Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Вильданова Р.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - Байданова А.А., доверенность от 06.08.2013, Тушина С.М., паспорт,
ответчика (общество с ограниченной ответственностью "Самара-Баболна") - Завалишина М.С., доверенность от 14.12.2013,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2013 (судья Рысаева С.Г.)
по делу N А55-1157/2013
по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области, с. Красноармейское Красноармейского района Самарской области, к обществу с ограниченной ответственностью СП "Самара ИКР Баболна", г. Самара, обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Баболна", г. Самара, с участием третьих лиц: закрытого акционерного общества "Самара-Нафта", открытого акционерного общества "Самаранефтегаз", администрации сельского поселения Ленинский, о взыскании упущенной выгоды в размере 9 961 949 руб. 37 коп. и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области (далее - истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью СП "Самара ИКР Баболна" (далее - ООО СП "Самара ИКР Баболна") о взыскании упущенной выгоды в сумме 9 961 949 руб. 37 коп. за предоставление части земельных участков по договорам субаренды от 15.02.2010 N 14/10, от 15.02.2010 N 10/11, от 15.01.2012 N 008/12., от 09.02.2012 N 12-00846010/3224412/0390Д, и расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111 площадью 46 857 000 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, с. Красноармейское, бывший колхоз имени Ленина, кадастровый номер 63:25:0000000:0203.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Самара-Баболна" (далее - ООО "Самара-Баболна") с предъявлением к нему исковых требований о взыскании упущенной выгоды в сумме 9 961 949 руб. 37 коп. Требования о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111 предъявлены к ООО СП "Самара ИКР Баболна".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 апелляционная жалоба Комитета на указанное решение арбитражного суда была возвращена.
Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит данный судебный акт отменить как противоречащий нормам материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что выводы суда о недоказанности нецелевого использования спорного земельного участка ответчиком, а также об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку ООО "Самара-Баболна" распорядилась частью земельного участка, передав его под строительство. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, при определении размера упущенной выгоды не подлежат применению Правила, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Федерального арбитражного суда Поволжского округа 29.08.2013 объявлен перерыв до 13 часов 40 минут 05.09.2013, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает обжалуемое решение подлежащим отмене в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы Красноармейского района от 26.09.2005 N 409 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования СП "Самара ИКР Баболна" на земельный участок площадью 4685,7 га расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, с. Красноармейское, бывший колхоз имени Ленина, кадастровый номер 63:25:0000000:0203, и заключен договор аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111.
Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет с 26.09.2005 по 25.08.2054.
Договор аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111 зарегистрирован в установленном законом порядке 29.10.2005.
В последующем данный земельный участок был представлен в субаренду ООО "Самара-Баболна" по договору от 25.12.2005.
Данный договор субаренды заключен сторонами на 48 лет в пределах срока аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111, с 25.12.2005 по 24.12.2053.
ООО "Самара-Баболна" заключила договоры субаренды земельного участка от 15.02.2010 N 14/10, от 15.02.2011 N 10/11 с закрытым акционерным обществом "Самара-Нафта" (далее - ЗАО "Самара-Нафта") на земельный участок площадью 6200 кв. м, и договор субаренды земельного участка N 12-00846-010/3224412/0390Д с открытым акционерным обществом "Самаранефтегаз" (далее - ОАО "Самаранефтегаз").
В обоснование исковых требований истец указал, что ООО "Самара-Баболна" использует земельный участок, предоставленный из земель сельскохозяйственного назначения, не по целевому назначению, предоставив его в субаренду ЗАО "Самара-Нафта", ОАО "Самаранефтегаз" для размещения и строительства объектов нефтепровода, в связи с чем причиняет Комитету убытки виде упущенной выгоды.
Истцом также заявлены требования к ООО СП "Самара ИКР Баболна" о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111 в связи с нецелевым использованием земельного участка, представленного под сельскохозяйственное назначение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды, суд исходил, в том числе, из того, что истцом не представлено доказательств выделения земельных участков, предоставленных в субаренду, проведения кадастровых работ, изъятия их в установленном порядке у арендатора и заключения новых договоров аренды, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и причиненными, по мнению истца, убытками в виде упущенной выгоды.
Судебная коллегия считает данные выводы, сделанные в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании исследованной совокупности доказательств, не противоречащими фактическим обстоятельствам дела.
В то же время, при разрешении требования о расторжении договора аренды суд исходил из того, что истец знал о будущем размещении объектов третьих лиц на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных ООО "Самара-Баболна", кроме того, своими действиями способствовал возникновению данных объектов на землях сельскохозяйственного назначения, о чем свидетельствуют многочисленные распорядительные акты истца, которыми утверждались акты выбора земельных участков, согласовывалось место расположения будущих объектов и выдавалось разрешение на строительство.
Между тем судом не дано правовой оценки договорам субаренды земельных участков, заключенных между ООО "Самара-Баболна" и третьими лицами для размещения и строительства нефтяных и газовых объектов.
В силу пункта 2 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.
Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Отказывая в удовлетворении иска в части расторжении договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что арендодатель был уведомлен о заключении договоров субаренды, при согласовании актов выбора земельного участка и схемы его расположения знал о том, какие работы будут осуществляться на спорном земельном участке и разрешил проведение данных работ. Кроме того, суд указал, что доказательств, свидетельствующих об ухудшении качественных характеристик земельного участка, истцом не представлено.
Истец же при обращении с требованиями о расторжении договора аренды исходил из факта нецелевого использования ответчиком земельного участка.
Однако суд с учетом вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства не исследовал вопрос о том, вправе ли был субарендатор передавать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения для строительства нефтяных объектов третьему лицу, и несет ли арендатор ответственность перед арендодателем за действия субарендатора по нецелевому использованию земельного участка.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что решение в части отказа в расторжении договора аренды подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение, в ходе которого необходимо учесть изложенное, дать правовую оценку договорам субаренды, заключенным между ООО "Самара-Баболна" и третьими лицами, с точки зрения соответствия их действующему законодательству, а также проверить, являются ли действия субарендатора по передаче спорных участков под строительство объектов существенным нарушением условий договора аренды от 26.09.2005 N 111 и, соответственно, основанием для его расторжения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2013 по делу N А55-1157/2013 в части отказа в расторжении договора аренды от 26.09.2005 N 111 отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2013 по настоящему делу оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 09.09.2013 ПО ДЕЛУ N А55-1157/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2013 г. по делу N А55-1157/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,
судей Вильданова Р.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - Байданова А.А., доверенность от 06.08.2013, Тушина С.М., паспорт,
ответчика (общество с ограниченной ответственностью "Самара-Баболна") - Завалишина М.С., доверенность от 14.12.2013,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2013 (судья Рысаева С.Г.)
по делу N А55-1157/2013
по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области, с. Красноармейское Красноармейского района Самарской области, к обществу с ограниченной ответственностью СП "Самара ИКР Баболна", г. Самара, обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Баболна", г. Самара, с участием третьих лиц: закрытого акционерного общества "Самара-Нафта", открытого акционерного общества "Самаранефтегаз", администрации сельского поселения Ленинский, о взыскании упущенной выгоды в размере 9 961 949 руб. 37 коп. и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области (далее - истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью СП "Самара ИКР Баболна" (далее - ООО СП "Самара ИКР Баболна") о взыскании упущенной выгоды в сумме 9 961 949 руб. 37 коп. за предоставление части земельных участков по договорам субаренды от 15.02.2010 N 14/10, от 15.02.2010 N 10/11, от 15.01.2012 N 008/12., от 09.02.2012 N 12-00846010/3224412/0390Д, и расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111 площадью 46 857 000 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, с. Красноармейское, бывший колхоз имени Ленина, кадастровый номер 63:25:0000000:0203.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Самара-Баболна" (далее - ООО "Самара-Баболна") с предъявлением к нему исковых требований о взыскании упущенной выгоды в сумме 9 961 949 руб. 37 коп. Требования о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111 предъявлены к ООО СП "Самара ИКР Баболна".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 апелляционная жалоба Комитета на указанное решение арбитражного суда была возвращена.
Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит данный судебный акт отменить как противоречащий нормам материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что выводы суда о недоказанности нецелевого использования спорного земельного участка ответчиком, а также об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку ООО "Самара-Баболна" распорядилась частью земельного участка, передав его под строительство. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, при определении размера упущенной выгоды не подлежат применению Правила, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Федерального арбитражного суда Поволжского округа 29.08.2013 объявлен перерыв до 13 часов 40 минут 05.09.2013, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает обжалуемое решение подлежащим отмене в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы Красноармейского района от 26.09.2005 N 409 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования СП "Самара ИКР Баболна" на земельный участок площадью 4685,7 га расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, с. Красноармейское, бывший колхоз имени Ленина, кадастровый номер 63:25:0000000:0203, и заключен договор аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111.
Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет с 26.09.2005 по 25.08.2054.
Договор аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111 зарегистрирован в установленном законом порядке 29.10.2005.
В последующем данный земельный участок был представлен в субаренду ООО "Самара-Баболна" по договору от 25.12.2005.
Данный договор субаренды заключен сторонами на 48 лет в пределах срока аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111, с 25.12.2005 по 24.12.2053.
ООО "Самара-Баболна" заключила договоры субаренды земельного участка от 15.02.2010 N 14/10, от 15.02.2011 N 10/11 с закрытым акционерным обществом "Самара-Нафта" (далее - ЗАО "Самара-Нафта") на земельный участок площадью 6200 кв. м, и договор субаренды земельного участка N 12-00846-010/3224412/0390Д с открытым акционерным обществом "Самаранефтегаз" (далее - ОАО "Самаранефтегаз").
В обоснование исковых требований истец указал, что ООО "Самара-Баболна" использует земельный участок, предоставленный из земель сельскохозяйственного назначения, не по целевому назначению, предоставив его в субаренду ЗАО "Самара-Нафта", ОАО "Самаранефтегаз" для размещения и строительства объектов нефтепровода, в связи с чем причиняет Комитету убытки виде упущенной выгоды.
Истцом также заявлены требования к ООО СП "Самара ИКР Баболна" о расторжении договора аренды земельного участка от 26.09.2005 N 111 в связи с нецелевым использованием земельного участка, представленного под сельскохозяйственное назначение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды, суд исходил, в том числе, из того, что истцом не представлено доказательств выделения земельных участков, предоставленных в субаренду, проведения кадастровых работ, изъятия их в установленном порядке у арендатора и заключения новых договоров аренды, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и причиненными, по мнению истца, убытками в виде упущенной выгоды.
Судебная коллегия считает данные выводы, сделанные в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании исследованной совокупности доказательств, не противоречащими фактическим обстоятельствам дела.
В то же время, при разрешении требования о расторжении договора аренды суд исходил из того, что истец знал о будущем размещении объектов третьих лиц на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных ООО "Самара-Баболна", кроме того, своими действиями способствовал возникновению данных объектов на землях сельскохозяйственного назначения, о чем свидетельствуют многочисленные распорядительные акты истца, которыми утверждались акты выбора земельных участков, согласовывалось место расположения будущих объектов и выдавалось разрешение на строительство.
Между тем судом не дано правовой оценки договорам субаренды земельных участков, заключенных между ООО "Самара-Баболна" и третьими лицами для размещения и строительства нефтяных и газовых объектов.
В силу пункта 2 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.
Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Отказывая в удовлетворении иска в части расторжении договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что арендодатель был уведомлен о заключении договоров субаренды, при согласовании актов выбора земельного участка и схемы его расположения знал о том, какие работы будут осуществляться на спорном земельном участке и разрешил проведение данных работ. Кроме того, суд указал, что доказательств, свидетельствующих об ухудшении качественных характеристик земельного участка, истцом не представлено.
Истец же при обращении с требованиями о расторжении договора аренды исходил из факта нецелевого использования ответчиком земельного участка.
Однако суд с учетом вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства не исследовал вопрос о том, вправе ли был субарендатор передавать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения для строительства нефтяных объектов третьему лицу, и несет ли арендатор ответственность перед арендодателем за действия субарендатора по нецелевому использованию земельного участка.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что решение в части отказа в расторжении договора аренды подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение, в ходе которого необходимо учесть изложенное, дать правовую оценку договорам субаренды, заключенным между ООО "Самара-Баболна" и третьими лицами, с точки зрения соответствия их действующему законодательству, а также проверить, являются ли действия субарендатора по передаче спорных участков под строительство объектов существенным нарушением условий договора аренды от 26.09.2005 N 111 и, соответственно, основанием для его расторжения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2013 по делу N А55-1157/2013 в части отказа в расторжении договора аренды от 26.09.2005 N 111 отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2013 по настоящему делу оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)