Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истцов: открытого акционерного общества Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (ИНН 6150012140, ОГРН 1026102215842) - Жуковского Ю.Г. (директор), индивидуального предпринимателя Тюрина Олега Георгиевича (ИНН 615000916557, ОГРНИП 305615021600039) - Беляевой Н.А. (доверенность от 25.02.2013), в отсутствие ответчиков: администрации города Новочеркасска (ИНН 6150022660, ОГРН 1026102224884), Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (ИНН 6150039880, ОГРН 1036150011204), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.11.2012 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-22179/2012, установил следующее.
ОАО Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Новочеркасска (далее - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (далее - комитет) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка (кадастровый номер 61:55:0011310:2) с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на условиях прилагаемого проекта договора (уточненные требования).
На основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворил ходатайство индивидуального предпринимателя Тюрина О.Г. (далее - предприниматель) о привлечении к участию в деле в качестве соистца.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013, исковые требования удовлетворены. На комитет возложена обязанность заключить с обществом и предпринимателем договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011310:2, вид разрешенного использования - под производственную базу. Размер арендной платы на 2012 год составляет 191 004 рубля 75 копеек. Арендная плата подлежит индексации с учетом коэффициента инфляции, устанавливаемого федеральным законом. Арендная плата вносится арендаторами в срок не позднее 20 числа отчетного месяца в следующих долях: обществом 87,57%, предпринимателем 12,43%. Договор заключен на 49 лет и подлежит государственной регистрации. С комитета в пользу общества и предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины. Суд также принял отказ соистцов от требований к администрации, производство по иску к названному ответчику прекращено. Суды установили, что общество и предприниматель являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (кадастровый номер 61:55:0011310:2) по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164а. Общество направило в адрес мэра г. Новочеркасска заявление о заключении договора аренды и проект договора, что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случае, если здание (помещения в нем), находящиеся в на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. С учетом названной нормы суд указал в резолютивной части существенные условия договора аренды.
В кассационной жалобе общество указывает, что резолютивная часть решения не содержит упоминания о заключении договора на условиях проекта, предложенного истцом. Суды не приняли во внимание положения пункта 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при определении порядка исполнения обязанности по внесению арендной платы. Суд изменил условие пункта 1.3 проекта договора, указав размера долей, который не согласован сторонами. Кроме того, неправомерно отклонены пункты 3.1, 3.5, приложение N 1 проекта договора о размере арендной платы и порядке его изменения. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" (далее - Закон N 137-ФЗ) при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок размер арендной платы устанавливается в пределах 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Изменение годового размера арендной платы может предусматриваться договором аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Императивные предписания названной нормы суды не учли. При обращении в суд общество уплатило государственную пошлину в сумме 4 тыс. рублей. В то же время на ответчика отнесены расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 2 тыс. рублей. Выводы суда апелляционной инстанции о сроке исполнения ответчиком обязанности заключить договор не соответствуют нормам действующего законодательства. Апелляционной суд неправомерно сослался на правила пунктов 5 и 6 статьи 34 Земельного кодекса.
В отзывах предприниматель и комитет указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Представитель предпринимателя просил оставить без изменения решение и апелляционное постановление.
Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 16 часов 10 минут 30 мая 2013 года.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества и предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит изменить.
Как видно из материалов дела, общество является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164а (здания литера А площадью 1719,8 кв. м, литера Б площадью 1074,1 кв. м, литера В площадью 3851,4 кв. м, литера П площадью 23,6 кв. м, литера Т площадью 69, 4 кв. м), общей площадью 6738, 3 кв. м.
Предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 956, 7 кв. м, расположенные по адресу: г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164а.
Объекты недвижимости общества и предпринимателя расположены на земельном участке (кадастровый номер 61:55:0011310:2) площадью 4438 кв. м, предназначенным для использования под производственную территорию (т. 1, л.д. 7-14).
В материалы дела представлен государственный акт от 31.01.1983 о закреплении за Отраслевым конструкторско-техническим бюро "Орбита" в бессрочное пользование земельного участка площадью 0,63 га (т. 1, л.д. 38-41). На основании постановления мэра г. Новочеркасска от 28.06.1999 N 1485 площадь данного участка изменена с учетом его фактического использования (т. 1, л.д. 37).
Суды установили, что общество обратилось к мэру г. Новочеркасска с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (кадастровый номер 61:55:0011310:2), расположенным по адресу: г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164а, на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. К данному обращению прилагался проект договора аренды (т. 1, л.д. 42-50).
Для оформления прав на спорный земельный участок предприниматель также обратился в администрацию с заявлением от 08.06.2012 о предоставлении в его аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Письмом от 06.07.2012 N 4414/з комитет указал предпринимателю на необходимость представления соглашения об определении долей с сособственниками помещений объекта недвижимости, расположенного по ул. Михайловской, 164а (т. 1, л.д. 115).
Поскольку договор аренды в установленном порядке не заключен, общество и предприниматель обратились с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного Кодекса.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 данного Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.
Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса определяет, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.
В силу статьи 445 Гражданского кодекса если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о наличии у комитета обязанности заключить с истцами договор аренды испрашиваемого земельного участка.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суд должен указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Суд первой инстанции проанализировал имеющийся в деле проект договора аренды (т. 1, л.д. 45-50) и указал в резолютивной части решения его существенные условия. В то же время суд не учел, что некоторые из приведенных им условий договора противоречат требованиям закона.
Поскольку земельный участок предоставляется в аренду в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, при определении условий пункта 3.1 проекта договора и приложения N 1 к нему необходимо руководствоваться правилами пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. В силу названной нормы арендная плата за использование таких земельных участков устанавливается в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 данной статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Положения названной нормы суды первой и апелляционной инстанции не учли. Увеличение в рассматриваемом случае размера арендной платы на коэффициент инфляции неправомерно.
Спорный участок относится к землям населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, сведения о его ограничении в обороте в государственном кадастре недвижимости отсутствуют (т. 1, л.д. 7-14).
В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" размер арендной по договору должен составлять два процента от кадастровой стоимости земельного участка (9 242 623 рубля 18 копеек).
С учетом изложенного пункт 3.1 проекта договора необходимо изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы по договору устанавливается в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка. На момент заключения настоящего договора годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 184 852 рубля 46 копеек (сто восемьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля 46 копеек). Расчет размера годовой арендной платы приведен в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью".
Пункт 3.5 проекта договора в редакции, предложенной обществом, соответствует требованиям абзаца четвертого пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
При определении обязанности каждого из соарендаторов (перед арендодателем) по внесению арендной платы следует учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 20 постановления от 24.03.2005 N 11. Согласно пункту 2 статьи 322 Гражданского кодекса обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка (в отношениях между ними) следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из них.
Принимая во внимание названные положения, пункт 1.3 проекта договора необходимо изложить в следующей редакции: "Стороны установили, что обязательства арендаторов (соарендаторов) по внесению арендной платы по договору являются солидарными. Размер обязательства каждого из соарендаторов определяется исходя из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из них".
Проект договора в редакции общества содержит также пункт 5.4.2, закрепляющий право арендатора выкупить участок до или после 01.07.2012 по цене и в размере 2,5% от кадастровой стоимости согласно пункту 2.2 статьи 3 Областного закона Ростовской области от 28.03.2012 N 229-ЗС.
В рассматриваемой ситуации право на приобретение участка в собственность следует из норм действующего законодательства. Соответственно, выкупная стоимость земельного участка будет определяться на момент заключения договора купли-продажи с применением цен, установленных действующими в этот период нормативными правовыми актами (статьи 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, пункт 5.4.2 проекта договора, устанавливающий определенные условия выкупа участка, необходимо исключить, как противоречащий нормам действующего законодательства. Для определения обязанности уполномоченного органа предоставить участок в собственность с применением цен, действовавших на момент обращения, необходимо установить его незаконное бездействие, что не связано с предметом настоящего спора.
Кассационный суд также полагает необходимым внести изменения в проект договора аренды (т. 1, л.д. 45-50), связанные с включением предпринимателя в число соарендаторов земельного участка (преамбула, пункт 8.3, раздел 9, приложение N 1 к проекту договора, акт приема-передачи).
Кроме того, при обращении в суд с данным иском общество уплатило государственную пошлину в сумме 4 тыс. рублей (платежное поручение от 20.06.2012 N 432; т. 1, л.д. 63). Предприниматель также уплатил государственную пошлину в сумме 2 тыс. рублей (платежное поручение от 11.07.2012 N 86; т. 1, л.д. 160).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по иску составляет 4 тыс. рублей.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции отнес на ответчика расходы истцов по уплате государственной пошлины в сумме 4 тыс. рублей (по 2 тыс. рублей каждому). Следовательно, излишне уплаченная обществом государственная пошлина в сумме 2 тыс. рублей подлежит возврату из федерального бюджета.
Поскольку фактические обстоятельства установлены на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, но суды неправильно применили нормы материального права, решение (абзацы 2, 3, 4, 5, 6 и 7 резолютивной части) и апелляционное постановление надлежит изменить, сформулировав условия спорных пунктов проекта договора в редакции суда (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом с учетом правил пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса на ответчика возлагается обязанность заключить с истцами соответствующий договор аренды в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего постановления.
Кроме того, резолютивную часть решения от 01.11.2012 следует дополнить указанием на возвращение обществу из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 2 тыс. рублей.
При определении содержания резолютивной части судебного акта кассационный суд учитывает избранный истцами способ защиты нарушенного права и условия предложенного обществом проекта договора аренды, содержащего все существенные условия (т. 1, л.д. 45-50).
Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены решения от 01.11.2012 и постановления от 22.01.2013 в остальной части отсутствуют.
В связи с удовлетворением жалобы истца с комитета в пользу общества необходимо взыскать 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по делу N А53-22179/2012 изменить.
Абзацы 2, 3, 4, 5, 6, 7 резолютивной части решения Арбитражного суда Ростовской области от 01.11.2012 изложить в следующей редакции: "Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска обязанность в течение месяца с момента вступления в силу настоящего решения заключить с открытым акционерным обществом Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (ИНН 6150012140, ОГРН 1026102215842) и индивидуальным предпринимателем Тюриным Олегом Георгиевичем (ИНН 615000916557, ОГРНИП 305615021600039) договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 4438 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную территорию, кадастровый номер 61:55:0011310:2), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164-а), на условиях проекта договора открытого акционерного общества Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита", за исключением следующих условий:
- - преамбулу проекта договора после слов "действующего на основании Устава" дополнить словами: "и индивидуальный предприниматель Тюрин Олег Георгиевич (ИНН 615000916557, ОГРНИП 305615021600039), дата рождения 17.03.1959, зарегистрированный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, пер. Рылеева, 11а, с другой стороны, далее совместно именуемые "Арендатор", заключили настоящий договор о нижеследующем";
- - пункт 1.3 проекта договора изложить в следующей редакции: "Стороны установили, что обязательства арендаторов (соарендаторов) по внесению арендной платы по договору являются солидарными. Размер обязательства каждого из соарендаторов определяется исходя из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из них";
- - пункт 3.1 проекта договора изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы по договору устанавливается в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка. На момент заключения настоящего договора годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 184 852 рубля 46 копеек (сто восемьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля 46 копеек). Расчет размера годовой арендной платы приведен в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью";
- - пункт 5.4.2 проекта договора исключить.
- - пункт 8.3 проекта договора изложить в следующей редакции: "Договор составлен в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один экземпляр договора находится у арендодателя, второй и третий - у арендатора, четвертый - в Новочеркасском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области";
- - раздел 9 проекта договора и акт приема-передачи к договору дополнить реквизитами индивидуального предпринимателя Тюрина Олега Георгиевича; в приложении N 1 проекта договора указать значение "C - процентная ставка 2%, установленная Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области"; Аг = 9 242 623, 18 руб. х 2% = 184 852 руб. 46 коп. Годовая арендная плата по договору на момент его заключения составляет 184 852 рубля 46 копеек (сто восемьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля 46 копеек)". Приложение N 1 к проекту договора дополнить указанием на реквизиты индивидуального предпринимателя Тюрина Олега Георгиевича".
Дополнить резолютивную часть решения от 01.11.2012 абзацем 11 следующего содержания: "Возвратить открытому акционерному обществу Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (ИНН 6150012140, ОГРН 1026102215842) из федерального бюджета 2000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины".
Абзацы 11-14 резолютивной части решения от 01.11.2012 считать соответственно абзацами 12, 13, 14 и 15.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска в пользу открытого акционерного общества Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (ИНН 6150012140, ОГРН 1026102215842) расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд в сумме 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.06.2013 ПО ДЕЛУ N А53-22179/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2013 г. по делу N А53-22179/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истцов: открытого акционерного общества Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (ИНН 6150012140, ОГРН 1026102215842) - Жуковского Ю.Г. (директор), индивидуального предпринимателя Тюрина Олега Георгиевича (ИНН 615000916557, ОГРНИП 305615021600039) - Беляевой Н.А. (доверенность от 25.02.2013), в отсутствие ответчиков: администрации города Новочеркасска (ИНН 6150022660, ОГРН 1026102224884), Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (ИНН 6150039880, ОГРН 1036150011204), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.11.2012 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-22179/2012, установил следующее.
ОАО Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Новочеркасска (далее - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (далее - комитет) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка (кадастровый номер 61:55:0011310:2) с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на условиях прилагаемого проекта договора (уточненные требования).
На основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворил ходатайство индивидуального предпринимателя Тюрина О.Г. (далее - предприниматель) о привлечении к участию в деле в качестве соистца.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013, исковые требования удовлетворены. На комитет возложена обязанность заключить с обществом и предпринимателем договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011310:2, вид разрешенного использования - под производственную базу. Размер арендной платы на 2012 год составляет 191 004 рубля 75 копеек. Арендная плата подлежит индексации с учетом коэффициента инфляции, устанавливаемого федеральным законом. Арендная плата вносится арендаторами в срок не позднее 20 числа отчетного месяца в следующих долях: обществом 87,57%, предпринимателем 12,43%. Договор заключен на 49 лет и подлежит государственной регистрации. С комитета в пользу общества и предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины. Суд также принял отказ соистцов от требований к администрации, производство по иску к названному ответчику прекращено. Суды установили, что общество и предприниматель являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (кадастровый номер 61:55:0011310:2) по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164а. Общество направило в адрес мэра г. Новочеркасска заявление о заключении договора аренды и проект договора, что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случае, если здание (помещения в нем), находящиеся в на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. С учетом названной нормы суд указал в резолютивной части существенные условия договора аренды.
В кассационной жалобе общество указывает, что резолютивная часть решения не содержит упоминания о заключении договора на условиях проекта, предложенного истцом. Суды не приняли во внимание положения пункта 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при определении порядка исполнения обязанности по внесению арендной платы. Суд изменил условие пункта 1.3 проекта договора, указав размера долей, который не согласован сторонами. Кроме того, неправомерно отклонены пункты 3.1, 3.5, приложение N 1 проекта договора о размере арендной платы и порядке его изменения. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" (далее - Закон N 137-ФЗ) при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок размер арендной платы устанавливается в пределах 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Изменение годового размера арендной платы может предусматриваться договором аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Императивные предписания названной нормы суды не учли. При обращении в суд общество уплатило государственную пошлину в сумме 4 тыс. рублей. В то же время на ответчика отнесены расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 2 тыс. рублей. Выводы суда апелляционной инстанции о сроке исполнения ответчиком обязанности заключить договор не соответствуют нормам действующего законодательства. Апелляционной суд неправомерно сослался на правила пунктов 5 и 6 статьи 34 Земельного кодекса.
В отзывах предприниматель и комитет указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Представитель предпринимателя просил оставить без изменения решение и апелляционное постановление.
Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 16 часов 10 минут 30 мая 2013 года.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества и предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит изменить.
Как видно из материалов дела, общество является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164а (здания литера А площадью 1719,8 кв. м, литера Б площадью 1074,1 кв. м, литера В площадью 3851,4 кв. м, литера П площадью 23,6 кв. м, литера Т площадью 69, 4 кв. м), общей площадью 6738, 3 кв. м.
Предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 956, 7 кв. м, расположенные по адресу: г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164а.
Объекты недвижимости общества и предпринимателя расположены на земельном участке (кадастровый номер 61:55:0011310:2) площадью 4438 кв. м, предназначенным для использования под производственную территорию (т. 1, л.д. 7-14).
В материалы дела представлен государственный акт от 31.01.1983 о закреплении за Отраслевым конструкторско-техническим бюро "Орбита" в бессрочное пользование земельного участка площадью 0,63 га (т. 1, л.д. 38-41). На основании постановления мэра г. Новочеркасска от 28.06.1999 N 1485 площадь данного участка изменена с учетом его фактического использования (т. 1, л.д. 37).
Суды установили, что общество обратилось к мэру г. Новочеркасска с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (кадастровый номер 61:55:0011310:2), расположенным по адресу: г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164а, на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. К данному обращению прилагался проект договора аренды (т. 1, л.д. 42-50).
Для оформления прав на спорный земельный участок предприниматель также обратился в администрацию с заявлением от 08.06.2012 о предоставлении в его аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Письмом от 06.07.2012 N 4414/з комитет указал предпринимателю на необходимость представления соглашения об определении долей с сособственниками помещений объекта недвижимости, расположенного по ул. Михайловской, 164а (т. 1, л.д. 115).
Поскольку договор аренды в установленном порядке не заключен, общество и предприниматель обратились с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного Кодекса.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 данного Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.
Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса определяет, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.
В силу статьи 445 Гражданского кодекса если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о наличии у комитета обязанности заключить с истцами договор аренды испрашиваемого земельного участка.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суд должен указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Суд первой инстанции проанализировал имеющийся в деле проект договора аренды (т. 1, л.д. 45-50) и указал в резолютивной части решения его существенные условия. В то же время суд не учел, что некоторые из приведенных им условий договора противоречат требованиям закона.
Поскольку земельный участок предоставляется в аренду в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, при определении условий пункта 3.1 проекта договора и приложения N 1 к нему необходимо руководствоваться правилами пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. В силу названной нормы арендная плата за использование таких земельных участков устанавливается в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 данной статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Положения названной нормы суды первой и апелляционной инстанции не учли. Увеличение в рассматриваемом случае размера арендной платы на коэффициент инфляции неправомерно.
Спорный участок относится к землям населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, сведения о его ограничении в обороте в государственном кадастре недвижимости отсутствуют (т. 1, л.д. 7-14).
В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" размер арендной по договору должен составлять два процента от кадастровой стоимости земельного участка (9 242 623 рубля 18 копеек).
С учетом изложенного пункт 3.1 проекта договора необходимо изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы по договору устанавливается в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка. На момент заключения настоящего договора годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 184 852 рубля 46 копеек (сто восемьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля 46 копеек). Расчет размера годовой арендной платы приведен в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью".
Пункт 3.5 проекта договора в редакции, предложенной обществом, соответствует требованиям абзаца четвертого пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
При определении обязанности каждого из соарендаторов (перед арендодателем) по внесению арендной платы следует учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 20 постановления от 24.03.2005 N 11. Согласно пункту 2 статьи 322 Гражданского кодекса обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка (в отношениях между ними) следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из них.
Принимая во внимание названные положения, пункт 1.3 проекта договора необходимо изложить в следующей редакции: "Стороны установили, что обязательства арендаторов (соарендаторов) по внесению арендной платы по договору являются солидарными. Размер обязательства каждого из соарендаторов определяется исходя из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из них".
Проект договора в редакции общества содержит также пункт 5.4.2, закрепляющий право арендатора выкупить участок до или после 01.07.2012 по цене и в размере 2,5% от кадастровой стоимости согласно пункту 2.2 статьи 3 Областного закона Ростовской области от 28.03.2012 N 229-ЗС.
В рассматриваемой ситуации право на приобретение участка в собственность следует из норм действующего законодательства. Соответственно, выкупная стоимость земельного участка будет определяться на момент заключения договора купли-продажи с применением цен, установленных действующими в этот период нормативными правовыми актами (статьи 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, пункт 5.4.2 проекта договора, устанавливающий определенные условия выкупа участка, необходимо исключить, как противоречащий нормам действующего законодательства. Для определения обязанности уполномоченного органа предоставить участок в собственность с применением цен, действовавших на момент обращения, необходимо установить его незаконное бездействие, что не связано с предметом настоящего спора.
Кассационный суд также полагает необходимым внести изменения в проект договора аренды (т. 1, л.д. 45-50), связанные с включением предпринимателя в число соарендаторов земельного участка (преамбула, пункт 8.3, раздел 9, приложение N 1 к проекту договора, акт приема-передачи).
Кроме того, при обращении в суд с данным иском общество уплатило государственную пошлину в сумме 4 тыс. рублей (платежное поручение от 20.06.2012 N 432; т. 1, л.д. 63). Предприниматель также уплатил государственную пошлину в сумме 2 тыс. рублей (платежное поручение от 11.07.2012 N 86; т. 1, л.д. 160).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по иску составляет 4 тыс. рублей.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции отнес на ответчика расходы истцов по уплате государственной пошлины в сумме 4 тыс. рублей (по 2 тыс. рублей каждому). Следовательно, излишне уплаченная обществом государственная пошлина в сумме 2 тыс. рублей подлежит возврату из федерального бюджета.
Поскольку фактические обстоятельства установлены на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, но суды неправильно применили нормы материального права, решение (абзацы 2, 3, 4, 5, 6 и 7 резолютивной части) и апелляционное постановление надлежит изменить, сформулировав условия спорных пунктов проекта договора в редакции суда (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом с учетом правил пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса на ответчика возлагается обязанность заключить с истцами соответствующий договор аренды в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего постановления.
Кроме того, резолютивную часть решения от 01.11.2012 следует дополнить указанием на возвращение обществу из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 2 тыс. рублей.
При определении содержания резолютивной части судебного акта кассационный суд учитывает избранный истцами способ защиты нарушенного права и условия предложенного обществом проекта договора аренды, содержащего все существенные условия (т. 1, л.д. 45-50).
Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены решения от 01.11.2012 и постановления от 22.01.2013 в остальной части отсутствуют.
В связи с удовлетворением жалобы истца с комитета в пользу общества необходимо взыскать 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 по делу N А53-22179/2012 изменить.
Абзацы 2, 3, 4, 5, 6, 7 резолютивной части решения Арбитражного суда Ростовской области от 01.11.2012 изложить в следующей редакции: "Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска обязанность в течение месяца с момента вступления в силу настоящего решения заключить с открытым акционерным обществом Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (ИНН 6150012140, ОГРН 1026102215842) и индивидуальным предпринимателем Тюриным Олегом Георгиевичем (ИНН 615000916557, ОГРНИП 305615021600039) договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 4438 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную территорию, кадастровый номер 61:55:0011310:2), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Михайловская, 164-а), на условиях проекта договора открытого акционерного общества Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита", за исключением следующих условий:
- - преамбулу проекта договора после слов "действующего на основании Устава" дополнить словами: "и индивидуальный предприниматель Тюрин Олег Георгиевич (ИНН 615000916557, ОГРНИП 305615021600039), дата рождения 17.03.1959, зарегистрированный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, пер. Рылеева, 11а, с другой стороны, далее совместно именуемые "Арендатор", заключили настоящий договор о нижеследующем";
- - пункт 1.3 проекта договора изложить в следующей редакции: "Стороны установили, что обязательства арендаторов (соарендаторов) по внесению арендной платы по договору являются солидарными. Размер обязательства каждого из соарендаторов определяется исходя из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из них";
- - пункт 3.1 проекта договора изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы по договору устанавливается в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка. На момент заключения настоящего договора годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 184 852 рубля 46 копеек (сто восемьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля 46 копеек). Расчет размера годовой арендной платы приведен в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью";
- - пункт 5.4.2 проекта договора исключить.
- - пункт 8.3 проекта договора изложить в следующей редакции: "Договор составлен в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один экземпляр договора находится у арендодателя, второй и третий - у арендатора, четвертый - в Новочеркасском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области";
- - раздел 9 проекта договора и акт приема-передачи к договору дополнить реквизитами индивидуального предпринимателя Тюрина Олега Георгиевича; в приложении N 1 проекта договора указать значение "C - процентная ставка 2%, установленная Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области"; Аг = 9 242 623, 18 руб. х 2% = 184 852 руб. 46 коп. Годовая арендная плата по договору на момент его заключения составляет 184 852 рубля 46 копеек (сто восемьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят два рубля 46 копеек)". Приложение N 1 к проекту договора дополнить указанием на реквизиты индивидуального предпринимателя Тюрина Олега Георгиевича".
Дополнить резолютивную часть решения от 01.11.2012 абзацем 11 следующего содержания: "Возвратить открытому акционерному обществу Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (ИНН 6150012140, ОГРН 1026102215842) из федерального бюджета 2000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины".
Абзацы 11-14 резолютивной части решения от 01.11.2012 считать соответственно абзацами 12, 13, 14 и 15.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска в пользу открытого акционерного общества Особое конструкторско-технологическое бюро "Орбита" (ИНН 6150012140, ОГРН 1026102215842) расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд в сумме 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)