Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.
судей Альмашевой Г.Д., Карповой В.А.,
при участии представителей:
истца - Миловановой Н.А. (доверенность от 13.08.2013),
ответчика - Бубнова Р.Г. (доверенность от 16.04.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-26012/2012
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском", г. Самара (ОГРН 1076317004037) о взыскании 5 668 430 руб. 34 коп. и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском" (далее - ООО "Строительная Компания на Московском") о взыскании 5 668 430 руб. 34 коп., в том числе: 5 584 659 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 29.02.2012; 83 770 руб. 80 коп. пени за период с 15.02.2012 по 29.02.2012 и о расторжении договора аренды от 07.07.2008 N 288.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 по делу N А55-26012/2012 с ООО "Строительная Компания на Московском" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскано 5 668 430 руб. 34 коп., в том числе: 5 584 659 руб. 34 коп. основного долга, 83 770 руб. 80 коп. пени, и в доход Федерального бюджета Российской Федерации госпошлину 55 342 руб. 15 коп.
Расторгнут договор от 07.07.2008 N 288 аренды земельного участка, заключенный между Министерством строительства Самарской области и ООО "Строительная Компания на Московском".
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 данное решение суда изменено, взысканная сумма долга уменьшена до 2 408 173 руб., неустойки до 36 123 руб.
В части расторжения договора от 07.07.2008 N 288 требования оставлены без рассмотрения.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
При этом апелляционный суд исходил из Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), условий договора аренды земельного участка от 07.07.2008 N 288, установленных обстоятельств того, что расчет иска противоречит принципам, определенным в Постановлении N 582.
Кроме того, апелляционный суд признал не доказанным факт наличия письменного предупреждения о расторжении договора, поскольку из направленной 29.03.2012 претензии следует, что арендодатель предупредил ответчика о наличии задолженности и о том, что в случае не погашения задолженности он вынужден будет обратиться в суд с требованием о взыскании долга и расторжении договора аренды, то есть отсутствует предложение о расторжении договора, свидетельствующее о соблюдении истцом правил пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе Министерство строительства Самарской области просит постановление апелляционного суда отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что при определении, суммы задолженности апелляционный суд неправомерно не применил постановление Правительства Самарской области от 06.08.2005 N 308, поскольку предметом аренды является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
Кроме того, приведен довод о соблюдении арендодателем досудебного урегулирования спора, поскольку претензией от 29.03.2012 N А-112\\12 арендатор был предупрежден о том, что в случае не погашения задолженности министерство будет вынуждено обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия считает, что она удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.07.2008 между Министерством строительства Самарской области и ООО "Строительная компания на Московском" был заключен договор аренды земельного участка N 288, в соответствии с которым министерство является арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка (кадастровый номер 63:01:02 22 002:0010) площадью 12 697,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе.
Земельный участок был предоставлен для строительства жилых домов повышенной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и был передан ответчику по акту приема-передачи (л.д. 23).
Договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 30.07.2008 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области).
Стороны договора своим волеизъявлением установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 31.03.2008 (пункт 3.1. договора).
Пунктом 3.2. договора установлено, что срок действия договора истекает 31.03.2010.
30 декабря 2009 года между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, согласно которому изменен размер пени с 0,3% до 0,1% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, а также размер арендной платы.
Указанное дополнительное соглашение N 1 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области - 07.04.2010.
01 февраля 2012 года между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому срок действия договора истекает 01.04.2015, внесены изменения в расчет арендной платы. Указанное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области - 15.02.2012.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы и пени, исходил из положений статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции исходил из доказанности истцом суммы задолженности за пользование арендатором земельным участком и наличия претензии от 29.03.2012 N А-112\\12, которая представлена истцом, как доказательство соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Изменяя решение суда первой инстанции, и уменьшая взыскиваемую сумму задолженности и пени, апелляционный суд исходил из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).
Возможность и случаи определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков установлены пунктом 3 Правил и предусматривают, наряду с иными обстоятельствами, определение размера арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Апелляционный суд указал, что 30.09.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и обществом с ограниченной ответственностью ООО "МП МОСТ" (далее - ООО "МП МОСТ") заключен договор аренды N 001596з в соответствии с которым в аренду передан земельный участок площадью 12 697,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе.
Данный земельный участок предоставлялся ООО "МП МОСТ" для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, данный факт подтверждается постановлением Главы города Самары от 31.03.2005 N 284 и актом о выборе земельного участка для строительства.
Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе, площадью 12 697,30 кв. м с кадастровым номером 63:01:02 22 002:0010, согласно кадастровой выписке из государственного кадастра недвижимости от 22.02.2013 составляет 62 821 923 руб. 31 коп.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 1 256 438 руб. 50 коп. (62 821 923 руб. 31 коп. х 2%), в месяц - 104 703 руб. 20 коп. (1 256 438 руб. 50 коп.: 12 мес.), а за период с 01.04.2010 по 29.02.2012 - 2 408 173 руб. 60 коп.
При этом пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы пени за период с 15.02.2012 по 29.02.2012 составила сумму 36 123 руб.
Апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции, расторгая договор аренды от 07.07.2008 N 288 и делая вывод о соблюдении истцом обязательного претензионного порядка не учел следующее.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Часть 3 названной статьи предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", апелляционный суд пришел к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления с предложением расторгнуть договор аренды).
Апелляционный суд пришел к выводу, что направление в адрес ответчика претензии от 29.03.2012 N А-112/12, в соответствии с которой истец предупредил ответчика о наличии задолженности по арендной плате, и о том, что в случае непогашения задолженности он вынужден будет обратиться в суд с требованиями об ее оплате в судебном порядке и расторжении договора аренды не может быть признана доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного требования (предложения) о расторжении спорного договора, а по сути является напоминанием об оплате задолженности по арендной плате.
Апелляционный суд, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом.
При этом указал, что аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2012 по делу N А57-7959/2011, от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009.
Установив отсутствие в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.
При этом суд указал, что оставление искового заявления не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием при наличии оснований и после соблюдения претензионного порядка.
Ссылку истца на акт осмотра земельного участка от 02.09.2011 в обоснование довода об использовании ответчиком земельного участка не по назначению признана несостоятельной, поскольку требования о расторжении договора заявлены в сентябре 2012 г., т.е. спустя год после осмотра спорного земельного участка.
При этом, 01.02.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому срок действия договора истекает 01.04.2015, внесены изменения в расчет арендной платы. Указанное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области - 15.02.2012.
Суд указал, что данные обстоятельства свидетельствуют об использовании ответчиком земельного участка по назначению, в связи с чем у истца не возникло сомнений при заключении с ответчиком дополнительного соглашения 01.02.2012.
Таким образом, суд апелляционный инстанции при изменении решения суда первой инстанции исходил из установленных обстоятельств не соответствия расчета иска требованиям Постановления N 582 и взыскал арендную плату в пределах установленного указанным постановлением размера арендной платы.
Коллегия выводы апелляционного суда находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Довод кассационной жалобы о не применении апелляционным судом ненормативного акта субъекта, устанавливающего порядок определения размера арендной платы, не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку суд установил несоответствие расчета иска требованиям Постановления N 582 и определил сумму задолженности в пределах той суммы, которая не противоречит указанному постановлению.
Довод жалобы о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования был оценен апелляционным судом и признан не соответствующим требованиям пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и, следовательно, в силу правил статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит переоценке в суде кассационной инстанции.
При таких данных коллегия считает, что основания для отмены обжалованного судебного акта не имеются.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу N А55-26012/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 17.09.2013 ПО ДЕЛУ N А55-26012/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2013 г. по делу N А55-26012/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Афанасьева И.Н.
судей Альмашевой Г.Д., Карповой В.А.,
при участии представителей:
истца - Миловановой Н.А. (доверенность от 13.08.2013),
ответчика - Бубнова Р.Г. (доверенность от 16.04.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-26012/2012
по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском", г. Самара (ОГРН 1076317004037) о взыскании 5 668 430 руб. 34 коп. и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском" (далее - ООО "Строительная Компания на Московском") о взыскании 5 668 430 руб. 34 коп., в том числе: 5 584 659 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 29.02.2012; 83 770 руб. 80 коп. пени за период с 15.02.2012 по 29.02.2012 и о расторжении договора аренды от 07.07.2008 N 288.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 по делу N А55-26012/2012 с ООО "Строительная Компания на Московском" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскано 5 668 430 руб. 34 коп., в том числе: 5 584 659 руб. 34 коп. основного долга, 83 770 руб. 80 коп. пени, и в доход Федерального бюджета Российской Федерации госпошлину 55 342 руб. 15 коп.
Расторгнут договор от 07.07.2008 N 288 аренды земельного участка, заключенный между Министерством строительства Самарской области и ООО "Строительная Компания на Московском".
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 данное решение суда изменено, взысканная сумма долга уменьшена до 2 408 173 руб., неустойки до 36 123 руб.
В части расторжения договора от 07.07.2008 N 288 требования оставлены без рассмотрения.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
При этом апелляционный суд исходил из Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), условий договора аренды земельного участка от 07.07.2008 N 288, установленных обстоятельств того, что расчет иска противоречит принципам, определенным в Постановлении N 582.
Кроме того, апелляционный суд признал не доказанным факт наличия письменного предупреждения о расторжении договора, поскольку из направленной 29.03.2012 претензии следует, что арендодатель предупредил ответчика о наличии задолженности и о том, что в случае не погашения задолженности он вынужден будет обратиться в суд с требованием о взыскании долга и расторжении договора аренды, то есть отсутствует предложение о расторжении договора, свидетельствующее о соблюдении истцом правил пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе Министерство строительства Самарской области просит постановление апелляционного суда отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что при определении, суммы задолженности апелляционный суд неправомерно не применил постановление Правительства Самарской области от 06.08.2005 N 308, поскольку предметом аренды является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
Кроме того, приведен довод о соблюдении арендодателем досудебного урегулирования спора, поскольку претензией от 29.03.2012 N А-112\\12 арендатор был предупрежден о том, что в случае не погашения задолженности министерство будет вынуждено обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия считает, что она удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.07.2008 между Министерством строительства Самарской области и ООО "Строительная компания на Московском" был заключен договор аренды земельного участка N 288, в соответствии с которым министерство является арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка (кадастровый номер 63:01:02 22 002:0010) площадью 12 697,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе.
Земельный участок был предоставлен для строительства жилых домов повышенной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и был передан ответчику по акту приема-передачи (л.д. 23).
Договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 30.07.2008 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области).
Стороны договора своим волеизъявлением установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 31.03.2008 (пункт 3.1. договора).
Пунктом 3.2. договора установлено, что срок действия договора истекает 31.03.2010.
30 декабря 2009 года между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, согласно которому изменен размер пени с 0,3% до 0,1% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, а также размер арендной платы.
Указанное дополнительное соглашение N 1 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области - 07.04.2010.
01 февраля 2012 года между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому срок действия договора истекает 01.04.2015, внесены изменения в расчет арендной платы. Указанное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области - 15.02.2012.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы и пени, исходил из положений статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции исходил из доказанности истцом суммы задолженности за пользование арендатором земельным участком и наличия претензии от 29.03.2012 N А-112\\12, которая представлена истцом, как доказательство соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Изменяя решение суда первой инстанции, и уменьшая взыскиваемую сумму задолженности и пени, апелляционный суд исходил из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).
Возможность и случаи определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков установлены пунктом 3 Правил и предусматривают, наряду с иными обстоятельствами, определение размера арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Апелляционный суд указал, что 30.09.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и обществом с ограниченной ответственностью ООО "МП МОСТ" (далее - ООО "МП МОСТ") заключен договор аренды N 001596з в соответствии с которым в аренду передан земельный участок площадью 12 697,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе.
Данный земельный участок предоставлялся ООО "МП МОСТ" для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, данный факт подтверждается постановлением Главы города Самары от 31.03.2005 N 284 и актом о выборе земельного участка для строительства.
Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе, площадью 12 697,30 кв. м с кадастровым номером 63:01:02 22 002:0010, согласно кадастровой выписке из государственного кадастра недвижимости от 22.02.2013 составляет 62 821 923 руб. 31 коп.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 1 256 438 руб. 50 коп. (62 821 923 руб. 31 коп. х 2%), в месяц - 104 703 руб. 20 коп. (1 256 438 руб. 50 коп.: 12 мес.), а за период с 01.04.2010 по 29.02.2012 - 2 408 173 руб. 60 коп.
При этом пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы пени за период с 15.02.2012 по 29.02.2012 составила сумму 36 123 руб.
Апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции, расторгая договор аренды от 07.07.2008 N 288 и делая вывод о соблюдении истцом обязательного претензионного порядка не учел следующее.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Часть 3 названной статьи предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", апелляционный суд пришел к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления с предложением расторгнуть договор аренды).
Апелляционный суд пришел к выводу, что направление в адрес ответчика претензии от 29.03.2012 N А-112/12, в соответствии с которой истец предупредил ответчика о наличии задолженности по арендной плате, и о том, что в случае непогашения задолженности он вынужден будет обратиться в суд с требованиями об ее оплате в судебном порядке и расторжении договора аренды не может быть признана доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного требования (предложения) о расторжении спорного договора, а по сути является напоминанием об оплате задолженности по арендной плате.
Апелляционный суд, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом.
При этом указал, что аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2012 по делу N А57-7959/2011, от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009.
Установив отсутствие в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.
При этом суд указал, что оставление искового заявления не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием при наличии оснований и после соблюдения претензионного порядка.
Ссылку истца на акт осмотра земельного участка от 02.09.2011 в обоснование довода об использовании ответчиком земельного участка не по назначению признана несостоятельной, поскольку требования о расторжении договора заявлены в сентябре 2012 г., т.е. спустя год после осмотра спорного земельного участка.
При этом, 01.02.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому срок действия договора истекает 01.04.2015, внесены изменения в расчет арендной платы. Указанное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области - 15.02.2012.
Суд указал, что данные обстоятельства свидетельствуют об использовании ответчиком земельного участка по назначению, в связи с чем у истца не возникло сомнений при заключении с ответчиком дополнительного соглашения 01.02.2012.
Таким образом, суд апелляционный инстанции при изменении решения суда первой инстанции исходил из установленных обстоятельств не соответствия расчета иска требованиям Постановления N 582 и взыскал арендную плату в пределах установленного указанным постановлением размера арендной платы.
Коллегия выводы апелляционного суда находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Довод кассационной жалобы о не применении апелляционным судом ненормативного акта субъекта, устанавливающего порядок определения размера арендной платы, не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку суд установил несоответствие расчета иска требованиям Постановления N 582 и определил сумму задолженности в пределах той суммы, которая не противоречит указанному постановлению.
Довод жалобы о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования был оценен апелляционным судом и признан не соответствующим требованиям пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и, следовательно, в силу правил статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит переоценке в суде кассационной инстанции.
При таких данных коллегия считает, что основания для отмены обжалованного судебного акта не имеются.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу N А55-26012/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Н.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)