Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 23.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 23.07.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Солодовой Л.В., Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца
Открытое акционерное общество "Воронежская электронно-лучевая трубка" Поповой Н.А. - представителя (дов. б/н от 29.12.2012, сроком на 1 год)
от ответчика
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области Глуховой М.Е. - советника отдела правового обеспечения (дов. N 286 от 10.09.2012, сроком на 1 год)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Воронежской области, г. Воронеж, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А14-12642/2012,
установил:
открытое акционерное общество "Воронежская электронно-лучевая трубка", г. Воронеж (ОГРН 1023601530094) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 1023601570904) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком, при заключении договора купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012, изложив пункты 2.1, 2.2 и 5.2 в следующей редакции: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб."; пункт 2.2.: "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81 руб., в течение 30 дней с момента подписания договора и протокола разногласий продавцом"; пункт 5.2.: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из размера ставки рефинансирования, действующей на момент неисполнения обязательства", с учетом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.11.2012 (судья Росляков Е.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 (судьи Сухова И.Б., Мокроусова Л.М., Ушакова И.В.) решение суда области отменено. Спорные пункты 2.1, 2.2 и 5.2 договора купли-продажи N 3055/12з 20.04.2012 находящегося в государственной собственности земельного участка изложены в следующей редакции: пункт 2.1: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб."; пункт 2.2.: "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81 руб., в течение 7 дней с момента подписания договора и протокола разногласий сторонами"; пункт 5.2.: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из расчета 0,03% от цены участка за каждый день просрочки платежа".
Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 отменить в части касающейся пункта 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка и изложить данный пункт в следующей редакции: "Оплата осуществляется на основании отчета независимого оценщика N В-120402/Н от 06.03.2012, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, что составляет 70 371 100 руб.".
В соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
С учетом изложенного, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 подлежит оценке только в обжалуемой части, то есть только в части, касающейся пункта 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка N 3055/12з.
В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ОАО "ВЭЛТ", на основании дубликата N 120 от 20.06.2006 плана приватизации государственного предприятия "ВЭЛТ", утвержденного Решением N 2254 от 12.11.1993 Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области, на праве собственности принадлежит не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева 43, инвентарный N 10222, литер: Д, кадастровый (или условный) N 36-36-01/162/2006-121, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 36-АБ 331135 от 10.07.2006.
В приказе ДИЗО Воронежской области N 373-з от 29.03.2012 отражено решение переоформить ОАО "ВЭЛТ" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность из категории земель населенных пунктов площадью 32673 кв. м с кадастровым N 36:34:0105039:54, фактически занимаемым производственной базой, расположенным по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева 43; отделу договорной работы и администрирования платежей в течение 1-го месяца с момента издания вышеназванного приказа предписано подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его ОАО "ВЭЛТ" для подписания в установленном порядке.
Во исполнение вышеуказанного приказа ДИЗО Воронежской области направил в адрес истца проект договора купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012.
Не согласившись с условиями указанного проекта договора в части определения выкупной цены земельного участка, общество направило Департаменту протокол разногласий от 27.04.2012 по договору купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012.
В письме N 17-5176з от 23.05.2012 ДИЗО Воронежской области сообщил, что принадлежащий ОАО "ВЭЛТ" на праве собственности объект незавершенного строительства не может быть использован как объект недвижимости в качестве зданий, строений или сооружений, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. В соответствии с законом Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" установлено, что незастроенные земельные участки, находящиеся в собственности Воронежской области, а также незастроенные земельные участки, находящиеся в городском округе город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этими участками в соответствии со статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" подлежат отчуждению в собственность лиц, в пользовании которых они находятся, по рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с чем, основания для подписания протокола разногласий отсутствуют.
Ссылаясь на то, что спорный земельный участок, в соответствии с подпунктом 2 п. 1.1. ст. 36 ЗК РФ, подлежит выкупу по цене, установленной п. 1 ст. 16 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, а также на отклонение ответчиком протокола разногласий, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, отменяя решение Арбитражного суда Воронежской области и удовлетворяя заявленные исковые требования об урегулировании разногласий по п. 2.1 договора в редакции истца, суд апелляционной инстанций обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 ст. 445 ГК РФ, в таких случаях, предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.
В силу п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ, заключение договора, связанного с реализацией положений Земельного кодекса является обязательным для ответчика.
Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Аналогичные положения содержатся в ст. 16 Закона Воронежской области N 25-ОЗ от 13.05.2008 "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области".
Из системного толкования данной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников расположенных на земельном участке строений, зданий, сооружений.
Согласно материалам дела, спорный объект принадлежит обществу на праве собственности.
На земельном участке по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева 43, находится не завершенный строительством объект.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим.
Судом апелляционной инстанции верно установлено и ответчиком не оспаривается, что ОАО "ВЭЛТ" приобрело объект незавершенного строительства в процессе приватизации, что свидетельствует о наличии оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по льготной цене.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости изложить п. 2.1 спорного договора в редакции истца: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб.".
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А14-12642/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 23.07.2013 ПО ДЕЛУ N А14-12642/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2013 г. по делу N А14-12642/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 23.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 23.07.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Солодовой Л.В., Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца
Открытое акционерное общество "Воронежская электронно-лучевая трубка" Поповой Н.А. - представителя (дов. б/н от 29.12.2012, сроком на 1 год)
от ответчика
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области Глуховой М.Е. - советника отдела правового обеспечения (дов. N 286 от 10.09.2012, сроком на 1 год)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Воронежской области, г. Воронеж, на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А14-12642/2012,
установил:
открытое акционерное общество "Воронежская электронно-лучевая трубка", г. Воронеж (ОГРН 1023601530094) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 1023601570904) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком, при заключении договора купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012, изложив пункты 2.1, 2.2 и 5.2 в следующей редакции: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб."; пункт 2.2.: "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81 руб., в течение 30 дней с момента подписания договора и протокола разногласий продавцом"; пункт 5.2.: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из размера ставки рефинансирования, действующей на момент неисполнения обязательства", с учетом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.11.2012 (судья Росляков Е.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 (судьи Сухова И.Б., Мокроусова Л.М., Ушакова И.В.) решение суда области отменено. Спорные пункты 2.1, 2.2 и 5.2 договора купли-продажи N 3055/12з 20.04.2012 находящегося в государственной собственности земельного участка изложены в следующей редакции: пункт 2.1: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб."; пункт 2.2.: "Покупатель перечисляет денежные средства в размере 1 641 262,81 руб., в течение 7 дней с момента подписания договора и протокола разногласий сторонами"; пункт 5.2.: "За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 2.2. договора, покупатель уплачивает проценты, исходя из расчета 0,03% от цены участка за каждый день просрочки платежа".
Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 отменить в части касающейся пункта 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка и изложить данный пункт в следующей редакции: "Оплата осуществляется на основании отчета независимого оценщика N В-120402/Н от 06.03.2012, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, что составляет 70 371 100 руб.".
В соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
С учетом изложенного, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 подлежит оценке только в обжалуемой части, то есть только в части, касающейся пункта 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка N 3055/12з.
В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ОАО "ВЭЛТ", на основании дубликата N 120 от 20.06.2006 плана приватизации государственного предприятия "ВЭЛТ", утвержденного Решением N 2254 от 12.11.1993 Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области, на праве собственности принадлежит не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева 43, инвентарный N 10222, литер: Д, кадастровый (или условный) N 36-36-01/162/2006-121, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 36-АБ 331135 от 10.07.2006.
В приказе ДИЗО Воронежской области N 373-з от 29.03.2012 отражено решение переоформить ОАО "ВЭЛТ" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность из категории земель населенных пунктов площадью 32673 кв. м с кадастровым N 36:34:0105039:54, фактически занимаемым производственной базой, расположенным по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева 43; отделу договорной работы и администрирования платежей в течение 1-го месяца с момента издания вышеназванного приказа предписано подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его ОАО "ВЭЛТ" для подписания в установленном порядке.
Во исполнение вышеуказанного приказа ДИЗО Воронежской области направил в адрес истца проект договора купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012.
Не согласившись с условиями указанного проекта договора в части определения выкупной цены земельного участка, общество направило Департаменту протокол разногласий от 27.04.2012 по договору купли-продажи N 3055/12з находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.04.2012.
В письме N 17-5176з от 23.05.2012 ДИЗО Воронежской области сообщил, что принадлежащий ОАО "ВЭЛТ" на праве собственности объект незавершенного строительства не может быть использован как объект недвижимости в качестве зданий, строений или сооружений, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. В соответствии с законом Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" установлено, что незастроенные земельные участки, находящиеся в собственности Воронежской области, а также незастроенные земельные участки, находящиеся в городском округе город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этими участками в соответствии со статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" подлежат отчуждению в собственность лиц, в пользовании которых они находятся, по рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с чем, основания для подписания протокола разногласий отсутствуют.
Ссылаясь на то, что спорный земельный участок, в соответствии с подпунктом 2 п. 1.1. ст. 36 ЗК РФ, подлежит выкупу по цене, установленной п. 1 ст. 16 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, а также на отклонение ответчиком протокола разногласий, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, отменяя решение Арбитражного суда Воронежской области и удовлетворяя заявленные исковые требования об урегулировании разногласий по п. 2.1 договора в редакции истца, суд апелляционной инстанций обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 1 ст. 445 ГК РФ, в таких случаях, предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.
В силу п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ, заключение договора, связанного с реализацией положений Земельного кодекса является обязательным для ответчика.
Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Аналогичные положения содержатся в ст. 16 Закона Воронежской области N 25-ОЗ от 13.05.2008 "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области".
Из системного толкования данной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников расположенных на земельном участке строений, зданий, сооружений.
Согласно материалам дела, спорный объект принадлежит обществу на праве собственности.
На земельном участке по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева 43, находится не завершенный строительством объект.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим.
Судом апелляционной инстанции верно установлено и ответчиком не оспаривается, что ОАО "ВЭЛТ" приобрело объект незавершенного строительства в процессе приватизации, что свидетельствует о наличии оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по льготной цене.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости изложить п. 2.1 спорного договора в редакции истца: "Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб.".
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А14-12642/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.СОЛОДОВА
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)