Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Рябинина К.В., Титовой М.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г.И., действующей также в интересах Г.Е. и Г.Р., на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 14 августа 2013 года по гражданскому делу N по иску Г.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г.Е., Г.Р., к ООО "Ключи" о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рябинина К.В., объяснения истца Г.И. и ее представителя О., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ООО "Ключи" К., полагавшего жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Первоначально Г.И., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г.Е. и Г.Р., обратилась в Гатчинский городской суд с иском к ООО "Ключи", о признании недействительными предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N от 10.04.2012 года и предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N (новая редакция), признании необоснованно полученной денежной суммы в размере *** рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере *** рубль *** коп, процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 24.01.2013 года до момента их возврата истцу из расчета *** руб. *** коп за каждый день пользования, компенсации морального вреда в размере *** рублей.
В судебном заседании 31.07.2013 года в одно производство объединено данное гражданское дело и гражданское дело по иску Г.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г.Е. и Г.Р., к ООО "Ключи" о признании недействительным п. 1.1 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2013 года, взыскании удержанных денежных средств в размере *** рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 24.01.2013 года до вынесения решения суда из расчета *** руб. *** коп. за каждый день пользования, компенсации морального вреда в размере *** рублей.
В судебном заседании 14 августа 2013 года по заявлению истца, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г.Е., Г.Р., производство по делу было прекращено в части в связи с отказом истца от исковых требований к ООО "Ключи" о признании недействительными предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N от 10.04.2012 года и предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N (новая редакция), признании неосновательно полученной денежной суммы в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в период с уплаты до 24.01.2013 года в размере *** рубль *** коп.
В части требований о признании недействительным п. 1.1 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2013 года, заключенного между сторонами, взыскании удержанных денежных средств в виде штрафа в размере *** рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 24.01.2013 года до вынесения решения суда из расчета *** руб. *** коп. за каждый день пользования, компенсации морального вреда в размере *** рублей истец поддержала в полном объеме.
В обоснование иска указано, что истец предполагала оплатить стоимость приобретаемых у ответчика земельного участка и жилого дома за собственные денежные средства, а также за деньги, предоставленные за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в рамках реализации целевой программы. Собственные денежные средства во исполнение условий предварительного договора купли-продажи были истцом внесены на счет ответчика. Однако, целевые денежные средства банк отказался выдать истцу по причине несоответствия комплекта документов условиям предоставления социальной выплаты. Поскольку денежные средства по целевой программе могли быть предоставлены только до 07.03.2013 года, истец не могла предоставить им основной договор купли-продажи с ООО "Ключи", она была вынуждена отказаться в одностороннем порядке от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного с ООО "Ключи". Истец подписала с ответчиком соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2013 года с условием о выплате штрафа в размере 20%, что составило *** рублей. Истец полагает, что условия соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2013 являются кабальными, поскольку истец была вынуждена заключить этот договор вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств (отсутствие собственного жилья, необходимость платить за коммерческий наем жилья, истечение срока получения социальной выплаты).
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 14 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного решения, истец подала апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы истец указывает, что судом не была установлена действительная дата заключения предварительного договора в новой редакции, что, по мнению истца, является существенным обстоятельством по делу. Электронная переписка о намерении подписать договор в новой редакции, копия которой приложена истцом к апелляционной жалобе, состоялась между сторонами 03.12.2012, что доказывает, что новая редакция договора не могла быть подписана 10.04.2012 г., а истец, в свою очередь, не затягивала процедуру согласования документов. Указанное обстоятельство, по мнению истца, подтверждает то, что истец была вынуждена расторгнуть договор на кабальных для себя условиях, подписав оспариваемое соглашение. Также истец указывает, что не нарушала условий предварительного договора, в связи с чем, удержание с нее суммы неустойки в силу п. 2 ст. 330 ГК РФ незаконно. Истец не смогла воспользоваться субсидией в связи с тем, что ответчик, зная о намерении истца воспользоваться субсидией, подготовил документы таким образом, что они не прошли согласование и в перечислении денежных средств было отказано. Указанное привело к тому, что истец не смогла оплатить полную стоимость договора и была вынуждена его расторгнуть на крайне невыгодных для себя условиях.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик указывает, что истец заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом после заключения договора о предоставлении социальной выплаты за счет средств бюджета на компенсацию части стоимости жилого помещения. Истец заключала договор с ответчиком для улучшения жилищных условий, а не вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств и на невыгодных для себя условиях. Истцом не доказана кабальность сделки. То обстоятельство, что истец не получила ожидаемую выгоду в виде улучшения жилищных условий и лишилась социальной выплаты не свидетельствует о кабальности сделки с ответчиком. В то же время ответчик указывает, что истец не смогла воспользоваться субсидией по собственной невнимательности. В обязанности ответчика не входила подготовка документов для использования истцом субсидии. Кроме того, по мнению ответчика, истец просит признать недействительной уже прекращенную сделку, что невозможно. Истец согласилась с условием о неустойке при подписании предварительного договора и соглашения о расторжении договора по своей воле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 10 апреля 2012 года между истцом, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей, с одной стороны, и ООО "Ключи", с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома N, расположенных по адресу: <адрес>.
Впоследствии сторонами от той же даты, 10.04.2012 года, был заключен вышеуказанный договор в новой редакции, которым стороны внесли изменения в п. 2.1, указав, что имущество приобретается покупателями за счет собственных средств в сумме *** рублей, а в размере *** рублей за счет средств социальной выплаты, предоставленной из бюджета Санкт-Петербурга по договору N от 07.03.2012 года, заключенному покупателями с Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга. Помимо этого, в п. 2.2 стороны установили срок внесения всей стоимости объектов недвижимости 30 марта 2013 года. Пунктом 3.2.1 установлена дата планового срока окончания строительства - 31 марта 2013 года.
Согласно п. 5.3 предварительного договора в случае его расторжения вследствие отказа и/или уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи имущества либо по инициативе покупателя по соглашению сторон, либо по иным основаниям, за которые отвечает покупатель, покупатель уплачивает продавцу штрафную неустойку в размере 20% от цены жилого дома, указанной в пункте 2.1 настоящего предварительного договора.
Истцом во исполнение условий предварительного договора купли-продажи от 10 апреля 2012 года была оплачена сумма в размере *** рублей, что подтверждается актом сверки расчетов между сторонами от 28.11.2012 года, копиями платежных документов.
17 декабря 2012 года истец обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора N от 10 апреля 2012 года, в связи с невозможностью оплаты оставшейся части стоимости имущества.
14 января 2013 года между сторонами было заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N от 10 апреля 2012 года.
Согласно п. 1.1 соглашения о расторжении договора, в соответствии с п. 5.3 предварительного договора купли-продажи покупатель, изъявивший желание в одностороннем порядке расторгнуть договор, обязался уплатить продавцу-ответчику штрафную санкцию в размере 20% от цены жилого дома, указанной в п. 2.1 предварительного договора купли-продажи, а именно в размере *** рублей. Указанное условие договора сторонами выполнено. Ответчик за вычетом штрафных санкций возвратил истцу ранее оплаченные по предварительному договору купли-продажи от 10.04.2012 года денежные средства.
Истцом 07 марта 2012 года был заключен с Жилищным комитетом Санкт-Петербурга договор N на предоставление социальной выплаты за счет средств бюджета Санкт-Петербурга на компенсацию части стоимости жилого помещения в рамках целевой программы Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье". Согласно его условиям, истец вправе получить социальную выплату в размере *** рублей, которую должна была использовать в течение 12 месяцев со дня подписания указанного договора на приобретение по договору купли-продажи жилья или участия в долевом строительстве многоквартирного дома или жилого дома.
Истец имела намерение часть стоимости имущества по предварительному договору от 10.04.2012 года оплатить за счет социальной выплаты, что подтверждается п. 2.1. новой редакции предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10.04.2012 г. Ответчик не возражал против принятия от истцов такой выплаты.
Уполномоченный Жилищным комитетом банк отказал в выдаче социальной выплаты для оплаты части стоимости имущества по предварительному договору, заключенному с ООО "Ключи", мотивируя это тем, что предварительный договор не является основанием для предоставления бюджетных средств.
Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права на основании нижеследующего.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда РФ от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п. 3.2.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N продавец обязался организовать на земельном участке строительство жилого дома и ввод его в эксплуатацию в соответствии с проектом, нормативными и техническими актами в области строительства и условиями настоящего договора. Согласно справке ответчика, по состоянию на 30.11.2012 года строительная готовность дома составляет 75%. К указанной дате истец произвела оплату строящегося дома в размере *** рублей, что составляет более 61% стоимости жилого дома.
Судебная коллегия полагает, что из обстоятельств дела, условий предварительного договора и существа фактически сложившихся между сторонами отношений следует, что денежные средства по заключенному между ними предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома частично привлечены для долевого строительства жилого дома. Поэтому отношения между сторонами в части строительства жилого дома подлежат регулированию Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Согласно ч. 9 ст. 4 вышеуказанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В связи с тем, что ответчиком денежные средства истца привлечены с нарушением требований, установленных частью 2 статьи 1 вышеуказанного Федерального закона, истец вправе был потребовать у ответчика возврата всех выплаченных денежных средств на оплату жилого дома.
На основании ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с ответчика, отказавшегося возвратить истцу всю денежную сумму, подлежит взысканию удержанная им денежная сумма в размере *** рублей.
Согласно ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В связи с тем, что условие соглашения от 14 января 2013 года о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N подразумевает возврат уплаченных денежных средств на покупку жилого дома не в полном объеме в связи с удержанием штрафа в размере 20% от цены жилого дома, пункт 1.1 данного соглашения является недействительным как противоречащий ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, устанавливающей возможность потребителю возвратить всю незаконно привлеченную денежную сумму.
На основании вышеизложенного, п. 1.1 соглашения от 14 января 2013 года о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N подлежит признанию недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24 января 2013 года по день вынесения решения в однократном размере.
За период с 24 января 2013 года по 24 октября 2013 года пользование необоснованно удержанными денежными средствами составляет 274 дня. За указанный период размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами составляет *** рублей (*** * *** / *** * ***).
В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Незаконным отказом в удовлетворении просьбы истца о возврате денежных средств ей причинены нравственные страдания.
При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает обстоятельства причинения вреда, характер и длительность нравственных переживаний истца, степень вины причинителя вреда.
С учетом установленных судом обстоятельств, а также требований разумности и справедливости суд находит необходимым определить размер денежной компенсации морального вреда, причиненного истцу по вине ответчика, в размере *** рублей.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского суда Ленинградской области от 14 августа 2013 года отменить с вынесением нового решения.
Иск Г.И., действующей также в интересах Г.Е. и Г.Р., удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 1.1 соглашения от 14 января 2013 года о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N от 10 апреля 2012 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ключи" в пользу Г.И., действующей также в интересах Г.Е. и Г.Р., *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей *** коп. денежную компенсацию морального вреда в размере *** рублей.
В остальной части иск оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.10.2013 N 33-4853/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. N 33-4853/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Рябинина К.В., Титовой М.Г.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Г.И., действующей также в интересах Г.Е. и Г.Р., на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 14 августа 2013 года по гражданскому делу N по иску Г.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г.Е., Г.Р., к ООО "Ключи" о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рябинина К.В., объяснения истца Г.И. и ее представителя О., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ООО "Ключи" К., полагавшего жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Первоначально Г.И., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г.Е. и Г.Р., обратилась в Гатчинский городской суд с иском к ООО "Ключи", о признании недействительными предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N от 10.04.2012 года и предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N (новая редакция), признании необоснованно полученной денежной суммы в размере *** рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере *** рубль *** коп, процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 24.01.2013 года до момента их возврата истцу из расчета *** руб. *** коп за каждый день пользования, компенсации морального вреда в размере *** рублей.
В судебном заседании 31.07.2013 года в одно производство объединено данное гражданское дело и гражданское дело по иску Г.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г.Е. и Г.Р., к ООО "Ключи" о признании недействительным п. 1.1 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2013 года, взыскании удержанных денежных средств в размере *** рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 24.01.2013 года до вынесения решения суда из расчета *** руб. *** коп. за каждый день пользования, компенсации морального вреда в размере *** рублей.
В судебном заседании 14 августа 2013 года по заявлению истца, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г.Е., Г.Р., производство по делу было прекращено в части в связи с отказом истца от исковых требований к ООО "Ключи" о признании недействительными предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N от 10.04.2012 года и предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N (новая редакция), признании неосновательно полученной денежной суммы в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в период с уплаты до 24.01.2013 года в размере *** рубль *** коп.
В части требований о признании недействительным п. 1.1 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2013 года, заключенного между сторонами, взыскании удержанных денежных средств в виде штрафа в размере *** рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 24.01.2013 года до вынесения решения суда из расчета *** руб. *** коп. за каждый день пользования, компенсации морального вреда в размере *** рублей истец поддержала в полном объеме.
В обоснование иска указано, что истец предполагала оплатить стоимость приобретаемых у ответчика земельного участка и жилого дома за собственные денежные средства, а также за деньги, предоставленные за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в рамках реализации целевой программы. Собственные денежные средства во исполнение условий предварительного договора купли-продажи были истцом внесены на счет ответчика. Однако, целевые денежные средства банк отказался выдать истцу по причине несоответствия комплекта документов условиям предоставления социальной выплаты. Поскольку денежные средства по целевой программе могли быть предоставлены только до 07.03.2013 года, истец не могла предоставить им основной договор купли-продажи с ООО "Ключи", она была вынуждена отказаться в одностороннем порядке от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного с ООО "Ключи". Истец подписала с ответчиком соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2013 года с условием о выплате штрафа в размере 20%, что составило *** рублей. Истец полагает, что условия соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2013 являются кабальными, поскольку истец была вынуждена заключить этот договор вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств (отсутствие собственного жилья, необходимость платить за коммерческий наем жилья, истечение срока получения социальной выплаты).
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 14 августа 2013 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного решения, истец подала апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы истец указывает, что судом не была установлена действительная дата заключения предварительного договора в новой редакции, что, по мнению истца, является существенным обстоятельством по делу. Электронная переписка о намерении подписать договор в новой редакции, копия которой приложена истцом к апелляционной жалобе, состоялась между сторонами 03.12.2012, что доказывает, что новая редакция договора не могла быть подписана 10.04.2012 г., а истец, в свою очередь, не затягивала процедуру согласования документов. Указанное обстоятельство, по мнению истца, подтверждает то, что истец была вынуждена расторгнуть договор на кабальных для себя условиях, подписав оспариваемое соглашение. Также истец указывает, что не нарушала условий предварительного договора, в связи с чем, удержание с нее суммы неустойки в силу п. 2 ст. 330 ГК РФ незаконно. Истец не смогла воспользоваться субсидией в связи с тем, что ответчик, зная о намерении истца воспользоваться субсидией, подготовил документы таким образом, что они не прошли согласование и в перечислении денежных средств было отказано. Указанное привело к тому, что истец не смогла оплатить полную стоимость договора и была вынуждена его расторгнуть на крайне невыгодных для себя условиях.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик указывает, что истец заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом после заключения договора о предоставлении социальной выплаты за счет средств бюджета на компенсацию части стоимости жилого помещения. Истец заключала договор с ответчиком для улучшения жилищных условий, а не вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств и на невыгодных для себя условиях. Истцом не доказана кабальность сделки. То обстоятельство, что истец не получила ожидаемую выгоду в виде улучшения жилищных условий и лишилась социальной выплаты не свидетельствует о кабальности сделки с ответчиком. В то же время ответчик указывает, что истец не смогла воспользоваться субсидией по собственной невнимательности. В обязанности ответчика не входила подготовка документов для использования истцом субсидии. Кроме того, по мнению ответчика, истец просит признать недействительной уже прекращенную сделку, что невозможно. Истец согласилась с условием о неустойке при подписании предварительного договора и соглашения о расторжении договора по своей воле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 10 апреля 2012 года между истцом, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей, с одной стороны, и ООО "Ключи", с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома N, расположенных по адресу: <адрес>.
Впоследствии сторонами от той же даты, 10.04.2012 года, был заключен вышеуказанный договор в новой редакции, которым стороны внесли изменения в п. 2.1, указав, что имущество приобретается покупателями за счет собственных средств в сумме *** рублей, а в размере *** рублей за счет средств социальной выплаты, предоставленной из бюджета Санкт-Петербурга по договору N от 07.03.2012 года, заключенному покупателями с Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга. Помимо этого, в п. 2.2 стороны установили срок внесения всей стоимости объектов недвижимости 30 марта 2013 года. Пунктом 3.2.1 установлена дата планового срока окончания строительства - 31 марта 2013 года.
Согласно п. 5.3 предварительного договора в случае его расторжения вследствие отказа и/или уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи имущества либо по инициативе покупателя по соглашению сторон, либо по иным основаниям, за которые отвечает покупатель, покупатель уплачивает продавцу штрафную неустойку в размере 20% от цены жилого дома, указанной в пункте 2.1 настоящего предварительного договора.
Истцом во исполнение условий предварительного договора купли-продажи от 10 апреля 2012 года была оплачена сумма в размере *** рублей, что подтверждается актом сверки расчетов между сторонами от 28.11.2012 года, копиями платежных документов.
17 декабря 2012 года истец обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора N от 10 апреля 2012 года, в связи с невозможностью оплаты оставшейся части стоимости имущества.
14 января 2013 года между сторонами было заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N от 10 апреля 2012 года.
Согласно п. 1.1 соглашения о расторжении договора, в соответствии с п. 5.3 предварительного договора купли-продажи покупатель, изъявивший желание в одностороннем порядке расторгнуть договор, обязался уплатить продавцу-ответчику штрафную санкцию в размере 20% от цены жилого дома, указанной в п. 2.1 предварительного договора купли-продажи, а именно в размере *** рублей. Указанное условие договора сторонами выполнено. Ответчик за вычетом штрафных санкций возвратил истцу ранее оплаченные по предварительному договору купли-продажи от 10.04.2012 года денежные средства.
Истцом 07 марта 2012 года был заключен с Жилищным комитетом Санкт-Петербурга договор N на предоставление социальной выплаты за счет средств бюджета Санкт-Петербурга на компенсацию части стоимости жилого помещения в рамках целевой программы Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье". Согласно его условиям, истец вправе получить социальную выплату в размере *** рублей, которую должна была использовать в течение 12 месяцев со дня подписания указанного договора на приобретение по договору купли-продажи жилья или участия в долевом строительстве многоквартирного дома или жилого дома.
Истец имела намерение часть стоимости имущества по предварительному договору от 10.04.2012 года оплатить за счет социальной выплаты, что подтверждается п. 2.1. новой редакции предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10.04.2012 г. Ответчик не возражал против принятия от истцов такой выплаты.
Уполномоченный Жилищным комитетом банк отказал в выдаче социальной выплаты для оплаты части стоимости имущества по предварительному договору, заключенному с ООО "Ключи", мотивируя это тем, что предварительный договор не является основанием для предоставления бюджетных средств.
Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права на основании нижеследующего.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда РФ от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п. 3.2.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N продавец обязался организовать на земельном участке строительство жилого дома и ввод его в эксплуатацию в соответствии с проектом, нормативными и техническими актами в области строительства и условиями настоящего договора. Согласно справке ответчика, по состоянию на 30.11.2012 года строительная готовность дома составляет 75%. К указанной дате истец произвела оплату строящегося дома в размере *** рублей, что составляет более 61% стоимости жилого дома.
Судебная коллегия полагает, что из обстоятельств дела, условий предварительного договора и существа фактически сложившихся между сторонами отношений следует, что денежные средства по заключенному между ними предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома частично привлечены для долевого строительства жилого дома. Поэтому отношения между сторонами в части строительства жилого дома подлежат регулированию Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Согласно ч. 9 ст. 4 вышеуказанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В связи с тем, что ответчиком денежные средства истца привлечены с нарушением требований, установленных частью 2 статьи 1 вышеуказанного Федерального закона, истец вправе был потребовать у ответчика возврата всех выплаченных денежных средств на оплату жилого дома.
На основании ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с ответчика, отказавшегося возвратить истцу всю денежную сумму, подлежит взысканию удержанная им денежная сумма в размере *** рублей.
Согласно ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В связи с тем, что условие соглашения от 14 января 2013 года о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N подразумевает возврат уплаченных денежных средств на покупку жилого дома не в полном объеме в связи с удержанием штрафа в размере 20% от цены жилого дома, пункт 1.1 данного соглашения является недействительным как противоречащий ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, устанавливающей возможность потребителю возвратить всю незаконно привлеченную денежную сумму.
На основании вышеизложенного, п. 1.1 соглашения от 14 января 2013 года о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N подлежит признанию недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24 января 2013 года по день вынесения решения в однократном размере.
За период с 24 января 2013 года по 24 октября 2013 года пользование необоснованно удержанными денежными средствами составляет 274 дня. За указанный период размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами составляет *** рублей (*** * *** / *** * ***).
В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Незаконным отказом в удовлетворении просьбы истца о возврате денежных средств ей причинены нравственные страдания.
При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает обстоятельства причинения вреда, характер и длительность нравственных переживаний истца, степень вины причинителя вреда.
С учетом установленных судом обстоятельств, а также требований разумности и справедливости суд находит необходимым определить размер денежной компенсации морального вреда, причиненного истцу по вине ответчика, в размере *** рублей.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского суда Ленинградской области от 14 августа 2013 года отменить с вынесением нового решения.
Иск Г.И., действующей также в интересах Г.Е. и Г.Р., удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 1.1 соглашения от 14 января 2013 года о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома N от 10 апреля 2012 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ключи" в пользу Г.И., действующей также в интересах Г.Е. и Г.Р., *** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей *** коп. денежную компенсацию морального вреда в размере *** рублей.
В остальной части иск оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)