Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Масенковой И.В.
судей Зайцевой Е.К., Лариной Т.С.
при ведении протокола судебного заседания: Мальцевой Е.А.
при участии:
от истца: пр. Николаева Н.И., дов. от 22.03.2011 N 9; пр. Паничкиной Н.Е., дов. от 08.02.2013
от ответчиков (должника): пр. Боглачевой Л.И., дов. от 29.12.2012 N 37358/42 (от КУГИ СПб). От ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" - не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7900/2013) ОАО "Кушелевский хлебозавод" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2013 по делу N А56-78682/2012 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по иску Открытого акционерного общества "Кушелевский хлебозавод"
к Комитету по управлению городским имуществом, Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
об оспаривании бездействия
установил:
Открытое акционерное общество "Кушелевский хлебозавод" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, выразившегося в непринятии решения о выкупе земельного участка площадью 141 кв. м с кадастровым номером 78:10:5201А:32, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, лит. З, и обязании заключить между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ОАО "Кушелевский хлебозавод" договор купли-продажи земельного участка площадью 141 кв. м с кадастровым номером 78:10:5201А:32, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, лит. З, по цене 44795,70 руб. на условиях предоставленного ОАО "Кушелевский хлебозавод" проекта договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации. В качестве соответчика к делу привлечено Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".
Решением суда от 25.02.2013 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции указал на то, что защита прав заявителя должна осуществляться в порядке главы 24 АПК РФ, требование об обязании заключить договор со ссылкой на положения статьи 445 ГК РФ в случае ненаправления заявителю договора купли-продажи в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ не может быть заявлено. Ответчиками совершены действия по рассмотрению заявки Общества.
На решение суда первой инстанции ОАО "Кушелевский хлебозавод" подана апелляционная жалоба, в которой Общество просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылался на то, что согласно разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" ненаправление заявителю проекта договора-продажи земельного участка исполнительным органом государственной власти является основанием для оспаривания бездействия государственного органа, что и было сделано Обществом.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению городским имуществом СПб возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что КУГИ СПб представлена в материалы дела копия передаточного распоряжения от 11.03.2013 N 8011 (з), согласно которому Комитет уполномочивает ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить от имени Комитета договор купли-продажи спорного имущества. Принятие решения исключает вывод о бездействии со стороны государственного органа. Также судом учтено заявление Комитета о пропуске ОАО "Кушелевский хлебозавод" срока исковой давности. Цена земельного участка подлежит определению на момент заключения договора. Расчет льготной цены исходя из 15% кадастровой стоимости неправомерно, так как указанная ставка применяется при условии использования не менее 70% площади земельного участка под производственный объект.
Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 24.06 - 01.07.2013 (с учетом объявленного перерыва).
В судебное заседание ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", извещенное надлежащим образом, не явилось. С учетом мнения лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика.
Представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель КУГИ СПб против ее удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также выводы обжалуемого судебного акта, апелляционный суд усматривает основания для отмены судебного акта.
Материалами дела подтверждается, что постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 по делу N А56-21668/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.02.2012, за ОАО "Кушелевский хлебозавод" признано право собственности на здание трансформаторной подстанции площадью 63 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, литера З, кадастровый номер 78:10:5201А:13:24.
При этом судом установлено, что здание создано для Кушелевского хлебозавода ТПО "Ленхлебпром", принято на баланс Кушелевского хлебозавода по акту от 30.03.1994 N 11 и в порядке приватизации, при преобразовании государственного предприятия в Акционерное общество открытого типа "Кушелевский хлебозавод", зарегистрированного в качестве юридического лица решением Регистрационной палатой мэрии Санкт-Петербурга 19.01.1993 N 2498 (запись о регистрации N 2066) на основании плана приватизации, утвержденного 12.01.1993, АООТ "Кушелевский хлебозавод", в составе основных фондов, включая здания и сооружения, в том числе находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11 и представляющие собой производственный комплекс предприятия, перешло в собственность вновь созданного акционерного общества.
В целях приведения организационно-правовой формы Общества в соответствии с изменениями, внесенными в ГК РФ, АООТ "Кушелевский хлебозавод" преобразовано в ОАО "Кушелевский хлебозавод".
В 2010 году произведен кадастровый учет здания, составлен кадастровый паспорт от 17.08.2010, зданию присвоен кадастровый номер 78:10:5201А:13:24 И адрес: ул. Политехническая д. 11, литер З. В кадастровом паспорте отмечено, что общая площадь здания составляет 63,00 кв. м.
Приказом Комитета по градостроительству и архитектуре Мэрии Санкт-Петербурга от 22.01.1996 N 52 АООТ "Кушелевский хлебозавод" утверждены границы земельного участка по адресу - Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, площадью 29133 кв. м, из которых 28407 кв. м - для промышленного использования, что установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 по делу N А56-21665/2011, участниками которого являлись ОАО "Кушелевский завод" и КУГИ Санкт-Петербурга. Следовательно выводы, содержащиеся в названном судебном акте относительно определенных обстоятельств, в силу положений статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для заявителя и ответчика 1 в данном деле.
Земельный участок по указанному адресу площадью 29133 кв. м по договору от 04.06.1996 N 04/зд-00417 предоставлен заявителю в аренду для использования в промышленных целях.
В границах указанного земельного участка расположено и здание трансформаторной подстанции, участку был присвоен кадастровый номер 78:10:5201А:13.
Впоследствии, из состава земельного участка, указанного выше, сформирован земельный участок, непосредственно занятый зданием трансформаторной подстанции, площадь которого составила 141 кв. м, определены границы земельного участка, ему присвоен кадастровый номер 78:10:5201А:32, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 24.05.2012 N 114.
Со ссылкой на наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке площадью 141 кв. м, 21.06.2012 Общество обратилось в Комитет с заявлением о его выкупе. В срок, предусмотренный пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ, никакого решения по заявлению не принято, что и явилось основанием для обжалования заявителем бездействия КУГИ СПб. Вопреки утверждению ответчика, рассматриваемое заявление подано именно в порядке главы 24 АПК РФ.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 5 той же статьи для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.09.2011 N 475. ОАО "Кушелевский хлебозавод" к заявлению о приватизации земельного участка приложены все документы, перечень которых предусмотрен указанным нормативным актом, что не отрицается ответчиками. О наличии оснований для приватизации земельного участка свидетельствует и передаточное распоряжение от 11.03.2013 N 8011 (з), подготовленное КУГИ СПб после обращения заявителя в суд.
Пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 данного Кодекса заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Поскольку о непредставлении Обществом необходимых документов Комитет не заявил, доказательства выполнения требований вышеприведенной правовой нормы не представил, длительное непринятие Комитетом решения по вопросу выкупа земельного участка по заявлению от 11.05.2012 нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, который вправе ожидать от государственного органа соблюдения установленного законом срока для рассмотрения соответствующего обращения, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ.
Норма пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является императивной, и может считаться соблюденной, если действия государственного органа окончены вынесением в установленный срок обоснованного решения, в противном случае следует вывод о незаконном бездействии уполномоченного органа, даже при условии осуществления деятельности по рассмотрению заявления. В нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ, доказательств, свидетельствующих о наличии объективных препятствий для рассмотрения заявления о приватизации земельного участка, в установленный срок, КУГИ СПб не представлено.
Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из разъяснений пунктов 5, 6, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", право на приватизацию земельного участка собственника объекта недвижимости, приобретенного в результате приватизации, является исключительным.
На момент обращения Общества с заявлением о выкупе земельный участок, занятый принадлежащим заявителю на праве собственности зданием, в установленном порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет, представлен кадастровый план земельного участка. Границы земельного участка утверждены в установленном законом порядке. Комитет не представил доказательств нарушения требований земельного и градостроительного законодательства при определении границ и площади данного земельного участка, в том числе не опровергающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемом размере.
Возражения КУГИ СПб относительно расчета заявителем выкупной цены земельного участка не могут быть приняты.
Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим и в момент его заключения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Принимая во внимание, что заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать все существенные условия такого договора, в случае соответствия такого заявления требованиям и порядку, установленному нормативными актами для его подачи, его следует квалифицировать применительно к положениям статьи 435 ГК РФ как оферту, которая, согласно статьям 438, 445 ГК РФ, должна быть безоговорочно акцептована соответствующим государственным органом. То есть размер цены земельного участка, как существенного условия договора приватизации, также должно следовать из условий соответствующей оферты, и, согласно ее содержанию, быть включено в условия договора. Несмотря на то, что согласно статье 433 ГК РФ, момент заключения договора определяется в момент акцепта оферты, с учетом включения условий договора именно в содержание оферты, и безоговорочный характер акцепта, содержание условий договора формируется именно исходя из содержания оферты.
При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, принимается во внимание необходимость обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ), тем более, что в данном случае увеличение этого срока имело место по причине незаконного бездействия КУГИ СПБ. В связи с этим выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи заявления о выкупе в компетентный орган.
Заявление ОАО "Кушелевский хлебозавод" о приватизации земельного участка представлено КУГИ СПб до 01.07.2012.
Положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до 01.07.2012, полномочиями по установлению цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям, если расположенные на земельных участках здания, строения, сооружения отчуждены из государственной или муниципальной собственности, наделены субъекты Российской Федерации.
Пунктом 1.2 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" стоимость используемых в целях размещения промышленных объектов земельных участков, при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков, определена в размере 15% кадастровой стоимости земельных участков.
Целевое использование земельного участка, занятого спорным объектом для размещения промышленных объектов, подтверждена указанным выше постановлением апелляционного суда, которым признано право собственности на объект недвижимости. Спорный земельный участок является частью земельного участка, сформированного и используемого для эксплуатации промышленного производственного комплекса, что следует как из документов о приватизации Кушелевского хлебозавода, так и из содержания договора аренды земельного участка. Доказательств обратного ответчиками, в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не представлено.
Таким образом, расчет выкупной цены обоснованно произведен заявителем исходя из 15% кадастровой стоимости земельного участка, указанной в его кадастровом паспорте, и именно эта цена должна фигурировать в договоре купли-продажи земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бездействие Комитета не соответствует требованиям действующего земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Решение суда первой инстанции подлежит отмене, заявление Общества - удовлетворению.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Пунктами 3.2, 3.16 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589 полномочия по распоряжению земельными участками в порядке приватизации, право государственной собственности на которые не разграничено или являющимися собственностью города Санкт-Петербурга предоставлены Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Таким образом, именно КУГИ СПб, являющийся органом, уполномоченным на принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность в порядке приватизации, обязан принять решение о предоставлении Обществу в собственность испрашиваемого земельного участка и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи с условиями, соответствующими выводам, содержащимся в данном судебном акте.
Также не может быть учтено заявление ответчика о пропуске заявителем срока оспаривания бездействия, так как нарушение прав и законных интересов заявителя имело длящийся характер, и не было прекращено, в том числе и на момент обращения заявителя в суд с рассматриваемым заявлением.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует отменить, и удовлетворить заявление, признав незаконным бездействие ответчика и обязав КУГИ СПб устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем организации оформления купли-продажи земельного участка в пользу ОАО "Кушелевский хлебозавод".
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций подлежат компенсации за счет ответчиков.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2013 по делу N А56-78682/2012 отменить, принять новый судебный акт:
Признать незаконным бездействие Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения о выкупе земельного участка площадью 141 кв. м, с кадастровым номером 78:10:5201А:32, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, лит. З.
Обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" устранить нарушения прав и законных интересов ОАО "Кушелевский хлебозавод", путем заключения с заявителем договора купли-продажи земельного участка площадью 141 кв. м, с кадастровым номером 78:10:5201А:32, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, лит. З по цене 44795,70 руб. на условиях проекта договора, представленного в материалы дела ОАО "Кушелевский хлебозавод".
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу ОАО "Кушелевский хлебозавод" 4000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в пользу ОАО "Кушелевский хлебозавод" 4000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Председательствующий
И.В.МАСЕНКОВА
Судьи
Е.К.ЗАЙЦЕВА
Т.С.ЛАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2013 ПО ДЕЛУ N А56-78682/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. по делу N А56-78682/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Масенковой И.В.
судей Зайцевой Е.К., Лариной Т.С.
при ведении протокола судебного заседания: Мальцевой Е.А.
при участии:
от истца: пр. Николаева Н.И., дов. от 22.03.2011 N 9; пр. Паничкиной Н.Е., дов. от 08.02.2013
от ответчиков (должника): пр. Боглачевой Л.И., дов. от 29.12.2012 N 37358/42 (от КУГИ СПб). От ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" - не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7900/2013) ОАО "Кушелевский хлебозавод" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2013 по делу N А56-78682/2012 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по иску Открытого акционерного общества "Кушелевский хлебозавод"
к Комитету по управлению городским имуществом, Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
об оспаривании бездействия
установил:
Открытое акционерное общество "Кушелевский хлебозавод" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, выразившегося в непринятии решения о выкупе земельного участка площадью 141 кв. м с кадастровым номером 78:10:5201А:32, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, лит. З, и обязании заключить между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ОАО "Кушелевский хлебозавод" договор купли-продажи земельного участка площадью 141 кв. м с кадастровым номером 78:10:5201А:32, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, лит. З, по цене 44795,70 руб. на условиях предоставленного ОАО "Кушелевский хлебозавод" проекта договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации. В качестве соответчика к делу привлечено Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".
Решением суда от 25.02.2013 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции указал на то, что защита прав заявителя должна осуществляться в порядке главы 24 АПК РФ, требование об обязании заключить договор со ссылкой на положения статьи 445 ГК РФ в случае ненаправления заявителю договора купли-продажи в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ не может быть заявлено. Ответчиками совершены действия по рассмотрению заявки Общества.
На решение суда первой инстанции ОАО "Кушелевский хлебозавод" подана апелляционная жалоба, в которой Общество просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылался на то, что согласно разъяснениям Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" ненаправление заявителю проекта договора-продажи земельного участка исполнительным органом государственной власти является основанием для оспаривания бездействия государственного органа, что и было сделано Обществом.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению городским имуществом СПб возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что КУГИ СПб представлена в материалы дела копия передаточного распоряжения от 11.03.2013 N 8011 (з), согласно которому Комитет уполномочивает ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить от имени Комитета договор купли-продажи спорного имущества. Принятие решения исключает вывод о бездействии со стороны государственного органа. Также судом учтено заявление Комитета о пропуске ОАО "Кушелевский хлебозавод" срока исковой давности. Цена земельного участка подлежит определению на момент заключения договора. Расчет льготной цены исходя из 15% кадастровой стоимости неправомерно, так как указанная ставка применяется при условии использования не менее 70% площади земельного участка под производственный объект.
Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 24.06 - 01.07.2013 (с учетом объявленного перерыва).
В судебное заседание ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", извещенное надлежащим образом, не явилось. С учетом мнения лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика.
Представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель КУГИ СПб против ее удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также выводы обжалуемого судебного акта, апелляционный суд усматривает основания для отмены судебного акта.
Материалами дела подтверждается, что постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 по делу N А56-21668/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.02.2012, за ОАО "Кушелевский хлебозавод" признано право собственности на здание трансформаторной подстанции площадью 63 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, литера З, кадастровый номер 78:10:5201А:13:24.
При этом судом установлено, что здание создано для Кушелевского хлебозавода ТПО "Ленхлебпром", принято на баланс Кушелевского хлебозавода по акту от 30.03.1994 N 11 и в порядке приватизации, при преобразовании государственного предприятия в Акционерное общество открытого типа "Кушелевский хлебозавод", зарегистрированного в качестве юридического лица решением Регистрационной палатой мэрии Санкт-Петербурга 19.01.1993 N 2498 (запись о регистрации N 2066) на основании плана приватизации, утвержденного 12.01.1993, АООТ "Кушелевский хлебозавод", в составе основных фондов, включая здания и сооружения, в том числе находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11 и представляющие собой производственный комплекс предприятия, перешло в собственность вновь созданного акционерного общества.
В целях приведения организационно-правовой формы Общества в соответствии с изменениями, внесенными в ГК РФ, АООТ "Кушелевский хлебозавод" преобразовано в ОАО "Кушелевский хлебозавод".
В 2010 году произведен кадастровый учет здания, составлен кадастровый паспорт от 17.08.2010, зданию присвоен кадастровый номер 78:10:5201А:13:24 И адрес: ул. Политехническая д. 11, литер З. В кадастровом паспорте отмечено, что общая площадь здания составляет 63,00 кв. м.
Приказом Комитета по градостроительству и архитектуре Мэрии Санкт-Петербурга от 22.01.1996 N 52 АООТ "Кушелевский хлебозавод" утверждены границы земельного участка по адресу - Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, площадью 29133 кв. м, из которых 28407 кв. м - для промышленного использования, что установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 по делу N А56-21665/2011, участниками которого являлись ОАО "Кушелевский завод" и КУГИ Санкт-Петербурга. Следовательно выводы, содержащиеся в названном судебном акте относительно определенных обстоятельств, в силу положений статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для заявителя и ответчика 1 в данном деле.
Земельный участок по указанному адресу площадью 29133 кв. м по договору от 04.06.1996 N 04/зд-00417 предоставлен заявителю в аренду для использования в промышленных целях.
В границах указанного земельного участка расположено и здание трансформаторной подстанции, участку был присвоен кадастровый номер 78:10:5201А:13.
Впоследствии, из состава земельного участка, указанного выше, сформирован земельный участок, непосредственно занятый зданием трансформаторной подстанции, площадь которого составила 141 кв. м, определены границы земельного участка, ему присвоен кадастровый номер 78:10:5201А:32, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 24.05.2012 N 114.
Со ссылкой на наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке площадью 141 кв. м, 21.06.2012 Общество обратилось в Комитет с заявлением о его выкупе. В срок, предусмотренный пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ, никакого решения по заявлению не принято, что и явилось основанием для обжалования заявителем бездействия КУГИ СПб. Вопреки утверждению ответчика, рассматриваемое заявление подано именно в порядке главы 24 АПК РФ.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 5 той же статьи для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.09.2011 N 475. ОАО "Кушелевский хлебозавод" к заявлению о приватизации земельного участка приложены все документы, перечень которых предусмотрен указанным нормативным актом, что не отрицается ответчиками. О наличии оснований для приватизации земельного участка свидетельствует и передаточное распоряжение от 11.03.2013 N 8011 (з), подготовленное КУГИ СПб после обращения заявителя в суд.
Пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 данного Кодекса заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Поскольку о непредставлении Обществом необходимых документов Комитет не заявил, доказательства выполнения требований вышеприведенной правовой нормы не представил, длительное непринятие Комитетом решения по вопросу выкупа земельного участка по заявлению от 11.05.2012 нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, который вправе ожидать от государственного органа соблюдения установленного законом срока для рассмотрения соответствующего обращения, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ.
Норма пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является императивной, и может считаться соблюденной, если действия государственного органа окончены вынесением в установленный срок обоснованного решения, в противном случае следует вывод о незаконном бездействии уполномоченного органа, даже при условии осуществления деятельности по рассмотрению заявления. В нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ, доказательств, свидетельствующих о наличии объективных препятствий для рассмотрения заявления о приватизации земельного участка, в установленный срок, КУГИ СПб не представлено.
Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из разъяснений пунктов 5, 6, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", право на приватизацию земельного участка собственника объекта недвижимости, приобретенного в результате приватизации, является исключительным.
На момент обращения Общества с заявлением о выкупе земельный участок, занятый принадлежащим заявителю на праве собственности зданием, в установленном порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет, представлен кадастровый план земельного участка. Границы земельного участка утверждены в установленном законом порядке. Комитет не представил доказательств нарушения требований земельного и градостроительного законодательства при определении границ и площади данного земельного участка, в том числе не опровергающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемом размере.
Возражения КУГИ СПб относительно расчета заявителем выкупной цены земельного участка не могут быть приняты.
Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим и в момент его заключения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Принимая во внимание, что заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать все существенные условия такого договора, в случае соответствия такого заявления требованиям и порядку, установленному нормативными актами для его подачи, его следует квалифицировать применительно к положениям статьи 435 ГК РФ как оферту, которая, согласно статьям 438, 445 ГК РФ, должна быть безоговорочно акцептована соответствующим государственным органом. То есть размер цены земельного участка, как существенного условия договора приватизации, также должно следовать из условий соответствующей оферты, и, согласно ее содержанию, быть включено в условия договора. Несмотря на то, что согласно статье 433 ГК РФ, момент заключения договора определяется в момент акцепта оферты, с учетом включения условий договора именно в содержание оферты, и безоговорочный характер акцепта, содержание условий договора формируется именно исходя из содержания оферты.
При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, принимается во внимание необходимость обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ), тем более, что в данном случае увеличение этого срока имело место по причине незаконного бездействия КУГИ СПБ. В связи с этим выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи заявления о выкупе в компетентный орган.
Заявление ОАО "Кушелевский хлебозавод" о приватизации земельного участка представлено КУГИ СПб до 01.07.2012.
Положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до 01.07.2012, полномочиями по установлению цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям, если расположенные на земельных участках здания, строения, сооружения отчуждены из государственной или муниципальной собственности, наделены субъекты Российской Федерации.
Пунктом 1.2 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" стоимость используемых в целях размещения промышленных объектов земельных участков, при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков, определена в размере 15% кадастровой стоимости земельных участков.
Целевое использование земельного участка, занятого спорным объектом для размещения промышленных объектов, подтверждена указанным выше постановлением апелляционного суда, которым признано право собственности на объект недвижимости. Спорный земельный участок является частью земельного участка, сформированного и используемого для эксплуатации промышленного производственного комплекса, что следует как из документов о приватизации Кушелевского хлебозавода, так и из содержания договора аренды земельного участка. Доказательств обратного ответчиками, в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не представлено.
Таким образом, расчет выкупной цены обоснованно произведен заявителем исходя из 15% кадастровой стоимости земельного участка, указанной в его кадастровом паспорте, и именно эта цена должна фигурировать в договоре купли-продажи земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бездействие Комитета не соответствует требованиям действующего земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Решение суда первой инстанции подлежит отмене, заявление Общества - удовлетворению.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Пунктами 3.2, 3.16 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589 полномочия по распоряжению земельными участками в порядке приватизации, право государственной собственности на которые не разграничено или являющимися собственностью города Санкт-Петербурга предоставлены Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Таким образом, именно КУГИ СПб, являющийся органом, уполномоченным на принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность в порядке приватизации, обязан принять решение о предоставлении Обществу в собственность испрашиваемого земельного участка и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи с условиями, соответствующими выводам, содержащимся в данном судебном акте.
Также не может быть учтено заявление ответчика о пропуске заявителем срока оспаривания бездействия, так как нарушение прав и законных интересов заявителя имело длящийся характер, и не было прекращено, в том числе и на момент обращения заявителя в суд с рассматриваемым заявлением.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует отменить, и удовлетворить заявление, признав незаконным бездействие ответчика и обязав КУГИ СПб устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем организации оформления купли-продажи земельного участка в пользу ОАО "Кушелевский хлебозавод".
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций подлежат компенсации за счет ответчиков.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2013 по делу N А56-78682/2012 отменить, принять новый судебный акт:
Признать незаконным бездействие Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения о выкупе земельного участка площадью 141 кв. м, с кадастровым номером 78:10:5201А:32, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, лит. З.
Обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" устранить нарушения прав и законных интересов ОАО "Кушелевский хлебозавод", путем заключения с заявителем договора купли-продажи земельного участка площадью 141 кв. м, с кадастровым номером 78:10:5201А:32, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 11, лит. З по цене 44795,70 руб. на условиях проекта договора, представленного в материалы дела ОАО "Кушелевский хлебозавод".
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу ОАО "Кушелевский хлебозавод" 4000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в пользу ОАО "Кушелевский хлебозавод" 4000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Председательствующий
И.В.МАСЕНКОВА
Судьи
Е.К.ЗАЙЦЕВА
Т.С.ЛАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)