Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сарахов А.А.
Докладчик Тхагалегов З.Т.
Президиум Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего Маирова Ю.Х.
членов президиума: Бабугоевой Л.М., Блохиной Е.П., Зумакулова Д.М., Мальбахова Б.Х.,
Сабанчиевой Х.М.
с участием адвоката Даутоковой Б.С., представляющей интересы истицы Х.Э. по нотариально удостоверенной 25 февраля 2013 года доверенности N <данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Х.Э. к Х.А., Б.Т.Р., К., местной Администрации г.о. Нальчик о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи, признании недействительным разрешения на строительство на имя К., признании за Х.Э. права собственности на 2/3 в праве собственности на земельный участок и незавершенный строительством дом, разделе совместно нажитого имущества, выплате Х.А. денежной компенсации за долю в недвижимом имуществе, переданное для рассмотрения в судебном заседании определением судьи Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики Кудрявцевой Ж.В. с кассационной жалобой Х.Э. на решение Нальчикского городского суда от 9 июля 2012 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 сентября 2012 года
установил:
как видно из материалов гражданского дела, Х.Э. обратилась в суд с указанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что с 1998 года по 2010 год она состояла в браке с Х.А., имеют пятерых несовершеннолетних детей. В период брака на основании постановления главы Администрации п. Адиюх от 26 июня 2002 года ими было приобретено недвижимое имущество: земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу-<данные изъяты> и начато строительство жилого дома. На момент расторжения брака готовность незавершенного строительством двухэтажного жилого дома общей площадью <данные изъяты> составляла 63%. По утверждению Х.Э. в связи с обращением ответчика в суд с иском о разделе имущества ей стало известно, что домовладение без ее ведома и согласия было отчуждено Х.А. Б.Т.Р.. Б.Т.Р. затем недвижимость передал К., за которым впоследствии зарегистрировано право собственности и на земельный участок и на дом.
Полагая совершенные сделки незаконными, истица просила суд признать недействительными (ничтожными): договор купли-продажи земельного участка площадью 1110 кв. м, заключенный 3 ноября 2010 года между Х.А. и Б.Т.Р.; договор купли-продажи земельного участка площадью 1110 кв. м, заключенный 30 ноября 2010 года между Б.Т.Р. и К.; признать недействительным разрешение на строительство, выданное 13 января 2011 года местной Администрацией г. Нальчика К.. Истица просила также о признании за нею права собственности на 2/3 доли земельного участка, незавершенного строительством двухэтажного дома с подвалом и в порядке раздела совместно нажитого имущества оставить домовладение за нею с выплатой Х.А. денежной компенсации в размере <данные изъяты> в связи с наличием у Х.А. другого жилого помещения, в котором он и проживает.
Решением Нальчикского городского суда от 9 июля 2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 сентября 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
В поступившей 12 марта 2013 года в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики кассационной жалобе Х.Э. просит об отмене, как незаконных, решения Нальчикского городского суда от 9 июля 2012 года и апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 сентября 2012 года и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований.
По мнению автора жалобы, незаконность судебных постановлений состоит в следующем.
В период совместной жизни на основании постановления главы Администрации Адиюх от 26 июня 2002 года им был предоставлен в собственность земельный участок по <данные изъяты>. 18 августа 2009 года ими было получено разрешение на продолжение строительства, что свидетельствует о законности постройки. На совместно нажитые в браке средства на земельном участке было начато строительство жилого дома, готовность которого на момент оформления технического паспорта 14 мая 2009 года составляла 69%.
Как утверждает в жалобе Х.Э., в ходе рассмотрения дела о разделе совместно нажитого имущества Нальчикским городским судом ей стало известно о том, что Х.А. продал домовладение, в связи с чем при разделе имущества домовладение было исключено.
Из договора купли-продажи от 3 ноября 2010 года следует, что Х.А. продал Б.Т.Р. не дом, а только земельный участок, расположенный по <данные изъяты> и в пункте 2 договора указано, что на земельном участке строений не имеется, чем были введены в заблуждение государственные органы.
В последующем Б.Т.Р. продал указанный земельный участок по договору купли-продажи от 30 ноября 2010 года К. Приобретая земельный участок, на котором с 2002 года велось строительство жилого дома, К. также согласился с пунктом 2 договора купли-продажи, в котором указано, что строений на приобретаемом им земельном участке не имеется.
В жалобе указано, что К., действуя недобросовестно, зарегистрировал на свое имя право собственности на недостроенный дом, готовностью 69%, как на возведенный им после приобретения земельного участка, тогда как готовность дома была 69% уже в 2009 году, и таким образом, в собственности К. оказался жилой дом, который ни ему, ни Б.Т.Б. не продавался, и все сделки, как не соответствующие статье 35 Земельного кодекса РФ, являются ничтожными, поскольку распоряжение земельным участком отдельно от строений невозможно.
Суд первой инстанции указал в решении, что факт совместного возведения строения в период брака Х.А. не оспорен. На момент расторжения брака право собственности на него зарегистрировано не было. Также никем не оспаривается, что К. после приобретения спорного земельного участка у Б.Т.Б. какие-либо строения не возводил, однако признал К. и Б.Т.Р. добросовестными приобретателями дома и земельного участка, хотя заключая сделки купли-продажи земельного участка, они скрыли факт наличия на нем незавершенного строительством жилого дома, лишив тем самым истицу и ее пятерых несовершеннолетних детей жилья.
Довод суда о том, что земельный участок был предоставлен Х.А. после расторжения брака опровергается данными технического паспорта, при оформлении которого сам Х.А. предъявлял постановление Администрации п.г.т. Адиюх от 26 июня 2002 года.
Суд это постановление не принял в качестве доказательства в связи с тем, что копия постановления не была заверена, и не счел необходимым истребовать подлинник, в то время, как в материалах дела все представленные в копиях доказательства не заверены, и, следовательно, суд принял решение на основании недопустимых доказательств, что должно повлечь его отмену.
Отказывая в иске, суд неправильно применил материальный закон, указав, что поскольку брак был расторгнут к моменту продажи земельного участка, то при разделе совместной собственности необходимо руководствоваться не частью 4 статьи 35 Семейного кодекса РФ, а частью 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ. Однако в соответствии с частью 4 статьи 253 Гражданского кодекса РФ правила этой статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ устанавливает иное правило для совместного недвижимого имущества супругов и действует в течение трехлетнего срока после расторжения брака, в течение которого супруги вправе предъявить требование о разделе имущества.
Нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества, приобретенного в период брака, требуется в течение трех лет после расторжения брака, если в период брака или после его расторжения не производился раздел общего имущества супругов и в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью, совершенной другим супругом без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Кроме того, из показаний Б.Т.Р. в суде следует, что земельный участок он получил от Х. в счет долга, подтвержденного распиской, полученной Б.Т.Б. от Х., из которой следует, что деньги Б.Т.Б. дает в долг Х., зная, что Х. состоит в браке и деньги занимаются для приобретения продукции в магазин, принадлежащий Х. и его супруге.
В жалобе указано, что доводы апелляционной инстанции относительно последствий возведения самовольной постройки к данному делу отношения не имеют, поскольку жилой дом возводился на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке, с получением разрешительного документа, а именно разрешения на продолжение строительства от 18 августа 2009 года.
14 марта 2013 года гражданское дело истребовано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики и определением от 20 мая 2013 года с кассационной жалобой передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, Х.А., Б.Т.Р., К., представители местной Администрации г. Нальчик, Управления Росреестра в суд не явились, о причине неявки не уведомили и не просили об отложении слушания дела, и в соответствии с частью 2 статьи 395 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав доклад судьи Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики Кудрявцевой Ж.В., объяснения представителя истицы Х.Э. - Даутоковой Б.С., поддержавшей жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы, Президиум считает состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены при рассмотрении дела судами первой и второй инстанций.
Из материалов дела следует, что Х-вы состояли в браке с 1998 года, имеют пятерых несовершеннолетних детей: дочь <данные изъяты> <...> г.р., дочь <данные изъяты> <...> г.р., сына <данные изъяты> <...> г.р., дочь <данные изъяты> <...> г.р., сына <данные изъяты> <...> г.р. (л.д. 15-19).
20 июня 2008 года брак был прекращен и повторно заключен 11 апреля 2009 года (л.д. 13-14). Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка N 14 г. Нальчик от 19 февраля 2010 года брак, зарегистрированный 11 апреля 2009 года, расторгнут (л.д. 12).
Постановлением главы Администрации п. Адиюх N 23 от 26 июня 2002 года под индивидуальное жилищное строительство Х.А. передан в собственность приусадебный участок площадью <данные изъяты>, выделенный ранее <данные изъяты> (л.д. 20). 18 августа 2009 года Администрацией г. Нальчика Х.А. было разрешено продолжение строительства двухэтажного дома размерами <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> (л.д. 29).
Согласно акту обследования по состоянию на 14 мая 2009 года на земельном участке площадью <данные изъяты> расположены: Лит А - 2 этажный кирпичный недостроенный, 69% готовности, жилой дом общей площадью <данные изъяты>; площадь с подвалом <данные изъяты>. Лит А1 - подвал, материал стен бетон, 63% готовности. Инвентаризационная оценка с учетом процента готовности всего домовладения составляет <данные изъяты>. (л.д. 31-39).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что у истца отсутствует заинтересованность в оспаривании сделок по отчуждению земельного участка и что даже если спорный земельный участок и являлся бы совместно нажитым имуществом, то он был продан Х. после расторжения брака и, следовательно, по мнению суда первой инстанции, к указанным правоотношениям должна применяться статья 253 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 3, которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников, и потому сделка является оспоримой, а не ничтожной и требование о признании данной сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вывод суда, установившего, что право совместной собственности на строение не оспорено, не соответствует правилам части 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Указав в решении, что факт совместного возведения спорного строения в период брака не оспорен, что не оспаривается и то обстоятельство, что К. после приобретения спорного земельного участка у Б.Т.Б. каких-либо строений на нем не возводил, суд первой инстанции делает вывод о том, что поскольку право на строение на момент продажи земельного участка зарегистрировано не было, следовательно, строение Х.А., не принадлежало на праве собственности, не могло быть объектом купли-продажи и отсутствие в акте приема-передачи земельного участка ссылки на строение не имеет какого-либо значения.
Такой вывод суда ошибочен.
В судебном заседании на вопросы представителя истицы К. пояснил, что не помнит, за какую цену приобрел земельный участок, на котором имелся недостроенный дом, строил ли он что-либо на спорном земельном участке, не помнит, может и строил частично, а на вопрос, для чего он получил разрешение на строительство, К. пояснил, что это была договоренность и он хотел строить (л.д. 114-115).
На вопрос председательствующего, что судя по материалам дела, он ничего не строил, К. дал ответ, что не успел (л.д. 115).
На листе дела 29 имеется копия Постановления N 23 от 26 июня 2002 года о передаче Х.А. в собственность приусадебного участка площадью <данные изъяты> по <данные изъяты> под индивидуальное жилищное строительство и пунктом 3 Постановления Х.А. рекомендовано осуществить государственную регистрацию права собственности на при усадебный земельный участок. Обстоятельства и время выделения земельного участка по делу не оспаривались.
По договорам купли-продажи от 3 ноября 2010 года и 30 ноября 2010 года продан был земельный участок площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты> В пункте 2 обоих договоров указано, что на отчуждаемом земельном участке строений нет. В актах приема-передачи площадь земельного участка не указана (л.д. 21-26).
Суд посчитал недостоверными представленные истицей копии документов, но признал доказательствами также не заверенные надлежащим образом копии документов, представленные ответчиками, и в частности, копию разрешения на строительство дома К. по тому же адресу, и в тех же размерах, что указаны и в разрешении на продолжение строительство, выданном в 2009 году Х.А. (л.д. 29-30).
При таких обстоятельствах следует признать, что в нарушение правил статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суд не установил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и неправильно применил закон, подлежащий применению.
Суд первой инстанции, кроме того, посчитав установленным, что истец избрал неправильный способ защиты, и, игнорируя положения Семейного кодекса РФ о совместной собственности супругов, преждевременно признал ответчиков добросовестными покупателями.
Относительно требования о признании разрешения на строительство, выданное К., при том, что суд признал, что к моменту выдачи такого разрешения строение уже было возведено и что К. на спорном земельном участке строение не возводил, суд указал, что и в этой части иска следует отказать, так как истец не привел доводы в подтверждение того, что данное требование надлежит рассматривать в качестве одного из последствий признания сделок недействительными, и это требование, по мнению суда, не основано на законе. Этот вывод суда первой инстанции противоречит материалам дела, выводам самого же суда и правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Придя к выводу о том, что истица избрала неверный способ защиты своих прав, суд первой инстанции в своем решении указал основания отказа в иске, которые в дальнейшем будут препятствовать истице обратиться в суд с иным иском, поскольку обстоятельства, которые суд первой инстанции неправомерно посчитал установленными, не могут быть оспорены в другом процессе при обращении истицы в суд с иным иском. При этом суд признал за Х.Э. право на получение компенсации части стоимости возведенного совместно с Х.А. жилого дома.
Судебная коллегия при рассмотрении дела в апелляционном порядке, не устранила допущенные судом первой инстанции нарушения и противоречия, посчитав, что решение соответствует требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, указав в апелляционном определении, что правоустанавливающие документы на земельный участок на имя К. никем не оспорены в установленном порядке, что вывод суда о том, что спорный земельный участок выделен Х.А. после расторжения брака и не является совместной собственностью, обоснован.
Между тем из материалов дела следует, что в брак Х-вы вступили в 1998 году и прекращен брак в первый раз был в июне 2008 года, в то время, как земельный участок был выделен Х.А. в 2002 году и эти обстоятельства по делу не оспорены, о недостоверности представленных истицей доказательств в судебном заседании заявлено не было.
В апелляционном определении, кроме того, указано, что обращаясь в суд с иском о признании права собственности на доли в незавершенном строительством двухэтажном жилом доме, истица не представила суду доказательства того, что указанное недвижимое имущество создано с необходимыми разрешениями, с соблюдением градостроительных и строительных норм, а потому является самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает и потому у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.
Утверждая, что доказательства того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства в материалах дела отсутствуют, а потому Х.А. по своему усмотрению распорядиться спорным имуществом не мог, Судебная коллегия пришла к выводу, что требования статьи 35 Земельного кодекса РФ при совершении сделки по купле-продаже земельного участка не нарушены.
В нарушение правил статьи 329 Гражданского процессуального кодекса РФ Судебная коллегия не привела мотивы, по которым не принимает во внимание разрешение выданное 18 августа 2009 года N 221, т.е. в период брака, которым Х.А. разрешено продолжение строительства двухэтажного жилого дома размерами 8,70 x 17.55 + 2,45 x 6,55. Срок действия разрешения установлен до 19 августа 2019 года (л.д. 29). И это разрешение могло быть расценено как легализация строительства.
С учетом, что допущенные при рассмотрении дела нарушения норм материального права и норм процессуального права повлияли на исход дела и что без устранения их невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики
постановил:
кассационную жалобу Х.Э. удовлетворить частично.
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 сентября 2012 года, решение Нальчикского городского суда от 9 июля 2012 года по делу по иску Х.Э. к Х.А., Б.Т.Р., К., местной Администрации г.о. Нальчик о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи, признании недействительным разрешения на строительство на имя К., о признании за Х.Э. права собственности на 2/3 доли в праве собственности на земельный участок и незавершенного строительством дома, разделе совместно нажитого имущества, выплате Х.А. денежной компенсации за долю в недвижимом имуществе отменить.
Дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.
Председательствующий
Ю.Х.МАИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 13.06.2013 ПО ДЕЛУ N 44Г-48/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. по делу N 44г-48/2013
Судья Сарахов А.А.
Докладчик Тхагалегов З.Т.
Президиум Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего Маирова Ю.Х.
членов президиума: Бабугоевой Л.М., Блохиной Е.П., Зумакулова Д.М., Мальбахова Б.Х.,
Сабанчиевой Х.М.
с участием адвоката Даутоковой Б.С., представляющей интересы истицы Х.Э. по нотариально удостоверенной 25 февраля 2013 года доверенности N <данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Х.Э. к Х.А., Б.Т.Р., К., местной Администрации г.о. Нальчик о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи, признании недействительным разрешения на строительство на имя К., признании за Х.Э. права собственности на 2/3 в праве собственности на земельный участок и незавершенный строительством дом, разделе совместно нажитого имущества, выплате Х.А. денежной компенсации за долю в недвижимом имуществе, переданное для рассмотрения в судебном заседании определением судьи Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики Кудрявцевой Ж.В. с кассационной жалобой Х.Э. на решение Нальчикского городского суда от 9 июля 2012 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 сентября 2012 года
установил:
как видно из материалов гражданского дела, Х.Э. обратилась в суд с указанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что с 1998 года по 2010 год она состояла в браке с Х.А., имеют пятерых несовершеннолетних детей. В период брака на основании постановления главы Администрации п. Адиюх от 26 июня 2002 года ими было приобретено недвижимое имущество: земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу-<данные изъяты> и начато строительство жилого дома. На момент расторжения брака готовность незавершенного строительством двухэтажного жилого дома общей площадью <данные изъяты> составляла 63%. По утверждению Х.Э. в связи с обращением ответчика в суд с иском о разделе имущества ей стало известно, что домовладение без ее ведома и согласия было отчуждено Х.А. Б.Т.Р.. Б.Т.Р. затем недвижимость передал К., за которым впоследствии зарегистрировано право собственности и на земельный участок и на дом.
Полагая совершенные сделки незаконными, истица просила суд признать недействительными (ничтожными): договор купли-продажи земельного участка площадью 1110 кв. м, заключенный 3 ноября 2010 года между Х.А. и Б.Т.Р.; договор купли-продажи земельного участка площадью 1110 кв. м, заключенный 30 ноября 2010 года между Б.Т.Р. и К.; признать недействительным разрешение на строительство, выданное 13 января 2011 года местной Администрацией г. Нальчика К.. Истица просила также о признании за нею права собственности на 2/3 доли земельного участка, незавершенного строительством двухэтажного дома с подвалом и в порядке раздела совместно нажитого имущества оставить домовладение за нею с выплатой Х.А. денежной компенсации в размере <данные изъяты> в связи с наличием у Х.А. другого жилого помещения, в котором он и проживает.
Решением Нальчикского городского суда от 9 июля 2012 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 сентября 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
В поступившей 12 марта 2013 года в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики кассационной жалобе Х.Э. просит об отмене, как незаконных, решения Нальчикского городского суда от 9 июля 2012 года и апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 сентября 2012 года и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований.
По мнению автора жалобы, незаконность судебных постановлений состоит в следующем.
В период совместной жизни на основании постановления главы Администрации Адиюх от 26 июня 2002 года им был предоставлен в собственность земельный участок по <данные изъяты>. 18 августа 2009 года ими было получено разрешение на продолжение строительства, что свидетельствует о законности постройки. На совместно нажитые в браке средства на земельном участке было начато строительство жилого дома, готовность которого на момент оформления технического паспорта 14 мая 2009 года составляла 69%.
Как утверждает в жалобе Х.Э., в ходе рассмотрения дела о разделе совместно нажитого имущества Нальчикским городским судом ей стало известно о том, что Х.А. продал домовладение, в связи с чем при разделе имущества домовладение было исключено.
Из договора купли-продажи от 3 ноября 2010 года следует, что Х.А. продал Б.Т.Р. не дом, а только земельный участок, расположенный по <данные изъяты> и в пункте 2 договора указано, что на земельном участке строений не имеется, чем были введены в заблуждение государственные органы.
В последующем Б.Т.Р. продал указанный земельный участок по договору купли-продажи от 30 ноября 2010 года К. Приобретая земельный участок, на котором с 2002 года велось строительство жилого дома, К. также согласился с пунктом 2 договора купли-продажи, в котором указано, что строений на приобретаемом им земельном участке не имеется.
В жалобе указано, что К., действуя недобросовестно, зарегистрировал на свое имя право собственности на недостроенный дом, готовностью 69%, как на возведенный им после приобретения земельного участка, тогда как готовность дома была 69% уже в 2009 году, и таким образом, в собственности К. оказался жилой дом, который ни ему, ни Б.Т.Б. не продавался, и все сделки, как не соответствующие статье 35 Земельного кодекса РФ, являются ничтожными, поскольку распоряжение земельным участком отдельно от строений невозможно.
Суд первой инстанции указал в решении, что факт совместного возведения строения в период брака Х.А. не оспорен. На момент расторжения брака право собственности на него зарегистрировано не было. Также никем не оспаривается, что К. после приобретения спорного земельного участка у Б.Т.Б. какие-либо строения не возводил, однако признал К. и Б.Т.Р. добросовестными приобретателями дома и земельного участка, хотя заключая сделки купли-продажи земельного участка, они скрыли факт наличия на нем незавершенного строительством жилого дома, лишив тем самым истицу и ее пятерых несовершеннолетних детей жилья.
Довод суда о том, что земельный участок был предоставлен Х.А. после расторжения брака опровергается данными технического паспорта, при оформлении которого сам Х.А. предъявлял постановление Администрации п.г.т. Адиюх от 26 июня 2002 года.
Суд это постановление не принял в качестве доказательства в связи с тем, что копия постановления не была заверена, и не счел необходимым истребовать подлинник, в то время, как в материалах дела все представленные в копиях доказательства не заверены, и, следовательно, суд принял решение на основании недопустимых доказательств, что должно повлечь его отмену.
Отказывая в иске, суд неправильно применил материальный закон, указав, что поскольку брак был расторгнут к моменту продажи земельного участка, то при разделе совместной собственности необходимо руководствоваться не частью 4 статьи 35 Семейного кодекса РФ, а частью 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ. Однако в соответствии с частью 4 статьи 253 Гражданского кодекса РФ правила этой статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ устанавливает иное правило для совместного недвижимого имущества супругов и действует в течение трехлетнего срока после расторжения брака, в течение которого супруги вправе предъявить требование о разделе имущества.
Нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества, приобретенного в период брака, требуется в течение трех лет после расторжения брака, если в период брака или после его расторжения не производился раздел общего имущества супругов и в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью, совершенной другим супругом без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Кроме того, из показаний Б.Т.Р. в суде следует, что земельный участок он получил от Х. в счет долга, подтвержденного распиской, полученной Б.Т.Б. от Х., из которой следует, что деньги Б.Т.Б. дает в долг Х., зная, что Х. состоит в браке и деньги занимаются для приобретения продукции в магазин, принадлежащий Х. и его супруге.
В жалобе указано, что доводы апелляционной инстанции относительно последствий возведения самовольной постройки к данному делу отношения не имеют, поскольку жилой дом возводился на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке, с получением разрешительного документа, а именно разрешения на продолжение строительства от 18 августа 2009 года.
14 марта 2013 года гражданское дело истребовано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики и определением от 20 мая 2013 года с кассационной жалобой передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, Х.А., Б.Т.Р., К., представители местной Администрации г. Нальчик, Управления Росреестра в суд не явились, о причине неявки не уведомили и не просили об отложении слушания дела, и в соответствии с частью 2 статьи 395 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав доклад судьи Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики Кудрявцевой Ж.В., объяснения представителя истицы Х.Э. - Даутоковой Б.С., поддержавшей жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы, Президиум считает состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены при рассмотрении дела судами первой и второй инстанций.
Из материалов дела следует, что Х-вы состояли в браке с 1998 года, имеют пятерых несовершеннолетних детей: дочь <данные изъяты> <...> г.р., дочь <данные изъяты> <...> г.р., сына <данные изъяты> <...> г.р., дочь <данные изъяты> <...> г.р., сына <данные изъяты> <...> г.р. (л.д. 15-19).
20 июня 2008 года брак был прекращен и повторно заключен 11 апреля 2009 года (л.д. 13-14). Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка N 14 г. Нальчик от 19 февраля 2010 года брак, зарегистрированный 11 апреля 2009 года, расторгнут (л.д. 12).
Постановлением главы Администрации п. Адиюх N 23 от 26 июня 2002 года под индивидуальное жилищное строительство Х.А. передан в собственность приусадебный участок площадью <данные изъяты>, выделенный ранее <данные изъяты> (л.д. 20). 18 августа 2009 года Администрацией г. Нальчика Х.А. было разрешено продолжение строительства двухэтажного дома размерами <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> (л.д. 29).
Согласно акту обследования по состоянию на 14 мая 2009 года на земельном участке площадью <данные изъяты> расположены: Лит А - 2 этажный кирпичный недостроенный, 69% готовности, жилой дом общей площадью <данные изъяты>; площадь с подвалом <данные изъяты>. Лит А1 - подвал, материал стен бетон, 63% готовности. Инвентаризационная оценка с учетом процента готовности всего домовладения составляет <данные изъяты>. (л.д. 31-39).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что у истца отсутствует заинтересованность в оспаривании сделок по отчуждению земельного участка и что даже если спорный земельный участок и являлся бы совместно нажитым имуществом, то он был продан Х. после расторжения брака и, следовательно, по мнению суда первой инстанции, к указанным правоотношениям должна применяться статья 253 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 3, которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников, и потому сделка является оспоримой, а не ничтожной и требование о признании данной сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вывод суда, установившего, что право совместной собственности на строение не оспорено, не соответствует правилам части 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Указав в решении, что факт совместного возведения спорного строения в период брака не оспорен, что не оспаривается и то обстоятельство, что К. после приобретения спорного земельного участка у Б.Т.Б. каких-либо строений на нем не возводил, суд первой инстанции делает вывод о том, что поскольку право на строение на момент продажи земельного участка зарегистрировано не было, следовательно, строение Х.А., не принадлежало на праве собственности, не могло быть объектом купли-продажи и отсутствие в акте приема-передачи земельного участка ссылки на строение не имеет какого-либо значения.
Такой вывод суда ошибочен.
В судебном заседании на вопросы представителя истицы К. пояснил, что не помнит, за какую цену приобрел земельный участок, на котором имелся недостроенный дом, строил ли он что-либо на спорном земельном участке, не помнит, может и строил частично, а на вопрос, для чего он получил разрешение на строительство, К. пояснил, что это была договоренность и он хотел строить (л.д. 114-115).
На вопрос председательствующего, что судя по материалам дела, он ничего не строил, К. дал ответ, что не успел (л.д. 115).
На листе дела 29 имеется копия Постановления N 23 от 26 июня 2002 года о передаче Х.А. в собственность приусадебного участка площадью <данные изъяты> по <данные изъяты> под индивидуальное жилищное строительство и пунктом 3 Постановления Х.А. рекомендовано осуществить государственную регистрацию права собственности на при усадебный земельный участок. Обстоятельства и время выделения земельного участка по делу не оспаривались.
По договорам купли-продажи от 3 ноября 2010 года и 30 ноября 2010 года продан был земельный участок площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты> В пункте 2 обоих договоров указано, что на отчуждаемом земельном участке строений нет. В актах приема-передачи площадь земельного участка не указана (л.д. 21-26).
Суд посчитал недостоверными представленные истицей копии документов, но признал доказательствами также не заверенные надлежащим образом копии документов, представленные ответчиками, и в частности, копию разрешения на строительство дома К. по тому же адресу, и в тех же размерах, что указаны и в разрешении на продолжение строительство, выданном в 2009 году Х.А. (л.д. 29-30).
При таких обстоятельствах следует признать, что в нарушение правил статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суд не установил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и неправильно применил закон, подлежащий применению.
Суд первой инстанции, кроме того, посчитав установленным, что истец избрал неправильный способ защиты, и, игнорируя положения Семейного кодекса РФ о совместной собственности супругов, преждевременно признал ответчиков добросовестными покупателями.
Относительно требования о признании разрешения на строительство, выданное К., при том, что суд признал, что к моменту выдачи такого разрешения строение уже было возведено и что К. на спорном земельном участке строение не возводил, суд указал, что и в этой части иска следует отказать, так как истец не привел доводы в подтверждение того, что данное требование надлежит рассматривать в качестве одного из последствий признания сделок недействительными, и это требование, по мнению суда, не основано на законе. Этот вывод суда первой инстанции противоречит материалам дела, выводам самого же суда и правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Придя к выводу о том, что истица избрала неверный способ защиты своих прав, суд первой инстанции в своем решении указал основания отказа в иске, которые в дальнейшем будут препятствовать истице обратиться в суд с иным иском, поскольку обстоятельства, которые суд первой инстанции неправомерно посчитал установленными, не могут быть оспорены в другом процессе при обращении истицы в суд с иным иском. При этом суд признал за Х.Э. право на получение компенсации части стоимости возведенного совместно с Х.А. жилого дома.
Судебная коллегия при рассмотрении дела в апелляционном порядке, не устранила допущенные судом первой инстанции нарушения и противоречия, посчитав, что решение соответствует требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, указав в апелляционном определении, что правоустанавливающие документы на земельный участок на имя К. никем не оспорены в установленном порядке, что вывод суда о том, что спорный земельный участок выделен Х.А. после расторжения брака и не является совместной собственностью, обоснован.
Между тем из материалов дела следует, что в брак Х-вы вступили в 1998 году и прекращен брак в первый раз был в июне 2008 года, в то время, как земельный участок был выделен Х.А. в 2002 году и эти обстоятельства по делу не оспорены, о недостоверности представленных истицей доказательств в судебном заседании заявлено не было.
В апелляционном определении, кроме того, указано, что обращаясь в суд с иском о признании права собственности на доли в незавершенном строительством двухэтажном жилом доме, истица не представила суду доказательства того, что указанное недвижимое имущество создано с необходимыми разрешениями, с соблюдением градостроительных и строительных норм, а потому является самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает и потому у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.
Утверждая, что доказательства того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства в материалах дела отсутствуют, а потому Х.А. по своему усмотрению распорядиться спорным имуществом не мог, Судебная коллегия пришла к выводу, что требования статьи 35 Земельного кодекса РФ при совершении сделки по купле-продаже земельного участка не нарушены.
В нарушение правил статьи 329 Гражданского процессуального кодекса РФ Судебная коллегия не привела мотивы, по которым не принимает во внимание разрешение выданное 18 августа 2009 года N 221, т.е. в период брака, которым Х.А. разрешено продолжение строительства двухэтажного жилого дома размерами 8,70 x 17.55 + 2,45 x 6,55. Срок действия разрешения установлен до 19 августа 2019 года (л.д. 29). И это разрешение могло быть расценено как легализация строительства.
С учетом, что допущенные при рассмотрении дела нарушения норм материального права и норм процессуального права повлияли на исход дела и что без устранения их невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики
постановил:
кассационную жалобу Х.Э. удовлетворить частично.
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 сентября 2012 года, решение Нальчикского городского суда от 9 июля 2012 года по делу по иску Х.Э. к Х.А., Б.Т.Р., К., местной Администрации г.о. Нальчик о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи, признании недействительным разрешения на строительство на имя К., о признании за Х.Э. права собственности на 2/3 доли в праве собственности на земельный участок и незавершенного строительством дома, разделе совместно нажитого имущества, выплате Х.А. денежной компенсации за долю в недвижимом имуществе отменить.
Дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.
Председательствующий
Ю.Х.МАИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)