Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца - администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район (ИНН 7134000799, ОГРН 1027103075251) - Головкиной Е.В. (доверенность от 18.11.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "САХО АГРО" (ИНН 7134038143, ОГРН 1077151000277 - Куратовой М.С. (доверенность от 01.10.2013), от третьего лица - Банка ВТБ (открытое акционерное общество) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) - Лохтина Е.Ю. (доверенность от 26.03.2013), в отсутствие третьего лица - временного управляющего ООО "САХО АГРО" Емельянова М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район по делу N А68-5253/13,
установил:
следующее.
Администрация муниципального образования Тепло-Огаревский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "САХО-АГРО" (далее - общество) о взыскании 64 255 рублей 35 копеек, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 N 168 в размере 62 704 рублей 67 копеек и неустойки в сумме 1 550 рублей 68 копеек, а также расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 4).
Решением суда от 13.08.2013 исковые требования удовлетворены (т. 1, л.д. 51). Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы в установленные договором сроки. Посчитав данное нарушение существенным, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество и лицо, не участвующее в деле - ОАО "Банк ВТБ" (далее - банк), обратились с апелляционными жалобами, в которых просили об отмене решения.
Определением от 01.11.2013 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции в силу следующего.
В пункте 43 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано, что поскольку рассмотрение в ходе наблюдения исков имущественного характера, истцом или ответчиком по которым является должник, в том числе рассмотрение указанного в пункте 28 настоящего постановления иска в общем порядке после введения наблюдения, может иметь значение для дела о банкротстве, рассматривающий его суд по своей инициативе или по ходатайству временного управляющего либо должника привлекает временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне должника (статья 51 АПК РФ).
Судом установлено, что определением Арбитражного суда Тульской области от 10.10.2013 по делу N А68-783/2013 в отношении общества введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Емельянов Михаил Владимирович. При этом из содержания указанного судебного акта следует, что определение о принятии заявления о признании общества банкротом было вынесено 16.05.2013, т.е. до принятия решения по настоящему делу.
Поскольку при рассмотрении спора в суде первой инстанции временный управляющий общества не был привлечен к участию в деле, суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
Кроме того, судом установлено, что право аренды спорного земельного участка передано в залог банку по договору о залоге от 30.03.2010 N ДИ-740000/2010/00012.
Согласно статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 109-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 33 названного Закона в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
При таких обстоятельствах банк, как залогодержатель права аренды земельного участка, также подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку возможное решение по делу затронет его права и законные интересы.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации поддержал доводы искового заявления. Дополнительно пояснил, что арендатор систематически не уплачивает арендную плату ввиду чего администрация вынуждена обращаться в арбитражный суд с требованиями о ее взыскании и получать задолженность в рамках исполнительного производства. Указывает, что земельный участок не используется по назначению длительное время, что влечет ухудшение его состояния.
Представители ответчика и третьего лица - банка - возражали против позиции администрации, сославшись на то, что невнесение арендатором земельного участка арендной платы за его использование не может квалифицироваться в качестве существенного нарушения условий договора и являться основанием для его расторжения.
Третье лицо - временный управляющий общества, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на сайте суда в сети Интернет, в судебное заседание не явился.
С учетом мнений представителей сторон и банка судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося лица в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на него, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица - банка, Двадцатый арбитражный апелляционный пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 14.04.2008 между муниципальным образованием Тепло-Огаревский район (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 168, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:19:02 06 01:0008, участок находится примерно в 0,65 м по направлению на восток от ориентира - больница, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Тепло-Огаревский район, муниципальное образование Алексеевское, с. Алексеевское 2-е, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, площадью 5 020 000 кв. метров на срок с 14.04.2008 по 13.04.2057 (т. 1, л.д. 26).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области (т. 1, л.д. 32 на оборотной стороне).
Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за участок в год составляет 90 036 рублей 21 копейка. Ежемесячная арендная плата составляет 7 503 рублей 02 копеек. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, с оплатой не позднее 1 числа следующего за расчетным периодом, путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Тульской области. Расчет арендной платы определен в приложении 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Размер годовой арендной платы (приложение 1) подлежит пересмотру в бесспорном порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии с федеральным законом. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для арендатора.
Пунктом 4.2.2 договора определено, что он одновременно является передаточным документом.
Пунктами 4.1.1, 6.2 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора, в частности, при невнесении арендной платы более чем за два месяца.
В связи с систематическим нарушением обществом условий договора аренды по уплате арендной платы, администрацией в его адрес направлена претензия, в которой предложено погасить образовавшуюся задолженность, в противном случае - расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 45, 46).
Согласно расчету истца за период с ноября 2012 года по май 2013 год задолженность по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 N 167 составила 62 704 рублей 67 копеек, неустойка - 1 550 рублей 68 копеек за период с 02.12.2012 по 31.05.2013.
Поскольку требования арендодателя не были удовлетворены обществом в добровольном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 60 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, независимо от срока их исполнения не являются текущими ни в какой процедуре. Если денежное обязательство или обязательный платеж возникли до возбуждения дела о банкротстве, но срок их исполнения должен был наступить после введения наблюдения, то такие требования по своему правовому режиму аналогичны требованиям, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, поэтому они подлежат предъявлению только в деле о банкротстве в порядке, определенном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (в редакции изменений внесенных Федеральным законом от 30.12.2008 N 296-ФЗ).
Судом апелляционной инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Тульской области от 16.05.2013 по делу N А68-782/2013 принято к производству заявление о признании общества несостоятельным (банкротом).
Определением от 10.10.2013 по делу N А68-782/2013 в отношении должника введена процедура наблюдения.
Исковое заявление подано в суд 18.06.2013, то есть после возбуждения в отношении должника производства по делу о признании его несостоятельным (банкротом) (16.05.2013).
Поскольку требования о взыскании задолженности по арендной плате за заявленный истцом период с ноября 2012 по май 2013 возникли до возбуждения производства по делу о банкротстве и до введения наблюдения (арендная плата за последний месяц заявленного истцом периода должна была уплачиваться 01.06.2013), они не являются текущими и не могут быть рассмотрены в рамках настоящего иска.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
Таким образом, требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, не являющиеся текущими, подлежат оставлению без рассмотрения.
Что касается требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Как видно из пункта 4.1.1 спорного договора, стороны в качестве одного из оснований для его расторжения предусмотрели случай невнесения арендной платы более чем за два месяца, тем самым признав, что нарушение данного условия является существенным.
Материалами дела подтверждается, что на момент обращения администрации с настоящим иском, задолженность не вносилась обществом более 7 месяцев.
Кроме того, за предыдущие периоды времени задолженность по арендным платежам взыскивалась администрацией только в судебном порядке (решения Арбитражного суда Тульской области от 24.01.2013 по делу N А68-10205/12, от 31.08.2012 по делу N А68-3717/12, от 07.03.2012 по делу N А68-12349/11) (т. 3, л.д. 8-23).
С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о допущенных обществом существенных нарушениях условий договора аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения (постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.07.2013 по делу N А68-9161/2012, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2013 по делу N А32-17258/2012).
Довод ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением им допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (погашения задолженности) отклоняется.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен п Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.
Из платежных документов усматривается, что задолженность погашалась не самим обществом, а третьим лицом - ЗАО "Сибагроресурс" (т. 3, л.д. 42, 43), что, с учетом введенной в отношении ответчика процедуры банкротства, не может не затронуть прав иных кредиторов.
Кроме того, сам по себе довод общества о погашении задолженности не имеет значения, поскольку требования о взыскании задолженности оставлены судом без рассмотрения. Оценка факту погашения долга должна даваться в рамках дела о банкротстве.
Довод банка о том, что расторжение договора аренды лишает его возможности обратить взыскание на заложенное по договорам залога право аренды и влечет прекращение залога, нарушает права и законные интересы банка, отклоняется апелляционным судом, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения банка и общества основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем, нарушений прав и законных интересов банка не имеется (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2012 по делу N А35-5395/2010).
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования о расторжении договора и необходимости его удовлетворения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины по иску, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 4 тыс. рублей.
По апелляционной жалобе госпошлина не взыскивается, поскольку она подана освобожденным от ее уплаты лицом (пункт 4.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, руководствуясь 110, пунктом 6.1 статьи 268, статьями 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 13.08.2013 по делу N А68-5253/13 отменить.
Исковые требования о взыскании задолженности и пени оставить без рассмотрения.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.04.2008 N 168.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "САХО-АГРО" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2013 ПО ДЕЛУ N А68-5253/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2013 г. по делу N А68-5253/13
Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 25.12.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., при участии от истца - администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район (ИНН 7134000799, ОГРН 1027103075251) - Головкиной Е.В. (доверенность от 18.11.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "САХО АГРО" (ИНН 7134038143, ОГРН 1077151000277 - Куратовой М.С. (доверенность от 01.10.2013), от третьего лица - Банка ВТБ (открытое акционерное общество) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) - Лохтина Е.Ю. (доверенность от 26.03.2013), в отсутствие третьего лица - временного управляющего ООО "САХО АГРО" Емельянова М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район по делу N А68-5253/13,
установил:
следующее.
Администрация муниципального образования Тепло-Огаревский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "САХО-АГРО" (далее - общество) о взыскании 64 255 рублей 35 копеек, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 N 168 в размере 62 704 рублей 67 копеек и неустойки в сумме 1 550 рублей 68 копеек, а также расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 4).
Решением суда от 13.08.2013 исковые требования удовлетворены (т. 1, л.д. 51). Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы в установленные договором сроки. Посчитав данное нарушение существенным, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество и лицо, не участвующее в деле - ОАО "Банк ВТБ" (далее - банк), обратились с апелляционными жалобами, в которых просили об отмене решения.
Определением от 01.11.2013 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции в силу следующего.
В пункте 43 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано, что поскольку рассмотрение в ходе наблюдения исков имущественного характера, истцом или ответчиком по которым является должник, в том числе рассмотрение указанного в пункте 28 настоящего постановления иска в общем порядке после введения наблюдения, может иметь значение для дела о банкротстве, рассматривающий его суд по своей инициативе или по ходатайству временного управляющего либо должника привлекает временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне должника (статья 51 АПК РФ).
Судом установлено, что определением Арбитражного суда Тульской области от 10.10.2013 по делу N А68-783/2013 в отношении общества введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Емельянов Михаил Владимирович. При этом из содержания указанного судебного акта следует, что определение о принятии заявления о признании общества банкротом было вынесено 16.05.2013, т.е. до принятия решения по настоящему делу.
Поскольку при рассмотрении спора в суде первой инстанции временный управляющий общества не был привлечен к участию в деле, суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.
Кроме того, судом установлено, что право аренды спорного земельного участка передано в залог банку по договору о залоге от 30.03.2010 N ДИ-740000/2010/00012.
Согласно статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 109-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 33 названного Закона в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
При таких обстоятельствах банк, как залогодержатель права аренды земельного участка, также подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку возможное решение по делу затронет его права и законные интересы.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации поддержал доводы искового заявления. Дополнительно пояснил, что арендатор систематически не уплачивает арендную плату ввиду чего администрация вынуждена обращаться в арбитражный суд с требованиями о ее взыскании и получать задолженность в рамках исполнительного производства. Указывает, что земельный участок не используется по назначению длительное время, что влечет ухудшение его состояния.
Представители ответчика и третьего лица - банка - возражали против позиции администрации, сославшись на то, что невнесение арендатором земельного участка арендной платы за его использование не может квалифицироваться в качестве существенного нарушения условий договора и являться основанием для его расторжения.
Третье лицо - временный управляющий общества, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на сайте суда в сети Интернет, в судебное заседание не явился.
С учетом мнений представителей сторон и банка судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося лица в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на него, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица - банка, Двадцатый арбитражный апелляционный пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 14.04.2008 между муниципальным образованием Тепло-Огаревский район (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 168, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:19:02 06 01:0008, участок находится примерно в 0,65 м по направлению на восток от ориентира - больница, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Тепло-Огаревский район, муниципальное образование Алексеевское, с. Алексеевское 2-е, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, площадью 5 020 000 кв. метров на срок с 14.04.2008 по 13.04.2057 (т. 1, л.д. 26).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области (т. 1, л.д. 32 на оборотной стороне).
Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за участок в год составляет 90 036 рублей 21 копейка. Ежемесячная арендная плата составляет 7 503 рублей 02 копеек. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, с оплатой не позднее 1 числа следующего за расчетным периодом, путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Тульской области. Расчет арендной платы определен в приложении 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Размер годовой арендной платы (приложение 1) подлежит пересмотру в бесспорном порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии с федеральным законом. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для арендатора.
Пунктом 4.2.2 договора определено, что он одновременно является передаточным документом.
Пунктами 4.1.1, 6.2 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора, в частности, при невнесении арендной платы более чем за два месяца.
В связи с систематическим нарушением обществом условий договора аренды по уплате арендной платы, администрацией в его адрес направлена претензия, в которой предложено погасить образовавшуюся задолженность, в противном случае - расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 45, 46).
Согласно расчету истца за период с ноября 2012 года по май 2013 год задолженность по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 N 167 составила 62 704 рублей 67 копеек, неустойка - 1 550 рублей 68 копеек за период с 02.12.2012 по 31.05.2013.
Поскольку требования арендодателя не были удовлетворены обществом в добровольном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 60 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, независимо от срока их исполнения не являются текущими ни в какой процедуре. Если денежное обязательство или обязательный платеж возникли до возбуждения дела о банкротстве, но срок их исполнения должен был наступить после введения наблюдения, то такие требования по своему правовому режиму аналогичны требованиям, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, поэтому они подлежат предъявлению только в деле о банкротстве в порядке, определенном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (в редакции изменений внесенных Федеральным законом от 30.12.2008 N 296-ФЗ).
Судом апелляционной инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Тульской области от 16.05.2013 по делу N А68-782/2013 принято к производству заявление о признании общества несостоятельным (банкротом).
Определением от 10.10.2013 по делу N А68-782/2013 в отношении должника введена процедура наблюдения.
Исковое заявление подано в суд 18.06.2013, то есть после возбуждения в отношении должника производства по делу о признании его несостоятельным (банкротом) (16.05.2013).
Поскольку требования о взыскании задолженности по арендной плате за заявленный истцом период с ноября 2012 по май 2013 возникли до возбуждения производства по делу о банкротстве и до введения наблюдения (арендная плата за последний месяц заявленного истцом периода должна была уплачиваться 01.06.2013), они не являются текущими и не могут быть рассмотрены в рамках настоящего иска.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
Таким образом, требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, не являющиеся текущими, подлежат оставлению без рассмотрения.
Что касается требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Как видно из пункта 4.1.1 спорного договора, стороны в качестве одного из оснований для его расторжения предусмотрели случай невнесения арендной платы более чем за два месяца, тем самым признав, что нарушение данного условия является существенным.
Материалами дела подтверждается, что на момент обращения администрации с настоящим иском, задолженность не вносилась обществом более 7 месяцев.
Кроме того, за предыдущие периоды времени задолженность по арендным платежам взыскивалась администрацией только в судебном порядке (решения Арбитражного суда Тульской области от 24.01.2013 по делу N А68-10205/12, от 31.08.2012 по делу N А68-3717/12, от 07.03.2012 по делу N А68-12349/11) (т. 3, л.д. 8-23).
С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о допущенных обществом существенных нарушениях условий договора аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения (постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.07.2013 по делу N А68-9161/2012, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2013 по делу N А32-17258/2012).
Довод ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением им допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (погашения задолженности) отклоняется.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен п Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.
Из платежных документов усматривается, что задолженность погашалась не самим обществом, а третьим лицом - ЗАО "Сибагроресурс" (т. 3, л.д. 42, 43), что, с учетом введенной в отношении ответчика процедуры банкротства, не может не затронуть прав иных кредиторов.
Кроме того, сам по себе довод общества о погашении задолженности не имеет значения, поскольку требования о взыскании задолженности оставлены судом без рассмотрения. Оценка факту погашения долга должна даваться в рамках дела о банкротстве.
Довод банка о том, что расторжение договора аренды лишает его возможности обратить взыскание на заложенное по договорам залога право аренды и влечет прекращение залога, нарушает права и законные интересы банка, отклоняется апелляционным судом, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения банка и общества основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем, нарушений прав и законных интересов банка не имеется (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2012 по делу N А35-5395/2010).
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования о расторжении договора и необходимости его удовлетворения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины по иску, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 4 тыс. рублей.
По апелляционной жалобе госпошлина не взыскивается, поскольку она подана освобожденным от ее уплаты лицом (пункт 4.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, руководствуясь 110, пунктом 6.1 статьи 268, статьями 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 13.08.2013 по делу N А68-5253/13 отменить.
Исковые требования о взыскании задолженности и пени оставить без рассмотрения.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.04.2008 N 168.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "САХО-АГРО" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 тыс. рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)