Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N А48-3626/2011(Б)

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N А48-3626/2011(Б)

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барковой В.М.,
судей Седуновой И.Г.,
Сурненкова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривилиной Ж.Ю.,
при участии:
от ООО "СельхозИнвест": Бырлэдяну В.О., доверенность N б/н от 10.01.2013 г., паспорт РФ,
от ООО "ЛивныИнтерТехнология": Бырлэдяну В.О., доверенность N б/н от 10.01.2013 г., паспорт РФ,
от ОАО "Острогожский комбинат по производству солода": Бубнова Я.И., доверенность N б/н от 10.09.2012 г., паспорт РФ,
от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "СельхозИнвест" (ОГРН 1025702455822, ИНН 5715003746) и ООО "ЛивныИнтерТехнология" (ОГРН 1035715000386, ИНН 5715004073) на определение Арбитражного суда Орловской области от 28.12.2012 по делу N А48-3626/2011 (Б).

установил:

Закрытое акционерное общество "Агрофирма Сельхозинвест" в лице конкурсного управляющего" (далее также - заявитель, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением (исковым заявлением) к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛивныИнтерТехнология", Обществу с ограниченной ответственностью "Сельхозинвест" (далее - ответчики) о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заявитель просит суд признать недействительными следующие сделки должника:
- - соглашение б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00:30 площадью 3787,26 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.;
- - соглашение б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:005 01 08:0249 площадью 2803,62 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.;
- - соглашение б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:131 площадью 2971,76 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.;
- - соглашение б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:0161 площадью 1872 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.
- соглашение б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:0168 площадью 2143,96 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.
Истец просит погасить запись в ЕГРП о регистрации указанных соглашений б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды.
Также истец просит применить последствия недействительности сделок и обязать:
- - ООО "СельхозИнвест" возвратить ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" земельные участки по соглашениям б/н от 19.07.2011 г., а именно: земельный участок N 57:22:000 00:30 площадью 3787,26 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.; Земельный участок N 57:22:005 01 08:0249 площадью 2803,62 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.; земельный участок N 57:22:000 00 00:131 площадью 2971,76 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.;
- - ООО "ЛивныИнтерТехнология" возвратить ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" земельные участки по соглашениям б/н от 19.07.2011 г., а именно: земельный участок N 57:22:000 00 00:0161 площадью 1872 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.; земельный участок N 57:22:000 00 00:0168 площадью 2143,96 га, зарегистрированного в Росреестре 28.07.2011 г.
Арбитражный суд Орловской области в оспариваемом определении от 28.12.2012 пришел к выводу о признании недействительными:
- - соглашения б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00:30 площадью 37872600 кв. м, заключенного между Закрытым акционерным обществом "Агрофирма Сельхозинвест" и Обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозинвест;
- - соглашения б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:005 01 08:0249 площадью 2803,62 га, заключенного между Закрытым акционерным обществом "Агрофирма Сельхозинвест" и Обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозинвест";
- - соглашения б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:131 площадью 2971,76 га, заключенного между Закрытым акционерным обществом "Агрофирма Сельхозинвест" и Обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозинвест".
Применены последствия недействительности сделок в виде обязания Общества с ограниченной ответственностью "Сельхозинвест" возвратить Закрытому акционерному обществу "Агрофирма Сельхозинвест" земельные участки, переданные по соглашениям о передаче прав и обязанностей от 19.07.2011 г., а именно:
- - земельный участок кадастровый номер N 57:22:000 00 00:30, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 37872600 кв. м, место расположения: Орловская область, Ливенский район, южная, западная и северо-западная части землепользования СПК "Навесное";
- - земельный участок кадастровый номер N 57:22:005 01 08:0249, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2803,62 га, место расположения: Орловская область, Ливенский район, в северной, центральной и южной частях СП "Бараново", АО "Пшеница филиал", "Пшеница Ливенская";
- - земельный участок кадастровый номер N 57:22:000 00 00:131, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2971,6 га, место расположения: Орловская область, Ливенский район, центральная, северная, восточная, южная части землепользования ОАО "Агрофирма Сельхозинвест".
Признаны недействительными:
- - соглашение б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:0161 площадью 1872 га, заключенное между Закрытым акционерным обществом "Агрофирма Сельхозинвест" и Обществом с ограниченной ответственностью "ЛивныИнтерТехнология";
- - соглашение б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:0168 площадью 2143,96 га, заключенное между Закрытым акционерным обществом "Агрофирма Сельхозинвест" и Обществом с ограниченной ответственностью "ЛивныИнтерТехнология".
Применены последствия недействительности сделок в виде обязания Общества с ограниченной ответственностью "ЛивныИнтерТехнология" возвратить Закрытому акционерному обществу "Агрофирма Сельхозинвест" земельные участки, переданные по соглашениям о передаче прав и обязанностей от 19.07.2011 г., а именно:
- - земельный участок кадастровый номер N 57:22:000 00 00:0161, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1872 га, место расположения: Орловская область, Ливенский район, Сергиевская с/администрация, в центральной, западной, юго-западной и северо-восточной частях землепользования СП имени Кирова филиал АО "Пшеница";
- - земельный участок кадастровый номер N 57:22:000 00 00:0168, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2143,96 га, место расположения: Орловская область, Ливенский район, в северной, центральной и южной частях СП "Бараново", АО "Пшеница филиал", "Пшеница Ливенская".
Восстановлен долг Закрытого акционерного общества "Агрофирма Сельхозинвест" перед Обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозинвест" по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00:30 в размере 100000 руб.; по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:005 01 08:0249 в размере 100000 руб.; по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:131 в размере 100000 руб.
Восстановлен долг Закрытого акционерного общества "Агрофирма Сельхозинвест" перед Обществом с ограниченной ответственностью "ЛивныИнтерТехнология" по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:0161 в размере 100000 руб.; по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:0168 в размере 100000 руб.
Не согласившись с определением суда, ООО "СельхозИнвест" и ООО "ЛивныИнтерТехнология" обратились с апелляционными жалобами, в которых ссылаются на неправильное применение норм материального права.
Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания, а также ходатайство налоговой инспекции о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
Представитель ООО "Сельхозинвест" и ООО "ЛивныИнтерТехнология" поддерживает доводы апелляционных жалоб, считает обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просит его отменить.
Представитель ОАО "Острогожский комбинат по производству солода" возражает на доводы апелляционных жалоб, считает определение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционных жалоб несостоятельными, просит обжалуемое определение оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Суд, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей явившихся лиц, считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.11.2011 г. Закрытое акционерное общество "Агрофирма Сельхозинвест" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Орловской области от 14.11.2011 заявление ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" о признании его несостоятельным (банкротом) было принято, возбуждено производство по делу N А48-3626/2011.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 01.02.2012 по делу N А48-3626/2011 (резолютивная часть решения объявлена 27.01.2012) ликвидируемый должник - ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" был признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Платонов Александр Сергеевич.
Конкурсным управляющим в соответствии с требованиями статей 28, 128 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" 18.02.2012 г. опубликовано сообщение о введении процедуры наблюдения в отношении должника в газете "Коммерсантъ" N 30.
Определением Арбитражного суда Орловской области от 08.10.2012 (резолютивная часть определения объявлена 01.10.2012) удовлетворена жалоба конкурсного кредитора ОАО "Острогожский комбинат по производству солода" в части признания ненадлежащим исполнение конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей, выразившееся в бездействии по обжалованию сделок по отчуждению имущества должника ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" - Соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 19.07.2011 г., Платонов Александр Сергеевич был отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест", конкурсным управляющим утвержден Кекин Станислав Сергеевич, являющийся членом Некоммерческого партнерства "Сибирская межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих".
Кекин Станислав Сергеевич обратился в суд с настоящим заявлением о признании сделок должника недействительными и применении последствий их недействительности на основании п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве, полагая, что на момент заключения сделок рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия правовых оснований, свидетельствующих о недействительности сделок.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, менее чем за четыре месяца до принятия Арбитражным судом Орловской области заявления ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" о признании его несостоятельным (банкротом) - 19 июля 2011 года - между должником (Арендатор) и ООО "Сельхозинвест" (ОГРН 1025702455822) и ООО "ЛивныИнтерТехнология" (ОГРН 1035715000386) (Новые Арендаторы) заключены пять Соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков: N 57:22:005 01 08:0249, N 57:22:000 00 00:131, N 57:22:000 00 00:0161, N 57:22:000 00 00:30, N 57:22:000 00 00:0168, в соответствии с которыми Новым арендаторам были переданы все права и обязанности Арендатора по договорам аренды вышеуказанных земельных участков от 24.12.2004 г., от 12.06.2006 г., от 07.06.2007 г., 25.12.2007 г., от 20.06.2008 г.
В свою очередь, вышеперечисленные земельные участки сельскохозяйственного назначения были переданы должнику в долгосрочную аренду сроком на 15-20 лет гражданами-собственниками земельного участка (массива), находящегося у них в общей долевой собственности для производства сельскохозяйственной продукции (соответствующие договоры аренды представлены в материалы дела).
В соответствии с указанными соглашениями передаваемые права и обязанности были оценены в 100000 руб. по каждому договору аренды, а всего в 500000 руб.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2010 года N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28 апреля 2009 года N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что согласно части 1 статьи 5 Закона N 73-ФЗ данный Закон вступил в силу с 5 июня 2009 года.
На основании частей 2 и 3 статьи 5 Закона N 73-ФЗ, а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.
В частности, к таким сделкам применяется статья 103 Федерального закона 26 октября 2002 года "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ (включая положения о праве отдельных кредиторов оспаривать сделки должника, предусмотренные пунктами 3 и 4 этой статьи), и статья 28 Федерального закона от 25 февраля 1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ.
Однако предусмотренные названными Законами в редакции Закона N 73-ФЗ процессуальные нормы о порядке оспаривания сделок (статья 61.8 Закона о банкротстве и подпункт 3 пункта 1 статьи 50.10 Закона о банкротстве банков) подлежат применению судами после вступления в силу Закона N 73-ФЗ независимо от даты совершения сделки или возбуждения производства по делу о банкротстве. При этом дела об оспаривании сделок, возбужденные вне рамок дела о банкротства до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, и после этой даты подлежат рассмотрению в соответствии с процессуальными нормами законодательства о банкротстве, действовавшими до этой даты.
Оспариваемые конкурсным управляющим сделки совершены после 5 июня 2009 года, в связи с чем, к данным правоотношениям в части оснований для признания сделки недействительной суд первой инстанции обоснованно применил нормы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Закона N 73-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 61.8. Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
В силу положений статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника, по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
С учетом изложенного конкурсный управляющий правомерно обратился в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника - ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" с заявлением об оспаривании сделок должника.
Закон о банкротстве выделяет три основания для оспаривания сделок должника: сделки совершены при неравноценном встречном исполнении (пункт 1 статьи 61.2), сделки совершены в целях причинения имущественного вреда правам кредиторов (пункт 2 статьи 61.2), сделки совершены с оказанием предпочтения (статья 61.3). В данном случае, конкурсный управляющий просит признать недействительными оспариваемые им сделки по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Для признания недействительной такой сделки ему необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств:
- - сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;
- - условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность должна быть существенная и имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.
Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная сделка.
Из материалов дела следует, что оспариваемые сделки (19.07.2011) совершены должником в течение одного года до принятия судом заявления о признании его несостоятельным (банкротом) (14.11.2011).
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).
Ссылаясь на специальные нормы Закона о банкротстве об оспаривании сделок должника, заявитель в порядке статьи 65 АПК РФ должен доказать обоснованность своих требований на основании этих норм.
Таким образом, конкурсный управляющий должен доказать суду, что со стороны ООО "Сельхозинвест" и ООО "ЛивныИнтерТехнология" имело место неравноценное встречное исполнение обязательств по Соглашениям о передачи прав и обязанностей по договорам аренды, представив в подтверждение этого доказательства того, что цена этих сделок (500 000 руб.) существенно в худшую для должника сторону отличается от цены аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ также предоставляет арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника с условием его уведомления.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требований и переводе долга. Таким образом, предмет оспариваемых договоров и аналогичных сделок является сложным и включает в себя как актив - уступаемое право, так и пассив - передаваемые обязанности.
То есть, сравнению в целях определения неравноценности исполнения по оспариваемой сделке подлежит цена, а также иные условия совершаемых в сравнимых обстоятельствах аналогичных сделок по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с аналогичным остаточным сроком аренды (9-12 лет).
Конкурсный управляющий считает, что условия оспариваемых договоров невыгодны для должника, суммы в размере 100 000 руб., которые оплатили ответчики по каждой из пяти сделок, неравноценны передаваемым правам и обязанностям по договорам аренды земельных участков. Доказательств, свидетельствующих о том, что цена передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков в размере 100 000 руб. не соответствует цене аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах, а именно: иных договоров для сравнения, конкурсным управляющим в материалы дела не представлено. Данные доказательства представлены в материалы обособленного спора конкурсным кредитором - ОАО "ОКПС".
Так, ОАО "ОКПС" в качестве доказательства наличия неравноценного встречного исполнения со стороны ООО "Сельхозинвест" и ООО "ЛивныИнтерТехнология" представило для сравнения с оспариваемыми сделками в материалы дела 4 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Учитывая, что сравнивать условия оспариваемых сделок нужно с аналогичными сделками, заключаемыми в сравнимых условиях, то соответственно необходимо определить стоимость перенайма по договорам аренды земельных участков с остаточным сроком аренды, как в оспариваемых сделках - 9-12 лет.
Суду первой инстанции представлены следующие аналоги:
- - договор N 3 о передаче прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 30.10.2006 между ООО "Авангард-Агро-Орел" и ООО "Крутовское", цена договора составляет 28 162 086 руб., остаточный срок аренды на момент рассмотрения дела - 43 года, общая площадь земельного участка 2 983, 28 га, стоимость перенайма 1 га земельного участка - 9440 руб. определенная путем деления общей стоимости по договору на общую площадь земельного участка (т. 4, л.д. 18-24);
- - договор о передаче прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 27.01.2011 между ООО "Авангард-Агро-Курск" и КФХ Матусов Николай Сергеевич, цена договора составляет 4 564 400 руб., остаточный срок аренды на момент рассмотрения дела - 43 года, общая площадь земельного участка 1 141, 1 га, стоимость перенайма 1 га земельного участка - 4000 руб. определенная путем деления общей стоимости по договору на общую площадь земельного участка (т. 4, л.д. 30-34)
Однако указанные договоры не принимаются судом в качестве доказательств по делу, поскольку остаточный срок аренды по указанным сделкам составляет 43 года, в связи с чем, указанные договоры не являются аналогичными сделками, заключаемыми в сравнимых условиях.
Вместе с тем, в материалы дела конкурсным кредитором также представлены договор N 2 о передаче прав и переводе обязанностей по договору N 1/РД аренды земельного участка от 22.08.2012 г. и договор о передаче прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.01.2011 г. с остаточным сроком аренды, как в оспариваемых сделках - 9 и 10 лет соответственно.
Так, в соответствии с договором N 2 о передаче прав и переводе обязанностей по договору N 1/РД аренды земельного участка, заключенного 22.08.2012 между ООО "Авангард-Агро-Орел" и ООО "Крутовское", цена договора составляет 17 487 600 руб., остаточный срок аренды на момент рассмотрения дела - 9 лет, общая площадь земельного участка 1852, 5 га, стоимость перенайма 1 га земельного участка - 9440 руб., определенная путем деления общей стоимости по договору на общую площадь земельного участка (т. 4, л.д. 10-17).
В соответствии с договором о передаче прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 27.01.2011 между ООО "Авангард-Агро-Курск" и ООО "Заречье", цена договора составляет 5 940 000 руб., остаточный срок аренды на момент рассмотрения дела - 10 лет, общая площадь земельного участка 1080 га, стоимость перенайма 1 га земельного участка -5500 руб., определенная путем деления общей стоимости по договору на общую площадь земельного участка(т. 4, л.д. 25-29). Анализ сравнения условий аналогичных договоров с оспариваемыми сделками позволяет сделать вывод о наличии неравноценного встречного исполнения, поскольку стоимость передачи прав и обязанностей по спорным Соглашениям колеблется от 26,4 руб. до 46,6 руб. за 1 га земельного участка (см. таблицы со сравнительными характеристиками - т. 4, л.д. 53), что более чем в 200 раз ниже стоимости перенайма по представленным аналогичным сделкам.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Применительно к условиям, на которых аналогичные сделки совершаются иными участниками оборота судебная практика, в том числе ВАС РФ исходит из того, что подтверждать или опровергать равноценность встречного исполнения необходимо оценкой рыночной стоимости предмета сделок.
Заявителем и конкурсным кредитором в качестве подтверждения неравноценности встречного исполнения обязательств и существенного занижения стоимости уступаемых прав по спорным соглашениям в материалы дела представлены Отчет от 29.06.2011 г. N 8/2011 об оценке на базе рыночной стоимости прав аренды недвижимого имущества (оценщик - ООО "Оценочная группа "Сколько") и Отчет об оценке от 11.12.2012 г. N 148-2012 рыночной стоимости права аренды на земельные участки по состоянию на 19.07.2011 г. (оценщик - ООО "Легал Сервис"). В качестве опровержения доводов конкурсного управляющего и подтверждения достоверности величины стоимости уступаемых прав по Соглашениям ответчиками при рассмотрении настоящего спора были представлены Отчеты от 10.09.2012 г. N 216/09/12 об определении рыночной стоимости права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения по состоянию на 19.07.2011 г. (оценщик - ИП Иршин А.А.) и Отчет от 17.12.2012 г. N 670 об определении рыночной стоимости права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения по состоянию на 19.07.2011 г. (оценщик - ИП Медведев С.А.).
В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма N 92 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины стоимости уступаемых прав и обязанностей по договорам аренды должен быть разрешен в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при определении рыночной стоимости передаваемых прав и обязанностей по договорам аренды спорных земельных участков за основу надлежит принять Отчет об оценке от 11.12.2012 г. N 148-2012 рыночной стоимости права аренды на земельные участки по состоянию на 19.07.2011 г. (оценщик - ООО "ЛегалСервис").
В соответствии со статьей 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит требования к отчету об оценке, которым, согласно выводу суда первой инстанции, соответствует отчет ООО "Легал Сервис".
При этом судом первой инстанции не принят довод ответчиков о недействительности данного Отчета об оценке ввиду его несоответствия требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчете не указаны основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, реквизиты должника - правообладателя объекта оценки и балансовой стоимости данного объекта оценки ввиду следующего.
Основанием для проведения оценки является договор N 148/2012-ОЦ от 06.12.2012 г. возмездного оказания оценочных услуг по определению рыночной стоимости земельных участков, заключенный между ОАО "Острогожский комбинат по производству солода" и ООО "Легал Сервис" (стр. 5,9 Отчета).
Объектом оценки в соответствии с пунктом 6.2 Отчета являются земельные участки, права и обязанности по договорам аренды которых переданы по спорным соглашениям от 19.07.2011 г. (стр. 10 Отчета).
Согласно пункту 6.3 Отчета целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости права аренды земельных участков как предмета сделки уступки права требования (перенайма).
Балансовая стоимость прав аренды земельных участков не могла быть отражена в отчете об оценке, поскольку арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете 001 в соответствии с приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.10.2000 N 94н "Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению". При этом судом установлено, что указанные сведения о балансовой стоимости не содержаться ни в одном из представленных в материалы дела (в том числе и ответчиками) отчетах об оценке.
Отсутствие же реквизитов юридического лица - правообладателя оцениваемых прав, а также доводы и замечания ответчиков о недостоверных сведениях, указанных в тексте Отчета об оценке, являются несущественными, и данные неточности и описки, допущенные оценщиком, не влияют на расчетные промежуточные и итоговые значения стоимости прав аренды земельных участков.
Согласно абз. 1 ст. 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
В отчете N 148-2012 оценщиком были использованы только сравнительный и доходный подходы. Свой отказ от применения затратного метода оценщик обосновал возможностью его использования только при оценке застроенных земельных участков (стр. 21 отчета).
Согласно пункту 15 ФСО N 1 под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Из содержания данных определений видно, что данные подходы применимы к строительству или реконструкции объекта.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отказ от применения затратного подхода, является обоснованным.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Выбор конкретных методов (либо отказ от их использования) в рамках каждого из вышеописанных подходов остается на усмотрение оценщика.
ООО "Легал Сервис" использовались при сравнительном подходе метод сравнения продаж, основывающийся на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, которые были проданы (уступлены) с учетом конкретных особенностей (период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, величина арендной платы и т.п.)
Метод прямого сравнения продаж является наиболее эффективным для определения рыночной стоимости прав аренды арендатора.
При использовании данного подхода оценщик сравнивал продажу прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков по 5 оспариваемым соглашениям с договорами о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков в Орловской области, заключенными иными лицами (стр. 33-37 Отчета).
В ходе расчетов при сравнении продаж в цены объектов-аналогов оценщик внес поправки (дисконты), такие как: обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, транспортная доступность и т.д.
Стоимость прав аренды ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" определенная сравнительным подходом по 5 земельным участкам составила 113 823 810 руб.
При доходном подходе использовался метод предполагаемого использования. Он позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством оценки количества, качества и продолжительности тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозируемого времени (чистый операционный доход).
Для определения рыночной стоимости прав аренды земельных участков с применением доходного подхода, оценщик определил валовой доход (средняя урожайность зерновых культур с 1 га * среднюю цену на зерновые в Орловской обл. руб/т) за 1 год по каждому земельному участку и вычел из него следующие расходы:
- - себестоимость зерновых для площади земельного участка, в том числе оплата труда с отчислениями, посадочный материал, удобрения, химические средства защиты, электроэнергия, нефтепродукты, затраты на страхование, содержание основанных средств;
- - расходы по арендной плате, по земельному, сельскохозяйственному налогу, определив чистый операционный доход от использования земельных участков.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки оценщик использовал ставку дисконтирования, полученную на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций, определенную методом кумулятивного построения.
Оценщик применил ставку капитализации в размере 15% и умножил полученные данные на срок действия договоров аренды с момента передачи должником прав аренды ООО "Сельхозинвест" и ООО "ЛивныИнтерТехнология".
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отклонении довода ответчиков о том, что представленные конкурсным управляющим и кредитором Отчеты об оценке (в том числе и анализируемый отчет) содержат оценку только уступаемых прав без оценки передаваемых обязанностей, без учета понесенных арендаторами затрат и расходов будущих периодов.
Стоимость прав аренды ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" определенная доходным подходом по 5 земельным участкам составила 80 026 747 руб.
В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Представленный отчет об оценке не содержит противоречивые выводы оценщика относительно оцениваемых прав аренды, содержит ссылки на сайты в сети "Интернет", содержащие сведения обо всех показателях, используемых для расчета прибыли от использования земельных участков и, соответственно, стоимости прав аренды.
Отчет об оценке ООО "Легал Сервис", по мнению суда, в полной мере отвечает принципам проверяемости и существенности, содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и не допускает неоднозначного толкования.
Выводы и критерии, которые использует оценщик для определения стоимости прав аренды, принадлежащих арендатору земельных участков (т.е. ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест"), аналогичны и соответствуют принципам, исходя из которых определяется рыночная стоимость земельных участков согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. N 1102-р.
Так, при расчете прибыли от использования спорных земельных участков оценщик исходит из принципа наиболее эффективного использования - использования земельных участков по прямому назначению, т.е. для сельскохозяйственного использования. При этом на странице 41 Отчета оценщик делает обоснованный и однозначный вывод о том, что арендатор имеет выгоду от использования недвижимости, когда уплачиваемые им платежи за аренду и коммунальные услуги оказываются меньше доходов от использования недвижимости. Если эту разницу привести к дате оценки с посредством ставки дисконтирования, то получится стоимость прав аренды (стоимость права временного владения или пользования или только пользования), которыми владеет арендатор.
Данные выводы и критерии, используемые оценщиком для определения стоимости прав аренды также опровергают довод ответчиков об определении в спорных отчетах об оценке стоимости только уступаемых прав без учета расходов и затрат, понесенных новыми арендаторами.
Целью сведения результатов всех используемых методов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка на основе удельных весов, отражающих достоверность результатов того или иного подхода, единой стоимостной оценки объекта.
Оценщик, учитывая тот факт, что сравнительный подход, несмотря на то, что рынок купли-продажи земельных участков находится в стадии формирования и цены за 1 га во многом зависят от спроса и предложения, более объективно отражает ситуацию на рынке, чем затратный подход, присвоил затратному подходу 40% веса, сравнительному - 60%. Вместе с тем, данные выводы оценщика следует признать обоснованными, поскольку нормы, согласно которым оценщик обязан обосновывать распределение весовых коэффициентов результатов каждого из подходов, отсутствуют. Проведенные расчеты и анализ с применением двух подходов позволили сделать оценщику вывод, что рыночная стоимость прав аренды на земельные участки по состоянию на 19.07.2011 г. в отношении прав, возникших у ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" из договоров аренды, с учетом условий, указанных в этих договорах, а именно: срок аренды, размер арендной платы, площадь земельных участков, их местоположение, с учетом округления составляет:
- - на земельный участок кадастровый N 57:22:000 00:30 площадью 3787,26 га - 26 289 000 руб.;
- - на земельный участок кадастровый N 57:22:005 01 08:0249 площадью 2803,62 га - 21 095 000 руб.;
- - на земельный участок кадастровый N 57:22:000 00 00:131 площадью 2971,76 га - 22 087 000 руб.;
- - на земельный участок кадастровый N 57:22:000 00 00:0161 площадью 1872 га - 14 350 000 руб.;
- - на земельный участок N 57:22:000 00 00:0168 площадью 2143,96 га - 16 485 000 руб.
При этом общая стоимость прав аренды арендатора по пяти земельным участкам с учетом округления составляет 100 306 000 рублей и превышает стоимость уступленных должником прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на основании пяти Соглашений от 19.07.2011 г. более чем в 200 раз, что позволяет сделать суду вывод о существенном отличии определенной оценщиком стоимости от цены оспариваемых сделок.
Учитывая, что данные отчетов об оценке должны быть достоверны и проверяемы, полученные оценщиками ООО "Оценочная группа "Сколько", ИП Иршиным А.А. и ИП Медведевым С.Л. не принимаются судом в качестве достоверных для определения стоимости уступаемых прав аренды по следующим основаниям. В соответствии с ФСО N 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (пункт 8).
Датой оценки, указанной в Отчете от 29.06.2011 г. N 8/2011 об оценке на базе рыночной стоимости прав аренды недвижимого имущества (оценщик - ООО "Оценочная группа "Сколько") является 27.06.2011 г. (стр. 4 Отчета). При этом права аренды были уступленным по спорным Соглашениям, заключенным 19.07.2011 г. В связи с этим, оценщиком были сделаны выводы о стоимости прав аренды до заключения спорных сделок и не могут быть приняты судом.
Также исходя из данного Отчета объектом оценки являлись права аренды земельных участков (стр. 3 отчета), однако при анализе содержания разделов отчета судом установлено, что оценщиком была произведена оценка прав аренды, принадлежащих собственникам, т.е. арендодателям земельных участков, что было также подтверждено в судебном заседании и самим оценщиком Приц М.-С.Е. (протокол судебного заседания от 07.12.2012 - т. 21, л.д. 2). Вместе с тем, в рассматриваемом деле передача прав и обязанностей по договорам аренды была произведена не собственниками, а должником-арендатором, стоимость прав аренды которого необходимо было оценивать.
Кроме того, в нарушение п. 8 ФСО N 3 при согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, оценщиком в разделе 6 Отчета об оценке не приведено описание процедуры соответствующего согласования при определении стоимости прав аренды земельного участка, а также описание метода рыночной экстракции, которым определен мультипликатор 1/3, используемый оценщиком при определении стоимости прав аренды, что свидетельствует о противоречивости и недостоверности выводов отчета о принадлежности оцениваемых прав и их стоимости. Результаты, изложенные оценщиком ИП Иршиным А.А. в Отчетах от 10.09.2012 г. N 216/09/12 об определении рыночной стоимости права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения по состоянию на 19.07.2011 г. были получены с использованием сравнительного и доходного подходов к оценке (стр. 12 Отчета). Однако, в нарушение п. 20 ФСО 1 оценщик не обосновал отказ от использования затратного подхода.
Также в нарушение п. 8 ФСО N 3 при обобщении и согласовании результатов, оценщиком в разделе 9 Отчета об оценке не приведено описание процедуры соответствующего согласования результатов при определении стоимости прав аренды земельного участка.
Отсутствие в Отчете об оценке соответствующих ссылок на источник информации, по результатом использования которого оценщиком норма прибыли определена в размере 10%, а также отсутствие формул и описания алгоритмов, посредством которых оценщиком в результате произведенных расчетов получены величины рыночной стоимости прав аренды 5 земельных участков (109 893 руб., 103 127 руб., 75 672 руб., 55 500 руб. и 53 828 руб. соответственно) не позволило суду, а также иным пользователям отчетов об оценке (в том числе и представителю ответчиков), полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Согласно пункту 7 Отчетов ИП Иршина А.А. оценка прав аренды земельных участков определена для единовременной сделки - заключения соглашения по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Однако выводы, содержащиеся в 9 разделе Отчетов, вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускают неоднозначное толкование, чем нарушается принцип однозначности, установленный федеральными стандартами оценки, поскольку не позволяют однозначно установить, учитывался ли при расчете рыночной стоимости прав остаточный срок аренды - 9-12 лет. При этом судом при рассмотрение настоящего дела обращено внимание на то обстоятельство, что при определении диапазона стоимости наиболее вероятной величины прав аренды в разделе 9 Отчетов при обобщении результатов использовались высшие и низшие границы годовых ставок прав аренды, рассчитанных по сравнительному подходу (п. 8.1 Отчета) и методом капитализации земельной ренты (стр. 14, 24 Отчетов).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недостоверности величины рыночной стоимости прав аренды, установленной оценщиком ИП Иршиным А.А. в Отчетах от 10.09.2012 г. N 216/09/12 об определении рыночной стоимости права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения по состоянию на 19.07.2011 г.
Согласно разделу 8 Отчета от 17.12.2012 г. N 670 об определении рыночной стоимости права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения по состоянию на 19.07.2011 г. оценщиком ИП Медведевым С.А. при определении стоимости объекта оценки использовались три подхода к оценке. Однако при анализе содержания Отчета об оценке судом установлено, что оценщиком использовались только сравнительный и затратный подходы, без обоснования отказа от использования доходного подхода.
При детальном анализе данного Отчета об оценке судом первой инстанции установлено отсутствие в Отчете соответствующих ссылок на источник информации, по результатом использования которого оценщиком норма прибыли определена в размере 12,4%, отсутствие формул и описания алгоритмов, посредством которых оценщиком в результате произведенных расчетов получены величины рыночной стоимости прав аренды 5 земельных участков в размере 279 002 руб., 270 597 руб., 583 016 руб., 499 415 руб. и 391 937 руб. соответственно (стр. 31 Отчета). Это не позволило суду, а также иным пользователям Отчета об оценке (в том числе и заказчику отчета - представителю ответчиков), полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Так, при расчете единовременной возмездной передачи прав и обязанностей по договорам аренды по затратному подходу оценщик указывает, что стоимость, по которой арендатор будет согласен передать свои права третьему лицу будет равна: затраты, которые понес арендатор + прибыль, которую он хотел получить от передачи своих прав. Однако цифры, указанные оценщиком в Таблице: "Расчет рыночной стоимости права аренды при единовременной передаче прав и обязанностей", получены оценщиком путем не сложения, а умножения стоимости затрат по договору аренды в год на норму прибыли - 12,4% (555 006*12,4% = 68 820 руб., 538 284*12,4% = 66 747 руб. и т.д.) (стр. 14 отчета).
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о противоречивости и недостоверности выводов, содержащихся в Отчете об оценке ИП Медведева С.А.
Кроме того, Отчеты ИП Иршина А.А. и ИП Медведева С.А. не содержат приложений, на которые идет ссылка в текстах Отчетов, тогда как в соответствии с пунктом 9 ФСО N 3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Указанные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, ставят под сомнение полноту и качество проведенной оценщиками ООО "Оценочная группа "Сколько", ИП Иршиным А.А. и ИП Медведевым С.А. работы.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал недостоверной величину рыночной стоимости прав аренды, установленной в указанных Отчетах об оценке.
Довод ответчиков о том, что согласно статье 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности" право на проведение оценки каких-либо объектов принадлежит их собственнику; проведение оценки имущества, пользователями которого являются ответчики и к которому заказчик отчетов - ОАО "ОКПС" не имеет никакого правового отношения, противоречит действующему законодательству, в связи с чем, в соответствии с п. 3 ст. 64 АПК РФ использования в качестве доказательств по делу Отчетов об оценки невозможно, обоснованно отклонены судом первой инстанции ввиду ошибочности выводов ответчиков.
В силу статьи 6 Закона об оценочной деятельности Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на предусмотренных основаниях и условиях.
Вместе с тем в статье 13 этого закона предусмотрена оспоримость сведений, содержащихся в отчете в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта. Из буквального толкования нормы права следует, что наличие или возможность существования иного отчета прямо указаны в законе.
Кроме того, результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (абз. 3 ст. 6 Закона об оценочной деятельности).
Законодательство в сфере несостоятельности (банкротства) представляет собой сложную систему правовых норм, в основе которой лежат нормы гражданского законодательства. Вместе с тем действующим законодательством установлен приоритет правового регулирования отношений несостоятельности в соответствии с Законом о банкротстве.
Таким образом, при рассмотрении настоящего обособленного спора в рамках дела о банкротстве для суда приоритетными признаются нормы Закона о банкротстве, в том числе, в части защиты прав и законных интересов конкурсных кредиторов.
Согласно статье 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона может быть подано арбитражным управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
Вместе с тем согласно пункту 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" отдельный кредитор вправе обратиться к арбитражному управляющему с предложением об оспаривании управляющим сделки на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Для признания недействительной сделки по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств:
- - сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;
- - условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность должна быть существенная и имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.
Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная сделка.
Исходя из предмета доказывания по требованию о признании подозрительной сделки недействительной, кредитор, обращающийся к арбитражному управляющему с предложением о подаче заявления в арбитражный суд, должен обосновать наличие совокупности перечисленных выше обстоятельств применительно к указанной им сделке.
С целью получения соответствующих доказательств неравноценного встречного исполнения по оспариваемым Соглашениям о передаче прав и обязанностей и обоснования своего предложения об оспаривании сделок конкурсный кредитор и обратился за оценкой уступленных должником прав аренды.
Поскольку применительно к условиям, на которых аналогичные сделки совершаются иными участниками оборота судебная практика, в том числе ВАС РФ исходит из того, что подтверждать или опровергать равноценность встречного исполнения необходимо оценкой рыночной стоимости предмета сделок, конкурсный кредитор, действуя в целях защиты имущественных интересов кредиторов и должника, по мнению суда вправе выступать в качестве заказчика Отчетов об оценке прав аренды ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест", составляющих в соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве, конкурсную массу должника.
Данная позиция суда также согласуется и с письмом Минэкономразвития РФ от 08.11.2011 N Д06-5554, в котором также указано, что заказчиком оценки может выступать любое заинтересованное лицо.
Таким образом, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что совершенные сделки существенно повлияли на права и законные интересы кредиторов, поскольку разница в цене по Соглашениям о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 19.07.2011 г. между установленной в Отчете об оценке ООО "Легал сервис" (100 306 000 рублей) и полученной должником по оспариваемым сделкам в аналогичных совершенных сделках (500 000 руб.) составляет 99 806 000 рублей или 26,33% от задолженности, установленной в реестре требований кредиторов по состоянию на 17 декабря 2012 г. (376 909 056,70 руб.).
Довод ответчиков о применении судом при рассмотрении настоящего дела ст. 61.7 Закона о банкротстве, поскольку стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате признания сделок недействительными, а именно: многомиллионные долги (т.е. пассив) по арендной плате и иным платежам, которые подлежат выплате в качестве обязательств арендатора, а также многомиллионные затраты ответчиков, которые они понесли как арендаторы земельных участков при обработке земель сельхозназначения и доказательства которых представлены в материалы дела, отклоняется судом ввиду следующего.
В соответствии со ст. 61.7 Закона о банкротстве суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате совершения оспариваемой сделки превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу. Тогда даже при наличии признаков недействительности сделки, в удовлетворении требований должно быть отказано, поскольку реституционные последствия совершения сделки, окажутся меньшими, чем изначально полученное по ней. То есть, реституция будет иметь негативные последствия для должника, влекущие уменьшение конкурсной массы, поэтому важно ее избежать.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что размер приобретенного должником в результате заключения спорной сделки - вознаграждение в сумме 500 000 руб., значительно меньше того, что может быть возвращено в конкурсную массу - права аренды 5-ти земельных участков сельхозназначения стоимостью около 100 млн. рублей, которые будут выставлены на торги конкурсным управляющим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и заключенными Соглашениями все права и обязанности должника, в том числе и обязанность уплачивать арендную плату, перешли к новым арендаторам - ответчикам. Таким образом, в случае возврата долгосрочным прав аренды в конкурсную массу должник получит актив, необремененный долгами.
Даже при наличии задолженности перед собственниками за период до покупки прав новыми арендаторами (около 1 млн. руб. в год по всем участкам) и учитывая возможное надлежащие исполнение новыми арендаторами обязательств по выплате арендной плате за должника за период с 2008 по 2011гг. согласно условиям пункта 2 Актов приема-передачи к Соглашениям от 19.07.2011 г. (в нарушение статьи 65 АПК РФ соответствующие доказательства ответчиками в материалы дела не представлены; ответчиками представлены доказательства оплаты земельного налога (расходные кассовые ордера, чеки-ордера, квитанции) только за период действия Соглашений (2011-2012гг.), учитывая рыночную стоимость прав аренды - 100 млн. руб., должник за минусом вышеуказанной задолженности по арендной плате получит в конкурсную массу существенный актив.
Суд первой инстанции мотивированно обратил внимание на тот факт, что согласно представленным ответчиками в материалы дела Актам приема-передачи к Соглашениям от 19.07.2011 г. и приложениям к ним, новые арендаторы обязаны проводить большой круг мероприятий по сохранению и улучшению плодородия почв, в т.ч. лущение почвы, дискование почвы, вспашку, культивацию, глубокорыхление почвы, посадку лесозащитных насаждений и т.д. Все эти обязанности направлены на эффективное использование земельных участков и несомненно, требуют больших затрат.
Практика показывает, что развитие бизнеса требует больших финансовых вложений, которые могут какое-то время не окупаться. Как правило, на начальной стадии предприятие, несет некоторые убытки.
Исходя из того, что в соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, а также учитывая нормы Гражданского кодекса о свободе договора, ответчики, действуя свободно, добросовестно и разумно, при заключении спорных Соглашений оценили все риски, а также затраты и финансовые вложения, и с учетом ожидаемой величины и вероятности получения дохода при наиболее эффективном и вероятном использовании арендаторами земельных участков, приняли решение о целесообразности заключения спорных Соглашений, предполагая их экономическую оправданность.
На основании вышеизложенного, поскольку конкурсный управляющий и конкурсный кредитор - ОАО "Острогожский комбинат по производству солода" представили доказательства того, что со стороны ООО "Сельхозинвест" и ООО "ЛивныИнтерТехнология" имело место неравноценное встречное исполнение обязательств по Соглашениям о передачи прав и обязанностей по договорам аренды от 19.07.2011 г., представив в подтверждение этого доказательства того, что цена этих сделок (500 000 руб.) существенно в худшую для должника сторону отличается от цены аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требования конкурсного управляющего и признании оспариваемых Соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 19.07.2011 г. недействительными как подозрительных сделок в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу данной нормы права при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по ней должна быть возложена на сторону по сделке. Названной нормой установлен способ приведения сторон в первоначальное состояние и восстановления нарушенных прав сторон при недействительности сделки.
Необходимым условием применения последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по ней имущества в натуре является правовая и фактическая возможность такого возврата, определяемая нахождением объекта сделки на момент применения реституции в имущественной сфере одной из сторон по такой сделке.
Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 "Оспаривание сделок должника", подлежит возврату в конкурсную массу.
В силу пункта 3 статьи 61.6 Закона о банкротстве кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 ст. 61.2, пункта 2 ст. 61.3 настоящего Федерального закона и Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
Таким образом, общим последствием недействительности сделки в соответствии с названной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния).
Признание Соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды недействительными влечет применение последствий недействительности сделок путем обязания ООО "Сельхозинвест" и ООО "ЛивныИнтерТехнология", как сторон сделок, возвратить должнику (в конкурсную массу) имущество, являвшегося предметом оспариваемых сделок - т.е. земельный участки, используемые на правах аренды.
Судом первой инстанции установлено, что спорные земельные участки фактически выбыли из владения должника и получены ответчиками в фактическое пользование, что подтверждается представленными в материалы дела Актами приема-передачи б/н от 19.07.2011 г. к Соглашениям от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка N 1Кр от 20.06.2008 г., N 1Б от 07.06.2007 г., от 24.12.2004 г., N 1Б от 19.06.2006 г., N 1К от 25.12.2007 г., и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Денежные средства в общей сумме 500 000 рублей за переданные права и обязанности по вышеуказанным договорам аренды выплачены ответчиками арендатору путем внесения денежных средств в кассу ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест", что подтверждается представленными ответчиками расходными кассовыми ордерами и также не оспаривается лицами, участвующими в деле.
При таких обстоятельствах последствием недействительности сделок - Соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, 15.11.2007 г., совершенных между ЗАО "Агрофирма Сельхозинвест" и ООО "Сельхозинвест", ООО "ЛивныИнтерТехнология" является возврат Закрытому акционерному обществу "Агрофирма Сельхозинвест" земельного участка кадастровый номер N 57:22:000 00 00:30, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 37872600 кв. м, место расположения: Орловская область, Ливенский район, южная, западная и северо-западная части землепользования СПК "Навесное"; земельного участка кадастровый номер N 57:22:005 01 08:0249, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2803,62 га, место расположения: Орловская область, Ливенский район, в северной, центральной и южной частях СП "Бараново", АО "Пшеница филиал", "Пшеница Ливенская"; земельного участка кадастровый номер N 57:22:000 00 00:131, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2971,6 га, место расположения: Орловская область, Ливенский район, центральная, северная, восточная, южная части землепользования ОАО "Агрофирма Сельхозинвест"; земельного участка кадастровый номер N 57:22:000 00 00:0161, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1872 га, место расположения: Орловская область, Ливенский район, Сергиевская с/администрация, в центральной, западной, юго-западной и северо-восточной частях землепользования СП имени Кирова филиал АО "Пшеница"; земельного участка кадастровый номер N 57:22:000 00 00:0168, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2143,96 га, место расположения:Орловская область, Ливенский район, в северной, центральной и южной частях СП "Бараново", АО "Пшеница филиал", "Пшеница Ливенская" и восстановление долга Закрытого акционерного общества "Агрофирма Сельхозинвест" перед Обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозинвест" по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00:30 в размере 100000 руб.; по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 37 57:22:005 01 08:0249 в размере 100000 руб.; по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:131 в размере 100000 руб. и перед Обществом с ограниченной ответственностью "ЛивныИнтерТехнология" по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:0161 в размере 100000 руб.; по соглашению б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 57:22:000 00 00:0168 в размере 100000 руб.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, поскольку суд в настоящем определении применил последствия недействительности сделок в виде возврата земельных участков должнику, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит прекращению:
- - запись о государственной регистрации ограничения (обременения) -права аренды ООО "ЛивныИнтерТехнология" N 57-57-06/029/2011-034 на земельный участок кадастровый номер N 57:22:000 00 00:0168, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2143,96 га, произведенная на основании Соглашения б/н от 19.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка договора от 19.07.2011 г.;
- - запись о государственной регистрации ограничения (обременения) - права аренды ООО "ЛивныИнтерТехнология" N 57-57-06/029/2011-033 на земельный участок кадастровый номер N 57:22:000 00 00:0161, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1872 га, произведенная на основании Соглашения б/н о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка договора от 19.07.2011 г.;
- - запись о государственной регистрации ограничения (обременения) - права аренды ООО "Сельхозинвест" N 57-57-06/029/2011-037 на земельный участок кадастровый номер N 57:22:000 00 00:30, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 37872600 кв. м, произведенная на основании Соглашения б/н о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка договора от 19.07.2011 г.;
- - запись о государственной регистрации ограничения (обременения) - права аренды ООО "Сельхозинвест" N 57-57-06/029/2011-035 на земельный участок кадастровый номер N 57:22:005 01 08:0249, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2803,62 га, произведенная на основании Соглашения б/н о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка договора от 19.07.2011 г.;
- - запись о государственной регистрации ограничения (обременения) - права аренды ООО "Сельхозинвест" N 57-57-06/029/2011-036 на земельный участок кадастровый номер N 57:22:000 00 00:131, разрешенное использование - для ведения сельского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2971,6 га, произведенная на основании Соглашения б/н о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка договора от 19.07.2011 г.
Довод заявителей апелляционных жалоб о неправомерности вывода суда первой инстанции о принятии за основу отчета об оценке от 11.12.2012 г. N 148-2012 (оценщик - ООО "ЛегалСервис"), а не отчетов (оценщик - ИП Иршин А.А.) и (оценщик - ИП Медведев С.А.) при определении рыночной стоимости передаваемых прав и обязанностей по договорам аренды спорных земельных участков, судебной коллегией отклоняется, поскольку в обжалуемом судебном акте судом первой инстанции вышеперечисленным отчетам дана надлежащая правовая оценка с детальным разъяснением оснований принятия одного доказательства и отклонения другого.
Довод заявителей апелляционных жалоб о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права о доказательствах и доказывании является несостоятельным, поскольку, по мнению апелляционной инстанции, все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.
Ссылка заявителей апелляционных жалоб на то, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельных участков: N 57:22:005 01 08:0249, N 57:22:000 00 00:131, N 57:22:000 00 00:0161, N 57:22:000 00 00:30, N 57:22:000 00 00:0168 по цене меньшей, чем их рыночная цена, сама по себе не свидетельствует о недействительности сделки, судебной коллегией не может быть признана обоснованной.
Для защиты прав конкурсных кредиторов и исключения преднамеренного вывода активов организаций, находящихся под угрозой банкротства разработано специальное законодательство - Закон о банкротстве и специальные разъяснения на предмет его применения.
К таковым следует относить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
В пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 указано, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
По спорной сделке имущество должника отчуждено по заведомо заниженной цене 500 000 руб. при его рыночной оценке - 100 000 000 руб.
Таким образом, причинение вреда имущественным правам кредиторов наступило вследствие совершения оспариваемых действий по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков при их фактической оплате (500 000 руб.), без учета оценки их рыночной стоимости, чем был уменьшен объем конкурсной массы должника, приведший к фактической утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
На основании вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы судом отклоняются.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, возврату не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 28.12.2012 г. по делу N А48-3626/2011 (Б) оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "СельхозИнвест" и ООО "ЛивныИнтерТехнология" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья
В.М.БАРКОВА

Судьи
И.Г.СЕДУНОВА
А.А.СУРНЕНКОВ

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)