Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2013 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сухотиной В.М.
судей: Кайгородовой М.Ю., Мухиной И.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминым А.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Винтер Е.В. по доверенности от 12 февраля 2013 года N 2, паспорт
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Строительные предприятия Алтайстрой" (07АП-5622/13)
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 20 мая 2013 года по делу N А03-884/2013 (судья Бояркова Т.В.)
по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края
к закрытому акционерному обществу "Строительные предприятия Алтайстрой"
о взыскании 1 182 599 руб. 79 коп.
установил:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Строительные предприятия Алтайстрой" (далее - ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой") о взыскании 1 182 599 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период с 23.08.2009 по 06.11.2011 по договору аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007.
Исковые требования со ссылками на статьи 309, 610, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20 мая 2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, условие о внесении арендной платы за спорный период, начисленной на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в размере 1 184 242,59 руб., закрепленное в соглашении о расторжении договора аренды ничтожно, так как данное условие не может изменить механизм определения арендной платы, согласованный сторонами в договоре аренды, который к моменту подписания соглашения о расторжении прекратил свое действие. Учитывая, что разрешение на строительство ответчику было выдано до 28.02.2013, а договор аренды земельного участка был расторгнут до истечения данного срока (с 07.11.2011) оснований для увеличения арендных платежей в связи с затягиванием процесса строительства и нарушением нормативных сроков строительства у Управления не имеется.
В отзыве Управление отклонило доводы апелляционной жалобы, как необоснованные, просило обжалуемое решение оставить без изменения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечило явку представителя в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что 09.02.2007 года между Администрацией города Барнаула (арендодатель) и ЗАО "Строительные предприятия "Алтайстрой" (арендатор), заключен договор аренды земельного участка N 13176, по условиям которого арендатору в аренду за плату передан земельный участок, площадью 2496, 0 кв. метров, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Чеглецова. 10а. Участок предоставлен для строительства 6 - 9 этажного жилого дома и подземных гаражей.
В силу пункту 2.1 договор заключается сроком на 22 месяца.
Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора арендная плата за земельный участок устанавливается в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на представленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечению двух лет, с даты заключения договора аренды.
Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на земельном участке не введены в эксплуатацию по истечению трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Дополнительным соглашением от 21.04.2008 к договору аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007 стороны предусмотрели, что арендодатель - Главное управление имущественных отношений Алтайского края.
Пункт 1.1 договора изложен следующим образом: арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:020330:0027, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Чеглецова, 10а, 10б, площадью 2496 кв. м. Срок аренды установлен с 05.06.2006 года до 05.02.2010.
Пункт 2.4, 2.7 договора изложен в следующей редакции: арендная плата вносится ежеквартально, равными частями, рассчитанными пропорционально относительно годовой арендной платы, не позднее 15 числа последнего месяца текущего года. Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться арендодателем на основании нормативных актов РФ, Алтайского края, но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения. Расчет арендной платы с измененным размером арендной платы арендатор производит самостоятельно либо получает при уточнении расчета в соответствии с подпунктом "в" пункта 4.4 договора.
Дополнительным соглашением от 12.02.2010 года к договору аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007 года установлено, что срок аренды установлен с 05.05.2006 года до 29.08.2011 года.
Пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: арендная плата вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.
Пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: в случае не завершения строительства объекта до 29.08.2011 года, арендная плата за земельный участок с 30.08.2011 года устанавливается в размере двукратной ставки земельного налога. Пункт 3.3 договора исключен.
Указанный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы установленном законом порядке.
Соглашением от 18.11.2011 года стороны по взаимному согласию с 07.11.2011 расторгли договор аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007 года. В силу пункта 2 соглашения арендная плата за период с 23.08.2009 года по 07.11.2011 года, установленная в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в размере 1 184 242 руб. 59 коп. подлежит внесению арендатором в течение 6 месяцев с момента подписания настоящего соглашения.
Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 07.12.2011.
Указывая на наличие у ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой" задолженности по внесению арендной платы ввиду того, что арендная плата вносилась арендатором в меньшем размере, без учета его изменения на основании пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, Управление обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Арбитражный суд, удовлетворяя требования Управления, исходил из того, что материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы в спорный период, наличие задолженности по арендной плате в предъявленной сумме, отсутствие доказательств погашения задолженности по арендной плате, применив положения статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 3 Закон N 137-ФЗ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По своей правовой природе договор аренды относится к числу консенсуальных договоров.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как указано в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Материалами дела подтверждается, что ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой" не исполнило принятые по договору аренды обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в спорный период. Доказательства погашения задолженности не представлены в материалы дела.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 29.12.2012.
Доводы ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой" о несогласии с произведенным истцом расчета арендной платы исходя из ставок 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции отклоняет исходя из следующего.
Арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 N 137-ФЗ договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Условиями договора аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007 года (в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2008 года) предусмотрено, что размер арендной платы по настоящему договору может изменяться арендодателем на основании нормативных актов РФ, Алтайского края, но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения. Расчет арендной платы с измененным размером арендной платы арендатор производит самостоятельно либо получает при уточнении расчета в соответствии с подпунктом "в" пункта 4.4 договора.
Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору N 13176 от 09.02.2007 без проведения торгов, порядок который установлен пунктом 15 статьи 3 N 137-ФЗ.
Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставок 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства, применение нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независит от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.
Арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.
Иное толкование закона предоставило бы ответчику неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по сравнению с другими арендаторами аналогичных земельных участков.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что повышенный размер арендной платы, предусмотренный пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подлежит применению только в случае нарушения сроков строительства на арендованном для этих целей земельном участке и является особой формой ответственности (санкцией) за нарушение этих сроков, подлежат отклонению как не соответствующие закону.
В соответствии с положениями пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с указанной нормой права для жилищного строительства, устанавливается в повышенном размере в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.
При этом применение установленного пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ размера арендной платы за земельный участок обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность в сумме 1 182 599,79 руб. за период с 23.08.2009 по 06.11.2011.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.
Апелляционная инстанция считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 20 мая 2013 года законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 20 мая 2013 года по делу N А03-884/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
И.Н.МУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2013 ПО ДЕЛУ N А03-884/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. по делу N А03-884/2013
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2013 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сухотиной В.М.
судей: Кайгородовой М.Ю., Мухиной И.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминым А.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Винтер Е.В. по доверенности от 12 февраля 2013 года N 2, паспорт
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Строительные предприятия Алтайстрой" (07АП-5622/13)
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 20 мая 2013 года по делу N А03-884/2013 (судья Бояркова Т.В.)
по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края
к закрытому акционерному обществу "Строительные предприятия Алтайстрой"
о взыскании 1 182 599 руб. 79 коп.
установил:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Строительные предприятия Алтайстрой" (далее - ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой") о взыскании 1 182 599 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период с 23.08.2009 по 06.11.2011 по договору аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007.
Исковые требования со ссылками на статьи 309, 610, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20 мая 2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, условие о внесении арендной платы за спорный период, начисленной на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в размере 1 184 242,59 руб., закрепленное в соглашении о расторжении договора аренды ничтожно, так как данное условие не может изменить механизм определения арендной платы, согласованный сторонами в договоре аренды, который к моменту подписания соглашения о расторжении прекратил свое действие. Учитывая, что разрешение на строительство ответчику было выдано до 28.02.2013, а договор аренды земельного участка был расторгнут до истечения данного срока (с 07.11.2011) оснований для увеличения арендных платежей в связи с затягиванием процесса строительства и нарушением нормативных сроков строительства у Управления не имеется.
В отзыве Управление отклонило доводы апелляционной жалобы, как необоснованные, просило обжалуемое решение оставить без изменения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечило явку представителя в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что 09.02.2007 года между Администрацией города Барнаула (арендодатель) и ЗАО "Строительные предприятия "Алтайстрой" (арендатор), заключен договор аренды земельного участка N 13176, по условиям которого арендатору в аренду за плату передан земельный участок, площадью 2496, 0 кв. метров, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Чеглецова. 10а. Участок предоставлен для строительства 6 - 9 этажного жилого дома и подземных гаражей.
В силу пункту 2.1 договор заключается сроком на 22 месяца.
Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора арендная плата за земельный участок устанавливается в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на представленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечению двух лет, с даты заключения договора аренды.
Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на земельном участке не введены в эксплуатацию по истечению трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Дополнительным соглашением от 21.04.2008 к договору аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007 стороны предусмотрели, что арендодатель - Главное управление имущественных отношений Алтайского края.
Пункт 1.1 договора изложен следующим образом: арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:020330:0027, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Чеглецова, 10а, 10б, площадью 2496 кв. м. Срок аренды установлен с 05.06.2006 года до 05.02.2010.
Пункт 2.4, 2.7 договора изложен в следующей редакции: арендная плата вносится ежеквартально, равными частями, рассчитанными пропорционально относительно годовой арендной платы, не позднее 15 числа последнего месяца текущего года. Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться арендодателем на основании нормативных актов РФ, Алтайского края, но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения. Расчет арендной платы с измененным размером арендной платы арендатор производит самостоятельно либо получает при уточнении расчета в соответствии с подпунктом "в" пункта 4.4 договора.
Дополнительным соглашением от 12.02.2010 года к договору аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007 года установлено, что срок аренды установлен с 05.05.2006 года до 29.08.2011 года.
Пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: арендная плата вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.
Пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: в случае не завершения строительства объекта до 29.08.2011 года, арендная плата за земельный участок с 30.08.2011 года устанавливается в размере двукратной ставки земельного налога. Пункт 3.3 договора исключен.
Указанный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы установленном законом порядке.
Соглашением от 18.11.2011 года стороны по взаимному согласию с 07.11.2011 расторгли договор аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007 года. В силу пункта 2 соглашения арендная плата за период с 23.08.2009 года по 07.11.2011 года, установленная в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в размере 1 184 242 руб. 59 коп. подлежит внесению арендатором в течение 6 месяцев с момента подписания настоящего соглашения.
Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 07.12.2011.
Указывая на наличие у ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой" задолженности по внесению арендной платы ввиду того, что арендная плата вносилась арендатором в меньшем размере, без учета его изменения на основании пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, Управление обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Арбитражный суд, удовлетворяя требования Управления, исходил из того, что материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы в спорный период, наличие задолженности по арендной плате в предъявленной сумме, отсутствие доказательств погашения задолженности по арендной плате, применив положения статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 3 Закон N 137-ФЗ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По своей правовой природе договор аренды относится к числу консенсуальных договоров.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как указано в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Материалами дела подтверждается, что ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой" не исполнило принятые по договору аренды обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в спорный период. Доказательства погашения задолженности не представлены в материалы дела.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 29.12.2012.
Доводы ЗАО "Строительные предприятия Алтайстрой" о несогласии с произведенным истцом расчета арендной платы исходя из ставок 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции отклоняет исходя из следующего.
Арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 N 137-ФЗ договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Условиями договора аренды земельного участка N 13176 от 09.02.2007 года (в редакции дополнительного соглашения от 21.04.2008 года) предусмотрено, что размер арендной платы по настоящему договору может изменяться арендодателем на основании нормативных актов РФ, Алтайского края, но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения. Расчет арендной платы с измененным размером арендной платы арендатор производит самостоятельно либо получает при уточнении расчета в соответствии с подпунктом "в" пункта 4.4 договора.
Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору N 13176 от 09.02.2007 без проведения торгов, порядок который установлен пунктом 15 статьи 3 N 137-ФЗ.
Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Следовательно, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставок 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства, применение нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независит от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.
Арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.
Иное толкование закона предоставило бы ответчику неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по сравнению с другими арендаторами аналогичных земельных участков.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что повышенный размер арендной платы, предусмотренный пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подлежит применению только в случае нарушения сроков строительства на арендованном для этих целей земельном участке и является особой формой ответственности (санкцией) за нарушение этих сроков, подлежат отклонению как не соответствующие закону.
В соответствии с положениями пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с указанной нормой права для жилищного строительства, устанавливается в повышенном размере в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.
При этом применение установленного пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ размера арендной платы за земельный участок обусловлено спецификой порядка предоставления земельного участка, предусмотренного названным пунктом.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность в сумме 1 182 599,79 руб. за период с 23.08.2009 по 06.11.2011.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.
Апелляционная инстанция считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 20 мая 2013 года законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 20 мая 2013 года по делу N А03-884/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
И.Н.МУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)