Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 1 октября 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Афониной Е.И. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчиков - администрации г. Светлограда - Тараловой И.В. (доверенность от 13.01.2009), администрации Петровского муниципального района - Нехаенко О.А. (доверенность от 11.01.2009 N 23), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Трощего Николая Ивановича, третьих лиц - муниципального учреждения "Земельная палата", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, территориального отдела N 2 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю, Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Ставропольскому краю, индивидуального предпринимателя Шаповаленко В.М., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Трощего Николая Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2009 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 (судьи Луговая Ю.Б., Баканов А.П., Жуков Е.В.) по делу N А63-1685/2007, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Трощий Н.И. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации г. Светлограда, администрации Петровского муниципального района о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления, выразившихся в отказе в предоставлении предпринимателю в собственность земельного участка площадью 5271 кв. м, расположенного по адресу: г. Светлоград, Фабричный проезд, 9, на основании поданного им 29.11.2006 заявления; обязании ответчиков изготовить кадастровую карту (план) земельного участка, утвердить проект его границ с учетом фактически используемой площади земельного участка; обязании ответчиков подготовить проект договора купли-продажи и заключить договор (уточненные требования).
До принятия решения по делу N А63-1685/2007 предприниматель обратился с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) администрации г. Светлограда, администрации Петровского муниципального района, выразившихся в отказе предоставить в собственность предпринимателя земельный участок площадью 5271 кв. м на основании повторного заявления от 25.06.2007, с обязанием ответчиков совершить действия по предоставлению земельного участка в собственность предпринимателя.
Указанное заявление принято судом, по нему возбуждено производство по делу N А63-6500/07-С7, которое определением от 17.06.2007 объединено с настоящим делом в одно производство с присвоением N А63-1685/2007.
Решением суда от 28.09.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.03.2008, в удовлетворении требований о признании незаконными действий (бездействия) администрации г. Светлограда, администрации Петровского муниципального района, выразившихся в отказе предоставить в собственность предпринимателя земельный участок площадью 5271 кв. м на основании повторного заявления от 29.11.2006, отказано, в остальной части требования заявителя удовлетворены. Судебные акты мотивированы противоречием обжалуемых действий нормам Земельного кодекса Российской Федерации и нарушением прав предпринимателя по приватизации земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему имущества.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2008 решение от 28.09.2007 и постановление апелляционного суда от 13.03.2008 отменены в части удовлетворения требований предпринимателя о признании незаконными действий (бездействия) администрации г. Светлограда и администрации Петровского муниципального района, обязания их заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 5271 кв. м и утвердить границы земельного участка, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал на преждевременность вывода обеих инстанций о неправомерности действий (бездействия) администрации г. Светлограда с возложением на нее обязанности по составлению кадастровой карты и заключению договора купли-продажи земельного участка ввиду отсутствия доказательств обращения предпринимателя в соответствующие органы в целях формирования земельного участка, получения кадастровой карты, а также наличия у администрации обязанностей по изготовлению кадастровой карты или выдаче по запросу предпринимателя дежурной кадастровой карты для изготовления ее соответствующим органом. Суду указано на необходимость проверить и дать оценку имеющейся в материалах дела справке муниципального учреждения "Земельная палата" о том, что часть спорного земельного участка площадью 1644 кв. м (из 5851 кв. м) является местом общего пользования (проездом); а также исследовать вопрос о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания принадлежащих заявителю объектов недвижимого имущества с учетом осуществляемой им деятельности, действующих норм и правил, требований градостроительного и земельного законодательства, с учетом мнения компетентного органа, в полномочия которого входит определение площади земельного участка при его продаже, на основании установленных обстоятельств проверить правомерность действий администрации.
При новом рассмотрении решением от 06.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.06.2009, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что требования заявителя о продаже ему земельного участка в большем размере, чем занято недвижимостью, и необходимом для использования объектов, не основаны на действующем законодательстве.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты обеих инстанций отменить, указав, что судами неверно определена площадь спорного земельного участка, что подтверждается заключением Петровского филиала государственного учреждения архитектуры и градостроительства Ставропольского края. Истребуемый земельный участок в заявленной площади необходим в том числе для эксплуатации автозаправочной станции, для размещения которой требуется площадь не менее 5 тыс. кв. м В отзывах на кассационную жалобу ответчик и третьи лица просят судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 25.11.2003 предприниматель приобрел у ОАО "Светлоградская СТОА" в собственность недвижимое имущество, состоящее из производственного здания (литера Г) общей площадью 405,6 кв. м, здания склада (литера Д) площадью 70,5 кв. м, здания цеха покраски автомобилей (литера З) площадью 907,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Светлоград, Фабричный проезд, 9.
Решением Петровского районного суда от 02.11.2006 (т. 1, л.д. 13) за предпринимателем признан переход права собственности на указанные объекты недвижимости, зарегистрированный в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами от 14.12.2006 серии 26-АБ N 195430, серии 26-АБ N 195431, серии 26-АБ N 195432.
На момент заключения договора купли-продажи от 25.11.2003 продавец указанного имущества (ОАО "Светлоградская СТОА") пользовался земельным участком площадью 25 400 кв. м на праве постоянного бессрочного пользования, который изначально был предоставлен Светлоградской арендной СТОА в постоянное пользование для строительства производственной базы на основании решения Светлоградского городского Совета народных депутатов от 11.12.1991 N 11-74 (т. 1, л.д. 83).
Постановлением главы города Светлограда от 16.04.2001 N 446 площадь земельного участка, закрепленная в бессрочное пользование за ОАО "Светлоградская СТОА", на котором в том числе расположены приобретенные предпринимателем объекты недвижимости, составляла 16 963 кв. м (т. 1, л.д. 84).
На основании технического задания на выполнение работ по разграничению государственной собственности на землю (т. 3, л.д. 59-69), утвержденного заместителем министра имущественных отношений Ставропольского края 25.02.2003, ОАО "Ставрополь ТИСИЗ" проведены работы по землеустройству, сформировано землеустроительное дело в отношении землепользователя ОАО "Светлоградская СТОА".
Актом от 04.06.2003 подтверждается согласование границ земельного участка ОАО "Светлоградская СТОА" с администрацией г. Светлограда (т. 2, л.д. 44).
В соответствии с проектным планом границ площадь земельного участка по результатам межевания составила 18 406,4 кв. м, основное целевое назначение - земли поселений, цель предоставления - станция технического обслуживания.
В последующем ОАО "Светлоградская СТОА" признано банкротом, в процессе конкурсного производства имущество общества продано, часть его - предпринимателю Трощему Н.И.
29 ноября 2006 года предприниматель обратился с заявлением на имя главы г. Светлограда о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 5271 кв. м в г. Светлограде, Фабричный проезд, 9.
6 декабря 2006 года комиссией администрации Петровского муниципального района предпринимателю в предоставлении земельного участка отказано в связи с непредставлением необходимых документов, о чем заявителю сообщено письмом от 14.12.2006 N 2069/01.
25 июня 2007 года предприниматель повторно обратился с заявлением на имя главы г. Светлограда о приобретении в собственность названного земельного участка и изготовлении его кадастрового плана, предоставив правоустанавливающие документы на здания, сооружения, расположенные на приобретаемом участке, подготовленный по результатам межевания проект границ земельного участка с указанием площади испрашиваемого земельного участка 5271 кв. м, акт согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, копию паспорта, идентификационный номер.
Полагая, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка является незаконным и нарушает законные права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд.
При новом рассмотрении дела суды правомерно руководствовались следующим.
В силу пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По правилам пункта 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия) а также обстоятельств, послуживших основанием для их совершения, возлагается на орган, который совершил действия (бездействие).
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купле-продаже, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
При рассмотрении таких дел суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
На основании пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданиями, строениями, сооружениями и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса. Из указанной нормы следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения объектов. Соответственно, площадь земельного участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земельного участка, выделенного юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности.
При новом рассмотрении дела судами установлено и материалами дела подтверждено, что на испрашиваемом земельном участке площадью 5271 кв. м находятся объекты, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, общей площадью 1383,8 кв. м.
Во исполнение указаний кассационной инстанции судами исследован вопрос и минимальном размере площади земельного участка, которая согласно заключению ОАО "Институт Ставропольгражданпроект" от 11.08.2008 N 259 с учетом норм вместимости объекта капитального строительства, принадлежащих предпринимателю: здания (литера Г) общей площадью 369,66 кв. м, здания склада (литера Д) общей площадью 78,12 кв. м, здания цеха покраски автомобилей (литера З) общей площадью 624,77 кв. м (всего общей площадью 1072,55 кв. м) согласно СНиП 2.07.01-89, составит 2 145,10 кв. м (т. 5, л.д. 54-57).
Из заключения Петровского филиала Государственного учреждения архитектуры и градостроительства от 19.08.2008 следует, что для размещения СТО автомобилей на 5 постов минимальная площадь земельного участка составит 5 тыс. кв. м, необходимая минимальная площадь земельного участка для размещения (АЗС) на топливораздаточные колонки - 1600 кв. м (т. 5, л.д. 58, 59).
Вместе с тем из заключения Петровского филиала Государственного учреждения архитектуры и градостроительства от 11.08.2008 по заказу администрации г. Светлограда следует, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, 1 990,8 кв. м (т. 5, л.д. 111, 112).
Судами дана оценка сведениям МУ "Земельная палата" г. Светлограда от 16.05.2007, согласно которым объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю, находятся в пределах земельного участка, ранее находившегося в пользовании ОАО "Светлоградская СТОА", самовольно занятый земельный участок под размещение передвижной АЗС находится за границами земельного участка и забора ОАО "Светлоградская СТОА", никогда не был огорожен и является местом общего пользования - территория проезда Фабричного (т. 1, л.д. 109).
Согласно акту обследования от 17.12.2008 комиссии, созданной на основании распоряжения N 185-р главы администрации Петровского муниципального района (т. 6, л.д. 18), на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, использующиеся предпринимателем как производственное здание (литера Г), цех покраски автомобилей с сушилкой, сварочный цех, помещение лаборатории для компьютерного подбора красок, бытовое помещение; в здании (литера З) размещены помещения для ремонта автомобилей; в здании (литера Д) размещены помещения для проведения сварочных работ. На земельном участке также размещены: отдельно стоящее сооружение, используемое как касса, навес для 4-х топливораздаточных колонок, 4 металлические емкости, передвижная автомобильная газозаправочная станция, что в заключении отражено как предприятие автосервиса (т. 6, л.д. 15-86).
На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю по правоустанавливающим документам, имеют общую площадь 1383,8 кв. м, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации и использования, принадлежащих заявителю объектов недвижимого имущества, с учетом осуществляемой им деятельности, действующих норм и правил, требований градостроительного и земельного законодательства, заключений компетентного органа, меньше площади 5271 кв. м, испрашиваемой предпринимателем в заявлениях, поступивших в администрацию.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что автозаправочная станция контейнерного типа установлена без надлежащего разрешения и согласования с соответствующими службами согласно Правилам технической эксплуатации автозаправочных станций, земельный участок под автозаправочной станцией предпринимателем используется без надлежащего разрешения, а в производственном здании диспетчерский пункт, используемый для осуществления коммерческой деятельности - эксплуатации АЗС контейнерного типа, как утверждает предприниматель, не находится.
Доводы предпринимателя о том, что земельный участок в заявленной площади необходим ему еще и для эксплуатации автозаправочной станции, для размещения которой требуется площадь не менее 5 тыс. кв. м, правомерно отклонены, поскольку используемая им передвижная автозаправочная станция контейнерного типа не является недвижимым имуществом и установлена без надлежащего разрешения и согласования с соответствующими службами.
При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что требования заявителя о продаже предпринимателю земельного участка в большем размере, чем занято объектами недвижимости, и необходимом для использования, не основаны на действующем законодательстве.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 по делу N А63-1685/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.10.2009 ПО ДЕЛУ N А63-1685/2007
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2009 г. по делу N А63-1685/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 1 октября 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Афониной Е.И. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчиков - администрации г. Светлограда - Тараловой И.В. (доверенность от 13.01.2009), администрации Петровского муниципального района - Нехаенко О.А. (доверенность от 11.01.2009 N 23), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Трощего Николая Ивановича, третьих лиц - муниципального учреждения "Земельная палата", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, территориального отдела N 2 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю, Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Ставропольскому краю, индивидуального предпринимателя Шаповаленко В.М., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Трощего Николая Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2009 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 (судьи Луговая Ю.Б., Баканов А.П., Жуков Е.В.) по делу N А63-1685/2007, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Трощий Н.И. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации г. Светлограда, администрации Петровского муниципального района о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления, выразившихся в отказе в предоставлении предпринимателю в собственность земельного участка площадью 5271 кв. м, расположенного по адресу: г. Светлоград, Фабричный проезд, 9, на основании поданного им 29.11.2006 заявления; обязании ответчиков изготовить кадастровую карту (план) земельного участка, утвердить проект его границ с учетом фактически используемой площади земельного участка; обязании ответчиков подготовить проект договора купли-продажи и заключить договор (уточненные требования).
До принятия решения по делу N А63-1685/2007 предприниматель обратился с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) администрации г. Светлограда, администрации Петровского муниципального района, выразившихся в отказе предоставить в собственность предпринимателя земельный участок площадью 5271 кв. м на основании повторного заявления от 25.06.2007, с обязанием ответчиков совершить действия по предоставлению земельного участка в собственность предпринимателя.
Указанное заявление принято судом, по нему возбуждено производство по делу N А63-6500/07-С7, которое определением от 17.06.2007 объединено с настоящим делом в одно производство с присвоением N А63-1685/2007.
Решением суда от 28.09.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.03.2008, в удовлетворении требований о признании незаконными действий (бездействия) администрации г. Светлограда, администрации Петровского муниципального района, выразившихся в отказе предоставить в собственность предпринимателя земельный участок площадью 5271 кв. м на основании повторного заявления от 29.11.2006, отказано, в остальной части требования заявителя удовлетворены. Судебные акты мотивированы противоречием обжалуемых действий нормам Земельного кодекса Российской Федерации и нарушением прав предпринимателя по приватизации земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему имущества.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2008 решение от 28.09.2007 и постановление апелляционного суда от 13.03.2008 отменены в части удовлетворения требований предпринимателя о признании незаконными действий (бездействия) администрации г. Светлограда и администрации Петровского муниципального района, обязания их заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 5271 кв. м и утвердить границы земельного участка, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал на преждевременность вывода обеих инстанций о неправомерности действий (бездействия) администрации г. Светлограда с возложением на нее обязанности по составлению кадастровой карты и заключению договора купли-продажи земельного участка ввиду отсутствия доказательств обращения предпринимателя в соответствующие органы в целях формирования земельного участка, получения кадастровой карты, а также наличия у администрации обязанностей по изготовлению кадастровой карты или выдаче по запросу предпринимателя дежурной кадастровой карты для изготовления ее соответствующим органом. Суду указано на необходимость проверить и дать оценку имеющейся в материалах дела справке муниципального учреждения "Земельная палата" о том, что часть спорного земельного участка площадью 1644 кв. м (из 5851 кв. м) является местом общего пользования (проездом); а также исследовать вопрос о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания принадлежащих заявителю объектов недвижимого имущества с учетом осуществляемой им деятельности, действующих норм и правил, требований градостроительного и земельного законодательства, с учетом мнения компетентного органа, в полномочия которого входит определение площади земельного участка при его продаже, на основании установленных обстоятельств проверить правомерность действий администрации.
При новом рассмотрении решением от 06.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.06.2009, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что требования заявителя о продаже ему земельного участка в большем размере, чем занято недвижимостью, и необходимом для использования объектов, не основаны на действующем законодательстве.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты обеих инстанций отменить, указав, что судами неверно определена площадь спорного земельного участка, что подтверждается заключением Петровского филиала государственного учреждения архитектуры и градостроительства Ставропольского края. Истребуемый земельный участок в заявленной площади необходим в том числе для эксплуатации автозаправочной станции, для размещения которой требуется площадь не менее 5 тыс. кв. м В отзывах на кассационную жалобу ответчик и третьи лица просят судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 25.11.2003 предприниматель приобрел у ОАО "Светлоградская СТОА" в собственность недвижимое имущество, состоящее из производственного здания (литера Г) общей площадью 405,6 кв. м, здания склада (литера Д) площадью 70,5 кв. м, здания цеха покраски автомобилей (литера З) площадью 907,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Светлоград, Фабричный проезд, 9.
Решением Петровского районного суда от 02.11.2006 (т. 1, л.д. 13) за предпринимателем признан переход права собственности на указанные объекты недвижимости, зарегистрированный в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами от 14.12.2006 серии 26-АБ N 195430, серии 26-АБ N 195431, серии 26-АБ N 195432.
На момент заключения договора купли-продажи от 25.11.2003 продавец указанного имущества (ОАО "Светлоградская СТОА") пользовался земельным участком площадью 25 400 кв. м на праве постоянного бессрочного пользования, который изначально был предоставлен Светлоградской арендной СТОА в постоянное пользование для строительства производственной базы на основании решения Светлоградского городского Совета народных депутатов от 11.12.1991 N 11-74 (т. 1, л.д. 83).
Постановлением главы города Светлограда от 16.04.2001 N 446 площадь земельного участка, закрепленная в бессрочное пользование за ОАО "Светлоградская СТОА", на котором в том числе расположены приобретенные предпринимателем объекты недвижимости, составляла 16 963 кв. м (т. 1, л.д. 84).
На основании технического задания на выполнение работ по разграничению государственной собственности на землю (т. 3, л.д. 59-69), утвержденного заместителем министра имущественных отношений Ставропольского края 25.02.2003, ОАО "Ставрополь ТИСИЗ" проведены работы по землеустройству, сформировано землеустроительное дело в отношении землепользователя ОАО "Светлоградская СТОА".
Актом от 04.06.2003 подтверждается согласование границ земельного участка ОАО "Светлоградская СТОА" с администрацией г. Светлограда (т. 2, л.д. 44).
В соответствии с проектным планом границ площадь земельного участка по результатам межевания составила 18 406,4 кв. м, основное целевое назначение - земли поселений, цель предоставления - станция технического обслуживания.
В последующем ОАО "Светлоградская СТОА" признано банкротом, в процессе конкурсного производства имущество общества продано, часть его - предпринимателю Трощему Н.И.
29 ноября 2006 года предприниматель обратился с заявлением на имя главы г. Светлограда о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 5271 кв. м в г. Светлограде, Фабричный проезд, 9.
6 декабря 2006 года комиссией администрации Петровского муниципального района предпринимателю в предоставлении земельного участка отказано в связи с непредставлением необходимых документов, о чем заявителю сообщено письмом от 14.12.2006 N 2069/01.
25 июня 2007 года предприниматель повторно обратился с заявлением на имя главы г. Светлограда о приобретении в собственность названного земельного участка и изготовлении его кадастрового плана, предоставив правоустанавливающие документы на здания, сооружения, расположенные на приобретаемом участке, подготовленный по результатам межевания проект границ земельного участка с указанием площади испрашиваемого земельного участка 5271 кв. м, акт согласования границ земельного участка со смежными землепользователями, копию паспорта, идентификационный номер.
Полагая, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка является незаконным и нарушает законные права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд.
При новом рассмотрении дела суды правомерно руководствовались следующим.
В силу пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По правилам пункта 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия) а также обстоятельств, послуживших основанием для их совершения, возлагается на орган, который совершил действия (бездействие).
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купле-продаже, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
При рассмотрении таких дел суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
На основании пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданиями, строениями, сооружениями и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса. Из указанной нормы следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения объектов. Соответственно, площадь земельного участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земельного участка, выделенного юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности.
При новом рассмотрении дела судами установлено и материалами дела подтверждено, что на испрашиваемом земельном участке площадью 5271 кв. м находятся объекты, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, общей площадью 1383,8 кв. м.
Во исполнение указаний кассационной инстанции судами исследован вопрос и минимальном размере площади земельного участка, которая согласно заключению ОАО "Институт Ставропольгражданпроект" от 11.08.2008 N 259 с учетом норм вместимости объекта капитального строительства, принадлежащих предпринимателю: здания (литера Г) общей площадью 369,66 кв. м, здания склада (литера Д) общей площадью 78,12 кв. м, здания цеха покраски автомобилей (литера З) общей площадью 624,77 кв. м (всего общей площадью 1072,55 кв. м) согласно СНиП 2.07.01-89, составит 2 145,10 кв. м (т. 5, л.д. 54-57).
Из заключения Петровского филиала Государственного учреждения архитектуры и градостроительства от 19.08.2008 следует, что для размещения СТО автомобилей на 5 постов минимальная площадь земельного участка составит 5 тыс. кв. м, необходимая минимальная площадь земельного участка для размещения (АЗС) на топливораздаточные колонки - 1600 кв. м (т. 5, л.д. 58, 59).
Вместе с тем из заключения Петровского филиала Государственного учреждения архитектуры и градостроительства от 11.08.2008 по заказу администрации г. Светлограда следует, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, 1 990,8 кв. м (т. 5, л.д. 111, 112).
Судами дана оценка сведениям МУ "Земельная палата" г. Светлограда от 16.05.2007, согласно которым объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю, находятся в пределах земельного участка, ранее находившегося в пользовании ОАО "Светлоградская СТОА", самовольно занятый земельный участок под размещение передвижной АЗС находится за границами земельного участка и забора ОАО "Светлоградская СТОА", никогда не был огорожен и является местом общего пользования - территория проезда Фабричного (т. 1, л.д. 109).
Согласно акту обследования от 17.12.2008 комиссии, созданной на основании распоряжения N 185-р главы администрации Петровского муниципального района (т. 6, л.д. 18), на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, использующиеся предпринимателем как производственное здание (литера Г), цех покраски автомобилей с сушилкой, сварочный цех, помещение лаборатории для компьютерного подбора красок, бытовое помещение; в здании (литера З) размещены помещения для ремонта автомобилей; в здании (литера Д) размещены помещения для проведения сварочных работ. На земельном участке также размещены: отдельно стоящее сооружение, используемое как касса, навес для 4-х топливораздаточных колонок, 4 металлические емкости, передвижная автомобильная газозаправочная станция, что в заключении отражено как предприятие автосервиса (т. 6, л.д. 15-86).
На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю по правоустанавливающим документам, имеют общую площадь 1383,8 кв. м, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации и использования, принадлежащих заявителю объектов недвижимого имущества, с учетом осуществляемой им деятельности, действующих норм и правил, требований градостроительного и земельного законодательства, заключений компетентного органа, меньше площади 5271 кв. м, испрашиваемой предпринимателем в заявлениях, поступивших в администрацию.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что автозаправочная станция контейнерного типа установлена без надлежащего разрешения и согласования с соответствующими службами согласно Правилам технической эксплуатации автозаправочных станций, земельный участок под автозаправочной станцией предпринимателем используется без надлежащего разрешения, а в производственном здании диспетчерский пункт, используемый для осуществления коммерческой деятельности - эксплуатации АЗС контейнерного типа, как утверждает предприниматель, не находится.
Доводы предпринимателя о том, что земельный участок в заявленной площади необходим ему еще и для эксплуатации автозаправочной станции, для размещения которой требуется площадь не менее 5 тыс. кв. м, правомерно отклонены, поскольку используемая им передвижная автозаправочная станция контейнерного типа не является недвижимым имуществом и установлена без надлежащего разрешения и согласования с соответствующими службами.
При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что требования заявителя о продаже предпринимателю земельного участка в большем размере, чем занято объектами недвижимости, и необходимом для использования, не основаны на действующем законодательстве.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 по делу N А63-1685/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ФЕФЕЛОВА
И.И.ФЕФЕЛОВА
Судьи
Е.И.АФОНИНА
А.И.МЕЩЕРИН
Е.И.АФОНИНА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)