Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 27.11.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., в отсутствие представителей истца - главы КФХ Болотина А.В. (ИНН 320601697595, ОГРН 307324914100036), ответчиков: администрации Брасовского района Брянской области (ИНН 3206001109, ОГРН 1023202536830), Дубровской сельской администрации (ИНН 3249001343, ОГРН 1053238535745), Дубровского сельского совета народных депутатов (ИНН 3249001336, ОГРН 1053238535756) и третьего лица - главы КФХ Волкова В.В., уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Брасовского района Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.09.2013 (судья Петрунин С.М.),
установил:
следующее.
Глава КФХ Болотин Александр Викторович (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к администрации Брасовского района Брянской области (далее - администрация) о признании недействительным постановления от 07.12.2012 N 549, к Дубровской сельской администрации о признании недействительным распоряжения от 17.01.2013 N 12, Дубровскому сельскому Совету народных депутатов о признании недействительным решения от 26.12.2012 N 2-79 (а).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен глава КФХ Волков В.В.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.09.2013 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемые ненормативные акты приняты с нарушением действующего законодательства, поскольку к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, применяются положения, регулирующие выкуп для государственных или муниципальных нужд, так как это обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; предварительность возмещения.
Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что обжалуемые ненормативные акты не нарушают права и законные интересы заявителя.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, постановлением администрации Брасовского района Брянской области от 14.05.2007 N 91 главе КФХ Болотину А.В. предоставлен земельный участок площадью 800 006 кв. м, расположенный по адресу: Брянская обл., Брасовский р-н, н.п. Красное, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для использования в целях сельскохозяйственной деятельности.
Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 32:01:19 01 02:0125.
На основании вышеуказанного постановления 29.05.2007 между главой КФХ Болотиным А.В. и отделом по управлению и распоряжению земельными участками и иной недвижимостью заключен договор N 24 аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 800 006 кв. м, расположенных по адресу: Брянская область, Брасовский район, н. п. Красное. Срок действия договора установлен до 14.05.2056.
Данный договор зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующее свидетельство о регистрации права от 22.06.2007.
Впоследствии, 15.12.2010 между заявителем и главой КФХ Волковым В.В. заключен договор субаренды указанного земельного участка N 24/1.
Данный договор субаренды также зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
На указанном земельном участке располагается объект недвижимого имущества - плотина, протяженностью 835 погонных метров, условный номер 32-32-21/005/2010-728, адрес местоположения: Брянская область, Брасовский район, н. п. Красное.
Дубровским сельским поселением 11.04.2012 на основании решения Брасовского районного суда была осуществлена государственная регистрация права собственности на плотину протяженностью 835 погонных метров, расположенную на спорном земельном участке, переданном в аренду главе КФХ Болотину А.В.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Дубровской сельской администрации в администрацию Брасовского района с заявлением о разделе спорного земельного участка с целью исключения из общей арендуемой площади земельного участка, занятого плотиной и водным объектом (р. Лопузня).
Поскольку заявитель и глава КФХ Волков В.В. 19.05.2012 направили в администрацию Брасовского района заявление о возражениях правообладателей относительно раздела земельного участка с кадастровым номером 32:01:19 01 02:0125 и постановки на государственный кадастровый учет частей этого земельного участка, отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Брасовского района направил в адрес арендатора соглашение о расторжении договора аренды в связи с изменившимися обстоятельствами, которое просил подписать до 01.07.2012.
Указанное соглашение арендатором подписано не было, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка площадью 800 006 кв. м с кадастровым номером 32:01:19 01 02:0125 от 29.05.2007 N 24.
Решениями Арбитражного суда Брянской области по делам N А09-971/2011, N А09-5952/2011 и N А09-6613/2012 требования о признании указанного договора аренды земельного участка недействительным, а также об истребовании земельного участка из владения арендатора оставлены без удовлетворения.
Дубровской сельской администрацией 31.07.2012 было выдано разрешение на строительство N RU 32501101, согласно которому разрешается реконструкция гидротехнического сооружения на водном объекте, расположенного по адресу: Брянская область, Брасовский район, н. п. Красное.
В связи с этим в отношении земельного участка, необходимого для использования и обслуживания гидротехнического сооружения и плотины, кадастровым инженером Проскуриным А.Е. были выполнены кадастровые работы и составлен межевой план.
Администрацией 07.12.2012 принято постановление N 549 "Об образовании земельных участков путем раздела ранее учтенного земельного участка".
В соответствии с указанным постановлением путем раздела земельного участка площадью 800 006 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Брасовский район, н.п. Красное, с кадастровым номером 32:01:19 01 02:0125 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для использования в целях сельскохозяйственной деятельности), образованы семь земельных участков с кадастровыми номерами:
- - 32:01:0190102:158, площадью 428 724 кв. м;
- - 32:01:0190102:153, площадью 295 768 кв. м;
- - 32:01:0190102:159, без указания площади;
- - 32:01:0190102:154, площадью 21 528 кв. м;
- - 32:01:0190102:157, без указания площади;
- - 32:01:0190102:155, площадью 16 637 кв. м;
- - 32:01:0190102:156, площадью 25 495 кв. м.
Решением Дубровского сельского Совета народных депутатов от 26.12.2012 N 2-79 (а) и распоряжением Дубровской сельской администрации от 17.01.2013 N 12 изменен вид разрешенного использования для вновь образованных участков 32:01:0190102:157 и 32:01:0190102:155 с "Для использования в целях сельскохозяйственной деятельности" на "Для эксплуатации гидротехнических сооружений".
Полагая, что постановление администрации Брасовского района Брянской области от 07.12.2012 N 549, решение Дубровского сельского Совета народных депутатов от 26.12.2012 N 2-79 (а), распоряжение Дубровской сельской администрации от 17.01.2013 N 12 не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, глава КФХ Болотин А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые ненормативные акты приняты с нарушением действующего законодательства, поскольку администрацией не было получено согласие правообладателя на раздел земельного участка.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции в указанной части.
В соответствии с частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).
Из анализа указанных положений следует, что в случае образования земельных участков вследствие, в частности, раздела земельного участка, должно быть получено согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков. Это правило не распространяется только на случаи, когда земельные участки образовываются из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и они предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Следовательно, в случае наличия какого-либо ограничения (обременения) права на таких земельных участках (например, договора субаренды) должно быть получено согласие арендаторов.
При этом для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения, установленные пунктом 3 статьи 5 ЗК РФ, а именно: арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно положениям статьей 65 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как установлено судом, предприниматель пользуется земельным участком площадью 800 006 кв. м на условиях аренды, следовательно, является арендатором земельного участка в смысле, придаваемом этому понятию статьей 5 ЗК РФ.
С учетом этого при разделе земельного участка у него должно было быть получено письменное согласие на такой раздел.
Между тем администрацией в материалы дела доказательств, подтверждающих выполнение указанного условия, не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление администрации Брасовского района от 07.12.2012 N 549 не соответствует закону.
Предметом спора в данном деле является не только названное постановление, но и решение Дубровского сельского совета народных депутатов от 26.12.2012 N 2-79 (а), а также распоряжение Дубровской сельской администрации от 17.01.2013 N 12.
Из материалов дела усматривается, что вид разрешенного использования "для использования в целях сельскохозяйственной деятельности" на "для эксплуатации гидротехнических сооружений" изменен в отношении двух земельных участков: ЗУ3-5491 кв. м, кадастровый номер 32:01:0190102:157 и ЗУ4-16637 кв. м, кадастровый номер 32:01:0190102:155.
Процедура изменения вида разрешенного использования проведена в соответствии с действующим законодательством (проведены публичные слушания).
Вместе с тем, поскольку первоначальным этапом к изменению вида разрешенного использования явился раздел земельного участка, который проведен с нарушением закона, то и последующие ненормативные акты в отношении вновь образованных земельных участков нельзя признать законными.
Что касается второго условия для признания недействительным ненормативного акта - нарушения прав и законных интересов общества, то апелляционная инстанция отмечает следующее.
Соглашаясь с позиций заявителя по делу о нарушении его прав оспариваемыми ненормативными актами, суд первой инстанции исходил из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
По мнению апелляционного суда, данный пункт постановления не применим в рассматриваемой ситуации, поскольку в настоящем случае имеют место быть иные фактические обстоятельства, а именно: отсутствует факт продажи недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности.
Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, применяются положения, регулирующие выкуп для государственных или муниципальных нужд, так как это обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; предварительность возмещения. Неприменение такого порядка также нарушит права предпринимателя.
С таким выводом суда апелляционный суд также не согласен ввиду того, что в данном случае земельный участок не изымается для муниципальных нужд, а выделяется под использование объекта недвижимости собственником.
В связи с этим не может быть принято во внимание мнение предпринимателя со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2379/11, поскольку оно не применимо при данных обстоятельствах дела.
Как установлено апелляционной инстанцией и не опровергнуто сторонами, Дубровское сельское поселение является собственником объекта недвижимости - плотины, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке.
По правилам статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация несет бремя содержания гидротехнического сооружения (далее - ГТС).
В силу положений статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" собственник гидротехнического сооружения или эксплуатирующая организация обеспечивает соблюдение норм и правил безопасности гидротехнических сооружений, несет ответственность за безопасность гидротехнического сооружения.
В силу закона собственник сооружения может пользоваться земельным участком, занятым ГТС, в связи с чем вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Спорный земельный участок относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 12.12.2011) (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований, т.е. МО "Дубровское сельское поселение" может оформить право собственности на земельный участок, на котором расположено ГТС.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Дубровской сельской администрации в администрацию Брасовского района с заявлением о разделе спорного земельного участка с целью исключения из общей арендуемой площади земельного участка, занятого плотиной и водным объектом.
Принятие мер по выделу расположенного под ГТС земельного участка в целях сохранения указанного объекта недвижимости и предотвращения причинения ущерба интересам третьих лиц входит в пределы полномочий ответчика и само по себе не влечет нарушения прав арендатора спорного земельного участка.
Также апелляционный суд отклоняет довод предпринимателя, мотивированный положениями пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
По смыслу указанных правовых норм предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята самой недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Поэтому для приобретения в собственность земельного участка под объектом необходимо провести раздел первоначального земельного участка.
Судом первой инстанции указано, что документов, подтверждающих размер необходимого для использования плотины участка, администрацией Брасовского района не представлено. Проектная документация по ГТС не отражает площадь и индивидуализирующие признаки земельного участка, необходимого для осуществления работ по реконструкции и последующему использованию ГТС.
Из пояснений же администрации следует, что в данном случае она руководствовалась землеустроительной документацией (межевое дело).
В результате проведения межевых и кадастровых работ выделены участки ЗУ3-5491 кв. м, кадастровый номер 32:01:0190102:157 и ЗУ4-16637 кв. м, кадастровый номер 32:01:0190102:155 (посередине протекает река Лопузня (федеральная собственность), поэтому участки с двух сторон за береговой линией) для эксплуатации ГТС по фактическому использованию с учетом тела плотины, ее протяженности, ширины и длины по гребню плотины, по подошве, использования гребня плотины для проезда и части, необходимой для ее использования (ГТС также выполняет функции трубчатого переезда через реку Лопузня на автодороге Красное - Кретово).
Таким образом, предпринимателем не доказано, что для использования ГТС выделен земельный участок большего размера, нежели это необходимо для его эксплуатации, что могло бы нарушить его права.
Также апелляционный суд считает необходимым указать следующее.
Пунктами 5 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ установлено, что не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Предпринимателем не доказано, что произведенный раздел не позволяет использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Более того, апелляционный суд отмечает, что, во-первых, спорное ГТС на земельном участке уже находилось в момент подписания договора аренды, а значит, заключая договор, предприниматель мог и должен был учитывать факт эксплуатации этого сооружения собственником, во-вторых, ГТС располагается лишь на части земельного участка, причем указанную часть этого участка в силу нахождения на ней плотины предприниматель с момента заключения договора аренды уже не мог использовать по целевому назначению.
Каких-либо иных обстоятельств, свидетельствующих о фактическом нарушении прав и законных интересов предпринимателя, заявление не содержит. В материалах дела также отсутствуют доказательства, позволяющие суду прийти к выводу о нарушении прав заявителя.
С учетом сказанного следует признать, что предпринимателем не доказано нарушение его прав и законных интересов действиями органов местного самоуправления по разделу земельного участка, на котором расположено ГТС, и изменению вида разрешенного использования, следовательно, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 05.09.2013 по делу N А09-1626/2013 отменить.
В удовлетворении требований главы КФХ Болотина Александра Викторовича о признании недействительными постановления администрации Брасовского района Брянской области от 07.12.2012 N 549, решения Дубровского сельского совета народных депутатов от 26.12.2012 N 2-79 (а), распоряжения Дубровской сельской администрации от 17.01.2013 N 12 отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.11.2013 ПО ДЕЛУ N А09-1626/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. по делу N А09-1626/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 27.11.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., в отсутствие представителей истца - главы КФХ Болотина А.В. (ИНН 320601697595, ОГРН 307324914100036), ответчиков: администрации Брасовского района Брянской области (ИНН 3206001109, ОГРН 1023202536830), Дубровской сельской администрации (ИНН 3249001343, ОГРН 1053238535745), Дубровского сельского совета народных депутатов (ИНН 3249001336, ОГРН 1053238535756) и третьего лица - главы КФХ Волкова В.В., уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Брасовского района Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.09.2013 (судья Петрунин С.М.),
установил:
следующее.
Глава КФХ Болотин Александр Викторович (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к администрации Брасовского района Брянской области (далее - администрация) о признании недействительным постановления от 07.12.2012 N 549, к Дубровской сельской администрации о признании недействительным распоряжения от 17.01.2013 N 12, Дубровскому сельскому Совету народных депутатов о признании недействительным решения от 26.12.2012 N 2-79 (а).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен глава КФХ Волков В.В.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.09.2013 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемые ненормативные акты приняты с нарушением действующего законодательства, поскольку к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, применяются положения, регулирующие выкуп для государственных или муниципальных нужд, так как это обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; предварительность возмещения.
Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что обжалуемые ненормативные акты не нарушают права и законные интересы заявителя.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, постановлением администрации Брасовского района Брянской области от 14.05.2007 N 91 главе КФХ Болотину А.В. предоставлен земельный участок площадью 800 006 кв. м, расположенный по адресу: Брянская обл., Брасовский р-н, н.п. Красное, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для использования в целях сельскохозяйственной деятельности.
Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 32:01:19 01 02:0125.
На основании вышеуказанного постановления 29.05.2007 между главой КФХ Болотиным А.В. и отделом по управлению и распоряжению земельными участками и иной недвижимостью заключен договор N 24 аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 800 006 кв. м, расположенных по адресу: Брянская область, Брасовский район, н. п. Красное. Срок действия договора установлен до 14.05.2056.
Данный договор зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующее свидетельство о регистрации права от 22.06.2007.
Впоследствии, 15.12.2010 между заявителем и главой КФХ Волковым В.В. заключен договор субаренды указанного земельного участка N 24/1.
Данный договор субаренды также зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
На указанном земельном участке располагается объект недвижимого имущества - плотина, протяженностью 835 погонных метров, условный номер 32-32-21/005/2010-728, адрес местоположения: Брянская область, Брасовский район, н. п. Красное.
Дубровским сельским поселением 11.04.2012 на основании решения Брасовского районного суда была осуществлена государственная регистрация права собственности на плотину протяженностью 835 погонных метров, расположенную на спорном земельном участке, переданном в аренду главе КФХ Болотину А.В.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Дубровской сельской администрации в администрацию Брасовского района с заявлением о разделе спорного земельного участка с целью исключения из общей арендуемой площади земельного участка, занятого плотиной и водным объектом (р. Лопузня).
Поскольку заявитель и глава КФХ Волков В.В. 19.05.2012 направили в администрацию Брасовского района заявление о возражениях правообладателей относительно раздела земельного участка с кадастровым номером 32:01:19 01 02:0125 и постановки на государственный кадастровый учет частей этого земельного участка, отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Брасовского района направил в адрес арендатора соглашение о расторжении договора аренды в связи с изменившимися обстоятельствами, которое просил подписать до 01.07.2012.
Указанное соглашение арендатором подписано не было, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка площадью 800 006 кв. м с кадастровым номером 32:01:19 01 02:0125 от 29.05.2007 N 24.
Решениями Арбитражного суда Брянской области по делам N А09-971/2011, N А09-5952/2011 и N А09-6613/2012 требования о признании указанного договора аренды земельного участка недействительным, а также об истребовании земельного участка из владения арендатора оставлены без удовлетворения.
Дубровской сельской администрацией 31.07.2012 было выдано разрешение на строительство N RU 32501101, согласно которому разрешается реконструкция гидротехнического сооружения на водном объекте, расположенного по адресу: Брянская область, Брасовский район, н. п. Красное.
В связи с этим в отношении земельного участка, необходимого для использования и обслуживания гидротехнического сооружения и плотины, кадастровым инженером Проскуриным А.Е. были выполнены кадастровые работы и составлен межевой план.
Администрацией 07.12.2012 принято постановление N 549 "Об образовании земельных участков путем раздела ранее учтенного земельного участка".
В соответствии с указанным постановлением путем раздела земельного участка площадью 800 006 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Брасовский район, н.п. Красное, с кадастровым номером 32:01:19 01 02:0125 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для использования в целях сельскохозяйственной деятельности), образованы семь земельных участков с кадастровыми номерами:
- - 32:01:0190102:158, площадью 428 724 кв. м;
- - 32:01:0190102:153, площадью 295 768 кв. м;
- - 32:01:0190102:159, без указания площади;
- - 32:01:0190102:154, площадью 21 528 кв. м;
- - 32:01:0190102:157, без указания площади;
- - 32:01:0190102:155, площадью 16 637 кв. м;
- - 32:01:0190102:156, площадью 25 495 кв. м.
Решением Дубровского сельского Совета народных депутатов от 26.12.2012 N 2-79 (а) и распоряжением Дубровской сельской администрации от 17.01.2013 N 12 изменен вид разрешенного использования для вновь образованных участков 32:01:0190102:157 и 32:01:0190102:155 с "Для использования в целях сельскохозяйственной деятельности" на "Для эксплуатации гидротехнических сооружений".
Полагая, что постановление администрации Брасовского района Брянской области от 07.12.2012 N 549, решение Дубровского сельского Совета народных депутатов от 26.12.2012 N 2-79 (а), распоряжение Дубровской сельской администрации от 17.01.2013 N 12 не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, глава КФХ Болотин А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые ненормативные акты приняты с нарушением действующего законодательства, поскольку администрацией не было получено согласие правообладателя на раздел земельного участка.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции в указанной части.
В соответствии с частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).
Из анализа указанных положений следует, что в случае образования земельных участков вследствие, в частности, раздела земельного участка, должно быть получено согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков. Это правило не распространяется только на случаи, когда земельные участки образовываются из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и они предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Следовательно, в случае наличия какого-либо ограничения (обременения) права на таких земельных участках (например, договора субаренды) должно быть получено согласие арендаторов.
При этом для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения, установленные пунктом 3 статьи 5 ЗК РФ, а именно: арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно положениям статьей 65 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Как установлено судом, предприниматель пользуется земельным участком площадью 800 006 кв. м на условиях аренды, следовательно, является арендатором земельного участка в смысле, придаваемом этому понятию статьей 5 ЗК РФ.
С учетом этого при разделе земельного участка у него должно было быть получено письменное согласие на такой раздел.
Между тем администрацией в материалы дела доказательств, подтверждающих выполнение указанного условия, не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление администрации Брасовского района от 07.12.2012 N 549 не соответствует закону.
Предметом спора в данном деле является не только названное постановление, но и решение Дубровского сельского совета народных депутатов от 26.12.2012 N 2-79 (а), а также распоряжение Дубровской сельской администрации от 17.01.2013 N 12.
Из материалов дела усматривается, что вид разрешенного использования "для использования в целях сельскохозяйственной деятельности" на "для эксплуатации гидротехнических сооружений" изменен в отношении двух земельных участков: ЗУ3-5491 кв. м, кадастровый номер 32:01:0190102:157 и ЗУ4-16637 кв. м, кадастровый номер 32:01:0190102:155.
Процедура изменения вида разрешенного использования проведена в соответствии с действующим законодательством (проведены публичные слушания).
Вместе с тем, поскольку первоначальным этапом к изменению вида разрешенного использования явился раздел земельного участка, который проведен с нарушением закона, то и последующие ненормативные акты в отношении вновь образованных земельных участков нельзя признать законными.
Что касается второго условия для признания недействительным ненормативного акта - нарушения прав и законных интересов общества, то апелляционная инстанция отмечает следующее.
Соглашаясь с позиций заявителя по делу о нарушении его прав оспариваемыми ненормативными актами, суд первой инстанции исходил из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
По мнению апелляционного суда, данный пункт постановления не применим в рассматриваемой ситуации, поскольку в настоящем случае имеют место быть иные фактические обстоятельства, а именно: отсутствует факт продажи недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности.
Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, применяются положения, регулирующие выкуп для государственных или муниципальных нужд, так как это обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; предварительность возмещения. Неприменение такого порядка также нарушит права предпринимателя.
С таким выводом суда апелляционный суд также не согласен ввиду того, что в данном случае земельный участок не изымается для муниципальных нужд, а выделяется под использование объекта недвижимости собственником.
В связи с этим не может быть принято во внимание мнение предпринимателя со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2379/11, поскольку оно не применимо при данных обстоятельствах дела.
Как установлено апелляционной инстанцией и не опровергнуто сторонами, Дубровское сельское поселение является собственником объекта недвижимости - плотины, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке.
По правилам статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация несет бремя содержания гидротехнического сооружения (далее - ГТС).
В силу положений статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" собственник гидротехнического сооружения или эксплуатирующая организация обеспечивает соблюдение норм и правил безопасности гидротехнических сооружений, несет ответственность за безопасность гидротехнического сооружения.
В силу закона собственник сооружения может пользоваться земельным участком, занятым ГТС, в связи с чем вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Спорный земельный участок относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 12.12.2011) (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований, т.е. МО "Дубровское сельское поселение" может оформить право собственности на земельный участок, на котором расположено ГТС.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Дубровской сельской администрации в администрацию Брасовского района с заявлением о разделе спорного земельного участка с целью исключения из общей арендуемой площади земельного участка, занятого плотиной и водным объектом.
Принятие мер по выделу расположенного под ГТС земельного участка в целях сохранения указанного объекта недвижимости и предотвращения причинения ущерба интересам третьих лиц входит в пределы полномочий ответчика и само по себе не влечет нарушения прав арендатора спорного земельного участка.
Также апелляционный суд отклоняет довод предпринимателя, мотивированный положениями пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
По смыслу указанных правовых норм предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята самой недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Поэтому для приобретения в собственность земельного участка под объектом необходимо провести раздел первоначального земельного участка.
Судом первой инстанции указано, что документов, подтверждающих размер необходимого для использования плотины участка, администрацией Брасовского района не представлено. Проектная документация по ГТС не отражает площадь и индивидуализирующие признаки земельного участка, необходимого для осуществления работ по реконструкции и последующему использованию ГТС.
Из пояснений же администрации следует, что в данном случае она руководствовалась землеустроительной документацией (межевое дело).
В результате проведения межевых и кадастровых работ выделены участки ЗУ3-5491 кв. м, кадастровый номер 32:01:0190102:157 и ЗУ4-16637 кв. м, кадастровый номер 32:01:0190102:155 (посередине протекает река Лопузня (федеральная собственность), поэтому участки с двух сторон за береговой линией) для эксплуатации ГТС по фактическому использованию с учетом тела плотины, ее протяженности, ширины и длины по гребню плотины, по подошве, использования гребня плотины для проезда и части, необходимой для ее использования (ГТС также выполняет функции трубчатого переезда через реку Лопузня на автодороге Красное - Кретово).
Таким образом, предпринимателем не доказано, что для использования ГТС выделен земельный участок большего размера, нежели это необходимо для его эксплуатации, что могло бы нарушить его права.
Также апелляционный суд считает необходимым указать следующее.
Пунктами 5 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ установлено, что не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Предпринимателем не доказано, что произведенный раздел не позволяет использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Более того, апелляционный суд отмечает, что, во-первых, спорное ГТС на земельном участке уже находилось в момент подписания договора аренды, а значит, заключая договор, предприниматель мог и должен был учитывать факт эксплуатации этого сооружения собственником, во-вторых, ГТС располагается лишь на части земельного участка, причем указанную часть этого участка в силу нахождения на ней плотины предприниматель с момента заключения договора аренды уже не мог использовать по целевому назначению.
Каких-либо иных обстоятельств, свидетельствующих о фактическом нарушении прав и законных интересов предпринимателя, заявление не содержит. В материалах дела также отсутствуют доказательства, позволяющие суду прийти к выводу о нарушении прав заявителя.
С учетом сказанного следует признать, что предпринимателем не доказано нарушение его прав и законных интересов действиями органов местного самоуправления по разделу земельного участка, на котором расположено ГТС, и изменению вида разрешенного использования, следовательно, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 05.09.2013 по делу N А09-1626/2013 отменить.
В удовлетворении требований главы КФХ Болотина Александра Викторовича о признании недействительными постановления администрации Брасовского района Брянской области от 07.12.2012 N 549, решения Дубровского сельского совета народных депутатов от 26.12.2012 N 2-79 (а), распоряжения Дубровской сельской администрации от 17.01.2013 N 12 отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)