Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Баканова А.П., Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.03.2013 по делу N А63-18084/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Грин Дом", ОГРН 10226019880081, г. Ставрополь, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 1022601934486, г. Ставрополь, третьи лица: администрация города Ставрополя, ОГРН 1022601931901, г. Ставрополь, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва, об урегулировании разногласий по пунктам 2.1, 2.2 и по приложению 9.1, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 669 от 06.06.2012, об обязании заключить договор аренды земельного участка N 669 от 06.06.2012 (судья Орловский Э.И.), от общества с ограниченной ответственностью "Грин Дом" - Зыбиной Л.Н., доверенность от 01.08.2012; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Грин Дом" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополя N 669 от 06.06.2012: пункт 2.1 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя N 669 от 06.06.2012 исключить полностью; пункт 2.2 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя N 669 от 06.06.2012 изменить, изложив в следующей редакции: "2.1. Срок аренды участка устанавливается на 3 года с 01.07.2012 года по 01.06.2015 года"; пункт 3.3 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя N 669 от 06.06.2012 исключить полностью; изложить приложение 9.1 "Расчет арендной платы" к Договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 669 от 06.06.2012 в редакции Протокола разногласий от 28.06.2012 к договору аренды земельного участка N 669 от 06.06.2012 и обязании комитет заключить с обществом договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 669 от 06.06.2012 в соответствии с проектом, представленным комитетом, в редакции Протокола разногласий от 28.06.2012 к договору аренды земельного участка N 669 от 06.06.2012, представленным обществом (с учетом уточнений).
Решением от 29.03.2013 суд принял пункт 2.2 договора N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 в следующей редакции: "Срок аренды Участка устанавливается на 3 года с 01.07.2012 по 30.06.2015"; пункты 2.1 и 3.3 договора N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 исключил; название приложения 1 к договору N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 принял в следующей редакции: "Расчет арендной платы с 01.07.2012 по 31.12.2012"; принял первую таблицу приложения 1 к договору N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 в следующей редакции:
Принял вторую таблицу приложения 1 к договору N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 в следующей редакции:
В части требования о понуждении заключить договор аренды в иске отказал.
Не согласившись с принятым решением, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что между комитетом и обществом ранее неоднократно заключались договоры аренды спорного земельного участка, следовательно, правоотношения предыдущих договоров должны применяться и к спорному договору. Также комитет просит рассмотрение дело в отсутствие своего представителя.
Общество направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества с доводами апелляционной жалобы не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционные жалобы, выслушав представителя общества и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании постановления главы города Ставрополя от 26.03.2007 N 751 между комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 5713 от 27.04.2007 площадью 4942 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного в г. Ставрополе по ул. Серова, 468/5 в квартале 204, сроком до 25.03.2010 для завершения проектирования и строительства торгового комплекса.
12.04.2012 администрацией города Ставрополя вынесено постановление N 882 о предоставлении обществу для продолжения строительства торгового комплекса по ул. Серова, 468/5 в квартале 204 в аренду земельного участка общей площадью 4942 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:419 сроком на три года.
На основании указанного постановления комитетом в адрес общества направлен проект договора N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора срок аренды участка устанавливается на три года с 12.04.2012 по 11.04.2015.
В пункте 2.1 проекта договора указано: "Стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 26.03.2010.".
Пунктом 3.3 проекта договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с 26.03.2010.
Данный пункт проекта договора обусловлен условием о применении договора к правоотношениям, возникшим до заключения договора с 26.03.2010, указанным в пункте 2.1.
Согласно пункту 3.2 проекта договора расчет и размер арендной платы за участок определен в приложении 1, которое является неотъемлемой частью договора.
В разделе 9 проекта приведены приложения к договору, в числе которых указан расчет арендной платы (п. 9.1 проекта договора).
Приложение 1 к проекту договора озаглавлено: "Расчет арендной платы с 01.01.2010 по 31.12.2012".
Содержание приложения 1 к проекту договора включает общие сведения об арендаторе и земельном участке, реквизиты счета для оплаты арендной платы и пени, подпись со стороны арендодателя, а также две таблицы. В первой таблице приведен расчет арендной платы в следующем виде:
Во второй таблице указано распределение рассчитанной суммы арендной платы по срокам уплаты:
28.06.2012 в комитет от общества поступил протокол разногласий к проекту договора, в котором истец предложил пункт 2.1 договора исключить полностью, пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Срок аренды Участка устанавливается на 3 года с 01.07.2012 года по 01.06.2015 года", а приложение 1 к договору изложить в новой редакции, согласно которой это приложение озаглавлено "Расчет арендной платы с 01.07.2012 по 31.12.2012".
При этом расчет арендной платы (первая таблица) изложен в следующем виде:
Вторая таблица изложена в следующем виде:
В части сведений об арендаторе, земельном участке и реквизитах счета разногласий между сторонами не имеется.
Измененная редакция пункта 6.3 проекта договора не является предметом спора по настоящему делу.
Письмом от 03.08.2012 N 06-3699-16 комитет отклонил протокол разногласий, ссылаясь на то, что арендная плата рассчитана в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и начислена за фактическое пользование земельным участком с момента окончания срока аренды по предыдущему договору, срок аренды в пункте 2.2 установлен с даты принятия постановления N 882 от 12.04.2012.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим иском.
В силу части 3 статьи 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
На основании пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В данном случае распространение условий нового договора на предшествующий период означает, что после заключения нового договора неисполненные обязательства за период с 26.03.2010 будут считаться обязательствами из нового договора с применением к этим обязательствам сроков, указанных во второй таблице Приложения 1.
При этом применение положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется по согласию сторон заключаемого договора.
В отсутствие согласия общества, выступающего арендатором по договору, пункты 2.1 и 3.3 подлежат исключению.
Не уплаченная обществом арендная плата за прошлый период может быть предъявлена ко взысканию комитетом в самостоятельном порядке.
В пункте 2.2 в редакции ответчика срок аренды указан как три года с 12.04.2012. Общество указана начальная дата 01.07.2012.
При этом вывод о необходимости исчислять срок аренды с даты, когда принято постановление о предоставлении земельного участка в аренду, является неправомерным.
В связи с этим судом правомерно принята редакция общества, но с корректировкой конечной даты срока аренды. Так, фраза "на 3 года с 01.07.2012 по 01.06.2015" содержит в себе противоречие, поскольку три года с 01.07.2012 истекут 30.06.2015.
С учетом изложенного наименование Приложения 1 должно быть изложено в форме: "Расчет арендной платы с 01.07.2012 по 31.12.2012" и, соответственно, расчет в первой таблице надлежит выполнить за период с 01.07.2012 по 31.12.2012.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок), утвержден постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п.
Согласно пункту 3 Порядка арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.
Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка (пункт 9 Порядка).
Земельный участок имеет вид разрешенного использования "для строительства торгового комплекса".
Для земельных участков города Ставрополя под объектами торговли Порядком установлен базовый размер арендной платы 0,75% от кадастровой стоимости квадратного метра.
Согласно части 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в первоначальной редакции, действовавшей в спорный период) порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Согласно пункту 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
В пункте 8 Правил указано, что в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
В 2012 году применялись результаты государственной кадастровой оценки земель города Ставрополя, утвержденные постановлением Правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п.
Указанные результаты представляют собой значения удельных показателей кадастровой стоимости, то есть кадастровую стоимость одного квадратного метра, по видам функционального использования земель отдельно для каждого кадастрового квартала города Ставрополя.
В приложении к постановлению N 176-п от 28.12.2006 указаны только минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей кадастровой стоимости земель, однако это не влияет на факт утверждения всех результатов кадастровой оценки.
В Правилах не содержится требования о том, что утверждаемые результаты кадастровой оценки должны является непосредственно приложением к утверждающему их акту органа исполнительной власти субъекта РФ.
Полные сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель города Ставрополя опубликованы в газете "Вечерний Ставрополь" N 26-27 от 09.02.2007.
Для кадастрового квартала 26:12:031002 для "земель под объектами торговли" утвержден удельный показатель кадастровой стоимости в размере 18 156,65 руб. /кв. м.
Следовательно, при площади 4942 кв. м кадастровая стоимость земельного участка составляет 89 730 164,30 руб.
В кадастровом деле земельного участка 26:12:031002:419 в акте определения кадастровой стоимости N 2971, утвержденном Управлением Роснедвижимости по Ставропольскому краю 23.07.2007, кадастровая стоимость определена исходя из УПКС в размере 3379,57 руб. /кв. м, что соответствует значению, утвержденному для "земель под промышленными объектами" указанного кадастрового квартала.
В связи с этим в кадастровом паспорте земельного участка от 14.05.2012, приложенном к проекту договора, значилось значение УПКС - 3379,57 руб. /кв. м и кадастровая стоимость в размере 16701834,94 руб. (что равно произведению УПКС в размере 3379,57 руб. /кв. м и площади участка, составляющей 4942 кв. м).
В пункте 9 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель указано, что результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
При этом внесение сведений о результатах государственной кадастровой оценки земель в государственный земельный кадастр (в настоящее время государственный кадастр недвижимости) не определяло факт и дату изменения кадастровой стоимости ранее учтенных земельных участков.
По смыслу вышеприведенных норм акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка, используемую при расчете (аналогичный вывод изложен в постановлении ФАС СКО от 06.11.2009 г. по делу N А32-2368/2009).
Результаты кадастровой оценки считаются утвержденными с даты вступления в силу акта органа исполнительной власти субъекта РФ.
Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка с момента вступления в силу постановления N 176-п от 28.12.2006 изменилась на 89 730 164,30 руб. исходя из УПКС в размере 18 156,65 руб. /кв. м.
Ошибка в акте определения кадастровой стоимости земельного участка и внесенные в результате этой ошибки в ГКН неверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка не влияют на выводы суда.
Судом установлено и следует из представленных в материалы дела письменных пояснений федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 25.02.2013, что на основании письма комитета от 03.08.2012 N 06-3698-16 подготовлен акт определения кадастровой стоимости N 12/18598 от 05.09.2012, которым была исправлена ошибка в применении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 и применен УПКС в размере 18 156,65 руб. /кв. м, кадастровая стоимость составила 89 730 164,30 руб.
С учетом изложенного годовой размер арендной платы за 2012 составляет: 18156,65 руб. /кв. м х 0,75% х 4942 кв. м = 672 976,23 руб. За период с 01.07.2012 по 31.12.2012 размер арендной платы составляет 672 976,23 руб.: 366 дн. х 184 = 338 326,85 руб.
Указанный размер арендной платы подлежит распределению по срокам уплаты во второй таблице Приложения 1.
Стороны согласовывали условия договора в июне - августе 2012 года, поэтому ими указан порядок уплаты: равными частями 15.09.2012 и 15.11.2012.
С учетом изложенного суд первой инстанции также правомерно применил тот же принцип распределения платежей (равными частями, то есть по 169 163,42 руб.), но по срокам 15.09.2013 и 15.11.2013.
Поскольку в рассматриваемом случае между сторонами имелся спор по отдельным условиям договора, возникшим при его заключении, а сам комитет от заключения договора не уклонялся, требования общества об обязании заключить договор аренды правомерно оставлены без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по иску распределена между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.03.2013 по делу N А63-18084/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
А.П.БАКАНОВ
Н.Н.ГОДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2013 ПО ДЕЛУ N А63-18084/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2013 г. по делу N А63-18084/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Баканова А.П., Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.03.2013 по делу N А63-18084/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Грин Дом", ОГРН 10226019880081, г. Ставрополь, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 1022601934486, г. Ставрополь, третьи лица: администрация города Ставрополя, ОГРН 1022601931901, г. Ставрополь, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва, об урегулировании разногласий по пунктам 2.1, 2.2 и по приложению 9.1, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 669 от 06.06.2012, об обязании заключить договор аренды земельного участка N 669 от 06.06.2012 (судья Орловский Э.И.), от общества с ограниченной ответственностью "Грин Дом" - Зыбиной Л.Н., доверенность от 01.08.2012; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Грин Дом" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополя N 669 от 06.06.2012: пункт 2.1 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя N 669 от 06.06.2012 исключить полностью; пункт 2.2 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя N 669 от 06.06.2012 изменить, изложив в следующей редакции: "2.1. Срок аренды участка устанавливается на 3 года с 01.07.2012 года по 01.06.2015 года"; пункт 3.3 договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя N 669 от 06.06.2012 исключить полностью; изложить приложение 9.1 "Расчет арендной платы" к Договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 669 от 06.06.2012 в редакции Протокола разногласий от 28.06.2012 к договору аренды земельного участка N 669 от 06.06.2012 и обязании комитет заключить с обществом договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 669 от 06.06.2012 в соответствии с проектом, представленным комитетом, в редакции Протокола разногласий от 28.06.2012 к договору аренды земельного участка N 669 от 06.06.2012, представленным обществом (с учетом уточнений).
Решением от 29.03.2013 суд принял пункт 2.2 договора N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 в следующей редакции: "Срок аренды Участка устанавливается на 3 года с 01.07.2012 по 30.06.2015"; пункты 2.1 и 3.3 договора N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 исключил; название приложения 1 к договору N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 принял в следующей редакции: "Расчет арендной платы с 01.07.2012 по 31.12.2012"; принял первую таблицу приложения 1 к договору N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 в следующей редакции:
Принял вторую таблицу приложения 1 к договору N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 в следующей редакции:
В части требования о понуждении заключить договор аренды в иске отказал.
Не согласившись с принятым решением, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что между комитетом и обществом ранее неоднократно заключались договоры аренды спорного земельного участка, следовательно, правоотношения предыдущих договоров должны применяться и к спорному договору. Также комитет просит рассмотрение дело в отсутствие своего представителя.
Общество направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества с доводами апелляционной жалобы не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционные жалобы, выслушав представителя общества и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании постановления главы города Ставрополя от 26.03.2007 N 751 между комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 5713 от 27.04.2007 площадью 4942 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного в г. Ставрополе по ул. Серова, 468/5 в квартале 204, сроком до 25.03.2010 для завершения проектирования и строительства торгового комплекса.
12.04.2012 администрацией города Ставрополя вынесено постановление N 882 о предоставлении обществу для продолжения строительства торгового комплекса по ул. Серова, 468/5 в квартале 204 в аренду земельного участка общей площадью 4942 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:419 сроком на три года.
На основании указанного постановления комитетом в адрес общества направлен проект договора N 669 от 06.06.2012 аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора срок аренды участка устанавливается на три года с 12.04.2012 по 11.04.2015.
В пункте 2.1 проекта договора указано: "Стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 26.03.2010.".
Пунктом 3.3 проекта договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с 26.03.2010.
Данный пункт проекта договора обусловлен условием о применении договора к правоотношениям, возникшим до заключения договора с 26.03.2010, указанным в пункте 2.1.
Согласно пункту 3.2 проекта договора расчет и размер арендной платы за участок определен в приложении 1, которое является неотъемлемой частью договора.
В разделе 9 проекта приведены приложения к договору, в числе которых указан расчет арендной платы (п. 9.1 проекта договора).
Приложение 1 к проекту договора озаглавлено: "Расчет арендной платы с 01.01.2010 по 31.12.2012".
Содержание приложения 1 к проекту договора включает общие сведения об арендаторе и земельном участке, реквизиты счета для оплаты арендной платы и пени, подпись со стороны арендодателя, а также две таблицы. В первой таблице приведен расчет арендной платы в следующем виде:
Во второй таблице указано распределение рассчитанной суммы арендной платы по срокам уплаты:
28.06.2012 в комитет от общества поступил протокол разногласий к проекту договора, в котором истец предложил пункт 2.1 договора исключить полностью, пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Срок аренды Участка устанавливается на 3 года с 01.07.2012 года по 01.06.2015 года", а приложение 1 к договору изложить в новой редакции, согласно которой это приложение озаглавлено "Расчет арендной платы с 01.07.2012 по 31.12.2012".
При этом расчет арендной платы (первая таблица) изложен в следующем виде:
Вторая таблица изложена в следующем виде:
В части сведений об арендаторе, земельном участке и реквизитах счета разногласий между сторонами не имеется.
Измененная редакция пункта 6.3 проекта договора не является предметом спора по настоящему делу.
Письмом от 03.08.2012 N 06-3699-16 комитет отклонил протокол разногласий, ссылаясь на то, что арендная плата рассчитана в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и начислена за фактическое пользование земельным участком с момента окончания срока аренды по предыдущему договору, срок аренды в пункте 2.2 установлен с даты принятия постановления N 882 от 12.04.2012.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим иском.
В силу части 3 статьи 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
На основании пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В данном случае распространение условий нового договора на предшествующий период означает, что после заключения нового договора неисполненные обязательства за период с 26.03.2010 будут считаться обязательствами из нового договора с применением к этим обязательствам сроков, указанных во второй таблице Приложения 1.
При этом применение положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется по согласию сторон заключаемого договора.
В отсутствие согласия общества, выступающего арендатором по договору, пункты 2.1 и 3.3 подлежат исключению.
Не уплаченная обществом арендная плата за прошлый период может быть предъявлена ко взысканию комитетом в самостоятельном порядке.
В пункте 2.2 в редакции ответчика срок аренды указан как три года с 12.04.2012. Общество указана начальная дата 01.07.2012.
При этом вывод о необходимости исчислять срок аренды с даты, когда принято постановление о предоставлении земельного участка в аренду, является неправомерным.
В связи с этим судом правомерно принята редакция общества, но с корректировкой конечной даты срока аренды. Так, фраза "на 3 года с 01.07.2012 по 01.06.2015" содержит в себе противоречие, поскольку три года с 01.07.2012 истекут 30.06.2015.
С учетом изложенного наименование Приложения 1 должно быть изложено в форме: "Расчет арендной платы с 01.07.2012 по 31.12.2012" и, соответственно, расчет в первой таблице надлежит выполнить за период с 01.07.2012 по 31.12.2012.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок), утвержден постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п.
Согласно пункту 3 Порядка арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.
Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка (пункт 9 Порядка).
Земельный участок имеет вид разрешенного использования "для строительства торгового комплекса".
Для земельных участков города Ставрополя под объектами торговли Порядком установлен базовый размер арендной платы 0,75% от кадастровой стоимости квадратного метра.
Согласно части 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в первоначальной редакции, действовавшей в спорный период) порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Согласно пункту 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
В пункте 8 Правил указано, что в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
В 2012 году применялись результаты государственной кадастровой оценки земель города Ставрополя, утвержденные постановлением Правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п.
Указанные результаты представляют собой значения удельных показателей кадастровой стоимости, то есть кадастровую стоимость одного квадратного метра, по видам функционального использования земель отдельно для каждого кадастрового квартала города Ставрополя.
В приложении к постановлению N 176-п от 28.12.2006 указаны только минимальные, максимальные и средневзвешенные значения удельных показателей кадастровой стоимости земель, однако это не влияет на факт утверждения всех результатов кадастровой оценки.
В Правилах не содержится требования о том, что утверждаемые результаты кадастровой оценки должны является непосредственно приложением к утверждающему их акту органа исполнительной власти субъекта РФ.
Полные сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земель города Ставрополя опубликованы в газете "Вечерний Ставрополь" N 26-27 от 09.02.2007.
Для кадастрового квартала 26:12:031002 для "земель под объектами торговли" утвержден удельный показатель кадастровой стоимости в размере 18 156,65 руб. /кв. м.
Следовательно, при площади 4942 кв. м кадастровая стоимость земельного участка составляет 89 730 164,30 руб.
В кадастровом деле земельного участка 26:12:031002:419 в акте определения кадастровой стоимости N 2971, утвержденном Управлением Роснедвижимости по Ставропольскому краю 23.07.2007, кадастровая стоимость определена исходя из УПКС в размере 3379,57 руб. /кв. м, что соответствует значению, утвержденному для "земель под промышленными объектами" указанного кадастрового квартала.
В связи с этим в кадастровом паспорте земельного участка от 14.05.2012, приложенном к проекту договора, значилось значение УПКС - 3379,57 руб. /кв. м и кадастровая стоимость в размере 16701834,94 руб. (что равно произведению УПКС в размере 3379,57 руб. /кв. м и площади участка, составляющей 4942 кв. м).
В пункте 9 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель указано, что результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
При этом внесение сведений о результатах государственной кадастровой оценки земель в государственный земельный кадастр (в настоящее время государственный кадастр недвижимости) не определяло факт и дату изменения кадастровой стоимости ранее учтенных земельных участков.
По смыслу вышеприведенных норм акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка, используемую при расчете (аналогичный вывод изложен в постановлении ФАС СКО от 06.11.2009 г. по делу N А32-2368/2009).
Результаты кадастровой оценки считаются утвержденными с даты вступления в силу акта органа исполнительной власти субъекта РФ.
Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка с момента вступления в силу постановления N 176-п от 28.12.2006 изменилась на 89 730 164,30 руб. исходя из УПКС в размере 18 156,65 руб. /кв. м.
Ошибка в акте определения кадастровой стоимости земельного участка и внесенные в результате этой ошибки в ГКН неверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка не влияют на выводы суда.
Судом установлено и следует из представленных в материалы дела письменных пояснений федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 25.02.2013, что на основании письма комитета от 03.08.2012 N 06-3698-16 подготовлен акт определения кадастровой стоимости N 12/18598 от 05.09.2012, которым была исправлена ошибка в применении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 и применен УПКС в размере 18 156,65 руб. /кв. м, кадастровая стоимость составила 89 730 164,30 руб.
С учетом изложенного годовой размер арендной платы за 2012 составляет: 18156,65 руб. /кв. м х 0,75% х 4942 кв. м = 672 976,23 руб. За период с 01.07.2012 по 31.12.2012 размер арендной платы составляет 672 976,23 руб.: 366 дн. х 184 = 338 326,85 руб.
Указанный размер арендной платы подлежит распределению по срокам уплаты во второй таблице Приложения 1.
Стороны согласовывали условия договора в июне - августе 2012 года, поэтому ими указан порядок уплаты: равными частями 15.09.2012 и 15.11.2012.
С учетом изложенного суд первой инстанции также правомерно применил тот же принцип распределения платежей (равными частями, то есть по 169 163,42 руб.), но по срокам 15.09.2013 и 15.11.2013.
Поскольку в рассматриваемом случае между сторонами имелся спор по отдельным условиям договора, возникшим при его заключении, а сам комитет от заключения договора не уклонялся, требования общества об обязании заключить договор аренды правомерно оставлены без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по иску распределена между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.03.2013 по делу N А63-18084/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
А.П.БАКАНОВ
Н.Н.ГОДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)