Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Козловой Н.В.,
судей: Сафина Ф.Ф., Якуповой Н.Н.,
при секретаре И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан К. на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:
исковые требования С. к Фонду по строительству жилья "Стройпром" о признании права собственности инвестора на объект незавершенного строительства, удовлетворить.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства инвентарный номер объекта незавершенного строительства - <данные изъяты>, общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер земельного участка <N>, находящийся по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия
С. обратился в суд с исковым заявлением к ФСЖ "Стройпром" о признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиком <дата> был заключен инвестиционный договор <N> на строительство коттеджа. В соответствии с этим договором (п. 3.1.) ответчик обязался осуществить все действия по строительству коттеджа и переедать его в собственность. Коттедж расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>. Коттедж должен обладать следующими характеристиками: 1-этажный жилой дом, без мансарды, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе площадь жилых помещений <данные изъяты> кв. м, состоящий из: гостиная - <данные изъяты> кв. м, спальня - <данные изъяты> кв. м, и нежилых помещений <данные изъяты> кв. м, состоящий из: кухня - <данные изъяты> кв. м, холл - <данные изъяты> кв. м, сан. узел - <данные изъяты> кв. м, веранда - <данные изъяты> кв. м. Общая проектная площадь (сумма всех площадей Коттеджа) - <данные изъяты> кв. м, жилая площадь - <данные изъяты> кв. м, нежилая площадь - <данные изъяты> кв. м. Кадастровый номер земельного участка <N> - <N>. Общая цена договора <N> составляет - <данные изъяты> рублей. Срок сдачи коттеджа - <дата>. Технический паспорт на объект незавершенного строительства от <дата> изготовлен на строение <N>. Инвентарный <N>. Степень готовности 15%, площадь застройки <данные изъяты> кв. м. В настоящее время все строительные работы ответчиком остановлены, никакие работы по строительству коттеджей не ведутся. В связи с чем, у истца имеются все основания полагать, что ответчик в срок, обусловленный договором строительство коттеджей не закончит и не сможет передать их в собственность. Однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на проинвестированный им объект, так как не является застройщиком и не имеет разрешительной документации на строительство. Инвестиционный договор <N> от <дата> заключался С. для удовлетворения личных нужд.
Просил признать за ним право собственности на незаконченный строительством объект. Инвентарный номер объекта незавершенного строительством - <данные изъяты>, общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер земельного участка <N>, находящийся по адресу: <адрес>.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан К. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что право собственности истца на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Срок действия договора аренды земельного участка истек <дата>, а п. 6.3 договора о продлении срока аренды без проведения торгов, является ничтожным. Срок действия разрешения на строительство индивидуальных жилых домов в <адрес> истек <дата>, за продлением или выдачей повторного разрешения ФСЖ "СтройПром" в администрацию городского округа город Салават РБ не обращался. В материалах отсутствует документация подтверждающая время выполнения работ. Сведения о сдаче поступивших наличных денежных средств по договору инвестирования в кассу учреждения банка у ФСЖ "СтройПром" отсутствуют. С. не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих исполнение надлежащим образом обязательств по оплате жилого дома по упомянутому в исковом заявлении договору инвестирования. До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават - К., действующего на основании доверенностей <N> от <дата> и <N> от <дата>, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение суда является законным в том, случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ одним из оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу положений ч. ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 173 ГПК РФ признание иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания и подписывается истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.
Согласно ч. 2 указанной статьи, суд разъясняет ответчику последствия признания иска.
В силу положений ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку ответчик, воспользовался правом, предоставленным ст. 39 ГПК РФ, признал исковые требования.
Однако, Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, так как суд первой инстанции пришел к преждевременному выводу об удовлетворении исковых требований.
Согласно ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, то есть имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, а также в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. При этом лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка уполномоченные на выдачу разрешений на строительство с указанием в том числе реквизитов правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 12-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор аренды, как это предусмотрено ст. 610 ГК РФ, заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Судом по имеющимся материалам дела установлено, что между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка от <дата> <N>, в соответствии с которым ООО СПКП "Жилпромстрой" был передан земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым <N> для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с <дата> по <дата>.
Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "Жилпромстрой" по акту приема-передачи от <дата>.
Договор аренды земельного участка от <дата> <N> был зарегистрирован в Салаватском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан <дата> за <N>.
<дата> между ООО СПКП "Жилпромстрой" и Фондом по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" заключен договор субаренды земельного участка <N>, с установленным сроком субаренды с <дата> по <дата>. Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д.
Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от <дата> <N> подписано <дата> арендодателем Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават, арендатором ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором Фондом по строительству жилья "СтройПром", которым внесены изменения в п. 1.1 договора от <дата>, земельный участок <N> разделен на земельные участки в количестве <данные изъяты> участков и им присвоены новые кадастровые номера. В числе данных участков указан и земельный участок с кадастровым <N> и условным <N>, на котором, по утверждению истца возведен объект незавершенного строительства.
<дата> Фонду по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" было выдано разрешение на строительство <данные изъяты> индивидуальных жилых домов на земельном участке с кадастровым <N>, срок действия разрешения был определен до <дата>, которое впоследствии продлялось до <дата>.
<дата> между С. и ФСЖ "СтройПром" был заключен инвестиционный договор <N> на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность. Между тем, как было приведено выше, срок разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на спорном земельном участке действовал только до <дата>. Из содержания иска следует, что одним из оснований для обращения истца в суд явилось отсутствие у ответчика разрешения на строительство.
В материалах дела, отсутствуют данные о продлении срока договора аренды земельных участков или заключении их на новый срок. Более того, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <дата> ООО СПКП "Жилпромстрой" было отказано в признании незаконным отказа Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салавату о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору <N> от <дата> для строительства жилого комплекса и об обязывании заключить соглашение о продлении указанного договора на неопределенный срок. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда за <N> от <дата> из мотивировочной части приведенного решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от <дата> исключены выводы суда о том, что договор <N> от <дата> возобновлен на неопределенный срок.
Следовательно, у истца и ответчика отсутствует право пользования земельным участком с кадастровым <N> по адресу: <адрес>.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 130 ГПК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований статей 131 и 219 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.
Норма, содержащаяся в п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд первой инстанции, удовлетворяя требование, указывает на то, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Так, эта норма указывает на основание приобретения такого права (создание вещи для себя), но не определяет момент его возникновения. Правила данной статьи применяются в совокупности с правилами статей 8, 131, 219 ГК РФ.
В Постановлении от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) сформулирован следующий подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58, 59 Постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.
В материалах дела имеется копия технического паспорта на спорный объект незавершенного строительства с инвентарным <N> по указанному выше адресу, согласно которому степень готовности объекта составляет 15% и строительство завершено на уровне фундамента. Ни истцом, ни ответчиком в установленном порядке право на спорный объект не регистрировалось, надлежащих доказательств возникновения у них права на такой объект независимо от регистрации не представлялось, поэтому оснований для удовлетворения требования о признании права не имелось.
Как следует из материалов дела, обстоятельством послужившим основанием для обращения истца с иском о признании права на объект незавершенного строительства, явилось отсутствие документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком и доказательств, подтверждающих создание оспариваемого объекта незавершенного строительства с соблюдением приведенных выше положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно п. 4 ст. 5 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Соответственно, судом первой инстанции не оценивалась допустимость с точки зрения действующего законодательства государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенный строительством в случае отсутствия у заявителя прав на земельный участок и разрешения на строительство.
Факт постановки оспариваемого земельного участка на кадастровый учет, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, отнесение земельного участка к землям населенного пункта не являются юридически значимыми.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к заключению об отсутствии правовых оснований для признания права собственности за С. на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.
При изложенных выше обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований С. к ФСЖ "СтройПром" следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от <дата> отменить.
Вынести новое решение.
Отказать С. в удовлетворении исковых требований к Фонду по строительству жилья "СтройПром" о признании права собственности на объект незавершенного строительства с инвентарным <N>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке <N> с кадастровым <N>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 31.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-13230/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. по делу N 33-13230/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Козловой Н.В.,
судей: Сафина Ф.Ф., Якуповой Н.Н.,
при секретаре И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан К. на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:
исковые требования С. к Фонду по строительству жилья "Стройпром" о признании права собственности инвестора на объект незавершенного строительства, удовлетворить.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства инвентарный номер объекта незавершенного строительства - <данные изъяты>, общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер земельного участка <N>, находящийся по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с исковым заявлением к ФСЖ "Стройпром" о признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиком <дата> был заключен инвестиционный договор <N> на строительство коттеджа. В соответствии с этим договором (п. 3.1.) ответчик обязался осуществить все действия по строительству коттеджа и переедать его в собственность. Коттедж расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>. Коттедж должен обладать следующими характеристиками: 1-этажный жилой дом, без мансарды, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе площадь жилых помещений <данные изъяты> кв. м, состоящий из: гостиная - <данные изъяты> кв. м, спальня - <данные изъяты> кв. м, и нежилых помещений <данные изъяты> кв. м, состоящий из: кухня - <данные изъяты> кв. м, холл - <данные изъяты> кв. м, сан. узел - <данные изъяты> кв. м, веранда - <данные изъяты> кв. м. Общая проектная площадь (сумма всех площадей Коттеджа) - <данные изъяты> кв. м, жилая площадь - <данные изъяты> кв. м, нежилая площадь - <данные изъяты> кв. м. Кадастровый номер земельного участка <N> - <N>. Общая цена договора <N> составляет - <данные изъяты> рублей. Срок сдачи коттеджа - <дата>. Технический паспорт на объект незавершенного строительства от <дата> изготовлен на строение <N>. Инвентарный <N>. Степень готовности 15%, площадь застройки <данные изъяты> кв. м. В настоящее время все строительные работы ответчиком остановлены, никакие работы по строительству коттеджей не ведутся. В связи с чем, у истца имеются все основания полагать, что ответчик в срок, обусловленный договором строительство коттеджей не закончит и не сможет передать их в собственность. Однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на проинвестированный им объект, так как не является застройщиком и не имеет разрешительной документации на строительство. Инвестиционный договор <N> от <дата> заключался С. для удовлетворения личных нужд.
Просил признать за ним право собственности на незаконченный строительством объект. Инвентарный номер объекта незавершенного строительством - <данные изъяты>, общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер земельного участка <N>, находящийся по адресу: <адрес>.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан К. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что право собственности истца на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Срок действия договора аренды земельного участка истек <дата>, а п. 6.3 договора о продлении срока аренды без проведения торгов, является ничтожным. Срок действия разрешения на строительство индивидуальных жилых домов в <адрес> истек <дата>, за продлением или выдачей повторного разрешения ФСЖ "СтройПром" в администрацию городского округа город Салават РБ не обращался. В материалах отсутствует документация подтверждающая время выполнения работ. Сведения о сдаче поступивших наличных денежных средств по договору инвестирования в кассу учреждения банка у ФСЖ "СтройПром" отсутствуют. С. не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих исполнение надлежащим образом обязательств по оплате жилого дома по упомянутому в исковом заявлении договору инвестирования. До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават - К., действующего на основании доверенностей <N> от <дата> и <N> от <дата>, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение суда является законным в том, случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ одним из оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу положений ч. ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 173 ГПК РФ признание иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания и подписывается истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.
Согласно ч. 2 указанной статьи, суд разъясняет ответчику последствия признания иска.
В силу положений ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку ответчик, воспользовался правом, предоставленным ст. 39 ГПК РФ, признал исковые требования.
Однако, Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, так как суд первой инстанции пришел к преждевременному выводу об удовлетворении исковых требований.
Согласно ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, то есть имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, а также в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. При этом лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка уполномоченные на выдачу разрешений на строительство с указанием в том числе реквизитов правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 12-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор аренды, как это предусмотрено ст. 610 ГК РФ, заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Судом по имеющимся материалам дела установлено, что между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават и ООО СПКП "Жилпромстрой" был заключен договор аренды земельного участка от <дата> <N>, в соответствии с которым ООО СПКП "Жилпромстрой" был передан земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым <N> для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с <дата> по <дата>.
Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "Жилпромстрой" по акту приема-передачи от <дата>.
Договор аренды земельного участка от <дата> <N> был зарегистрирован в Салаватском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан <дата> за <N>.
<дата> между ООО СПКП "Жилпромстрой" и Фондом по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" заключен договор субаренды земельного участка <N>, с установленным сроком субаренды с <дата> по <дата>. Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д.
Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от <дата> <N> подписано <дата> арендодателем Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават, арендатором ООО СПКП "Жилпромстрой" и субарендатором Фондом по строительству жилья "СтройПром", которым внесены изменения в п. 1.1 договора от <дата>, земельный участок <N> разделен на земельные участки в количестве <данные изъяты> участков и им присвоены новые кадастровые номера. В числе данных участков указан и земельный участок с кадастровым <N> и условным <N>, на котором, по утверждению истца возведен объект незавершенного строительства.
<дата> Фонду по строительству жилья ООО СПКП "Жилпромстрой" было выдано разрешение на строительство <данные изъяты> индивидуальных жилых домов на земельном участке с кадастровым <N>, срок действия разрешения был определен до <дата>, которое впоследствии продлялось до <дата>.
<дата> между С. и ФСЖ "СтройПром" был заключен инвестиционный договор <N> на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность. Между тем, как было приведено выше, срок разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на спорном земельном участке действовал только до <дата>. Из содержания иска следует, что одним из оснований для обращения истца в суд явилось отсутствие у ответчика разрешения на строительство.
В материалах дела, отсутствуют данные о продлении срока договора аренды земельных участков или заключении их на новый срок. Более того, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от <дата> ООО СПКП "Жилпромстрой" было отказано в признании незаконным отказа Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салавату о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору <N> от <дата> для строительства жилого комплекса и об обязывании заключить соглашение о продлении указанного договора на неопределенный срок. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда за <N> от <дата> из мотивировочной части приведенного решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от <дата> исключены выводы суда о том, что договор <N> от <дата> возобновлен на неопределенный срок.
Следовательно, у истца и ответчика отсутствует право пользования земельным участком с кадастровым <N> по адресу: <адрес>.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 130 ГПК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований статей 131 и 219 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.
Норма, содержащаяся в п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд первой инстанции, удовлетворяя требование, указывает на то, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Так, эта норма указывает на основание приобретения такого права (создание вещи для себя), но не определяет момент его возникновения. Правила данной статьи применяются в совокупности с правилами статей 8, 131, 219 ГК РФ.
В Постановлении от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) сформулирован следующий подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58, 59 Постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.
В материалах дела имеется копия технического паспорта на спорный объект незавершенного строительства с инвентарным <N> по указанному выше адресу, согласно которому степень готовности объекта составляет 15% и строительство завершено на уровне фундамента. Ни истцом, ни ответчиком в установленном порядке право на спорный объект не регистрировалось, надлежащих доказательств возникновения у них права на такой объект независимо от регистрации не представлялось, поэтому оснований для удовлетворения требования о признании права не имелось.
Как следует из материалов дела, обстоятельством послужившим основанием для обращения истца с иском о признании права на объект незавершенного строительства, явилось отсутствие документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком и доказательств, подтверждающих создание оспариваемого объекта незавершенного строительства с соблюдением приведенных выше положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно п. 4 ст. 5 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Соответственно, судом первой инстанции не оценивалась допустимость с точки зрения действующего законодательства государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенный строительством в случае отсутствия у заявителя прав на земельный участок и разрешения на строительство.
Факт постановки оспариваемого земельного участка на кадастровый учет, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, отнесение земельного участка к землям населенного пункта не являются юридически значимыми.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к заключению об отсутствии правовых оснований для признания права собственности за С. на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.
При изложенных выше обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований С. к ФСЖ "СтройПром" следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от <дата> отменить.
Вынести новое решение.
Отказать С. в удовлетворении исковых требований к Фонду по строительству жилья "СтройПром" о признании права собственности на объект незавершенного строительства с инвентарным <N>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке <N> с кадастровым <N>.
Председательствующий
Н.В.КОЗЛОВА
Н.В.КОЗЛОВА
Судьи
Ф.Ф.САФИН
Н.Н.ЯКУПОВА
Ф.Ф.САФИН
Н.Н.ЯКУПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)