность реализации им обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.
Апелляционный суд учитывает, что в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
В силу требований статей 12.1 и 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом из материалов дела следует, что в силу закона, право аренды находится в залоге у 154 участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 непосредственно затрагивает их законные права и интересы.
Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, прекращению деятельности арендатора.
В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.
Кроме того суд апелляционной инстанции исходит из того, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из материалов дела следует, что письмом от 25.06.2012 (получено администрацией 25.06.2012, входящий 7302/01), ООО СИК "Девелопмент-Юг" сообщило об исполнении обязательств по освоению участка (его использованию по целевому назначению). Общество указало, что в целях возведения объектов недвижимости им получено разрешение на строительство от 10.02.2012 N RU23306000-2073-p, выполнены подготовительные работы для начала строительства, для чего заключены и исполнены соответствующие договоры с третьими лицами. Документы в подтверждение указанных обстоятельств представлены суду апелляционной инстанции в судебном заседании 27.11.2013 и приобщены в материалы дела.
Кроме того, администрация поставлена в известность о заключении обществом договора ипотеки от 24.06.2008 N 10084-И-2 и договора последующей ипотеки от 15.10.2010 N 10084-ПИ-2.
Также к материалам дела приобщено письмо общества от 01.08.2012, в котором также приведен перечень работ, выполненных обществом на арендуемом земельном участке.
Ответчиком в материалы дела представлено разрешение от 10.02.2012 N RU23306000-2073-p (том 3 л.д. 62-63) на строительство объекта капитального строительства "Жилой массив во 2 и 4 микрорайоне в Восточно-Кругликовском жилом районе", выданное Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанное разрешение является действующим и наделяет ответчика правом на застройку спорного земельного участка.
После подачи искового заявления Администрацией выдано разрешение от 16 июля 2013 года NRU 23306000-2834-р на строительство многоэтажных жилых домов литер 4.1.1, литер 4.1.3. и литер 4.1.2. на спорном земельном участке. Общество приступило к строительству объекта литер 4.1.1., а также заключило договоры долевого участия в строительстве в отношении всех объектов строительства.
В целях реализации приобретенного в конкурсной процедуре (по результатам торгов) права на застройку земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 42 047:0158 Обществом выполнены работы общей стоимостью 154 063 048,10 рублей, из которых: проектные работы - 21 692 218,02 рублей; подготовительные работы - 5 329 879,14 рублей; строительно-монтажные работы - 127 040 950,94 рублей.
Обществом в материалы дела представлены договоры подряда и иных договоров на выполнение работ и оказание услуг по объекту на общую сумму 812 250 523,36 рублей. Ответчик пояснил, что по состоянию на 25.10.2013 обществом произведены оплаты подрядчикам и иным контрагентам по объекту 167 579 233,15 рублей и выплачены авансовые платежи в размере 17 499 729,84 рублей. Платежные поручения приобщены судом апелляционной инстанции в материалы дела.
Затраты на аренду земельного участка по договору аренды от 04.12.2007 N 4300015069 составили 56 173 440,91 рублей.
Фактическое выполнение работ на земельном участке подтверждено также представленными в материалы дела фототаблицами, отражающими ход строительства. Кроме того, ответчик указал на то, что информация об этапах строительства находится в открытом доступе на интернет сайте общества по адресу http://www.develug.ru/customers/sale/8763/8765.
В этой связи, обращение администрации с иском расторжении договора аренды в октябре 2012 года после выдачи разрешения на строительство в феврале 2012 года и с учетом осуществления обществом действий по использованию участка в соответствии с целевым назначением, установленным пунктом 1.3 договора (в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве с физическими лицами) противоречит требованиям пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и является злоупотреблением правом со стороны органа местного самоуправления, согласуется с выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендацией, изложенной в пункте 3 информационного письма от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" и исключает возможность удовлетворения иска в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса.
В условиях правомерности возведения жилого дома ответчиком и обременения земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, расторжение договора субаренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства, возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению истца.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований администрации о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 и возврате указанного участка.
Суд апелляционной инстанции с учетом изложенных в постановлении суда кассационной инстанции от 17.09.2013 указаний полагает необходимым указать на то, что данным судебным актом не затронуты права участников долевого строительства, не привлеченных к участию в деле. Аналогичная правовая позиция изложена в постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2012 по делу N А32-814/2011.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы общества по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца апелляционной жалобы.
Государственные органы, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины в бюджет в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Однако, это не освобождает их от обязанности возмещать судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После уплаты истцом государственной пошлины налоговые отношения между ним и государством прекратились, а при разрешении спора по существу возникли иные отношения - по возмещению судебных расходов между сторонами.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 дано разъяснение о том, что с 01.01.2007 в отношении государственной пошлины по делам с участием государственных или муниципальных органов подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается в пользу выигравшей стороны непосредственно с государственного органа в составе иных судебных расходов.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 по делу N А32-30733/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования г. Краснодар отказать.
Взыскать с Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) 2000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)