Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Малуха К.К.,
при участии:
от истца: представитель Бутко С.А., удостоверение N 120, доверенность
- N 59-30-9247/13 от 14.03.2013;
- от ответчика: представитель Муралова Н.Н., удостоверение адвоката, доверенность от 09.07.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района г. Ростова-на-Дону"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.06.2013 по делу N А53-8380/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
ИНН 6152000398 ОГРН 1026103305304
к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района г. Ростова-на-Дону" ИНН 6164014540 ОГРН 1026103290454
о взыскании задолженности в размере 2 275 418 руб. 74 коп., пени в размере 68 214 руб. 14 коп.
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 30314 от 28.12.2007 в сумме 1 610 418 рублей 74 копеек за период с 01.07.2012 по 31.03.2013, пени в размере 68 214 рублей 14 копеек с 21.09.2012 по 11.04.2013 (уточненные требования в порядке статьи 49 АПК РФ т. 1 л.д. 31).
Ответчик в суде первой инстанции представил встречное исковое заявление и просил отложить судебное заседание.
Рассмотрев встречное исковое заявление, суд первой инстанции установил, что предметом его является требование о признании незаконными действий департамента по начислению арендной платы и обязании произвести ее перерасчет. Суд первой инстанции посчитал, что заявление подано с нарушением пункта 4 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - в нем не изложены требования истца к ответчику и возвратил истцу встречное исковое заявление по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.06.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскана задолженность в сумме 1 610 418 рублей 74 копейки, пени 68 214 рублей 14 копеек, всего 1 678 632 рубля 88 копеек.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ремонтно-строительное управление Ленинского района г. Ростова-на-Дону" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба по существу принятого судебного акта мотивирована следующими доводами: заявитель считает, что в соответствии с подпунктами "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" арендная плата в рамках спорного правоотношения не может превышать 5% кадастровой стоимости. Заявитель также ссылается на пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому ежегодная плата за участок, предоставленный для жилищного строительства устанавливается в размере не менее 5% кадастровой стоимости участка в случае, если объекты не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании 04.09.2013 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств, а именно переписки с ДИЗО.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения. Против удовлетворения ходатайства ответчика не возражал.
Судом апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство о приобщении дополнительных доказательств и отклонено по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Уважительных причин ответчик не привел.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону 28.12.2007 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Ремонтно-строительное управление Ленинского района" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 30314, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 61:44:050625:0018 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского д. 46/21, ул. Обороны, д. 47/19 общей площадью 1311 кв. м, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с объектами общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой.
Договор аренды зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2008.
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок его определен периодом с 12.11.2007 по 12.11.2010. Договор прошел установленную законом государственную регистрацию.
Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы в год установлен в сумме 2000000 рублей 00 копеек. Согласно пункту 8.10 договора размер платы определен на основании отчета о рыночной оценке.
Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2. договора). Арендная плата начисляется с момента передачи участка (пункт 3.3 договора).
Согласно пункту 5.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи. В свою очередь, арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендной платы, что послужило основанием для обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу положений пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статьи 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с уточненным расчетом истца, задолженность ответчика по договору составляет: задолженности в размере 1 610 418 рублей 74 копеек за период с 01.07.2012 по 31.03.2013, пени в размере 68 214 рублей 14 копеек с 21.09.2012 по 11.04.2013 (т. 1 л.д. 31).
Как следует из материалов дела решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-12906/11 от 28.09.2011 с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 1 324 029 рублей 89 копеек задолженности, 67 569 рублей 62 копейки пени, всего 1 391 599 рублей 51 копейку. Требования удовлетворены за период с 01.07.2011 по 31.03.2012.
Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, факт заключения договора, его реальность и исполнение обязанности по передачи предмета аренды истцом установлены и доказыванию не подлежат.
Доказательства оплаты арендных платежей в полном объеме в материалах дела отсутствуют, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 610 418 рубля 74 копеек правомерны и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Ответчик в апелляционной жалобе указал, что в соответствии с подпунктами "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" арендная плата в рамках спорного правоотношения не может превышать 5% кадастровой стоимости.
Ответчик сослался также на пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому ежегодная плата за участок, предоставленный для жилищного строительства устанавливается в размере не менее 5% кадастровой стоимости участка в случае, если объекты не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.
В данном случае срок строительства превышает три года.
Довод отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с тем, что договор аренды с обществом был заключен 12.11.2007, в течение двух лет с момента заключения договора, то есть с 12.11.2007 по 12.11.2009 арендная плата подлежит исчислению в размере, установленном договором аренды. При этом правило подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства РФ N 582 к отношениям сторон по данному договору не применяется, так как оно вступило в законную силу лишь 04.08.2009. По истечении двух лет, в течение третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не предусмотрен предельный размер арендной платы, но установлен минимальный размер арендной платы для определенных случаев.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Расчет задолженности, представленный департаментом, соответствует действующему законодательству. Основания для применения ставок арендной платы, предлагаемых обществом, отсутствуют.
Названная норма является специальной по отношению к норме статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и представляет собой санкцию для лица, не завершившего строительство в указанный срок.
Следовательно, заявитель жалобы не вправе ссылаться на этот пункт как на основание снижения размера арендной платы. По своему смыслу она направлена на увеличение размера платы (не менее 5% кадастровой стоимости) и имеет целью пресечение затягивания жилищного строительства, чем реализуется в законе социальный интерес к своевременному освоению участков, предоставленных для этой цели и к созданию объектов, обеспечивающих реализацию конституционного права граждан на жилье.
(Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010).
Как следует из материалов дела, обществом было получено два разрешения на строительство - от 28.02.2008 сроком действия до 20.09.2011 и 20.09.2011 сроком действия до 30.01.2013, которое впоследствии было продлено до 20.12.2013. При этом по условиям договора аренды участок был предоставлен для целей строительства на срок с 12.11.2007 по 12.10.2010, но в установленные договором сроки строительство не завершено.
По смыслу приведенных норм положение застройщика не может быть улучшено вследствие нарушения им сроков строительства. Поэтому требования истца о взыскании суммы основного долга по договору аренды правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.09.2012 по 11.04.2013 в сумме 68 214 рублей 14 копеек.
Факт несвоевременного внесения арендных платежей по договору ответчиком не оспорен.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Согласно пункту 3 указанного Постановления заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в суде первой инстанции ответчиком такого ходатайства заявлено не было. Судом первой инстанции вопрос о снижении неустойки не рассматривался, доказательств о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком суду первой инстанции не предоставлялось.
Представленный истцом расчет пени судами проверен и признан соответствующим условиям договора и действующему законодательству. Таким образом, требования о взыскании пени правомерно удовлетворены судом первой инстанции в сумме 68 214 рублей 14 копеек (т. 1 л.д. 6).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.06.2013 по делу N А53-8380/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2013 N 15АП-12156/2013 ПО ДЕЛУ N А53-8380/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2013 г. N 15АП-12156/2013
Дело N А53-8380/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Малуха К.К.,
при участии:
от истца: представитель Бутко С.А., удостоверение N 120, доверенность
- N 59-30-9247/13 от 14.03.2013;
- от ответчика: представитель Муралова Н.Н., удостоверение адвоката, доверенность от 09.07.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района г. Ростова-на-Дону"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.06.2013 по делу N А53-8380/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
ИНН 6152000398 ОГРН 1026103305304
к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района г. Ростова-на-Дону" ИНН 6164014540 ОГРН 1026103290454
о взыскании задолженности в размере 2 275 418 руб. 74 коп., пени в размере 68 214 руб. 14 коп.
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 30314 от 28.12.2007 в сумме 1 610 418 рублей 74 копеек за период с 01.07.2012 по 31.03.2013, пени в размере 68 214 рублей 14 копеек с 21.09.2012 по 11.04.2013 (уточненные требования в порядке статьи 49 АПК РФ т. 1 л.д. 31).
Ответчик в суде первой инстанции представил встречное исковое заявление и просил отложить судебное заседание.
Рассмотрев встречное исковое заявление, суд первой инстанции установил, что предметом его является требование о признании незаконными действий департамента по начислению арендной платы и обязании произвести ее перерасчет. Суд первой инстанции посчитал, что заявление подано с нарушением пункта 4 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - в нем не изложены требования истца к ответчику и возвратил истцу встречное исковое заявление по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.06.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскана задолженность в сумме 1 610 418 рублей 74 копейки, пени 68 214 рублей 14 копеек, всего 1 678 632 рубля 88 копеек.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ремонтно-строительное управление Ленинского района г. Ростова-на-Дону" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба по существу принятого судебного акта мотивирована следующими доводами: заявитель считает, что в соответствии с подпунктами "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" арендная плата в рамках спорного правоотношения не может превышать 5% кадастровой стоимости. Заявитель также ссылается на пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому ежегодная плата за участок, предоставленный для жилищного строительства устанавливается в размере не менее 5% кадастровой стоимости участка в случае, если объекты не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании 04.09.2013 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств, а именно переписки с ДИЗО.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения. Против удовлетворения ходатайства ответчика не возражал.
Судом апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство о приобщении дополнительных доказательств и отклонено по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Уважительных причин ответчик не привел.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону 28.12.2007 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Ремонтно-строительное управление Ленинского района" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 30314, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 61:44:050625:0018 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского д. 46/21, ул. Обороны, д. 47/19 общей площадью 1311 кв. м, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома с объектами общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой.
Договор аренды зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2008.
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок его определен периодом с 12.11.2007 по 12.11.2010. Договор прошел установленную законом государственную регистрацию.
Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы в год установлен в сумме 2000000 рублей 00 копеек. Согласно пункту 8.10 договора размер платы определен на основании отчета о рыночной оценке.
Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2. договора). Арендная плата начисляется с момента передачи участка (пункт 3.3 договора).
Согласно пункту 5.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору земельный участок по акту приема-передачи. В свою очередь, арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендной платы, что послужило основанием для обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу положений пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статьи 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с уточненным расчетом истца, задолженность ответчика по договору составляет: задолженности в размере 1 610 418 рублей 74 копеек за период с 01.07.2012 по 31.03.2013, пени в размере 68 214 рублей 14 копеек с 21.09.2012 по 11.04.2013 (т. 1 л.д. 31).
Как следует из материалов дела решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-12906/11 от 28.09.2011 с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление Ленинского района" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 1 324 029 рублей 89 копеек задолженности, 67 569 рублей 62 копейки пени, всего 1 391 599 рублей 51 копейку. Требования удовлетворены за период с 01.07.2011 по 31.03.2012.
Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, факт заключения договора, его реальность и исполнение обязанности по передачи предмета аренды истцом установлены и доказыванию не подлежат.
Доказательства оплаты арендных платежей в полном объеме в материалах дела отсутствуют, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 610 418 рубля 74 копеек правомерны и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Ответчик в апелляционной жалобе указал, что в соответствии с подпунктами "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" арендная плата в рамках спорного правоотношения не может превышать 5% кадастровой стоимости.
Ответчик сослался также на пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому ежегодная плата за участок, предоставленный для жилищного строительства устанавливается в размере не менее 5% кадастровой стоимости участка в случае, если объекты не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.
В данном случае срок строительства превышает три года.
Довод отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с тем, что договор аренды с обществом был заключен 12.11.2007, в течение двух лет с момента заключения договора, то есть с 12.11.2007 по 12.11.2009 арендная плата подлежит исчислению в размере, установленном договором аренды. При этом правило подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления Правительства РФ N 582 к отношениям сторон по данному договору не применяется, так как оно вступило в законную силу лишь 04.08.2009. По истечении двух лет, в течение третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По истечении третьего года строительства размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не предусмотрен предельный размер арендной платы, но установлен минимальный размер арендной платы для определенных случаев.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Расчет задолженности, представленный департаментом, соответствует действующему законодательству. Основания для применения ставок арендной платы, предлагаемых обществом, отсутствуют.
Названная норма является специальной по отношению к норме статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и представляет собой санкцию для лица, не завершившего строительство в указанный срок.
Следовательно, заявитель жалобы не вправе ссылаться на этот пункт как на основание снижения размера арендной платы. По своему смыслу она направлена на увеличение размера платы (не менее 5% кадастровой стоимости) и имеет целью пресечение затягивания жилищного строительства, чем реализуется в законе социальный интерес к своевременному освоению участков, предоставленных для этой цели и к созданию объектов, обеспечивающих реализацию конституционного права граждан на жилье.
(Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010).
Как следует из материалов дела, обществом было получено два разрешения на строительство - от 28.02.2008 сроком действия до 20.09.2011 и 20.09.2011 сроком действия до 30.01.2013, которое впоследствии было продлено до 20.12.2013. При этом по условиям договора аренды участок был предоставлен для целей строительства на срок с 12.11.2007 по 12.10.2010, но в установленные договором сроки строительство не завершено.
По смыслу приведенных норм положение застройщика не может быть улучшено вследствие нарушения им сроков строительства. Поэтому требования истца о взыскании суммы основного долга по договору аренды правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.09.2012 по 11.04.2013 в сумме 68 214 рублей 14 копеек.
Факт несвоевременного внесения арендных платежей по договору ответчиком не оспорен.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Согласно пункту 3 указанного Постановления заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в суде первой инстанции ответчиком такого ходатайства заявлено не было. Судом первой инстанции вопрос о снижении неустойки не рассматривался, доказательств о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком суду первой инстанции не предоставлялось.
Представленный истцом расчет пени судами проверен и признан соответствующим условиям договора и действующему законодательству. Таким образом, требования о взыскании пени правомерно удовлетворены судом первой инстанции в сумме 68 214 рублей 14 копеек (т. 1 л.д. 6).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.06.2013 по делу N А53-8380/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)