Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2007 ПО ДЕЛУ N А62-133/07

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2007 г. по делу N А62-133/07


Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Байрамовой Н.Ю., Юдиной Л.А.
при ведении протокола судебного заседания: судьей Можеевой Е.И.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Смолгорсервис" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 по делу N А62-133/07 (судья Воронова В.В.), принятое по иску Администрации г. Смоленска к ООО "Смолгорсервис" о взыскании арендной платы
при участии:
- от истца: Петросян Н.А. - представитель по доверенности от 18.04.2007 N 1-1309, паспорт <...>;
- от ответчика: Евсеева Л.А. - представитель по доверенности от 10.07.2007, паспорт <...>; Клименко С.В. - представитель по доверенности от 10.07.2007, уд. N 287 от 12.02.2004;

- установил:

Администрация города Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ООО "Смолгорсервис" о взыскании задолженности по арендной плате за 2005 год - 288662,92 руб., пени 429849,9 руб.; за 2006 год - 304575 руб., пени - 121754,18 руб.; расторжении договора аренды земельного участка от 09.09.2004 N 4953; обязании арендатора привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 исковые требования Администрации города Смоленска удовлетворены частично.
С ООО "Смолгорсервис" в пользу Администрации города Смоленска взыскано 215330 руб. 54 коп., в том числе 140330 руб. 54 коп. - задолженность по арендной плате, 75000 руб. - пени. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора и освобождения земельного участка отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Смолгорсервис" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Заявитель жалобы указывает на то, что поскольку ни договор аренды, ни дополнительное соглашение к нему не содержат порядка определения размера арендной платы, а указывают лишь на фиксированные арендные платежи, следовательно, дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендной платы подлежало государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации влечет его незаключенность.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель истца просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка и удовлетворить заявленные требования в этой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 следует отменить в части взыскания задолженности по арендной плате и пени. В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 09.09.2004 между МО город Смоленск (арендодатель) и ООО "Смолгорсервис" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4953.
По условия данного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N 67:27:003 15 06:0010, находящийся по адресу: г. Смоленск, ул. Рыленкова в границах, указанных на прилагаемом к договору плане участка под автостоянку общей площадью 3363 кв. м согласно постановлению главы города Смоленска от 07.09.2004 N 1931.
Согласно п. 1.1. договора срок аренды участка установлен на 5 лет.
06.12.2004 договор аренды прошел государственную регистрацию в регистрационной палате Смоленской области, номер регистрации 67-01/004872004-915.
В соответствии с п. 2.1. договора размер арендной платы на 2004 год установлен из расчета 1000 руб. в месяц и составляет с 01.12.2004 по 31.12.2004-3000 руб.
В дальнейшем арендная плата на каждый календарный год (01.01. - 31.12) устанавливается путем составления дополнительного соглашения между сторонами, которое является неотъемлемой частью к договору и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Арендная плата по договору вносится ежеквартально, равными частями, до 1-го числа следующего квартала, за 4-й квартал - не позднее 25 декабря текущего года.
Согласно п. 6.2. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
28.06.2005 сторонами было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 09.09.2004 N 4953, в соответствии с которым размер арендной платы на 2005 год установлен из расчета 24388,58 руб. в месяц и составляет с 01.01.2005 по 01.12.2005-292662,92 руб.
Ссылаясь на то, что ответчиком арендная плата за 2005, 2006 год внесена не в полном размере, истец обратился с настоящим иском в суд.
Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично. Учитывая, что до вынесения решения ответчиком была частично погашена задолженность по арендной плате на сумму 440994 руб., суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 140330 руб. 54 коп., а также пени за просрочку платежа, снизив их размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 75000 руб.
Свой вывод суд мотивировал тем, что изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим, внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуется.
Данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок относится к недвижимым вещам.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 09.09.2004 N 4953 прошел государственную регистрацию в органах юстиции.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из договора аренды N 4953 усматривается, что размер арендной платы был определен сторонами посредством указания фиксированной суммы - 1000 руб. в месяц и составил с 01.10.2004 по 31.12.2004-3000 руб. При этом механизм изменения и расчета арендной платы сторонами в договоре не определялся.
Дополнительным соглашением от 28.06.2005 к договору N 4953 размер арендной платы на 2005 год установлен из расчета 24388,58 руб. в месяц и составляет с 01.01.2005 по 01.12.2005-292662,92 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Учитывая, что механизм расчета арендной платы в договоре не был установлен и то, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование о государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.
Таким образом, у ответчика сохранилась обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном договором аренды от 09.09.2004.
Учитывая, что ООО "Смолгорсервис" за период с 22.12.2006 по 05.02.2007 было внесено 440994,38 руб., правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа отсутствуют.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о досрочном расторжении договора аренды является правомерным.
Согласно п. 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Учитывая, что задолженность по арендной плате, ответчиком погашена в полном объеме, следовательно, последний принял меры по устранению существенного нарушения условий договора, в связи с чем, основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.
В связи с вышеизложенным апелляционный суд считает необходимым решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 отменить в части взыскания с ООО "Смолгорсервис" 215330 руб. 54 коп., в том числе: 140330 руб. 54 коп. - задолженности по арендной плате, 75000 руб. -пени., в удовлетворении требований в указанной части отказать. В остальной части решение оставить без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд относит на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 270 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2007 по делу N А62-133/07 отменить в части взыскания с ООО "Смолгорсервис" 215330 руб. 54 коп., в том числе: 140330 руб. 54 коп. - задолженность по арендной плате; 75000 руб. - пени. В удовлетворении требований в указанной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с Администрации г. Смоленска в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 5806 руб. 60 коп.
Взыскать с Администрации г. Смоленска в пользу ООО "Смолгорсервис" расходы по уплате госпошлины в сумме 1000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА

Судьи
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Л.А.ЮДИНА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)