Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 16 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" - Ильина И.М., доверенность от 18.06.2013 г. в течение года действительна,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность N ДГИ-Д-118/13 от 27.02.2013 г. по 03.12.2013 г.
от третьего лица - Правительства Москвы - Зебелян С.А., доверенность N 4-47-1200/2 от 25.12.2012 г.
рассмотрев 16 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (истец)
на решение от 26 марта 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Березовой О.А.
и постановление от 02 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (ОГРН 1027700171400)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
о признании договора аренды действующим
третье лицо: Правительство Москвы
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТРЕТИЙ ДОМ" (далее - ООО "ТРЕТИЙ ДОМ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, правопреемником которого в настоящее время является Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании действующим договора аренды земельного участка от 28 июня 1999 года N М-01-014545.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", мотивировано тем, что отказ ответчика от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением от 26 марта 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке арендодателем соответствует норме пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года решение оставлено без изменения.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ТРЕТИЙ ДОМ", которое считает, что судебные акты являются незаконными, судами нарушены нормы материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды ошибочно применили нормы статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применили подлежащие применению нормы статей 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, суды не учли, что в 2011 году по результатам предпроектных проработок была откорректирована исходно-разрешительная документация в части изменения площади здания, произведен перерасчет стоимости выкупа прав аренды и начато согласование разработанного проекта. Более того, истец был вынужден приостановить освоение земельного участка до завершения прокладки теплотрассы, которое имело место только в 2009 году, а в дальнейшем в связи с изменением градостроительного законодательства получение разрешения на строительство зависело от действий соответствующих уполномоченных государственных органов. Таким образом, со стороны истца были совершены все действия по оформлению необходимой для строительства документации.
В то же время, в уведомлении от 17 июля 2012 года о расторжении договора ответчик не указал, по какому из названных в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" оснований он расторг договор.
Помимо этого, по мнению заявителя, суды необоснованно не применили нормы статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации о последствиях наличия обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить.
Представители Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции возражали против доводов жалобы, просили в ее удовлетворении отказать.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 28 июня 1999 года между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (арендатор) был заключен договор аренды N М-01-014545 земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 49 лет земельный участок с кадастровым N 770102018030 площадью 800 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Овчинниковская набережная, вл. 8, стр. 7, для строительства в срок до 31 декабря 2000 года и последующей эксплуатации административного здания.
Между тем, уведомлением от 17.07.2012 N РД5-1-22/12-3-(0)-2 Департамент сообщил истцу о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку по состоянию на дату направления уведомления земельный участок не освоен.
В уведомлении от 09.11.2012 N РД5-1-40/12-10-(0)-1 Департамент подтвердил ранее принятое решение о расторжении.
Истец (арендатор) полагает, что отказ от договора аренды не привел к возникновению соответствующих ему правовых последствий (к прекращению обязательств из договора), поскольку неосвоение арендуемого земельного участка было вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
При этом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в ней существенным нарушениям договорных условий.
Суды обеих инстанций установили, что арендодатель реализовал свое право, предусмотренное законом, на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, направив в адрес арендатора (истца) соответствующее уведомление о расторжении договора, а также уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
При таких обстоятельствах, договор аренды в силу закона считается расторгнутым, арендные отношения прекращены и правовых оснований для признания договора действующим не имеется.
Таким образом, не оспаривая одностороннюю сделку, совершенную Департаментом в форме уведомления о расторжении договора, истец избрал ненадлежащий способ защиты, который в заявленном виде не может привести к восстановлению его прав (ст. 12 ГК РФ, п. 1 п. 2, и ст. 4 АПК РФ).
Кроме того, как видно из материалов дела, пунктом 4.3 договора аренды земельного участка в разделе 4 "Особые условия договора" было предусмотрено, что арендатор обязуется в течение шести месяцев с момента регистрации договора разработать технико-экономическое обоснование на строительство и утвердить его в установленном порядке.
Пунктом 4.5 договора была предусмотрена обязанность арендатора завершить строительство здания до 31 декабря 2000 года.
В дальнейшем пункт 4.5 договора утратил силу после подписания сторонами дополнительного соглашения от 18 декабря 2009 года, зарегистрированного Управлением Росреестра по Москве.
При этом, раздел 4 договора был дополнен пунктом 4.9, в котором установлен срок проектирования административного здания - до 31 декабря 2010 года, и пунктом 4.10, в котором установлено, что последующее изменение срока строительства объекта возможно только в соответствии с проектом организации строительства, согласованным в установленном порядке Мосгосэкспертизой в составе проектной документации.
Между тем, как установили суды обеих инстанций, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, предусмотренные договором аренды обязательства, истцом не исполнены, разрешение на строительство не получено не только по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды, но и ко дню рассмотрения данного дела судом, освоение земельного участка не начато.
Довод кассационной жалобы об отмене условия о сроке строительства дополнительным соглашением к договору аренды является несостоятельным, поскольку в силу норм статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора должна выполнять обязательства, на нее возложенные условиями сделки, которые, как установили суды обеих инстанций, истцом не были исполнены.
Таким образом, доводы кассационной жалобы, подробно изученные судом кассационной инстанции, не могут быть приняты, поскольку не опровергают выводов судов обеих инстанций и по существу, в частности доводы, касающиеся совершения арендатором действий по оформлению строительной документации, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А40-153650/12-41-1319 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 22.10.2013 ПО ДЕЛУ N А40-153650/12-41-1319
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. по делу N А40-153650/12-41-1319
Резолютивная часть объявлена 16 октября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" - Ильина И.М., доверенность от 18.06.2013 г. в течение года действительна,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность N ДГИ-Д-118/13 от 27.02.2013 г. по 03.12.2013 г.
от третьего лица - Правительства Москвы - Зебелян С.А., доверенность N 4-47-1200/2 от 25.12.2012 г.
рассмотрев 16 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (истец)
на решение от 26 марта 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Березовой О.А.
и постановление от 02 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (ОГРН 1027700171400)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
о признании договора аренды действующим
третье лицо: Правительство Москвы
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТРЕТИЙ ДОМ" (далее - ООО "ТРЕТИЙ ДОМ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, правопреемником которого в настоящее время является Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании действующим договора аренды земельного участка от 28 июня 1999 года N М-01-014545.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", мотивировано тем, что отказ ответчика от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением от 26 марта 2013 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке арендодателем соответствует норме пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года решение оставлено без изменения.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ТРЕТИЙ ДОМ", которое считает, что судебные акты являются незаконными, судами нарушены нормы материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды ошибочно применили нормы статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применили подлежащие применению нормы статей 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, суды не учли, что в 2011 году по результатам предпроектных проработок была откорректирована исходно-разрешительная документация в части изменения площади здания, произведен перерасчет стоимости выкупа прав аренды и начато согласование разработанного проекта. Более того, истец был вынужден приостановить освоение земельного участка до завершения прокладки теплотрассы, которое имело место только в 2009 году, а в дальнейшем в связи с изменением градостроительного законодательства получение разрешения на строительство зависело от действий соответствующих уполномоченных государственных органов. Таким образом, со стороны истца были совершены все действия по оформлению необходимой для строительства документации.
В то же время, в уведомлении от 17 июля 2012 года о расторжении договора ответчик не указал, по какому из названных в пункте 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" оснований он расторг договор.
Помимо этого, по мнению заявителя, суды необоснованно не применили нормы статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации о последствиях наличия обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, иск удовлетворить.
Представители Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции возражали против доводов жалобы, просили в ее удовлетворении отказать.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 28 июня 1999 года между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "ТРЕТИЙ ДОМ" (арендатор) был заключен договор аренды N М-01-014545 земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 49 лет земельный участок с кадастровым N 770102018030 площадью 800 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Овчинниковская набережная, вл. 8, стр. 7, для строительства в срок до 31 декабря 2000 года и последующей эксплуатации административного здания.
Между тем, уведомлением от 17.07.2012 N РД5-1-22/12-3-(0)-2 Департамент сообщил истцу о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку по состоянию на дату направления уведомления земельный участок не освоен.
В уведомлении от 09.11.2012 N РД5-1-40/12-10-(0)-1 Департамент подтвердил ранее принятое решение о расторжении.
Истец (арендатор) полагает, что отказ от договора аренды не привел к возникновению соответствующих ему правовых последствий (к прекращению обязательств из договора), поскольку неосвоение арендуемого земельного участка было вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
При этом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в ней существенным нарушениям договорных условий.
Суды обеих инстанций установили, что арендодатель реализовал свое право, предусмотренное законом, на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, направив в адрес арендатора (истца) соответствующее уведомление о расторжении договора, а также уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
При таких обстоятельствах, договор аренды в силу закона считается расторгнутым, арендные отношения прекращены и правовых оснований для признания договора действующим не имеется.
Таким образом, не оспаривая одностороннюю сделку, совершенную Департаментом в форме уведомления о расторжении договора, истец избрал ненадлежащий способ защиты, который в заявленном виде не может привести к восстановлению его прав (ст. 12 ГК РФ, п. 1 п. 2, и ст. 4 АПК РФ).
Кроме того, как видно из материалов дела, пунктом 4.3 договора аренды земельного участка в разделе 4 "Особые условия договора" было предусмотрено, что арендатор обязуется в течение шести месяцев с момента регистрации договора разработать технико-экономическое обоснование на строительство и утвердить его в установленном порядке.
Пунктом 4.5 договора была предусмотрена обязанность арендатора завершить строительство здания до 31 декабря 2000 года.
В дальнейшем пункт 4.5 договора утратил силу после подписания сторонами дополнительного соглашения от 18 декабря 2009 года, зарегистрированного Управлением Росреестра по Москве.
При этом, раздел 4 договора был дополнен пунктом 4.9, в котором установлен срок проектирования административного здания - до 31 декабря 2010 года, и пунктом 4.10, в котором установлено, что последующее изменение срока строительства объекта возможно только в соответствии с проектом организации строительства, согласованным в установленном порядке Мосгосэкспертизой в составе проектной документации.
Между тем, как установили суды обеих инстанций, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, предусмотренные договором аренды обязательства, истцом не исполнены, разрешение на строительство не получено не только по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды, но и ко дню рассмотрения данного дела судом, освоение земельного участка не начато.
Довод кассационной жалобы об отмене условия о сроке строительства дополнительным соглашением к договору аренды является несостоятельным, поскольку в силу норм статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора должна выполнять обязательства, на нее возложенные условиями сделки, которые, как установили суды обеих инстанций, истцом не были исполнены.
Таким образом, доводы кассационной жалобы, подробно изученные судом кассационной инстанции, не могут быть приняты, поскольку не опровергают выводов судов обеих инстанций и по существу, в частности доводы, касающиеся совершения арендатором действий по оформлению строительной документации, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А40-153650/12-41-1319 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)