Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: представителя Грачева И.А. по доверенности от 10.01.2013,
от ответчика: представителя Лебедевой О.А. по доверенности от 01.02.2013,
от третьих лиц:
от Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года: представителя Олейникова О.В. по доверенности от 27.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Конкрит"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12 февраля 2013 года по делу N А32-6606/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Конкрит"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит"
при участии третьих лиц: Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи
об оспаривании отчета об оценке имущества,
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Конкрит" (далее - ООО "Конкрит", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" (далее - ООО "АФК-Аудит", ответчик, оценщик), в котором просило признать недостоверными выполненные ответчиком:
- - отчет N 807-99/2010 от 15.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-56), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, принадлежащего на праве собственности ООО "Конкрит", изымаемого в целях размещения олимпийских объектов краевого значения;
- - отчет N 807-98/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - склада литер В, площадью 133,1 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-57), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, принадлежащего на праве собственности ООО "Конкрит", изымаемого в целях размещения олимпийских объектов краевого значения;
- - отчет N 807-97/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-58), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, принадлежащего на праве собственности ООО "Конкрит", изымаемого в целях размещения олимпийских объектов краевого значения.
Исковые требования мотивированы тем, что объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности, на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 1369-р от 06.12.2010 были изъяты для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения. Рыночная стоимость изымаемого имущества и размер подлежащих компенсации убытков, вызванных изъятием объектов недвижимости, был определен на основании оспариваемых отчетов оценщика.
Истец полагает, что отчеты оценщика являются недостоверными и составленными с нарушением действующих федеральных стандартов оценки. В том числе, при составлении оспариваемых отчетов ответчик не учел, что у истца фактически подлежало изъятию действующее предприятие по производству бетона и иных смесей, а не просто отдельно стоящие объекты недвижимости. Оценщик неправильно определил площадь земельного участка, на котором располагалось предприятие, что также повлияло на размер рыночной стоимости выкупаемого имущества и на размер подлежащих компенсации убытков. Оценщик не учел минимальную площадь земельного участка, рассчитанную ГУП КК "Сочинский земельный центр", с учетом того, что на участке размещается и эксплуатируется производственная база.
Истец во внесудебном порядке обратил к независимому оценщику, согласно заключению которого рыночная стоимость изымаемого имущества и размер подлежащих компенсации убытков превышает показатели, определенные ООО "АФК-Аудит" в оспариваемых отчетах, более чем в 10 раз.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-5601/2011 объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, были изъяты для нужд Краснодарского края с выплатой ООО "Конкрит" 4 720 654 руб., встречный иск ООО "Конкрит" об оспаривании отчетов оценщика был возвращен. Данное обстоятельство в настоящее время препятствует для самостоятельного оспаривания отчетов оценщика.
Суд указал, что в материалы дела были представлены заключения, подготовленные экспертным советом Российского общества оценщиков от 16.12.2010 по экспертизе отчетов от 15.12.2010 N 807-99/2010, N 807-98/2010, N 807-97/2010, согласно которым отчеты оценщика соответствуют требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также требованиям договора на проведение оценки объектов оценки. Истец не представил суду доказательств недостоверности обжалуемых отчетов.
Суд также отметил, что в рамках рассмотрения судебного дела N А32-5601/2011 арбитражным судом было установлено, что оценка спорных объектов, подлежащих изъятию у истца, была проведена в порядке, установленном нормами Федерального закона Российской Федерации от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ). Указанный вывод суда является преюдициальным при рассмотрении настоящего спора.
С принятым судебным актом не согласилось ООО "Конкрит", в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом поступивших дополнений к ней, сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции безосновательно отказал истцу в проведении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение вопроса о достоверности сведений, изложенных в оспариваемых отчетах оценщика, и на соответствие указанных отчетов нормам действующего законодательства;
- - суд первой инстанции не учел, что при определении рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости оценщиком был применен затратный подход, который не подлежал применению, так как ООО "Конкрит" не получило какого-либо имущества взамен изымаемого (пункт 6 ФСО N 2). К спорным отношениям подлежал применению сравнительный подход оценки (пункт 22 ФСО N 3), который ООО "АФК-Аудит" применен не был;
- - в нарушение подпункта "б" пункта 16 ФСО N 1 оценщик не осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- - оценщик подготовил оспариваемые отчеты об оценке незаконно, так как с ним договор на проведение оценки в установленном законом порядке не заключался. ООО "Конкрит" об изъятии недвижимого имущества и о проведении его оценки не уведомлялось;
- - ООО "АФК-Аудит" в ходе рассмотрения дела N А32-5601/2011 участия не принимало, в связи с чем суд первой инстанции безосновательно указал, что выводы арбитражных судов по указанному делу могут иметь преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. Вопрос о достоверности отчетов оценщика в рамках дела N А32-5601/2011 не исследовался;
- - представленные в материалы дела заключения экспертного совета Российского общества оценщиков являются недостоверными доказательствами, так как на дату подготовки данных заключений ФСО N 5 не был введен в действие; в состав экспертного совета должно было входить 3 эксперта, а представленные в материалы дела заключения составлены одним лицом; экспертиза отчета N 807-98/2010 была проведена 16.12.2010, тогда как сам отчет был составлен только 23.12.2010.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 было удовлетворено ходатайство ООО "Конкрит" о назначении судебной экспертизы, проведение которой было поручено Бабенко Роману Владимировичу - эксперту Ростовского регионального отделения общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
По итогам проведения по делу судебной экспертизы в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступило экспертное заключение от 28.08.2013.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Конкрит" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, пояснила, что при составлении отчетов об оценке независимый оценщик мог руководствоваться только теме сведениями, которые были изложены заказчиком оценки в задании на оценку, а также в тех документах, которые ему были представлены заинтересованными лицами, при этом ООО "Конкрит" каких-либо дополнительных документов, могущих повлиять на результаты оценки, ответчику не представляло.
Представитель Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в представленном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Конкрит" являлось собственником следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3 "б":
- нежилого здания - мастерской литер А общей площадью 68,9 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-58,
- нежилого здания - растворобетонного узла литер Б общей площадью 63 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-56,
- нежилого здания - склада литер В общей площадью 133,1 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-57, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 75-77).
Права на земельный участок, на котором располагались указанные объекты недвижимого имущества, ООО "Конкрит" за собой не оформило.
06.12.2010 главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято распоряжение N 1369-р "Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения".
Согласно пункту 1 указанного распоряжения объекты недвижимого имущества: нежилое здание - мастерская литер А площадью 68,9 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-58, нежилое здание - растворобетонный узел литер Б площадью 63 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-56, нежилое здание - склад литер В площадью 133,1 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-57, расположенные по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, подлежат изъятию в собственность Краснодарского края путем выкупа в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Очистные сооружения канализации "Бзугу" (проектные и изыскательские работы, реконструкция, строительство)" (т. 1 л.д. 55).
В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.
Частью 6 статьи 15 Закона N 310-ФЗ полномочия по изъятию земельных участков для федеральных нужд переданы Российской Федерацией на период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года Краснодарскому краю, в том числе подготовка и принятие решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; подготовка и заключение соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.
Пунктом 1.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 "Об утверждении Положения, структуры, штатного расписания Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года" уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края является Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.
В силу статьи 15 Закона N 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: о принятом решении об изъятии земельного участка и (или) ином объекте недвижимого имущества землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (п. 8); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией "Олимпстрой" заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).
Таким образом, закон предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости. Фактическое изъятие земельного участка и (или) иного объекта недвижимости производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - на основании решения суда (пункт 31 статьи 15 Закон N 310-ФЗ).
В силу части 21 статьи 15 Федерального закона от 01.12.20071 N 310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.
Часть 26 статьи 15 названного Федерального закона определяет, что выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года в целях определения рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости на дату 08.12.2010, а также в целях определения состава и размера убытков, вызванных таким изъятием, дал ООО "АФК-Аудит" соответствующие задания на оценку (т. 3 л.д. 22-24, т. 4 л.д. 7-9, т. 5 л.д. 7-9).
Оценочные работа выполнялись ООО "АФК-Аудит" на основании государственного контракта N 3065 от 14.12.2009 и приложения N 1/97 от 08.12.2010 к нему на выполнение оценочных работ для государственных нужд Краснодарского края, заключенных между администрацией Краснодарского края и оценщиком.
По итогам проведенной оценки ООО "АФК-Аудит" подготовлены:
- - отчет N 807-97/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-58), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 560 595 руб. (без НДС), а размер убытков - 262 239 руб. (без НДС) (т. 5 л.д. 1-215);
- - отчет N 807-99/2010 от 15.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-56), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1 414 836 руб. (без НДС), а размер убытков - 245 857 руб. (без НДС) (т. 3 л.д. 16-227);
- - отчет N 807-98/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-57), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1 605 032 руб. (без НДС), а размер убытков - 858 721 руб. (без НДС) (т. 4 л.д. 1-244).
Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года были подготовлены проекты соглашений в связи с изъятием указанных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта краевого значения, которые были переданы ответчику 04.02.2011, что подтверждается протоколами о вручении проектов соглашений правообладателю.
В связи с неподписанием ООО "Конкрит" названных соглашений, департамент обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2011 по делу N А32-5601/2011, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2012, объекты недвижимого имущества, принадлежавшие ООО "Конкрит" на праве собственности, были изъяты для краевых нужд в собственность Краснодарского края с выплатой обществу денежной компенсации (т. 1 л.д. 7-23).
Не согласившись с результатами оценки, изложенными в указанных отчетах ООО "АФК-Аудит", ООО "Конкрит" обратилось с арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В частности истец указал, что оценщик неправильно определил площадь земельного участка, на котором располагалось предприятие, что повлияло на итоговый размер рыночной стоимости выкупаемого имущества и на размер подлежащих компенсации убытков. Из оспариваемых отчетов об оценке следует, что при их составлении ООО "АФК-Аудит" принимало во внимание площадь земельного участка, непосредственно занятую объектами недвижимого имущества.
Истец также указывает, что ООО "АФК-Аудит" при оценке объектов недвижимости необоснованно не были применены сравнительный и доходный подходы оценки. Оценщик также не принял во внимание, что изъятию подлежали не отдельные объекты недвижимости, а объекты, составляющие единый производственный комплекс.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
В абзаце 4 пункта 1 информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Учитывая, что при изъятии объектов недвижимости в порядке, предусмотренном положениями Закона N 310-ФЗ, проведение оценки является обязательным, и объекты недвижимого имущества были изъяты у истца не в порядке заключения соответствующего соглашения, а в результате вынесения арбитражным судом соответствующего судебного акта, ООО "Конкрит" обладает правом на оспаривание достоверности отчетов об оценки ООО "АФК-Аудит" в самостоятельном судебном процессе.
При таких обстоятельствах, в предмет судебного исследования входило установление достоверности либо недостоверности отчетов об оценке, составленных ООО "АФК-Аудит".
Согласно статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- - соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- - подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Ввиду того, что в ходе рассмотрения дела в суд первой инстанции судебная экспертиза, направленная на установление выше указанных обстоятельств, не проводилась, суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ООО "Конкрит" о проведении по делу судебной экспертизы.
На разрешение судебного эксперта судом были поставлены следующие вопросы:
1. Соответствуют ли отчеты оценки N 807-99/2010 от 15.12.2010 (включая заключение N 807-99/2010-У о величине убытков), N 807-98/2010 от 23.12.2010 (включая заключение N 807-98/2010-У о величине убытков), N 807-97/2010 от 23.12.2010 (включая заключение N 807-97/2010-У о величине убытков), выполненные ООО "АФК-Аудит", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки?
2. Соответствуют ли действительности, определенные ООО "АФК-Аудит" в отчетах оценки N 807-99/2010 от 15.12.2010, N 807-98/2010 от 23.12.2010, N 807-97/2010 от 23.12.2010 и в заключениях N 807-99/2010-У от 15.12.2010, N 807-98/2010-У от 23.12.2010, N 807-97/2010-У от 23.12.2010 размеры рыночной стоимости объектов оценки и размеры убытков, вызванных изъятием следующих объектов недвижимого имущества, располагавшихся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б:
- - нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-58);
- - нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-56);
- - нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-57)?
Если размеры рыночной стоимости объектов оценки и размеры убытков, вызванных изъятием объектов недвижимого имущества, не соответствуют действительности, определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимого имущества, располагавшихся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б:
- - нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-58);
- - нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-56);
- - нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-57), а также размер убытков, вызванных изъятием указанных объектов недвижимого имущества, и указать причины возникновения выявленных несоответствий.
По итогам проведения судебной экспертизы в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда было представлено заключение эксперта Бабенко Р.В. от 28.08.2013.
Согласно данному заключению отчет об оценке N 807-99/2010 от 15.12.2010 (включая заключение N 807-99/2010-У о величине убытков) в томе 3 по делу 15АП-4459/2013 на 227 листах, отчет об оценке N 807-98/2010 от 23.12.2010 (включая заключение N 807-98/2010-У о величине убытков) в томе 4 по делу 15АП-4459/2013 на 239 листах, отчет об оценке N 807-97/2010 от 15.12.2010 (включая заключение N 807-97/2010-У о величине убытков) в томе 5 по делу 15АП-4459/2013 на 215 листах, выполненные ООО "АФК-Аудит", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил.
Отвечая на второй вопрос, поставленный на экспертное исследование, эксперт указал, что приведенный набор исходных данных, использованный в оценке, не выходит за рамки допустимых отклонений в соответствии с действующим законодательством, но он настолько не определен, что позволяет расширять диапазон неопределенности результата оценки, а выявленная неопределенность в исходных данных влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, что, в свою очередь, приводит к попаданию результата оценки в число допустимых значений стоимости объекта оценки. Итоговые данные о размере рыночной стоимости, основанные на степени точности описания исходных данных, находятся в пределах допустимой погрешности, но эта формулировка не соответствует однозначно поставленному судом вопросу. В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года, сообщаю о невозможности дать абсолютно однозначное заключение по данному вопросу, т.к. объекты исследований и представленные материалы дела недостаточны для проведения исследований с большей точностью (меньшей погрешностью), а современный уровень развития науки в части возможности воспроизведения всех исходных данных для реконструкции хода оценки, не позволяет ответить на поставленный вопрос.
Дополнительно к этому эксперт указал, что другой вариант расчета размера убытков, основанный на теоретическом продолжении использования объекта в бизнес-целях, не содержит будущей упущенной выгоды предприятия-владельца как основы расчетов, т.к. по документации, подписанной М.С. Бизадзе, деятельность ООО "Конкрит" была убыточна на протяжении предыдущих периодов (том 4, с. 233: убыток 237тыс. руб. за отчетный период и убыток 3 тыс. руб. за аналогичный период предыдущего года; с. 217 отчета - убыток 56 тыс. руб. за 2007 год).
По первому вопросу вынесено положительное суждение, а отрицательное суждение по второму вопросу не вынесено, и повторный расчет в части размера убытков (не нарушая положений Федерального закона N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года в т.ч. в части получения исходных данных) в соответствии с утвержденными методиками, невозможно провести с точностью, большей, нежели в представленных материалах. Повторное исследование провести невозможно. Дабы наукообразностью не затмевать параметры исходных данных, рекомендуется вынести суждение о соответствии данных действительности.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 02.10.2013 эксперт Бабенко Р.Ф. был допрошен по тем вопросам, которые возникали у сторон спора по итогам проведения по делу судебной экспертизы. При этом эксперт пояснил, что независимый оценщик обоснованно избрал описанные им в отчете об оценке методы оценки изымаемого имущества. ООО "АФК-Аудит" не должно было оценивать имущество истца в качестве имущественного комплекса, т.к. данное имущество в качестве предприятия не регистрировалось, задание на оценку не предполагало необходимости проведения оценки имущества ООО "Конкрит" в качестве имущественного комплекса. Оценщик при определении площади земельного участка обоснованно принял во внимание только ту часть участка, которая являлась непосредственно застроенной, т.к. сведения об иной площади участка, подлежащей оценке, ему не предоставлялись.
Изучив экспертное заключение, материалы дела, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о недостоверности сведений оспариваемых отчетов независимого оценщика, в том числе по следующим основаниям.
Понятие "предприятие" закреплено в нормах статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из материалов дела не следует, что три объекта недвижимого имущества, изъятых у истца для государственных нужд были в установленном порядке зарегистрированы в качестве предприятия, как имущественного комплекса.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что независимый оценщик при составлении соответствующего отчета по своей инициативе не праве выходить за пределы, установленные в задании на оценку, а также за пределы сведений той документации, которая ему была представлена для проведения оценочных мероприятий. Действующее законодательство, в том числе стандарты оценки, не содержит норм, согласно которым независимый оценщик был бы вправе относить оцениваемые им объекты недвижимости к категории "предприятие" даже в том случае, если данные объекты использовались правообладателем в действующем бизнесе.
Из выше приведенных положений Закона N 310-ФЗ следует, что для государственных нужд подлежат изъятию только объекты недвижимого имущества, которые и подлежат оценке независимым оценщиком.
В связи с этим, судебный эксперт обоснованно указал, что оборот предприятий в Российской Федерации возможен, при этом объект рассматривается в виде "предприятия в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам" (статья 559 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Постановка вопроса о стоимости объекта оценщику произведена заказчиком по отдельным объектам учета, на которые имеются выписки из ЕГРП (по зарегистрированным правам), т.е. рассматривая объект отдельно, оценщик действует в рамках задания на оценку и не нарушает действующее законодательство. Изъятие инвестиционного имущества - предприятия, как целостной ЕГДП, под видом изъятия объекта недвижимости не произведено. В этом случае оценке подлежат отдельные компоненты предприятия в соответствии с методиками их оценки.
Также подлежит отклонению довод апеллянта о том, что при проведении оценки ООО "АФК-Аудит" был необоснованно применен затратный подход оценки объектов недвижимого имущества. Судебный эксперт указал, что при изъятии объектов недвижимости для государственных нужд оценщиком подлежит определению именно рыночная, а не инвестиционная (которая по своему содержанию является более широким понятием) стоимость объекта оценки. При таких обстоятельствах наиболее уместный вариант оценки предусматривает использование амортизационных затрат замещения, что эквивалентно понятию затратного подхода, согласно Федеральным стандартам оценки - "совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки" (пункт 15 ФСО 1). Затратный подход по ФСО 1, использованный оценщиком в ходе оценки объекта оценки, уместен для оценки указанного объекта.
При обращении с иском ООО "Конкрит" в качестве основания для признания отчетов об оценке недостоверными указало, что оценщик неправильно определи площадь земельного участка, подлежащего учету при составлении отчета об убытках.
Как указывалось ранее, права на земельный участок, на котором располагались указанные объекты недвижимого имущества, ООО "Конкрит" за собой не оформило.
Из содержания оспариваемых отчетов об оценке следует, что при определении размера убытков, вызванных изъятием для государственных нужду объектов недвижимого имущества, оценщик, ввиду непредоставления ему правоустанавливающих документов на земельный участок, при определении площади земельного участка, занятого изымаемым объектом недвижимости, руководствовался письмом рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности N РГИ-079/10 от 02.09.2010. Согласно данному письму, в случае неоформленного права на земельный участок под зданиями или сооружениями при определении размера убытков необходимо руководствоваться пунктом 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, согласно которой подлежит возмещению в составе убытков стоимость права аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий сооружений. При этом в соответствии с письмом рабочей группы НСОД РГИ-079/10 от 02.09.2010 для исключения двойного счета, такой минимальной площадью, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий и сооружений, может считаться площадь застройки зданий и сооружений. Таким образом, при составлении оспариваемых отчетов об оценки независимый оценщик руководствовался данными о застройке территории, имевшимися в предоставленных ему технических паспортах.
ООО "Конкрит", как собственник объектов недвижимости, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации могло претендовать на преимущественное получение в аренду (земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта) той части земельного участка, которая была необходима обществу для нормальной эксплуатации объектов недвижимости, рассчитанной в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с частью 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В материалы дела представлен проект границ земельного участка, подготовленный в 2007 году ГУП КК "Сочинский земельный центр" и утвержденный Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Сочи, архитектором и главой администрации Хостинского района г. Сочи, согласно которому расчетная минимальная нормативная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации производственной базы истца, составляет 3 200 кв. м (т. 1 л.д. 104-135).
В 2008-2009 годах Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи подготавливал расчеты сумм неосновательного обогащения за использование ООО "Конкрит" земельного участка площадью 3 200 кв. м, расположенного по адресу: ул. Следопытов, 3 "б" в Хостинском районе г. Сочи, на основании которых обществом вносились соответствующие платежи (т. 1 л.д. 136-138, 142-149).
Вместе с тем, указанные документы ни ООО "Конкрит", ни департаментом в адрес ООО "АФК-Аудит" представлены не были, в связи с чем независимый оценщик не имел объективной возможности учитывать сведения, изложенные в выше указанных документах, при составлении оспариваемых отчетов. Суд апелляционной инстанции еще раз считает необходимым отметить, что независимый оценщик при проведении оценочных мероприятий должен руководствоваться заданием на оценку и теми документами, которые ему были предоставлены заинтересованными лицами. Действующее законодательство не предусматривает обязанности независимого оценщика проводить какие-либо землеустроительные работы, перед тем как произвести оценочные работы в случаях, когда у собственника объекта недвижимости отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается изымаемый объект недвижимости.
Из заключения судебного эксперта следует, что при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок в расчет подлежит принятию, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов (пункт 5 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации)
В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений (пункт 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для выполнения этого условия используется площадь застройки, минимально необходимая для обеспечения безопасности (пункт 6 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Площадь застройки здания определяется по пункту 7 СНиП 31-06-2009 как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, и заносится в технический паспорт, созданный до постановки на кадастровый учет, кадастровый паспорт; параметры используются для государственной регистрации права. Оценщик использовал эти данные, что является необходимым и достаточным условием для осуществления данной оценки.
При таких обстоятельствах, ООО "АФК-Аудит" при подготовке оспариваемых отчетов в части определения площади земельного участка, занятого изымаемыми для государственных нужд зданиями, обоснованно руководствовалось письмом НСОД РГИ-079/10 от 02.09.2010 и приняло ее к расчету равной фактической площади застройки земельного участка зданиями.
Представитель ООО "Конкрит" пояснил, что общество было лишено возможности представить оценщику сведения о минимальной площади земельного участка, необходимого для функционирования изъятых объектов недвижимого имущества, ввиду ненадлежащего исполнения департаментом своей обязанности по уведомлению ООО "Конкрит" об изъятии объектов недвижимости.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что данный довод не способен повлиять на выводы суда относительно достоверности оспариваемых отчетов об оценке, т.к. заявляя его, общество утверждает о нарушении его субъективных прав департаментом, выразившемся в лишении ООО "Конкрит" возможности представить оценщику дополнительные документы в отношении земельного участка, что, в свою очередь, повлекло неполную компенсацию обществу убытков, вызванных изъятием зданий для государственных нужд. Однако приведенный довод не свидетельствует и недостоверности отчетов об оценке, которые были составлены в соответствии с нормами действующего законодательства. Суд отмечает, что ООО "Конкрит" не лишено возможности осуществить защиту своего нарушенного права в отдельном судебном процессе путем подачи иск о взыскании убытков, выразившихся в невыплате компенсации за ту часть земельного участка, которая подлежала определению в порядке части 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ. При этом ООО "Конкрит" будет обязано доказать факт ненадлежащего исполнения департаментом своей обязанности по уведомлению общества о принятом главой администрации Краснодарского края распоряжении N 1369-р от 06.12.2010, представить доказательства того, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для использования изъятых зданий, рассчитанная в порядке статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, составляла 3 200 кв. м.
Учитывая, что ООО "Конкрит" не приведены доказательства необоснованности выводов судебной экспертизы, подтвердившей достоверность оспариваемых отчетов оценки изъятых объектов недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края по настоящему делу. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на ООО "Конкрит" в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При обращении с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы ООО "Конкрит" на основании платежного поручения N 17 от 21.05.2013 на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда было зачислено 200 000 руб.
Согласно письму экспертной организации N 25 от 21.10.2013 стоимость судебной экспертизы составила 120 000 руб.
В связи с этим, с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Ростовскому региональному отделению общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подлежат перечислению 120 000 руб. в счет оплаты стоимости судебной экспертизы, а ООО "Конкрит" подлежат возврату 80 000 руб. излишне внесенных денежных средств.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2013 года по делу N А32-6606/2012 оставить без изменения.
Перечислить Ростовскому региональному отделению общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 120 000 руб. в счет оплаты стоимости судебной экспертизы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Конкрит" (ОГРН 1062320044533, ИНН 2320145094) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 80 000 руб. излишне внесенных денежных средств на оплату стоимости судебной экспертизы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.11.2013 N 15АП-4459/2013 ПО ДЕЛУ N А32-6606/2012
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2013 г. N 15АП-4459/2013
Дело N А32-6606/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: представителя Грачева И.А. по доверенности от 10.01.2013,
от ответчика: представителя Лебедевой О.А. по доверенности от 01.02.2013,
от третьих лиц:
от Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года: представителя Олейникова О.В. по доверенности от 27.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Конкрит"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12 февраля 2013 года по делу N А32-6606/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Конкрит"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит"
при участии третьих лиц: Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи
об оспаривании отчета об оценке имущества,
принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Конкрит" (далее - ООО "Конкрит", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит" (далее - ООО "АФК-Аудит", ответчик, оценщик), в котором просило признать недостоверными выполненные ответчиком:
- - отчет N 807-99/2010 от 15.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-56), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, принадлежащего на праве собственности ООО "Конкрит", изымаемого в целях размещения олимпийских объектов краевого значения;
- - отчет N 807-98/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - склада литер В, площадью 133,1 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-57), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, принадлежащего на праве собственности ООО "Конкрит", изымаемого в целях размещения олимпийских объектов краевого значения;
- - отчет N 807-97/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-58), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, принадлежащего на праве собственности ООО "Конкрит", изымаемого в целях размещения олимпийских объектов краевого значения.
Исковые требования мотивированы тем, что объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности, на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 1369-р от 06.12.2010 были изъяты для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения. Рыночная стоимость изымаемого имущества и размер подлежащих компенсации убытков, вызванных изъятием объектов недвижимости, был определен на основании оспариваемых отчетов оценщика.
Истец полагает, что отчеты оценщика являются недостоверными и составленными с нарушением действующих федеральных стандартов оценки. В том числе, при составлении оспариваемых отчетов ответчик не учел, что у истца фактически подлежало изъятию действующее предприятие по производству бетона и иных смесей, а не просто отдельно стоящие объекты недвижимости. Оценщик неправильно определил площадь земельного участка, на котором располагалось предприятие, что также повлияло на размер рыночной стоимости выкупаемого имущества и на размер подлежащих компенсации убытков. Оценщик не учел минимальную площадь земельного участка, рассчитанную ГУП КК "Сочинский земельный центр", с учетом того, что на участке размещается и эксплуатируется производственная база.
Истец во внесудебном порядке обратил к независимому оценщику, согласно заключению которого рыночная стоимость изымаемого имущества и размер подлежащих компенсации убытков превышает показатели, определенные ООО "АФК-Аудит" в оспариваемых отчетах, более чем в 10 раз.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-5601/2011 объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, были изъяты для нужд Краснодарского края с выплатой ООО "Конкрит" 4 720 654 руб., встречный иск ООО "Конкрит" об оспаривании отчетов оценщика был возвращен. Данное обстоятельство в настоящее время препятствует для самостоятельного оспаривания отчетов оценщика.
Суд указал, что в материалы дела были представлены заключения, подготовленные экспертным советом Российского общества оценщиков от 16.12.2010 по экспертизе отчетов от 15.12.2010 N 807-99/2010, N 807-98/2010, N 807-97/2010, согласно которым отчеты оценщика соответствуют требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, а также требованиям договора на проведение оценки объектов оценки. Истец не представил суду доказательств недостоверности обжалуемых отчетов.
Суд также отметил, что в рамках рассмотрения судебного дела N А32-5601/2011 арбитражным судом было установлено, что оценка спорных объектов, подлежащих изъятию у истца, была проведена в порядке, установленном нормами Федерального закона Российской Федерации от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ). Указанный вывод суда является преюдициальным при рассмотрении настоящего спора.
С принятым судебным актом не согласилось ООО "Конкрит", в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом поступивших дополнений к ней, сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции безосновательно отказал истцу в проведении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение вопроса о достоверности сведений, изложенных в оспариваемых отчетах оценщика, и на соответствие указанных отчетов нормам действующего законодательства;
- - суд первой инстанции не учел, что при определении рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости оценщиком был применен затратный подход, который не подлежал применению, так как ООО "Конкрит" не получило какого-либо имущества взамен изымаемого (пункт 6 ФСО N 2). К спорным отношениям подлежал применению сравнительный подход оценки (пункт 22 ФСО N 3), который ООО "АФК-Аудит" применен не был;
- - в нарушение подпункта "б" пункта 16 ФСО N 1 оценщик не осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- - оценщик подготовил оспариваемые отчеты об оценке незаконно, так как с ним договор на проведение оценки в установленном законом порядке не заключался. ООО "Конкрит" об изъятии недвижимого имущества и о проведении его оценки не уведомлялось;
- - ООО "АФК-Аудит" в ходе рассмотрения дела N А32-5601/2011 участия не принимало, в связи с чем суд первой инстанции безосновательно указал, что выводы арбитражных судов по указанному делу могут иметь преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. Вопрос о достоверности отчетов оценщика в рамках дела N А32-5601/2011 не исследовался;
- - представленные в материалы дела заключения экспертного совета Российского общества оценщиков являются недостоверными доказательствами, так как на дату подготовки данных заключений ФСО N 5 не был введен в действие; в состав экспертного совета должно было входить 3 эксперта, а представленные в материалы дела заключения составлены одним лицом; экспертиза отчета N 807-98/2010 была проведена 16.12.2010, тогда как сам отчет был составлен только 23.12.2010.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 было удовлетворено ходатайство ООО "Конкрит" о назначении судебной экспертизы, проведение которой было поручено Бабенко Роману Владимировичу - эксперту Ростовского регионального отделения общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
По итогам проведения по делу судебной экспертизы в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступило экспертное заключение от 28.08.2013.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Конкрит" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, пояснила, что при составлении отчетов об оценке независимый оценщик мог руководствоваться только теме сведениями, которые были изложены заказчиком оценки в задании на оценку, а также в тех документах, которые ему были представлены заинтересованными лицами, при этом ООО "Конкрит" каких-либо дополнительных документов, могущих повлиять на результаты оценки, ответчику не представляло.
Представитель Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в представленном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Конкрит" являлось собственником следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3 "б":
- нежилого здания - мастерской литер А общей площадью 68,9 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-58,
- нежилого здания - растворобетонного узла литер Б общей площадью 63 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-56,
- нежилого здания - склада литер В общей площадью 133,1 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-57, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 75-77).
Права на земельный участок, на котором располагались указанные объекты недвижимого имущества, ООО "Конкрит" за собой не оформило.
06.12.2010 главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято распоряжение N 1369-р "Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения".
Согласно пункту 1 указанного распоряжения объекты недвижимого имущества: нежилое здание - мастерская литер А площадью 68,9 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-58, нежилое здание - растворобетонный узел литер Б площадью 63 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-56, нежилое здание - склад литер В площадью 133,1 кв. м, условный номер 23:49:03-13.2002-57, расположенные по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, подлежат изъятию в собственность Краснодарского края путем выкупа в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Очистные сооружения канализации "Бзугу" (проектные и изыскательские работы, реконструкция, строительство)" (т. 1 л.д. 55).
В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.
Частью 6 статьи 15 Закона N 310-ФЗ полномочия по изъятию земельных участков для федеральных нужд переданы Российской Федерацией на период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года Краснодарскому краю, в том числе подготовка и принятие решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; подготовка и заключение соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.
Пунктом 1.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 "Об утверждении Положения, структуры, штатного расписания Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года" уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края является Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.
В силу статьи 15 Закона N 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: о принятом решении об изъятии земельного участка и (или) ином объекте недвижимого имущества землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (п. 8); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией "Олимпстрой" заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).
Таким образом, закон предусматривает, что решение об изъятии земельного участка является основанием для проведения оценки и последующего заключения с лицом, у которого изымается недвижимое имущество, соглашения об изъятии земельного участка и (или) иного объекта недвижимости. Фактическое изъятие земельного участка и (или) иного объекта недвижимости производится только после заключения соглашения, а в случае, если соглашение не заключено в установленный срок - на основании решения суда (пункт 31 статьи 15 Закон N 310-ФЗ).
В силу части 21 статьи 15 Федерального закона от 01.12.20071 N 310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.
Часть 26 статьи 15 названного Федерального закона определяет, что выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года в целях определения рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости на дату 08.12.2010, а также в целях определения состава и размера убытков, вызванных таким изъятием, дал ООО "АФК-Аудит" соответствующие задания на оценку (т. 3 л.д. 22-24, т. 4 л.д. 7-9, т. 5 л.д. 7-9).
Оценочные работа выполнялись ООО "АФК-Аудит" на основании государственного контракта N 3065 от 14.12.2009 и приложения N 1/97 от 08.12.2010 к нему на выполнение оценочных работ для государственных нужд Краснодарского края, заключенных между администрацией Краснодарского края и оценщиком.
По итогам проведенной оценки ООО "АФК-Аудит" подготовлены:
- - отчет N 807-97/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-58), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 560 595 руб. (без НДС), а размер убытков - 262 239 руб. (без НДС) (т. 5 л.д. 1-215);
- - отчет N 807-99/2010 от 15.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-56), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1 414 836 руб. (без НДС), а размер убытков - 245 857 руб. (без НДС) (т. 3 л.д. 16-227);
- - отчет N 807-98/2010 от 23.12.2010 об оценке рыночной стоимости нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-57), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1 605 032 руб. (без НДС), а размер убытков - 858 721 руб. (без НДС) (т. 4 л.д. 1-244).
Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года были подготовлены проекты соглашений в связи с изъятием указанных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта краевого значения, которые были переданы ответчику 04.02.2011, что подтверждается протоколами о вручении проектов соглашений правообладателю.
В связи с неподписанием ООО "Конкрит" названных соглашений, департамент обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2011 по делу N А32-5601/2011, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2012, объекты недвижимого имущества, принадлежавшие ООО "Конкрит" на праве собственности, были изъяты для краевых нужд в собственность Краснодарского края с выплатой обществу денежной компенсации (т. 1 л.д. 7-23).
Не согласившись с результатами оценки, изложенными в указанных отчетах ООО "АФК-Аудит", ООО "Конкрит" обратилось с арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В частности истец указал, что оценщик неправильно определил площадь земельного участка, на котором располагалось предприятие, что повлияло на итоговый размер рыночной стоимости выкупаемого имущества и на размер подлежащих компенсации убытков. Из оспариваемых отчетов об оценке следует, что при их составлении ООО "АФК-Аудит" принимало во внимание площадь земельного участка, непосредственно занятую объектами недвижимого имущества.
Истец также указывает, что ООО "АФК-Аудит" при оценке объектов недвижимости необоснованно не были применены сравнительный и доходный подходы оценки. Оценщик также не принял во внимание, что изъятию подлежали не отдельные объекты недвижимости, а объекты, составляющие единый производственный комплекс.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
В абзаце 4 пункта 1 информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Учитывая, что при изъятии объектов недвижимости в порядке, предусмотренном положениями Закона N 310-ФЗ, проведение оценки является обязательным, и объекты недвижимого имущества были изъяты у истца не в порядке заключения соответствующего соглашения, а в результате вынесения арбитражным судом соответствующего судебного акта, ООО "Конкрит" обладает правом на оспаривание достоверности отчетов об оценки ООО "АФК-Аудит" в самостоятельном судебном процессе.
При таких обстоятельствах, в предмет судебного исследования входило установление достоверности либо недостоверности отчетов об оценке, составленных ООО "АФК-Аудит".
Согласно статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- - соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- - подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Ввиду того, что в ходе рассмотрения дела в суд первой инстанции судебная экспертиза, направленная на установление выше указанных обстоятельств, не проводилась, суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ООО "Конкрит" о проведении по делу судебной экспертизы.
На разрешение судебного эксперта судом были поставлены следующие вопросы:
1. Соответствуют ли отчеты оценки N 807-99/2010 от 15.12.2010 (включая заключение N 807-99/2010-У о величине убытков), N 807-98/2010 от 23.12.2010 (включая заключение N 807-98/2010-У о величине убытков), N 807-97/2010 от 23.12.2010 (включая заключение N 807-97/2010-У о величине убытков), выполненные ООО "АФК-Аудит", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки?
2. Соответствуют ли действительности, определенные ООО "АФК-Аудит" в отчетах оценки N 807-99/2010 от 15.12.2010, N 807-98/2010 от 23.12.2010, N 807-97/2010 от 23.12.2010 и в заключениях N 807-99/2010-У от 15.12.2010, N 807-98/2010-У от 23.12.2010, N 807-97/2010-У от 23.12.2010 размеры рыночной стоимости объектов оценки и размеры убытков, вызванных изъятием следующих объектов недвижимого имущества, располагавшихся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б:
- - нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-58);
- - нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-56);
- - нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-57)?
Если размеры рыночной стоимости объектов оценки и размеры убытков, вызванных изъятием объектов недвижимого имущества, не соответствуют действительности, определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимого имущества, располагавшихся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Следопытов, 3б:
- - нежилого здания - мастерской литер А, площадью 68,9 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-58);
- - нежилого здания - растворобетонного узла литер Б, площадью 63 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-56);
- - нежилого здания - склада литер В площадью 133,1 кв. м (условный номер 23:49:03-13.2002-57), а также размер убытков, вызванных изъятием указанных объектов недвижимого имущества, и указать причины возникновения выявленных несоответствий.
По итогам проведения судебной экспертизы в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда было представлено заключение эксперта Бабенко Р.В. от 28.08.2013.
Согласно данному заключению отчет об оценке N 807-99/2010 от 15.12.2010 (включая заключение N 807-99/2010-У о величине убытков) в томе 3 по делу 15АП-4459/2013 на 227 листах, отчет об оценке N 807-98/2010 от 23.12.2010 (включая заключение N 807-98/2010-У о величине убытков) в томе 4 по делу 15АП-4459/2013 на 239 листах, отчет об оценке N 807-97/2010 от 15.12.2010 (включая заключение N 807-97/2010-У о величине убытков) в томе 5 по делу 15АП-4459/2013 на 215 листах, выполненные ООО "АФК-Аудит", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил.
Отвечая на второй вопрос, поставленный на экспертное исследование, эксперт указал, что приведенный набор исходных данных, использованный в оценке, не выходит за рамки допустимых отклонений в соответствии с действующим законодательством, но он настолько не определен, что позволяет расширять диапазон неопределенности результата оценки, а выявленная неопределенность в исходных данных влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, что, в свою очередь, приводит к попаданию результата оценки в число допустимых значений стоимости объекта оценки. Итоговые данные о размере рыночной стоимости, основанные на степени точности описания исходных данных, находятся в пределах допустимой погрешности, но эта формулировка не соответствует однозначно поставленному судом вопросу. В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года, сообщаю о невозможности дать абсолютно однозначное заключение по данному вопросу, т.к. объекты исследований и представленные материалы дела недостаточны для проведения исследований с большей точностью (меньшей погрешностью), а современный уровень развития науки в части возможности воспроизведения всех исходных данных для реконструкции хода оценки, не позволяет ответить на поставленный вопрос.
Дополнительно к этому эксперт указал, что другой вариант расчета размера убытков, основанный на теоретическом продолжении использования объекта в бизнес-целях, не содержит будущей упущенной выгоды предприятия-владельца как основы расчетов, т.к. по документации, подписанной М.С. Бизадзе, деятельность ООО "Конкрит" была убыточна на протяжении предыдущих периодов (том 4, с. 233: убыток 237тыс. руб. за отчетный период и убыток 3 тыс. руб. за аналогичный период предыдущего года; с. 217 отчета - убыток 56 тыс. руб. за 2007 год).
По первому вопросу вынесено положительное суждение, а отрицательное суждение по второму вопросу не вынесено, и повторный расчет в части размера убытков (не нарушая положений Федерального закона N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года в т.ч. в части получения исходных данных) в соответствии с утвержденными методиками, невозможно провести с точностью, большей, нежели в представленных материалах. Повторное исследование провести невозможно. Дабы наукообразностью не затмевать параметры исходных данных, рекомендуется вынести суждение о соответствии данных действительности.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 02.10.2013 эксперт Бабенко Р.Ф. был допрошен по тем вопросам, которые возникали у сторон спора по итогам проведения по делу судебной экспертизы. При этом эксперт пояснил, что независимый оценщик обоснованно избрал описанные им в отчете об оценке методы оценки изымаемого имущества. ООО "АФК-Аудит" не должно было оценивать имущество истца в качестве имущественного комплекса, т.к. данное имущество в качестве предприятия не регистрировалось, задание на оценку не предполагало необходимости проведения оценки имущества ООО "Конкрит" в качестве имущественного комплекса. Оценщик при определении площади земельного участка обоснованно принял во внимание только ту часть участка, которая являлась непосредственно застроенной, т.к. сведения об иной площади участка, подлежащей оценке, ему не предоставлялись.
Изучив экспертное заключение, материалы дела, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о недостоверности сведений оспариваемых отчетов независимого оценщика, в том числе по следующим основаниям.
Понятие "предприятие" закреплено в нормах статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из материалов дела не следует, что три объекта недвижимого имущества, изъятых у истца для государственных нужд были в установленном порядке зарегистрированы в качестве предприятия, как имущественного комплекса.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что независимый оценщик при составлении соответствующего отчета по своей инициативе не праве выходить за пределы, установленные в задании на оценку, а также за пределы сведений той документации, которая ему была представлена для проведения оценочных мероприятий. Действующее законодательство, в том числе стандарты оценки, не содержит норм, согласно которым независимый оценщик был бы вправе относить оцениваемые им объекты недвижимости к категории "предприятие" даже в том случае, если данные объекты использовались правообладателем в действующем бизнесе.
Из выше приведенных положений Закона N 310-ФЗ следует, что для государственных нужд подлежат изъятию только объекты недвижимого имущества, которые и подлежат оценке независимым оценщиком.
В связи с этим, судебный эксперт обоснованно указал, что оборот предприятий в Российской Федерации возможен, при этом объект рассматривается в виде "предприятия в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам" (статья 559 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Постановка вопроса о стоимости объекта оценщику произведена заказчиком по отдельным объектам учета, на которые имеются выписки из ЕГРП (по зарегистрированным правам), т.е. рассматривая объект отдельно, оценщик действует в рамках задания на оценку и не нарушает действующее законодательство. Изъятие инвестиционного имущества - предприятия, как целостной ЕГДП, под видом изъятия объекта недвижимости не произведено. В этом случае оценке подлежат отдельные компоненты предприятия в соответствии с методиками их оценки.
Также подлежит отклонению довод апеллянта о том, что при проведении оценки ООО "АФК-Аудит" был необоснованно применен затратный подход оценки объектов недвижимого имущества. Судебный эксперт указал, что при изъятии объектов недвижимости для государственных нужд оценщиком подлежит определению именно рыночная, а не инвестиционная (которая по своему содержанию является более широким понятием) стоимость объекта оценки. При таких обстоятельствах наиболее уместный вариант оценки предусматривает использование амортизационных затрат замещения, что эквивалентно понятию затратного подхода, согласно Федеральным стандартам оценки - "совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки" (пункт 15 ФСО 1). Затратный подход по ФСО 1, использованный оценщиком в ходе оценки объекта оценки, уместен для оценки указанного объекта.
При обращении с иском ООО "Конкрит" в качестве основания для признания отчетов об оценке недостоверными указало, что оценщик неправильно определи площадь земельного участка, подлежащего учету при составлении отчета об убытках.
Как указывалось ранее, права на земельный участок, на котором располагались указанные объекты недвижимого имущества, ООО "Конкрит" за собой не оформило.
Из содержания оспариваемых отчетов об оценке следует, что при определении размера убытков, вызванных изъятием для государственных нужду объектов недвижимого имущества, оценщик, ввиду непредоставления ему правоустанавливающих документов на земельный участок, при определении площади земельного участка, занятого изымаемым объектом недвижимости, руководствовался письмом рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности N РГИ-079/10 от 02.09.2010. Согласно данному письму, в случае неоформленного права на земельный участок под зданиями или сооружениями при определении размера убытков необходимо руководствоваться пунктом 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, согласно которой подлежит возмещению в составе убытков стоимость права аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий сооружений. При этом в соответствии с письмом рабочей группы НСОД РГИ-079/10 от 02.09.2010 для исключения двойного счета, такой минимальной площадью, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий и сооружений, может считаться площадь застройки зданий и сооружений. Таким образом, при составлении оспариваемых отчетов об оценки независимый оценщик руководствовался данными о застройке территории, имевшимися в предоставленных ему технических паспортах.
ООО "Конкрит", как собственник объектов недвижимости, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации могло претендовать на преимущественное получение в аренду (земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта) той части земельного участка, которая была необходима обществу для нормальной эксплуатации объектов недвижимости, рассчитанной в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с частью 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В материалы дела представлен проект границ земельного участка, подготовленный в 2007 году ГУП КК "Сочинский земельный центр" и утвержденный Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Сочи, архитектором и главой администрации Хостинского района г. Сочи, согласно которому расчетная минимальная нормативная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации производственной базы истца, составляет 3 200 кв. м (т. 1 л.д. 104-135).
В 2008-2009 годах Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи подготавливал расчеты сумм неосновательного обогащения за использование ООО "Конкрит" земельного участка площадью 3 200 кв. м, расположенного по адресу: ул. Следопытов, 3 "б" в Хостинском районе г. Сочи, на основании которых обществом вносились соответствующие платежи (т. 1 л.д. 136-138, 142-149).
Вместе с тем, указанные документы ни ООО "Конкрит", ни департаментом в адрес ООО "АФК-Аудит" представлены не были, в связи с чем независимый оценщик не имел объективной возможности учитывать сведения, изложенные в выше указанных документах, при составлении оспариваемых отчетов. Суд апелляционной инстанции еще раз считает необходимым отметить, что независимый оценщик при проведении оценочных мероприятий должен руководствоваться заданием на оценку и теми документами, которые ему были предоставлены заинтересованными лицами. Действующее законодательство не предусматривает обязанности независимого оценщика проводить какие-либо землеустроительные работы, перед тем как произвести оценочные работы в случаях, когда у собственника объекта недвижимости отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается изымаемый объект недвижимости.
Из заключения судебного эксперта следует, что при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок в расчет подлежит принятию, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов (пункт 5 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации)
В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений (пункт 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для выполнения этого условия используется площадь застройки, минимально необходимая для обеспечения безопасности (пункт 6 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Площадь застройки здания определяется по пункту 7 СНиП 31-06-2009 как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, и заносится в технический паспорт, созданный до постановки на кадастровый учет, кадастровый паспорт; параметры используются для государственной регистрации права. Оценщик использовал эти данные, что является необходимым и достаточным условием для осуществления данной оценки.
При таких обстоятельствах, ООО "АФК-Аудит" при подготовке оспариваемых отчетов в части определения площади земельного участка, занятого изымаемыми для государственных нужд зданиями, обоснованно руководствовалось письмом НСОД РГИ-079/10 от 02.09.2010 и приняло ее к расчету равной фактической площади застройки земельного участка зданиями.
Представитель ООО "Конкрит" пояснил, что общество было лишено возможности представить оценщику сведения о минимальной площади земельного участка, необходимого для функционирования изъятых объектов недвижимого имущества, ввиду ненадлежащего исполнения департаментом своей обязанности по уведомлению ООО "Конкрит" об изъятии объектов недвижимости.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что данный довод не способен повлиять на выводы суда относительно достоверности оспариваемых отчетов об оценке, т.к. заявляя его, общество утверждает о нарушении его субъективных прав департаментом, выразившемся в лишении ООО "Конкрит" возможности представить оценщику дополнительные документы в отношении земельного участка, что, в свою очередь, повлекло неполную компенсацию обществу убытков, вызванных изъятием зданий для государственных нужд. Однако приведенный довод не свидетельствует и недостоверности отчетов об оценке, которые были составлены в соответствии с нормами действующего законодательства. Суд отмечает, что ООО "Конкрит" не лишено возможности осуществить защиту своего нарушенного права в отдельном судебном процессе путем подачи иск о взыскании убытков, выразившихся в невыплате компенсации за ту часть земельного участка, которая подлежала определению в порядке части 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ. При этом ООО "Конкрит" будет обязано доказать факт ненадлежащего исполнения департаментом своей обязанности по уведомлению общества о принятом главой администрации Краснодарского края распоряжении N 1369-р от 06.12.2010, представить доказательства того, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для использования изъятых зданий, рассчитанная в порядке статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, составляла 3 200 кв. м.
Учитывая, что ООО "Конкрит" не приведены доказательства необоснованности выводов судебной экспертизы, подтвердившей достоверность оспариваемых отчетов оценки изъятых объектов недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края по настоящему делу. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на ООО "Конкрит" в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При обращении с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы ООО "Конкрит" на основании платежного поручения N 17 от 21.05.2013 на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда было зачислено 200 000 руб.
Согласно письму экспертной организации N 25 от 21.10.2013 стоимость судебной экспертизы составила 120 000 руб.
В связи с этим, с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Ростовскому региональному отделению общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подлежат перечислению 120 000 руб. в счет оплаты стоимости судебной экспертизы, а ООО "Конкрит" подлежат возврату 80 000 руб. излишне внесенных денежных средств.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2013 года по делу N А32-6606/2012 оставить без изменения.
Перечислить Ростовскому региональному отделению общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 120 000 руб. в счет оплаты стоимости судебной экспертизы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Конкрит" (ОГРН 1062320044533, ИНН 2320145094) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 80 000 руб. излишне внесенных денежных средств на оплату стоимости судебной экспертизы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)