Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Степановой М.Г., судей Кузнецова Ю.А., Толкунова В.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлявеевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" на решение Арбитражного суда Курганской области 14.07.2009 по делу N А34-3365/2009 (судья Куклева Е.А.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" - Маринко А.А. (доверенность от 09.01.2008),
Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - ответчик, общество, арендатор) о взыскании задолженности в размере 2 860 084 руб. 20 коп., из них: задолженность по арендной плате 2 569 578 руб., пеня 290 506 руб. 20 коп.
До принятия окончательного решения по существу спора истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено и судом первой инстанции приняты уточнения к исковому заявлению, истец просит взыскать с ответчика задолженность в размере 2 835 761 руб. 60 коп., из них: задолженность по арендной плате 2 569 578 руб., пеня 266 183 руб. 60 коп.
Определением Арбитражного суда Курганской области от 18.05.2009 возвращены встречные исковые требования общества.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 14.07.2009 исковые требования арендодателя удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 2 835 754 руб. 47 коп., в том числе: основной долг в размере 2 569 578 руб., договорная неустойка 266 176 руб. 47 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на отсутствие оснований для взыскания арендной платы, поскольку использование земельного участка в соответствии с целью его предоставления - проектирование и строительство объекта недвижимого имущества, невозможно из-за отсутствия технических условий на подключение объекта к инженерно-техническим сетям, а также отсутствия самого факта возможности такого подключения. Кроме того, ответчик считает, что судом первой инстанции при взыскании неустойки необоснованно не применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился. От истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
С учетом мнения представителя ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды (протокол N 3 от 15.05.2008 (т. 1 л.д. 36-37)) между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 4055-з от 19.05.2008 (т. 1 л.д. 5-8), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (участок) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:020407:110, местоположение участка: Курганская область, г. Курган, 3 микрорайон, для размещения шестнадцатиэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, площадью 2 200 кв. м (раздел 1 договора).
Срок аренды участка устанавливается - 3 года со дня подписания акта приема-передачи (раздел 2 договора).
В соответствии с условиями договора (пункты 3.1., 3.2., 3.4.) арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком ежемесячно отдельными платежными документами путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Курганской области.
Размер арендной платы за квартал установлен в размере 784 605 руб. (пункт 3.3. договора).
Пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 19.05.2008 (т. 1 л.д. 9).
16.06.2008 указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области, о чем свидетельствует регистрационная надпись в виде штампа на договоре (т. 1 л.д. 8).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции указал на то, что истцом свои обязательства по передаче земельных участков в пользование ответчику исполнены надлежащим образом, в то же время, доказательств погашения арендной платы ответчиком не представлено.
Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными.
Согласно пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Представленные в материалы дела договор аренды (т. 1 л.д. 5-8), а также кадастровый паспорт земельного участка (т. 1 л.д. 10-11) свидетельствуют о согласовании сторонами предмета договора аренды, а значит и о заключенности самого договора.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, в том числе аренды земельного участка, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
В рассматриваемом случае, договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года, в с чем был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области.
Передача земельного участка состоялась на основании акта приема-передачи.
Таким образом, у арендатора возникли права и обязанности по договору аренды, в том числе обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком.
Использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно расчета задолженности (т. 1 л.д. 30) арендная плата за спорный период составила 2 724 561 руб., в том числе: за второй квартал 2008 (19.05.2008-30.06.2008) - 370 746 руб., за третий квартал 2008 (01.07.2008-30.09.2008) - 784 605 руб., за четвертый квартал 2008 (01.10.2008-31.12.2008) - 784 605 руб., за первый квартал 2009 (01.01.2009-31.03.2009) - 784 605 руб.
В счет арендных платежей истцом зачтен внесенный ответчиком задаток по аукциону в размере 154 983 руб.
Задолженность по арендным платежам за спорный период (со второго квартала 2008 по первый квартал 2009 включительно) составила 2 569 578 руб.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, обязано доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.
Учитывая предмет заявленных исковых требований в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания внесения арендной платы несет ответчик.
Поскольку в силу статей 65, 66 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком в материалы дела не представлено, то взыскание судом первой инстанции суммы долга в размере 2 569 578 руб., является обоснованным.
Довод ответчика в апелляционной жалобе об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, поскольку использование земельного участка в соответствии с целью его предоставления - проектирование и строительство объекта недвижимого имущества, невозможно из-за отсутствия технических условий на подключение объекта к инженерно-техническим сетям, а также отсутствия самого факта возможности такого подключения, является несостоятельным в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 38.1 Земельного кодекса и пунктом 1 статьи 38.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Из материалов дела следует, что землеустроительное дело на спорный участок (т. 1 л.д. 136-168) было подготовлено в установленном законом порядке и имело все необходимые характеристики земельного участка, в том числе вид разрешенного использования, кадастровый номер, площадь. Указанное землеустроительное дело подготовлено лицензированной организацией.
В соответствии с пунктом 4 "Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения", утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, после определения правообладателя земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, в градостроительный план включаются технические условия, выданные правообладателю земельного участка в соответствии с пунктами 5 - 12 Правил.
В силу пункта 5 Правил орган, принявший решение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка для строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.
Согласно материалам дела на территории выставляемого на аукцион земельного участка имеется возможность подключения к источникам водоснабжения, теплоснабжения и канализации. На основании указанной возможности были разработаны соответствующие технические условия, определена плата за подключение к сетям (т. 1 л.д. 62-69).
В пункте 4 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что извещение о проведении аукциона в числе прочих сведений должно содержать информацию о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информацию о плате за подключение.
В соответствии с извещением о проведении аукциона, опубликованного в газете (т. 1 л.д. 56), с момента приема заявок организатор предоставлял каждому претенденту возможность предварительного ознакомления с документами по объекту, формой заявки, условиями договора аренды, с иной информацией по объекту продажи, в том числе с техническими условиями на подключение к инженерно-техническим сетям.
Следовательно, претендент на участие в аукционе был вправе обратиться за интересующей его дополнительной информацией.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, у истца была возможность ознакомиться с документами, условиями и публикацией по выставляемому на аукцион земельному участку, замечаний по документам и условиям публикации у него не возникло.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что истцом были соблюдены все требования действующего законодательства по подготовке технических условий с целью проведения аукциона на продажу права аренды земельного участка.
Указанные технические условия на основании обращения ответчика от 23.09.2008 N 197 были направлены последнему, что подтверждается письмом от 30.09.2008 (т. 1 л.д. 60), а также книгой исходящих документов (т. 1 л.д. 59).
Доводы ответчика о том, что у него не возникло обязанности по уплате арендной платы со ссылкой на то, что земельный участок, предоставленный по договору аренды не может быть использован по назначению - для проектирования и строительства жилого дома, подлежат отклонению, ответчик не предоставил доказательств того, что он обращался за проектированием жилого дома и ему было отказано, кроме того, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположена автостоянка.
Учитывая, что ответчик не доказал невозможность использования земельного участка по назначению, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении рассмотрения апелляционной жалобы до разрешения судом кассационной инстанции правомерности возвращения встречного иска об истребовании технических условий на подключение к инженерно-техническим сетям жилого дома, который будет строиться на спорном земельном участке.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
В зависимости от оснований ее установления различается неустойка, предусмотренная в законе как "законная неустойка" и указанная в статье 332 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неустойка, предусмотренная в договоре, то есть "договорная неустойка", о которой ведется речь в статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку требования истца о взыскании основного долга обоснованны, то взыскание с ответчика договорной неустойки при неисполненном денежном обязательстве является правомерным.
Проверив расчет неустойки, произведенный судом первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции находит его верным, с ответчика обоснованно взыскано 266 176 руб. 47 коп.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из толкования данной нормы права, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Поскольку неустойка в некоторой мере имеет компенсационный характер, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что с учетом суммы основного долга, длительности периода нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, отсутствия со стороны ответчика действий по уплате суммы задолженности как в полном объеме, так и частично, как до подачи иска, так при вынесении решения, начисленная судом первой инстанции сумма неустойка является соразмерной последствиям нарушения обязательства.
Предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для уменьшения подлежащей взысканию неустойки, с учетом конкретных обстоятельств дела, у суда первой инстанции не было.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, доводам ответчика дана надлежащая оценка судом первой инстанции, выводы суда первой инстанции являются правильными.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области 14.07.2009 по делу N А34-3365/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2009 N 18АП-7483/2009 ПО ДЕЛУ N А34-1165/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2009 г. N 18АП-7483/2009
Дело N А34-1165/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Степановой М.Г., судей Кузнецова Ю.А., Толкунова В.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлявеевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" на решение Арбитражного суда Курганской области 14.07.2009 по делу N А34-3365/2009 (судья Куклева Е.А.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" - Маринко А.А. (доверенность от 09.01.2008),
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - ответчик, общество, арендатор) о взыскании задолженности в размере 2 860 084 руб. 20 коп., из них: задолженность по арендной плате 2 569 578 руб., пеня 290 506 руб. 20 коп.
До принятия окончательного решения по существу спора истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено и судом первой инстанции приняты уточнения к исковому заявлению, истец просит взыскать с ответчика задолженность в размере 2 835 761 руб. 60 коп., из них: задолженность по арендной плате 2 569 578 руб., пеня 266 183 руб. 60 коп.
Определением Арбитражного суда Курганской области от 18.05.2009 возвращены встречные исковые требования общества.
Решением Арбитражного суда Курганской области от 14.07.2009 исковые требования арендодателя удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 2 835 754 руб. 47 коп., в том числе: основной долг в размере 2 569 578 руб., договорная неустойка 266 176 руб. 47 коп.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на отсутствие оснований для взыскания арендной платы, поскольку использование земельного участка в соответствии с целью его предоставления - проектирование и строительство объекта недвижимого имущества, невозможно из-за отсутствия технических условий на подключение объекта к инженерно-техническим сетям, а также отсутствия самого факта возможности такого подключения. Кроме того, ответчик считает, что судом первой инстанции при взыскании неустойки необоснованно не применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился. От истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
С учетом мнения представителя ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды (протокол N 3 от 15.05.2008 (т. 1 л.д. 36-37)) между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 4055-з от 19.05.2008 (т. 1 л.д. 5-8), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (участок) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:020407:110, местоположение участка: Курганская область, г. Курган, 3 микрорайон, для размещения шестнадцатиэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, площадью 2 200 кв. м (раздел 1 договора).
Срок аренды участка устанавливается - 3 года со дня подписания акта приема-передачи (раздел 2 договора).
В соответствии с условиями договора (пункты 3.1., 3.2., 3.4.) арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком ежемесячно отдельными платежными документами путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Курганской области.
Размер арендной платы за квартал установлен в размере 784 605 руб. (пункт 3.3. договора).
Пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 19.05.2008 (т. 1 л.д. 9).
16.06.2008 указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области, о чем свидетельствует регистрационная надпись в виде штампа на договоре (т. 1 л.д. 8).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции указал на то, что истцом свои обязательства по передаче земельных участков в пользование ответчику исполнены надлежащим образом, в то же время, доказательств погашения арендной платы ответчиком не представлено.
Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными.
Согласно пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Представленные в материалы дела договор аренды (т. 1 л.д. 5-8), а также кадастровый паспорт земельного участка (т. 1 л.д. 10-11) свидетельствуют о согласовании сторонами предмета договора аренды, а значит и о заключенности самого договора.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, в том числе аренды земельного участка, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
В рассматриваемом случае, договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года, в с чем был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области.
Передача земельного участка состоялась на основании акта приема-передачи.
Таким образом, у арендатора возникли права и обязанности по договору аренды, в том числе обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком.
Использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно расчета задолженности (т. 1 л.д. 30) арендная плата за спорный период составила 2 724 561 руб., в том числе: за второй квартал 2008 (19.05.2008-30.06.2008) - 370 746 руб., за третий квартал 2008 (01.07.2008-30.09.2008) - 784 605 руб., за четвертый квартал 2008 (01.10.2008-31.12.2008) - 784 605 руб., за первый квартал 2009 (01.01.2009-31.03.2009) - 784 605 руб.
В счет арендных платежей истцом зачтен внесенный ответчиком задаток по аукциону в размере 154 983 руб.
Задолженность по арендным платежам за спорный период (со второго квартала 2008 по первый квартал 2009 включительно) составила 2 569 578 руб.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, обязано доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.
Учитывая предмет заявленных исковых требований в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания внесения арендной платы несет ответчик.
Поскольку в силу статей 65, 66 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком в материалы дела не представлено, то взыскание судом первой инстанции суммы долга в размере 2 569 578 руб., является обоснованным.
Довод ответчика в апелляционной жалобе об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, поскольку использование земельного участка в соответствии с целью его предоставления - проектирование и строительство объекта недвижимого имущества, невозможно из-за отсутствия технических условий на подключение объекта к инженерно-техническим сетям, а также отсутствия самого факта возможности такого подключения, является несостоятельным в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 38.1 Земельного кодекса и пунктом 1 статьи 38.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Из материалов дела следует, что землеустроительное дело на спорный участок (т. 1 л.д. 136-168) было подготовлено в установленном законом порядке и имело все необходимые характеристики земельного участка, в том числе вид разрешенного использования, кадастровый номер, площадь. Указанное землеустроительное дело подготовлено лицензированной организацией.
В соответствии с пунктом 4 "Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения", утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, после определения правообладателя земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, в градостроительный план включаются технические условия, выданные правообладателю земельного участка в соответствии с пунктами 5 - 12 Правил.
В силу пункта 5 Правил орган, принявший решение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка для строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.
Согласно материалам дела на территории выставляемого на аукцион земельного участка имеется возможность подключения к источникам водоснабжения, теплоснабжения и канализации. На основании указанной возможности были разработаны соответствующие технические условия, определена плата за подключение к сетям (т. 1 л.д. 62-69).
В пункте 4 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что извещение о проведении аукциона в числе прочих сведений должно содержать информацию о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информацию о плате за подключение.
В соответствии с извещением о проведении аукциона, опубликованного в газете (т. 1 л.д. 56), с момента приема заявок организатор предоставлял каждому претенденту возможность предварительного ознакомления с документами по объекту, формой заявки, условиями договора аренды, с иной информацией по объекту продажи, в том числе с техническими условиями на подключение к инженерно-техническим сетям.
Следовательно, претендент на участие в аукционе был вправе обратиться за интересующей его дополнительной информацией.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, у истца была возможность ознакомиться с документами, условиями и публикацией по выставляемому на аукцион земельному участку, замечаний по документам и условиям публикации у него не возникло.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что истцом были соблюдены все требования действующего законодательства по подготовке технических условий с целью проведения аукциона на продажу права аренды земельного участка.
Указанные технические условия на основании обращения ответчика от 23.09.2008 N 197 были направлены последнему, что подтверждается письмом от 30.09.2008 (т. 1 л.д. 60), а также книгой исходящих документов (т. 1 л.д. 59).
Доводы ответчика о том, что у него не возникло обязанности по уплате арендной платы со ссылкой на то, что земельный участок, предоставленный по договору аренды не может быть использован по назначению - для проектирования и строительства жилого дома, подлежат отклонению, ответчик не предоставил доказательств того, что он обращался за проектированием жилого дома и ему было отказано, кроме того, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположена автостоянка.
Учитывая, что ответчик не доказал невозможность использования земельного участка по назначению, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении рассмотрения апелляционной жалобы до разрешения судом кассационной инстанции правомерности возвращения встречного иска об истребовании технических условий на подключение к инженерно-техническим сетям жилого дома, который будет строиться на спорном земельном участке.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
В зависимости от оснований ее установления различается неустойка, предусмотренная в законе как "законная неустойка" и указанная в статье 332 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неустойка, предусмотренная в договоре, то есть "договорная неустойка", о которой ведется речь в статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку требования истца о взыскании основного долга обоснованны, то взыскание с ответчика договорной неустойки при неисполненном денежном обязательстве является правомерным.
Проверив расчет неустойки, произведенный судом первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции находит его верным, с ответчика обоснованно взыскано 266 176 руб. 47 коп.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из толкования данной нормы права, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Поскольку неустойка в некоторой мере имеет компенсационный характер, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что с учетом суммы основного долга, длительности периода нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, отсутствия со стороны ответчика действий по уплате суммы задолженности как в полном объеме, так и частично, как до подачи иска, так при вынесении решения, начисленная судом первой инстанции сумма неустойка является соразмерной последствиям нарушения обязательства.
Предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для уменьшения подлежащей взысканию неустойки, с учетом конкретных обстоятельств дела, у суда первой инстанции не было.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, доводам ответчика дана надлежащая оценка судом первой инстанции, выводы суда первой инстанции являются правильными.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области 14.07.2009 по делу N А34-3365/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.Г.СТЕПАНОВА
М.Г.СТЕПАНОВА
Судьи
Ю.А.КУЗНЕЦОВ
В.М.ТОЛКУНОВ
Ю.А.КУЗНЕЦОВ
В.М.ТОЛКУНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)