Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Акимовой М.А.,
судей Кузьмичева С.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Ханиной А.Н.
при участии в судебном заседании представителей государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" Юльцовой Ирины Викторовны, действующей по доверенности от 11.08.2009 N 292, Леликова Александра Александровича, действующего по доверенности от 07.09.2009 N 305, Филоненко Валерии Олеговны, действующей по доверенности от 14.09.2009 N 307, представителя администрации г. Саратова Чеконова Евгения Федоровича, действующего по доверенности от 06.07.2009 N 01-02-41/40, генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" Солдатенко Игоря Михайловича, действующего на основании приказа от 22.04.2002 N 1, представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области Еланцева Андрея Александровича, действующего по доверенности от 15.01.2009 N 79в,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" (г. Саратов)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2009 года по делу N А57-1174/2009 (судья Храмова Е.В.)
по заявлению государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" (г. Саратов)
к администрации г. Саратова (г. Саратов)
заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" (г. Саратов), комитет по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов), закрытое акционерное общество "Шэлдом" (г. Саратов), комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова (г. Саратов)
о признании недействительным постановления администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе",
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось государственное унитарное предприятие "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости", заявитель) с заявлением к администрации г. Саратова о признании недействительным постановления администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2009 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова и закрытое акционерное общество "Шэлдом" (далее - ЗАО "Шэлдом").
Решением суда первой инстанции от 18.08.2009 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
Общество с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать государственному унитарному предприятию "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" в удовлетворении заявленных требований.
ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Закрытое акционерное общество "Шэлдом", комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 18 93699 2, N 410031 18 93700 5, телеграммой, поданной по квитанции N 01029.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 15 апреля 1998 года администрацией г. Саратова вынесено постановление N 182-25 "О предоставлении ТОО заводу "Медтехника" в долгосрочную аренду сроком на 15 лет земельного участка площадью 0,1199 га, занимаемого производственным цехом по улице Комсомольской, 45 в Волжском районе".
27 сентября 2001 года между администрацией г. Саратова (арендодателем) и ТОО "Завод Медтехника" (арендатором) заключен договор аренды N 2873 земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45 (т. 1 л.д. 80-83).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2008 серия 64АБ N 968722, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 12.12.2007 N 186р и распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 17.06.2008, заявителю на праве хозяйственного ведения принадлежит объект недвижимости - здание, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45.
25 июля 2008 года между ЗАО "Завод Медтехника" (правопреемником ТОО "Завод Медтехника") и ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ЗАО "Завод Медтехника" переуступило ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" права арендатора по договору аренды земельного участка N 2873 от 27.09.2001 на часть земельного участка общей площадью 1560 кв. м, составляющую 1199 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45, кадастровый номер 64:48:01 03 22:0001 (т. 1 л.д. 49-53).
01 августа 2008 года договор от 25.07.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
22 января 1999 года администрацией г. Саратова вынесено оспоренное постановление N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка площадью 0,2300 га для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе".
08 февраля 1999 года между администрацией г. Саратова в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова (арендодателем) и ЗАО "Шэлдом" (арендатором) заключен договор аренды N 260 земельного участка, расположенного на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе.
14 марта 2000 года договор от 08.02.1999 N 260 зарегистрирован в Саратовской областной регистрационной палате.
04 августа 2004 года между ЗАО "Шэлдом" и ООО "Ковчег-2002" заключен договор N 55 замены стороны в обязательстве, предметом которого является переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.02.1999 N 260 (т. 2 л.д. 65-71).
Земельный участок общей площадью 1560 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 03 22:1, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45 поставлен на кадастровый учет 15.04.1998.
22 января 1999 года земельный участок общей площадью 2300 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 03 22:3, расположенный на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе г. Саратова, поставлен на учет, что подтверждается кадастровыми выписками от 06.11.2008 N С48/08-18041 и N С48/08-18042.
16 октября 2008 года ООО "Ковчег-2002" направило в адрес ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" письмо N 025 о переносе ограждения на земельном участке, расположенном на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе, поскольку указанный участок принадлежит ООО "Ковчег-2002" на праве аренды.
ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" обратилось в комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова для выяснения обоснованности предъявленных ООО "Ковчег-2002" претензий.
19 ноября 2008 года ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" получило сообщение комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова от 11.11.2008 N 01-16/07-9329, согласно которому постановление администрации г. Саратова об изъятии части земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45, общей площадью 1560 кв. м, кадастровый номер 64:48:01 03 22:0001 и предоставлении его ЗАО "Шэлдом" для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома администрацией г. Саратова не выносилось.
Полагая, что постановление администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе", нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к правильному выводу о том, что при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 03 22:03 под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома ЗАО "Шэлдом" администрацией г. Саратова не соблюден установленный земельным законодательством порядок, действовавший на момент его предоставления ЗАО "Шэлдом". Суд первой инстанции обоснованно учел, что уполномоченным органом не представлено доказательств изъятия у ТОО "Завод Медтехника" части земельного участка площадью 0,0799 га.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции и также считает, что оспоренный ненормативный акт не соответствует закону и нарушает права заявителя.
Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции основанными на законе и подтвержденными собранными по делу доказательствами.
Как видно из материалов дела, оспоренное постановление в адрес заявителя не направлялось и сведения о нем получены из письма ООО "Ковчег-2002" от 16.10.2008 N 025 о переносе ограждения, установленного заявителем на земельном участке, принадлежащем ООО "Ковчег-2002" на праве аренды. В качестве основания законности своих требований указано постановление администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-188 (т. 1 л.д. 71) Доказательств осведомленности заявителя о принятии оспоренного постановления администрацией г. Саратова не представлено. Заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением об оспаривании указанного ненормативного акта 15 января 2009 года, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, как предусмотрено частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьей 13 Гражданского кодекса РФ.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Произведя проверку оспоренного ненормативного акта в соответствии с требованиями части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции правильно установил наличие обоих названных условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.
Оспоренное постановление вынесено администрацией г. Саратова с нарушением положений статей 28, 29 Земельного кодекса РСФСР, а также Решения Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов от 30.10.1992 N 176, которым утвержден порядок изъятия и предоставления земельных участков в городе Саратове.
Кроме того, оно нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишает заявителя возможности осуществлять свою деятельность и пользоваться принадлежащим ему зданием, так как фактически у заявителя отсутствует земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего Указа. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.
Порядок изъятия и предоставления земельных участков, относящихся к государственной собственности в период принятия постановления администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе", регулировался Земельным кодексом РСФСР, Указом президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды", а также Решением Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов от 30.10.1992 года N 176.
Согласно статье 28 Земельного кодекса РСФСР, заинтересованные в строительстве объекта организации обращаются в местную администрацию, обладающую правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Указанный орган или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). При выборе участка обязательное участие принимают собственники земли, землевладельцы, землепользователи, арендаторы. Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта.
Материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующей администрации, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.
Предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земель для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, строительства объектов в городах, поселках и сельских населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки, а также при предоставлении (передаче) земель гражданам.
Согласно статье 29 Земельного кодекса РСФСР, после утверждения проекта и включения объекта в план строительства заинтересованная организация обращается в местную администрацию, обладающую правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта. На основании подготовительных материалов администрация принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка и условиях его предоставления.
Решение Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов от 30.10.1992 N 176 также предусматривало предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием.
Из материалов дела видно, что постановлением администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 ЗАО "Шэлдом" земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома.
Учитывая положения статьи 28 Земельного кодекса РСФСР, Порядок изъятия и предоставления земельных участков в г. Саратове, утвержденный решением Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов от 30.10.1992 N 176, предоставление земельных участков для строительства многоэтажного дома осуществлялось с предварительным согласованием места размещения объекта при отсутствии генерального плана и проекта планировки и застройки.
Судами обеих инстанций установлено, что в спорный период Генеральный план, проект планировки и застройки города Саратова отсутствовали.
При анализе имеющегося в землеустроительном деле ЗАО "Шэлдом" плана земельного участка площадью 2300 кв. м, кадастровый номер 64:48:01 03 22:03, предоставленного под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома ЗАО "Шэлдом", судами обеих инстанций установлено, что в указанном плане имеется указание на необходимость изъятия у ТОО "Завод Медтехника" части земельного участка площадью 0,0799 га (т. 2 л.д. 23).
Согласно сообщению комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова от 11.112008 N 01-16/07-9329, постановление администрации города об изъятии части земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, дом 45, категория земель - земли поселений, общей площадью 1560 кв. м, кадастровый номер 64:48:01 03 22:0001, и предоставлении его ЗАО "Шэлдом" для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома администрацией города Саратова не выносилось (т. 1 л.д. 72).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ администрацией г. Саратова не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение порядка предварительного согласования места размещения объекта ЗАО "Шэлдом" и изъятия земельного участка.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что администрацией города Саратова нарушен порядок предоставления земельного участка для строительства ЗАО "Шэлдом".
Таким образом, учитывая требования пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, администрация города Саратова не доказала правомерность принятия оспоренного ненормативного акта.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспоренный ненормативный акт нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку на земельном участке, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45 и принадлежащем ГУП "Сартехинвентаризация" на праве аренды, расположено административное здание, находящееся у ГУП "Сартехинвентаризация" на праве хозяйственного ведения.
Из материалов дела видно, что граница земельного участка, предоставленного ЗАО "Шэлдом", примыкает вплотную к зданию, принадлежащему ГУП "Сартехинвентаризация" (т. 2 л.д. 132), то есть заявитель лишен земли, необходимой для эксплуатации своей недвижимости.
07 мая 2009 года суд первой инстанции назначил землеустроительную экспертизу (т. 2 л.д. 103-108).
Согласно заключению комиссии экспертов ОАО "Ордена "Знак Почета" "НИПИ Гипропромсельстрой" от 06.07.2009, границы земельного участка площадью 1560 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 03 22:1 и земельного участка площадью 2300 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 03 22:3, расположенного на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе г. Саратова, в соответствии с координатами, указанными в кадастровой выписке о земельном участке от 08.04.2009 N 6448/201/09-5400, определены на местности и установлено наложение границ указанных земельных участков.
Апелляционная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что площадь наложения земельных участков в данном случае не имеет значения, поскольку факт наложения границ смежных земельных участков свидетельствует о нарушении порядка предоставления ЗАО "Шэлдом" земельного участка в соответствии с постановлением администрации от 22.01.1999 N 8-118 и прав заявителя.
Уполномоченный орган не изъял в установленном порядке часть ранее предоставленного земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что орган местного самоуправления в обязательном порядке, в силу положений статей 28, 29 Земельного кодекса РСФСР и требований местных актов должен был принять решение об изъятии земельного участка до вынесения оспоренного ненормативного акта.
Согласно уставу заявителя, основными видами деятельности предприятия являются техническая инвентаризация объектов капитального строительства, оценочная и геодезическая деятельность, что связано с приемом и обслуживанием большого числа граждан.
Таким образом, оспоренный ненормативный акт нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку заявитель лишен возможности пользоваться зданием и осуществлять в нем свою деятельность.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд первой инстанции, установив нарушение оспоренным актом закона и интересов заявителя, правомерно удовлетворил требования и признал недействительным постановление администрации города Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе".
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в рассматриваемой ситуации нарушения прав заявителя апелляционная коллегия считает несостоятельными.
Заявитель законно на вещном праве владеет недвижимостью, для обслуживания которой ему необходима земля, отведенная оспоренным постановлением другому лицу под строительство. Право на земельный участок под зданием производно от прав на здание, перешло к заявителю в силу закона вместе с правами на недвижимое имущество от правопредшественника в том же объеме. В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса РФ право заявителя признается существующим и подлежит защите даже в отсутствие надлежащего оформления.
Поэтому соблюдение порядка оформления гражданско-правовых отношений с органом местного самоуправления по поводу данного земельного участка, а также его кадастровый учет не влияют на определение момента возникновения прав заявителя на землю под его недвижимостью и их объем.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.
Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" следует оставить без удовлетворения.
Порядок распределения судебных расходов, к которым относится и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, регулируется главой 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции следует отнести на предпринимателя.
Государственная пошлина подлежит уплате в сумме 1000 руб., а ошибочно уплачена заявителем при обращении с апелляционной жалобой в сумме 2000 руб. согласно платежному поручению от 03.08.2009. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит возврату.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2009 года по делу N А57-1174/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" (г. Саратов) излишне уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 (одна тысяча) руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 АПК РФ.
Председательствующий
М.А.АКИМОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2009 ПО ДЕЛУ N А57-1174/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2009 г. по делу N А57-1174/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Акимовой М.А.,
судей Кузьмичева С.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Ханиной А.Н.
при участии в судебном заседании представителей государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" Юльцовой Ирины Викторовны, действующей по доверенности от 11.08.2009 N 292, Леликова Александра Александровича, действующего по доверенности от 07.09.2009 N 305, Филоненко Валерии Олеговны, действующей по доверенности от 14.09.2009 N 307, представителя администрации г. Саратова Чеконова Евгения Федоровича, действующего по доверенности от 06.07.2009 N 01-02-41/40, генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" Солдатенко Игоря Михайловича, действующего на основании приказа от 22.04.2002 N 1, представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области Еланцева Андрея Александровича, действующего по доверенности от 15.01.2009 N 79в,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" (г. Саратов)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2009 года по делу N А57-1174/2009 (судья Храмова Е.В.)
по заявлению государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" (г. Саратов)
к администрации г. Саратова (г. Саратов)
заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" (г. Саратов), комитет по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов), закрытое акционерное общество "Шэлдом" (г. Саратов), комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова (г. Саратов)
о признании недействительным постановления администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе",
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось государственное унитарное предприятие "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости", заявитель) с заявлением к администрации г. Саратова о признании недействительным постановления администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.02.2009 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова и закрытое акционерное общество "Шэлдом" (далее - ЗАО "Шэлдом").
Решением суда первой инстанции от 18.08.2009 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
Общество с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать государственному унитарному предприятию "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" в удовлетворении заявленных требований.
ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Закрытое акционерное общество "Шэлдом", комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 410031 18 93699 2, N 410031 18 93700 5, телеграммой, поданной по квитанции N 01029.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 15 апреля 1998 года администрацией г. Саратова вынесено постановление N 182-25 "О предоставлении ТОО заводу "Медтехника" в долгосрочную аренду сроком на 15 лет земельного участка площадью 0,1199 га, занимаемого производственным цехом по улице Комсомольской, 45 в Волжском районе".
27 сентября 2001 года между администрацией г. Саратова (арендодателем) и ТОО "Завод Медтехника" (арендатором) заключен договор аренды N 2873 земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45 (т. 1 л.д. 80-83).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2008 серия 64АБ N 968722, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 12.12.2007 N 186р и распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 17.06.2008, заявителю на праве хозяйственного ведения принадлежит объект недвижимости - здание, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45.
25 июля 2008 года между ЗАО "Завод Медтехника" (правопреемником ТОО "Завод Медтехника") и ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ЗАО "Завод Медтехника" переуступило ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" права арендатора по договору аренды земельного участка N 2873 от 27.09.2001 на часть земельного участка общей площадью 1560 кв. м, составляющую 1199 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45, кадастровый номер 64:48:01 03 22:0001 (т. 1 л.д. 49-53).
01 августа 2008 года договор от 25.07.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
22 января 1999 года администрацией г. Саратова вынесено оспоренное постановление N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка площадью 0,2300 га для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе".
08 февраля 1999 года между администрацией г. Саратова в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова (арендодателем) и ЗАО "Шэлдом" (арендатором) заключен договор аренды N 260 земельного участка, расположенного на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе.
14 марта 2000 года договор от 08.02.1999 N 260 зарегистрирован в Саратовской областной регистрационной палате.
04 августа 2004 года между ЗАО "Шэлдом" и ООО "Ковчег-2002" заключен договор N 55 замены стороны в обязательстве, предметом которого является переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.02.1999 N 260 (т. 2 л.д. 65-71).
Земельный участок общей площадью 1560 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 03 22:1, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45 поставлен на кадастровый учет 15.04.1998.
22 января 1999 года земельный участок общей площадью 2300 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 03 22:3, расположенный на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе г. Саратова, поставлен на учет, что подтверждается кадастровыми выписками от 06.11.2008 N С48/08-18041 и N С48/08-18042.
16 октября 2008 года ООО "Ковчег-2002" направило в адрес ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" письмо N 025 о переносе ограждения на земельном участке, расположенном на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе, поскольку указанный участок принадлежит ООО "Ковчег-2002" на праве аренды.
ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" обратилось в комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова для выяснения обоснованности предъявленных ООО "Ковчег-2002" претензий.
19 ноября 2008 года ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" получило сообщение комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова от 11.11.2008 N 01-16/07-9329, согласно которому постановление администрации г. Саратова об изъятии части земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45, общей площадью 1560 кв. м, кадастровый номер 64:48:01 03 22:0001 и предоставлении его ЗАО "Шэлдом" для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома администрацией г. Саратова не выносилось.
Полагая, что постановление администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе", нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ГУП "Саратовское областное БТИ и оценки недвижимости" оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к правильному выводу о том, что при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 03 22:03 под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома ЗАО "Шэлдом" администрацией г. Саратова не соблюден установленный земельным законодательством порядок, действовавший на момент его предоставления ЗАО "Шэлдом". Суд первой инстанции обоснованно учел, что уполномоченным органом не представлено доказательств изъятия у ТОО "Завод Медтехника" части земельного участка площадью 0,0799 га.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции и также считает, что оспоренный ненормативный акт не соответствует закону и нарушает права заявителя.
Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции основанными на законе и подтвержденными собранными по делу доказательствами.
Как видно из материалов дела, оспоренное постановление в адрес заявителя не направлялось и сведения о нем получены из письма ООО "Ковчег-2002" от 16.10.2008 N 025 о переносе ограждения, установленного заявителем на земельном участке, принадлежащем ООО "Ковчег-2002" на праве аренды. В качестве основания законности своих требований указано постановление администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-188 (т. 1 л.д. 71) Доказательств осведомленности заявителя о принятии оспоренного постановления администрацией г. Саратова не представлено. Заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением об оспаривании указанного ненормативного акта 15 января 2009 года, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, как предусмотрено частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьей 13 Гражданского кодекса РФ.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Произведя проверку оспоренного ненормативного акта в соответствии с требованиями части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции правильно установил наличие обоих названных условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.
Оспоренное постановление вынесено администрацией г. Саратова с нарушением положений статей 28, 29 Земельного кодекса РСФСР, а также Решения Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов от 30.10.1992 N 176, которым утвержден порядок изъятия и предоставления земельных участков в городе Саратове.
Кроме того, оно нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишает заявителя возможности осуществлять свою деятельность и пользоваться принадлежащим ему зданием, так как фактически у заявителя отсутствует земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего Указа. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.
Порядок изъятия и предоставления земельных участков, относящихся к государственной собственности в период принятия постановления администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе", регулировался Земельным кодексом РСФСР, Указом президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды", а также Решением Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов от 30.10.1992 года N 176.
Согласно статье 28 Земельного кодекса РСФСР, заинтересованные в строительстве объекта организации обращаются в местную администрацию, обладающую правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Указанный орган или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). При выборе участка обязательное участие принимают собственники земли, землевладельцы, землепользователи, арендаторы. Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта.
Материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующей администрации, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.
Предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земель для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, строительства объектов в городах, поселках и сельских населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки, а также при предоставлении (передаче) земель гражданам.
Согласно статье 29 Земельного кодекса РСФСР, после утверждения проекта и включения объекта в план строительства заинтересованная организация обращается в местную администрацию, обладающую правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта. На основании подготовительных материалов администрация принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка и условиях его предоставления.
Решение Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов от 30.10.1992 N 176 также предусматривало предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием.
Из материалов дела видно, что постановлением администрации г. Саратова от 22.01.1999 N 8-118 ЗАО "Шэлдом" земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома.
Учитывая положения статьи 28 Земельного кодекса РСФСР, Порядок изъятия и предоставления земельных участков в г. Саратове, утвержденный решением Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов от 30.10.1992 N 176, предоставление земельных участков для строительства многоэтажного дома осуществлялось с предварительным согласованием места размещения объекта при отсутствии генерального плана и проекта планировки и застройки.
Судами обеих инстанций установлено, что в спорный период Генеральный план, проект планировки и застройки города Саратова отсутствовали.
При анализе имеющегося в землеустроительном деле ЗАО "Шэлдом" плана земельного участка площадью 2300 кв. м, кадастровый номер 64:48:01 03 22:03, предоставленного под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома ЗАО "Шэлдом", судами обеих инстанций установлено, что в указанном плане имеется указание на необходимость изъятия у ТОО "Завод Медтехника" части земельного участка площадью 0,0799 га (т. 2 л.д. 23).
Согласно сообщению комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова от 11.112008 N 01-16/07-9329, постановление администрации города об изъятии части земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, дом 45, категория земель - земли поселений, общей площадью 1560 кв. м, кадастровый номер 64:48:01 03 22:0001, и предоставлении его ЗАО "Шэлдом" для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома администрацией города Саратова не выносилось (т. 1 л.д. 72).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ администрацией г. Саратова не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение порядка предварительного согласования места размещения объекта ЗАО "Шэлдом" и изъятия земельного участка.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что администрацией города Саратова нарушен порядок предоставления земельного участка для строительства ЗАО "Шэлдом".
Таким образом, учитывая требования пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, администрация города Саратова не доказала правомерность принятия оспоренного ненормативного акта.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспоренный ненормативный акт нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку на земельном участке, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Комсомольская, 45 и принадлежащем ГУП "Сартехинвентаризация" на праве аренды, расположено административное здание, находящееся у ГУП "Сартехинвентаризация" на праве хозяйственного ведения.
Из материалов дела видно, что граница земельного участка, предоставленного ЗАО "Шэлдом", примыкает вплотную к зданию, принадлежащему ГУП "Сартехинвентаризация" (т. 2 л.д. 132), то есть заявитель лишен земли, необходимой для эксплуатации своей недвижимости.
07 мая 2009 года суд первой инстанции назначил землеустроительную экспертизу (т. 2 л.д. 103-108).
Согласно заключению комиссии экспертов ОАО "Ордена "Знак Почета" "НИПИ Гипропромсельстрой" от 06.07.2009, границы земельного участка площадью 1560 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 03 22:1 и земельного участка площадью 2300 кв. м с кадастровым номером 64:48:01 03 22:3, расположенного на пересечении улиц Челюскинцев и Комсомольской в Волжском районе г. Саратова, в соответствии с координатами, указанными в кадастровой выписке о земельном участке от 08.04.2009 N 6448/201/09-5400, определены на местности и установлено наложение границ указанных земельных участков.
Апелляционная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что площадь наложения земельных участков в данном случае не имеет значения, поскольку факт наложения границ смежных земельных участков свидетельствует о нарушении порядка предоставления ЗАО "Шэлдом" земельного участка в соответствии с постановлением администрации от 22.01.1999 N 8-118 и прав заявителя.
Уполномоченный орган не изъял в установленном порядке часть ранее предоставленного земельного участка.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что орган местного самоуправления в обязательном порядке, в силу положений статей 28, 29 Земельного кодекса РСФСР и требований местных актов должен был принять решение об изъятии земельного участка до вынесения оспоренного ненормативного акта.
Согласно уставу заявителя, основными видами деятельности предприятия являются техническая инвентаризация объектов капитального строительства, оценочная и геодезическая деятельность, что связано с приемом и обслуживанием большого числа граждан.
Таким образом, оспоренный ненормативный акт нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку заявитель лишен возможности пользоваться зданием и осуществлять в нем свою деятельность.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд первой инстанции, установив нарушение оспоренным актом закона и интересов заявителя, правомерно удовлетворил требования и признал недействительным постановление администрации города Саратова от 22.01.1999 N 8-118 "О предоставлении ЗАО "Шэлдом" в аренду сроком на 25 лет земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома в Волжском районе".
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в рассматриваемой ситуации нарушения прав заявителя апелляционная коллегия считает несостоятельными.
Заявитель законно на вещном праве владеет недвижимостью, для обслуживания которой ему необходима земля, отведенная оспоренным постановлением другому лицу под строительство. Право на земельный участок под зданием производно от прав на здание, перешло к заявителю в силу закона вместе с правами на недвижимое имущество от правопредшественника в том же объеме. В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса РФ право заявителя признается существующим и подлежит защите даже в отсутствие надлежащего оформления.
Поэтому соблюдение порядка оформления гражданско-правовых отношений с органом местного самоуправления по поводу данного земельного участка, а также его кадастровый учет не влияют на определение момента возникновения прав заявителя на землю под его недвижимостью и их объем.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.
Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" следует оставить без удовлетворения.
Порядок распределения судебных расходов, к которым относится и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, регулируется главой 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции следует отнести на предпринимателя.
Государственная пошлина подлежит уплате в сумме 1000 руб., а ошибочно уплачена заявителем при обращении с апелляционной жалобой в сумме 2000 руб. согласно платежному поручению от 03.08.2009. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит возврату.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 августа 2009 года по делу N А57-1174/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ковчег 2002" (г. Саратов) излишне уплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 (одна тысяча) руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 АПК РФ.
Председательствующий
М.А.АКИМОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)