Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кегяриковой Лидии Бембеевны (ИНН 081300212538, ОГРНИП 308081619000082), ответчиков: Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 0816009907, ОГРН 1090816005587), индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горяева Иджила Владимировича (ИНН 081100877461, ОГРНИП 310081325000017) и третьих лиц: администрации Юстинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, сельскохозяйственного потребительского кооператива "Харада", Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кегяриковой Лидии Бембеевны на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2013 (судья Джамбинова Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А22-1272/2012, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Кегярикова Л.Б. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкия к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Горяеву И.В. (далее - глава хозяйства) с иском, в котором просила:
- - признать недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29 площадью 13 970 га (лот N 3);
- - признать недействительным заключенный ответчиками по результатам аукциона договор аренды земельного участка от 19.08.2011 N 69-2011;
- - применить последствия недействительности сделки (требования уточнены; т. 1, л.д. 172).
Иск (с учетом изменения предпринимателем оснований) мотивирован следующим. В 2007 году правопредшественнику истца Кегярикову Б.Б. для создания фермерского хозяйства был предоставлен в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 2021 га. Впоследствии земельный участок площадью 13 970 га (в состав которого вошел предоставленный Кегярикову Б.Б. земельный участок) выставлен министерством на торги, что не соответствует статье 81 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статье 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о фермерском хозяйстве). Поэтому объявленный 09.07.2011 аукцион, а также заключенный с главой хозяйства договор аренды от 19.08.2011 N 69-2011 являются недействительными на основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Юстинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация), сельскохозяйственный потребительский кооператив "Харада" (далее - кооператив) и Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия (далее - антимонопольный орган).
Определением от 13.07.2012 производство по делу приостановлено до разрешения спора по делу N А22-1348/2012 (т. 1, л.д. 36). Определением от 12.11.2012 производство по делу возобновлено (т. 1, л.д. 52).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации от 06.02.2007 N 63 с главой КФХ Кегяриковым Б.Б. подписан договор аренды от 06.02.2007 N 169 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2021 га. Соглашением от 20.05.2007 главой хозяйства определена Кегярикова Л.Б. Постановлением главы администрации от 21.06.2007 N 369 государственному учреждению "Центр диких животных Республики Калмыкия" (далее - учреждение) в постоянное (бессрочное) пользование из земель сельскохозяйственного назначения предоставлен земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:0029 общей площадью 13 970 га. В состав этого участка учреждения вошел земельный участок площадью 2021 га. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:0029 зарегистрировано 16.05.2008 за Республикой Калмыкия. Министерством объявлен (информационное сообщение в газете "Хальмг Унн" от 09.07.2011) открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29 (лот N 3). Победителем торгов признан глава хозяйства, с которым заключен договор аренды от 19.08.2011 N 69-2011. Суд первой инстанции установил, что истец участвовал в аукционе, который в рамках разрешения спора по делу N А22-1348/2012 признан законным. Спорный участок является республиканской собственностью, однако ненормативные правовые акты о передаче участка предприниматель не оспорил. Поскольку избранный истцом способ защиты не способен привести к восстановлению нарушенных прав, суд признал его ненадлежащим. Апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности предпринимателем материально-правовой заинтересованности в оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс, статья 449 Гражданского кодекса). Апелляционный суд установил, что при предоставлении земельного участка Кегярикову Б.Б. установленный статьей 12 Закона о фермерском хозяйстве порядок соблюден не был. Участок площадью 2021 га (являющийся частью выставленного на торги земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:0029) не сформирован (на государственный кадастровый учет не поставлен). Договор аренды от 06.02.2007 N 169 не зарегистрирован. Поэтому названный договор и соглашение к нему от 20.05.2007 являются незаключенными в связи с несогласованностью предмета и отсутствием государственной регистрации (пункт 1 статьи 432, пункт 3 статьи 433, пункт 3 статьи 607, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Доводы предпринимателя о выявленных антимонопольным органом нарушениях правил проведения торгов апелляционный суд отклонил со ссылкой на судебные акты по делу N А22-1348/2012, которыми решение антимонопольного органа от 19.04.2012 признано незаконным (т. 2, л.д. 34, 91).
Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам дела. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок предоставлен Кегярикову Б.Б. в порядке, установленном Законом о фермерском хозяйстве. Нормы Федерального закона от 24.10.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающие порядок предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или государственной собственности, в аренду на торгах с предварительной публикацией соответствующей информации, в данном случае не применимы. Кегяриков Б.Б. 25.01.2007 обратился с заявлением о предоставлении для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка площадью 2058 га. Государственным инспектором по использованию земель Юстинского района дано заключение о возможности предоставления в аренду земельного участка общей площадью 2021 га, расположенного в границах Барунского сельского муниципального образования. На основании постановления главы администрации от 06.02.2007 N 63 администрацией с главой КФХ Кегяриковым Б.Б. подписан договор аренды от 06.02.2007 N 169 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2021 га. На основании соглашения от 20.05.2007 главой хозяйства является Кегярикова Л.Б.; участок по акту передан арендатору. Таким образом, с 2007 года истец фактически владел и пользовался указанным в договоре земельным участком для ведения фермерского хозяйства, оплачивал землепользование. Договор не был зарегистрирован в связи с тем, что спорный участок являлся составной частью земельного участка площадью 13 968 га. Поскольку земельный участок площадью 2021 га был фактически передан Кегярикову Б.Б., между сторонами сложились арендные отношения, к которым применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса, в том числе и нормы, регламентирующие порядок и основания расторжения договора. С требованиями о регистрации договора аренды либо освобождении земельного участка администрация к арендатору не обращалась. Не извещала администрация арендатора и о передаче земельного участка учреждению на основании постановления от 21.06.2007 N 369. Кроме того, спорный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, однако был передан учреждению как земли заповедников без изменения целевого назначения. Обстоятельства возникновения права республиканской собственности на участок с кадастровым номером 08:11:100101:29 суды не исследовали. Постановление от 06.02.2007 N 63 (о предоставлении участка в аренду Кегярикову Б.Б.) и распоряжение министерства от 30.07.2009 N 13-р (о разделе земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29) не отменены. Судебная практика допускает возможность регистрации договора аренды до истечения срока его действия. Поэтому договор аренды от 06.02.2007 N 169 может быть зарегистрирован в установленном законом порядке после исполнения распоряжения от 30.07.2009 N 13 о разделе земельного участка. Учитывая изложенное, у ответчика не было правовых оснований для включения спорного земельного участка в состав участка, выставленного на торги.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Участники пора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
От предпринимателя поступило ходатайство (телеграмма) о рассмотрении жалобы в ее отсутствие (отсутствие представителей заявителя).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, постановлением главы администрации от 06.02.2007 N 63 главе крестьянского (фермерского) хозяйства Кегярикову Б.Б. из земель сельскохозяйственного назначения предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 2021 га, расположенный в границах Барунского сельского муниципального образования. Постановление содержит ссылки на статьи 11 и 12 Закона о фермерском хозяйстве (т. 1, л.д. 176).
На основании указанного постановления глава администрации и глава фермерского хозяйства Кегяриков Б.Б. подписали договор от 06.02.2007 N 169 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2021 га, расположенного в границах Барунского сельского муниципального образования (т. 1, л.д. 177-179). Участок предоставлен для размещения крестьянского (фермерского) хозяйства. Срок действия договора определен с 06.02.2007 по 06.02.2017 (пункт 2.1).
Передача участка арендатору оформлена актом от 06.02.2007 (т. 1, л.д. 183).
В соглашении от 20.05.2007 о внесении изменений в договор аренды от 06.02.2007 N 169 стороны определили считать главой крестьянского (фермерского) хозяйства Кегярикову Л.Б. (т. 1, л.д. 184).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке N 0811/201/09-1917 в государственный кадастр недвижимости 12.02.2003 внесены сведения о земельном участке сельскохозяйственного назначения площадью 139 700 тыс. кв. м. В ходе кадастрового учета участку присвоен кадастровый номер 08:11:100101:29; установлено разрешенное использование - для природоохранной деятельности (т. 1, л.д. 130).
По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:29 зарегистрировано за Республикой Калмыкия. В качестве документа-основания в свидетельстве о государственной регистрации права от 16.05.2008 указано постановление администрации от 21.06.2007 N 369 (т. 2, л.д. 9).
Постановлением главы администрации от 21.06.2007 N 369 земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:29 предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование (т. 1, л.д. 137). Из приложения N 1 к постановлению следует, что в состав предоставляемого учреждению участка входит земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства Кегярикова Б.Б. площадью 2021 га (т. 1, л.д. 138).
Как установили судебные инстанции, в газете "Хальмг Унн" от 09.07.2011 министерство опубликовало извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Республики Калмыкия.
Предметом открытых торгов по лоту N 3 являлся земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:11:100101:29 площадью 13 970 га, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Юстинский район, примерно в 16 км по направлению на юго-запад от ориентира п. Первомайский.
По результатам торгов с победителем (главой хозяйства) министерством заключен договор от 19.08.2011 N 69-2011 аренды земельного участка сроком на 5 лет.
Ссылаясь на то, что часть переданного победителю торгов земельного участка находится в аренде у истца, предприниматель оспорила торги (заключенный по результатам торгов договор аренды), а также заявила о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка (пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 Гражданского кодекса).
В силу статьи 4 Кодекса, статей 166, 449 Гражданского кодекса право на обращение в суд с иском об оспаривании торгов и сделки, заключенной по их результатам, предоставлено заинтересованному лицу. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены в процессе организации и проведения торгов.
Предприниматель не являлся участником аукциона, поэтому должна доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 Кодекса).
В обоснование заявленных требований предприниматель ссылается на то, что является арендатором части (площадью 2012 га) земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29 площадью 13 970 га. В подтверждение нарушенного права истец представил договор аренды от 06.02.2007 N 169 и соглашение к нему от 20.05.2007.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса в договоре аренды земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно идентифицировать подлежащий передаче арендатору земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным.
Статья 6 Земельного кодекса предусматривает, что объектами земельных отношений наряду с земельными участками являются части земельных участков. По смыслу норм Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего в период подписания договора аренды) индивидуализация земельного участка (как и части участка) должна осуществляться путем установления границ на местности. Земельный участок, который в установленном порядке не сформирован, то есть не имеет кадастрового номера, не описан (не имеет установленных границ), не может выступать объектом гражданских прав.
Апелляционный суд при разрешении спора установил, что договор аренды земельного участка от 06.02.2007 N 169 не зарегистрирован (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Кроме того, предоставленный Кегярикову Б.Б. земельный участок как объект гражданских прав не сформирован (на государственный кадастровый учет не поставлен, что не позволяет установить его точное местонахождение на местности, идентифицировать как объект недвижимости и определить в качестве объекта аренды). Фактически земельный участок площадью 2021 га является частью ранее сформированного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29 площадью 139 700 тыс. кв. м, поставленного на государственный кадастровый учет 12.02.2003.
Установив отсутствие доказательств осуществления в отношении предоставленного правопредшественнику истца земельного участка (являющегося частью ранее сформированного земельного участка) государственного кадастрового учета, апелляционный суд признал, что договор аренды от 06.02.2007 N 169 не может являться заключенным в смысле, придаваемом этому понятию нормами главы 34 Гражданского кодекса и главы V Земельного кодекса.
Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление от 178.11.2011 N 73). В нем указано, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Это положение (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Вместе с тем, судам необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
По результатам исследования договора аренды от 06.02.2007 N 169, иных представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя прав на часть переданного главе хозяйства по результатам аукциона земельного участка, а также заинтересованности в оспаривании торгов (заключенной по их результатам сделки). Отсутствие (недоказанность) материально-правовой заинтересованности в оспаривании сделки является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Отсутствует у предпринимателя и право требовать применения реституции. Не являясь стороной оспариваемой сделки, предприниматель не вправе требовать применения последствий его недействительности в порядке, установленном пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса. Соответствующий правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2012 N 8584/12.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы предпринимателя о заключенности договора аренды в связи с его исполнением сторонами (наличии оснований для применения к спорным правоотношениям норм главы 34 Гражданского кодекса) отклоняются с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73. В нем изложен правовой подход по разрешению судами споров в ситуации, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован. Такой (незарегистрированный) договор аренды связывает его стороны соглашением об арендной плате и о неустойке (статьи 309, 330 Гражданского кодекса), если его существенные и иные условия согласованы, письменная форма соблюдена, имущество передано в пользование и принято без замечаний, оно исполнялось сторонами.
В данном случае апелляционный суд установил, что в договоре аренды от 06.02.2007 N 169 не согласовано существенное условие (о предмете), что не позволяет считать администрацию и предпринимателя связанными обязательственными отношениями по поводу использования спорного земельного участка (не сформированного в установленном порядке и являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29).
Иные доводы жалобы (о необходимости исследования обстоятельств возникновения права республиканской собственности на земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:29, необоснованности постановления от 21.06.2007 N 369 о передаче участка учреждению без изменения его целевого назначения) не влияют на существо принятых по делу судебных актов (с учетом вывода о незаключенности договора аренды земельного участка от 06.02.2007 N 169).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) оплачена предпринимателем при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 08.08.2013).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу N А22-1272/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 21.11.2013 ПО ДЕЛУ N А22-1272/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N А22-1272/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кегяриковой Лидии Бембеевны (ИНН 081300212538, ОГРНИП 308081619000082), ответчиков: Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 0816009907, ОГРН 1090816005587), индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Горяева Иджила Владимировича (ИНН 081100877461, ОГРНИП 310081325000017) и третьих лиц: администрации Юстинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, сельскохозяйственного потребительского кооператива "Харада", Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кегяриковой Лидии Бембеевны на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2013 (судья Джамбинова Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 (судьи Сомов Е.Г., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А22-1272/2012, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Кегярикова Л.Б. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкия к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Горяеву И.В. (далее - глава хозяйства) с иском, в котором просила:
- - признать недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29 площадью 13 970 га (лот N 3);
- - признать недействительным заключенный ответчиками по результатам аукциона договор аренды земельного участка от 19.08.2011 N 69-2011;
- - применить последствия недействительности сделки (требования уточнены; т. 1, л.д. 172).
Иск (с учетом изменения предпринимателем оснований) мотивирован следующим. В 2007 году правопредшественнику истца Кегярикову Б.Б. для создания фермерского хозяйства был предоставлен в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 2021 га. Впоследствии земельный участок площадью 13 970 га (в состав которого вошел предоставленный Кегярикову Б.Б. земельный участок) выставлен министерством на торги, что не соответствует статье 81 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статье 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о фермерском хозяйстве). Поэтому объявленный 09.07.2011 аукцион, а также заключенный с главой хозяйства договор аренды от 19.08.2011 N 69-2011 являются недействительными на основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Юстинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация), сельскохозяйственный потребительский кооператив "Харада" (далее - кооператив) и Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Калмыкия (далее - антимонопольный орган).
Определением от 13.07.2012 производство по делу приостановлено до разрешения спора по делу N А22-1348/2012 (т. 1, л.д. 36). Определением от 12.11.2012 производство по делу возобновлено (т. 1, л.д. 52).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации от 06.02.2007 N 63 с главой КФХ Кегяриковым Б.Б. подписан договор аренды от 06.02.2007 N 169 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2021 га. Соглашением от 20.05.2007 главой хозяйства определена Кегярикова Л.Б. Постановлением главы администрации от 21.06.2007 N 369 государственному учреждению "Центр диких животных Республики Калмыкия" (далее - учреждение) в постоянное (бессрочное) пользование из земель сельскохозяйственного назначения предоставлен земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:0029 общей площадью 13 970 га. В состав этого участка учреждения вошел земельный участок площадью 2021 га. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:0029 зарегистрировано 16.05.2008 за Республикой Калмыкия. Министерством объявлен (информационное сообщение в газете "Хальмг Унн" от 09.07.2011) открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29 (лот N 3). Победителем торгов признан глава хозяйства, с которым заключен договор аренды от 19.08.2011 N 69-2011. Суд первой инстанции установил, что истец участвовал в аукционе, который в рамках разрешения спора по делу N А22-1348/2012 признан законным. Спорный участок является республиканской собственностью, однако ненормативные правовые акты о передаче участка предприниматель не оспорил. Поскольку избранный истцом способ защиты не способен привести к восстановлению нарушенных прав, суд признал его ненадлежащим. Апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности предпринимателем материально-правовой заинтересованности в оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс, статья 449 Гражданского кодекса). Апелляционный суд установил, что при предоставлении земельного участка Кегярикову Б.Б. установленный статьей 12 Закона о фермерском хозяйстве порядок соблюден не был. Участок площадью 2021 га (являющийся частью выставленного на торги земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:0029) не сформирован (на государственный кадастровый учет не поставлен). Договор аренды от 06.02.2007 N 169 не зарегистрирован. Поэтому названный договор и соглашение к нему от 20.05.2007 являются незаключенными в связи с несогласованностью предмета и отсутствием государственной регистрации (пункт 1 статьи 432, пункт 3 статьи 433, пункт 3 статьи 607, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Доводы предпринимателя о выявленных антимонопольным органом нарушениях правил проведения торгов апелляционный суд отклонил со ссылкой на судебные акты по делу N А22-1348/2012, которыми решение антимонопольного органа от 19.04.2012 признано незаконным (т. 2, л.д. 34, 91).
Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам дела. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок предоставлен Кегярикову Б.Б. в порядке, установленном Законом о фермерском хозяйстве. Нормы Федерального закона от 24.10.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающие порядок предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или государственной собственности, в аренду на торгах с предварительной публикацией соответствующей информации, в данном случае не применимы. Кегяриков Б.Б. 25.01.2007 обратился с заявлением о предоставлении для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка площадью 2058 га. Государственным инспектором по использованию земель Юстинского района дано заключение о возможности предоставления в аренду земельного участка общей площадью 2021 га, расположенного в границах Барунского сельского муниципального образования. На основании постановления главы администрации от 06.02.2007 N 63 администрацией с главой КФХ Кегяриковым Б.Б. подписан договор аренды от 06.02.2007 N 169 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2021 га. На основании соглашения от 20.05.2007 главой хозяйства является Кегярикова Л.Б.; участок по акту передан арендатору. Таким образом, с 2007 года истец фактически владел и пользовался указанным в договоре земельным участком для ведения фермерского хозяйства, оплачивал землепользование. Договор не был зарегистрирован в связи с тем, что спорный участок являлся составной частью земельного участка площадью 13 968 га. Поскольку земельный участок площадью 2021 га был фактически передан Кегярикову Б.Б., между сторонами сложились арендные отношения, к которым применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса, в том числе и нормы, регламентирующие порядок и основания расторжения договора. С требованиями о регистрации договора аренды либо освобождении земельного участка администрация к арендатору не обращалась. Не извещала администрация арендатора и о передаче земельного участка учреждению на основании постановления от 21.06.2007 N 369. Кроме того, спорный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, однако был передан учреждению как земли заповедников без изменения целевого назначения. Обстоятельства возникновения права республиканской собственности на участок с кадастровым номером 08:11:100101:29 суды не исследовали. Постановление от 06.02.2007 N 63 (о предоставлении участка в аренду Кегярикову Б.Б.) и распоряжение министерства от 30.07.2009 N 13-р (о разделе земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29) не отменены. Судебная практика допускает возможность регистрации договора аренды до истечения срока его действия. Поэтому договор аренды от 06.02.2007 N 169 может быть зарегистрирован в установленном законом порядке после исполнения распоряжения от 30.07.2009 N 13 о разделе земельного участка. Учитывая изложенное, у ответчика не было правовых оснований для включения спорного земельного участка в состав участка, выставленного на торги.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Участники пора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
От предпринимателя поступило ходатайство (телеграмма) о рассмотрении жалобы в ее отсутствие (отсутствие представителей заявителя).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, постановлением главы администрации от 06.02.2007 N 63 главе крестьянского (фермерского) хозяйства Кегярикову Б.Б. из земель сельскохозяйственного назначения предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 2021 га, расположенный в границах Барунского сельского муниципального образования. Постановление содержит ссылки на статьи 11 и 12 Закона о фермерском хозяйстве (т. 1, л.д. 176).
На основании указанного постановления глава администрации и глава фермерского хозяйства Кегяриков Б.Б. подписали договор от 06.02.2007 N 169 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2021 га, расположенного в границах Барунского сельского муниципального образования (т. 1, л.д. 177-179). Участок предоставлен для размещения крестьянского (фермерского) хозяйства. Срок действия договора определен с 06.02.2007 по 06.02.2017 (пункт 2.1).
Передача участка арендатору оформлена актом от 06.02.2007 (т. 1, л.д. 183).
В соглашении от 20.05.2007 о внесении изменений в договор аренды от 06.02.2007 N 169 стороны определили считать главой крестьянского (фермерского) хозяйства Кегярикову Л.Б. (т. 1, л.д. 184).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке N 0811/201/09-1917 в государственный кадастр недвижимости 12.02.2003 внесены сведения о земельном участке сельскохозяйственного назначения площадью 139 700 тыс. кв. м. В ходе кадастрового учета участку присвоен кадастровый номер 08:11:100101:29; установлено разрешенное использование - для природоохранной деятельности (т. 1, л.д. 130).
По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:29 зарегистрировано за Республикой Калмыкия. В качестве документа-основания в свидетельстве о государственной регистрации права от 16.05.2008 указано постановление администрации от 21.06.2007 N 369 (т. 2, л.д. 9).
Постановлением главы администрации от 21.06.2007 N 369 земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:29 предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование (т. 1, л.д. 137). Из приложения N 1 к постановлению следует, что в состав предоставляемого учреждению участка входит земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства Кегярикова Б.Б. площадью 2021 га (т. 1, л.д. 138).
Как установили судебные инстанции, в газете "Хальмг Унн" от 09.07.2011 министерство опубликовало извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Республики Калмыкия.
Предметом открытых торгов по лоту N 3 являлся земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:11:100101:29 площадью 13 970 га, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Юстинский район, примерно в 16 км по направлению на юго-запад от ориентира п. Первомайский.
По результатам торгов с победителем (главой хозяйства) министерством заключен договор от 19.08.2011 N 69-2011 аренды земельного участка сроком на 5 лет.
Ссылаясь на то, что часть переданного победителю торгов земельного участка находится в аренде у истца, предприниматель оспорила торги (заключенный по результатам торгов договор аренды), а также заявила о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка (пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 Гражданского кодекса).
В силу статьи 4 Кодекса, статей 166, 449 Гражданского кодекса право на обращение в суд с иском об оспаривании торгов и сделки, заключенной по их результатам, предоставлено заинтересованному лицу. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены в процессе организации и проведения торгов.
Предприниматель не являлся участником аукциона, поэтому должна доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 Кодекса).
В обоснование заявленных требований предприниматель ссылается на то, что является арендатором части (площадью 2012 га) земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29 площадью 13 970 га. В подтверждение нарушенного права истец представил договор аренды от 06.02.2007 N 169 и соглашение к нему от 20.05.2007.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса в договоре аренды земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно идентифицировать подлежащий передаче арендатору земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным.
Статья 6 Земельного кодекса предусматривает, что объектами земельных отношений наряду с земельными участками являются части земельных участков. По смыслу норм Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего в период подписания договора аренды) индивидуализация земельного участка (как и части участка) должна осуществляться путем установления границ на местности. Земельный участок, который в установленном порядке не сформирован, то есть не имеет кадастрового номера, не описан (не имеет установленных границ), не может выступать объектом гражданских прав.
Апелляционный суд при разрешении спора установил, что договор аренды земельного участка от 06.02.2007 N 169 не зарегистрирован (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Кроме того, предоставленный Кегярикову Б.Б. земельный участок как объект гражданских прав не сформирован (на государственный кадастровый учет не поставлен, что не позволяет установить его точное местонахождение на местности, идентифицировать как объект недвижимости и определить в качестве объекта аренды). Фактически земельный участок площадью 2021 га является частью ранее сформированного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29 площадью 139 700 тыс. кв. м, поставленного на государственный кадастровый учет 12.02.2003.
Установив отсутствие доказательств осуществления в отношении предоставленного правопредшественнику истца земельного участка (являющегося частью ранее сформированного земельного участка) государственного кадастрового учета, апелляционный суд признал, что договор аренды от 06.02.2007 N 169 не может являться заключенным в смысле, придаваемом этому понятию нормами главы 34 Гражданского кодекса и главы V Земельного кодекса.
Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление от 178.11.2011 N 73). В нем указано, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Это положение (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Вместе с тем, судам необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
По результатам исследования договора аренды от 06.02.2007 N 169, иных представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя прав на часть переданного главе хозяйства по результатам аукциона земельного участка, а также заинтересованности в оспаривании торгов (заключенной по их результатам сделки). Отсутствие (недоказанность) материально-правовой заинтересованности в оспаривании сделки является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Отсутствует у предпринимателя и право требовать применения реституции. Не являясь стороной оспариваемой сделки, предприниматель не вправе требовать применения последствий его недействительности в порядке, установленном пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса. Соответствующий правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2012 N 8584/12.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы предпринимателя о заключенности договора аренды в связи с его исполнением сторонами (наличии оснований для применения к спорным правоотношениям норм главы 34 Гражданского кодекса) отклоняются с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73. В нем изложен правовой подход по разрешению судами споров в ситуации, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован. Такой (незарегистрированный) договор аренды связывает его стороны соглашением об арендной плате и о неустойке (статьи 309, 330 Гражданского кодекса), если его существенные и иные условия согласованы, письменная форма соблюдена, имущество передано в пользование и принято без замечаний, оно исполнялось сторонами.
В данном случае апелляционный суд установил, что в договоре аренды от 06.02.2007 N 169 не согласовано существенное условие (о предмете), что не позволяет считать администрацию и предпринимателя связанными обязательственными отношениями по поводу использования спорного земельного участка (не сформированного в установленном порядке и являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 08:11:100101:29).
Иные доводы жалобы (о необходимости исследования обстоятельств возникновения права республиканской собственности на земельный участок с кадастровым номером 08:11:100101:29, необоснованности постановления от 21.06.2007 N 369 о передаче участка учреждению без изменения его целевого назначения) не влияют на существо принятых по делу судебных актов (с учетом вывода о незаключенности договора аренды земельного участка от 06.02.2007 N 169).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) оплачена предпринимателем при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 08.08.2013).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу N А22-1272/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)