Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от ООО "Авиком-Орел": Кружкова Н.И., генерального директора, приказ N 1 от 15.12.2010,
от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: Канатниковой Е.М., представителя по доверенности от 08.10.2012,
от ИП Иршина А.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.05.2013 по делу N А48-4807/2012 (судья Парфенова Л.П.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел", (ОГРН 1105742001420 ИНН 5751039699) к 1) Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502 ИНН 5701000921), 2) Индивидуальному предпринимателю Иршину Александру Анатольевичу (ОГРНИП 304575404100035 ИНН 575404077197) о признании недействительным отчета от 04.09.2012 г. об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 6 470,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко в сумме 3 235 000 руб.; об обязании Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 6 470,0 кв. метров, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, в соответствии с экспертным заключением ООО "Премиум-оценка" от 08.04.2013 г. N 45, о рыночной стоимости арендной платы земельного участка, площадью 6470 кв. м, кад. N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, в год в сумме 1 009 320 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (далее - истец, ООО "Авиком-Орел") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - ответчик, Управление) и Индивидуальному предпринимателю Иршину Александру Анатольевичу (далее - ответчик, ИП Иршин А.А.) о признании недействительным отчета от 04.09.2012 об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 6 470,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, а также об обязании Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 6 470,0 кв. метров, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, в соответствии с экспертным заключением ООО "Премиум-оценка" от 08.04.2013 N 45, о рыночной стоимости арендной платы земельного участка, площадью 6 470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, в год в сумме 1 009 320 руб., изложив пункт 2.3. Договора в следующей редакции: "Годовая арендная плата при подписании договора составляет: 1 009 320 (один миллион девять тысяч триста двадцать) рублей 00 копеек без НДС"; изложив пункт 2.5 Договора в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется Договором на основании экспертного заключения ООО "Премиум-оценка" от 08.04.2013 N 45".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.05.0013 (с учетом определения об исправлении описки, опечатки от 22.07.2013) требования ООО "Авиком-Орел" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Управлением обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Кроме того, заявитель возражал против проведенной оценки рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка. Также заявитель указал, что заключение договора аренды земельного участка невозможно, поскольку истец осуществляет самовольное строительство гаражей боксового типа, а решение арбитражного суда в части возложении обязанности заключить договор аренды является незаконным.
В судебное заседание апелляционной инстанции ИП Иршин А.А. не явился, явку полномочного представителя не обеспечил.
Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Авиком-Орел" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить указанное решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В ходе рассмотрения дела, судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса к материалам дела приобщена копия свидетельства о государственной регистрации права от 26.01.2012.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 11.07.2011 было принято постановление администрации г. Орла N 2152 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Маринченко в кадастровом квартале N 57:25:0040307 города Орла".
11.08.2011 ООО "Авиком-Орел" обратилось в Администрацию города Орла с просьбой о назначении публичных слушаний на 28.11.2011 по вопросу предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка по ул. Маринченко в кадастровом квартале N 57:25:0040307 города Орла.
По результатам публичных слушаний 28.11.2011 комиссия по землепользованию и застройке г. Орла осуществила подготовку рекомендаций по предоставлению разрешений на земельный участок с кадастровым N 57:25:0040307:65, площадью 6 470 кв. м по ул. Маринченко, в свою очередь администрация г. Орла приняла постановление от 24.01.2012 N 124 "О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства и утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Маринченко в кадастровом квартале 57:25:0040307 города Орла".
26.01.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области за муниципальным образованием города Орла было зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 6 470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Маринченко (свидетельство о государственной регистрации права 57-АБ N 243197 от 26.01.2012).
Согласно положению об аренде земельных участков на территории города Орла, утвержденного постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.03.2002 N 16/214-ГС объектами аренды, на которые распространяются настоящее положение, являются земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Орел".
Администрацией г. Орла 08.06.2012 было принято постановление N 1896 о согласовании места размещения, утверждения акта о выборе и предоставлении истцу спорного земельного участка, в соответствии с п. 4 которого ООО "Авиком-Орел" обязано в месячный срок заключить с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла договор аренды земли.
06.09.2012 ООО "Авиком-Орел" был получен проект спорного договора аренды земельного участка N 537 от 06.09.2012, пунктом 2.3. которого устанавливалась годовая арендная плата в размере 3 235 000 руб. 00 коп. Согласно пункту 2.5 спорного договора аренды указанная арендная плата была определена на основании отчета независимого оценщика о рыночном размере арендной платы N 150/08/12 от 04.09.2012, выполненного ИП Иршиным А.А.
Истец, не согласившись с рыночной стоимостью годовой арендной платы, указанной в пункте 2.3. спорного договора аренды, посчитав указанную на основании отчета ИП Иршина А.А., сумму не соответствующей действительности, предложил ответчику заключить договор аренды, с внесением в него изменений в абзац 3, а также пункты 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 2.8.
Ответчик, согласившись с внесением изменений в абзац 3 и пункт 1.1 спорного договора, предложил истцу подписать протокол разногласий от 01.11.2012 в отношении пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 2.8 спорного договора аренды.
Истец, рассмотрев, представленный ответчиком протокол разногласий, сообщил о своем намерении заключить договор аренды земельного участка на ранее предложенных им условиях, с внесением изменений в пункты 2.2, 2.3, 2.5, 2.8, в том числе с установлением размера годовой арендной платы в сумме 878 000 руб., определенной на основании результатов оценки, выполненной Индивидуальном предпринимателем Приц Мариной-Светланой Евгеньевной.
Ввиду того, что стороны не пришли к согласию в отношении размера рыночной стоимости арендной платы земельного участка, площадью 6470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, по состоянию на 24.08.2012 по договору аренды N 537 от 06.09.2012, ООО "Авиком-Орел" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Судебная коллегия также как суд области полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 года N 1340/07; Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10.
При урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного договора, суд первой инстанции исходил из того, что в судебном порядке могут быть урегулированы разногласия, касающиеся только существенных условий договора в отношении которых стороны не пришли к согласию и при отсутствии которых договор аренды земельного участка не может считаться заключенным.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
При этом условие об арендной плате относится к существенным условиям договора. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, обоснованно установил, что разногласия сторон сводятся к определению рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 6470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, по состоянию на 24.08.2012, подлежащего передачи истцу по договору аренды N 537 от 06.09.2012.
Первоначально истцом заявлены требования о признании недостоверной оценки рыночной стоимости отчета от 04.09.2012 об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 6 470 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Авиком-Орел" возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости арендной, платы определенной в отчете N 150/08/12 от 04.09.2012 об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка площадью 6 470 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, составленному ИП Иршиным А.А. Согласно указанному отчету рыночный размер годовой арендной платы спорного земельного участка по состоянию на 24.08.2012 составил 3 235 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В силу статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.
Согласно абзацу 8 указанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен Положением об аренде земельных участков на территории города Орла, утвержденного Постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.03.2002 N 16/214-ГС.
Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости, а также принимая во внимание, что представленные сторонами отчеты об оценке спорного имущества (отчет N 150/08/12 от 04.09.2012 составленный ИП Иршиным А.А. и отчет N 508-64 от 04.10.2012, составленный ИП Приц Мариной-Светланой Евгеньевной), получены ими во внесудебном порядке, суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно назначил по делу судебную экспертизу в виде иной независимой оценки рыночной стоимости земельного участка, площадью 6470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко по состоянию на 24.08.2012.
В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).
Производство данной экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Премиум-оценка", эксперту Гриминову Михаилу Юрьевичу.
Из представленного заключения (отчета) N 45 от 08.04.2013, составленного экспертом Гриминовым М.Ю., следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка, составляет 1 009 320 руб. 00 коп. без учета НДС.
Также эксперт пришел к выводу о том, что в результате проведенного анализа отчета об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, составленного ИП Иршиным А.А., отчет не в полном объеме соответствует всем требованиям, представленным в Федеральных Стандартах оценки и N 135-ФЗ. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение N 135-ФЗ, поэтому отчет N 150/08/12 от 04.09.2012 нельзя признать документом доказательного характера. По мнению эксперта, итоговая стоимость годовой арендной платы земельного участка определена неверно.
Дополнительно в ходе судебного заседания 29.05.2013 эксперт пояснил, что все перечисленные недостатки в заключение эксперта, выявленные им в отчете оценщика Иршина А.А., могли повлиять на размер рыночной годовой арендной платы. Основные недостатки, которые повлияли на итоговую величину рыночной годовой арендной платы это арифметические ошибки при расчете сравнительного подхода и при расчете непосредственно арендной платы, также к этим обстоятельствам относятся недостоверные источники об объектах аналогах использованных в отчете Иршина А.А., а также отсутствие расчета ставки капитализации на земельный участок (21% указан без каких либо обоснований и расчетов) (протокол от 29.05.2013).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенных экспертиз, их совокупной оценки по правилам статей, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции дал правильную оценку представленным в дело доказательствам и правомерно удовлетворил заявленные требования.
Обжалуя принятое по делу решение, заявитель ссылается на то, что у суда отсутствовали допустимые доказательства недостоверности отчета о рыночной стоимости помещения, изготовленного ИП Иршиным А.А.
Указанный довод опровергается материалами дела, в связи с чем подлежит отклонению.
Довод апелляционной жалобы о том, что при определении выкупной цены следует руководствоваться отчетом, изготовленным ИП Иршиным А.А., а не данными проведенной по делу судебной экспертизы, основан на том, что указанный отчет истцом не оспаривается.
Между тем из материалов дела следует, что судебная экспертиза была назначена именно с целью проверки достоверности и обоснованности отчета N 150/08/12 от 04.09.2012, составленного ИП Иршиным А.А., выводы которого оспаривал истец. Судебный эксперт подробно изложил в экспертном заключении проведенные им исследования и обосновал свои выводы.
Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлялось. У арбитражного суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта не опровергнуты. Кроме того, данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, экспертизу отчетов оценщиков осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков, членами которой они не являются. В связи с этим достоверность отчета N 150/08/12 от 04.09.2012, составленного ИП Иршиным А.А. входит в предмет доказывания по настоящему спору. Стороны ходатайство о проведении экспертизы отчета в саморегулируемой организации оценщиков не заявляли.
Поскольку заявитель не воспользовался процессуальным правом заявить ходатайство о проведении экспертизы отчета в специализированной организации оценщиков, по результатам которой мог бы быть решен вопрос о недостоверности отчета ИП Иршина А.А., судебная коллегия, с учетом материалов дела, приходит к выводу об отсутствии доказательств достоверности этого отчета.
Оспаривая решение суда, заявитель также указал, что заключение договора аренды земельного участка невозможно, поскольку истец без получения правоустанавливающих документов на земельный участок производит самовольное строительство гаражей боксового типа, что нарушает положения Земельного кодекса РФ. В связи с чем, решение суда первой инстанции об обязании заключить договор аренды незаконно.
Судебная коллегия, рассмотрев заявленные доводы, пришла к выводу о том, что обстоятельства, связанные с исполнением арендатором условий упомянутого выше договора аренды, в частности, использование земельного участка в не соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также соблюдение арендатором Градостроительного и Земельного законодательства, предметом настоящего спора не являются, поскольку в данном случае рассматриваются преддоговорные отношения истца и ответчика.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Орловской области от 31.05.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 31.05.2013 (с учетом определения об исправлении описки, опечатки от 22.07.2013) по делу N А48-4807/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2013 ПО ДЕЛУ N А48-4807/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2013 г. по делу N А48-4807/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от ООО "Авиком-Орел": Кружкова Н.И., генерального директора, приказ N 1 от 15.12.2010,
от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: Канатниковой Е.М., представителя по доверенности от 08.10.2012,
от ИП Иршина А.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.05.2013 по делу N А48-4807/2012 (судья Парфенова Л.П.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел", (ОГРН 1105742001420 ИНН 5751039699) к 1) Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502 ИНН 5701000921), 2) Индивидуальному предпринимателю Иршину Александру Анатольевичу (ОГРНИП 304575404100035 ИНН 575404077197) о признании недействительным отчета от 04.09.2012 г. об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 6 470,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко в сумме 3 235 000 руб.; об обязании Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 6 470,0 кв. метров, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, в соответствии с экспертным заключением ООО "Премиум-оценка" от 08.04.2013 г. N 45, о рыночной стоимости арендной платы земельного участка, площадью 6470 кв. м, кад. N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, в год в сумме 1 009 320 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (далее - истец, ООО "Авиком-Орел") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - ответчик, Управление) и Индивидуальному предпринимателю Иршину Александру Анатольевичу (далее - ответчик, ИП Иршин А.А.) о признании недействительным отчета от 04.09.2012 об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 6 470,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, а также об обязании Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 6 470,0 кв. метров, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, в соответствии с экспертным заключением ООО "Премиум-оценка" от 08.04.2013 N 45, о рыночной стоимости арендной платы земельного участка, площадью 6 470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, в год в сумме 1 009 320 руб., изложив пункт 2.3. Договора в следующей редакции: "Годовая арендная плата при подписании договора составляет: 1 009 320 (один миллион девять тысяч триста двадцать) рублей 00 копеек без НДС"; изложив пункт 2.5 Договора в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется Договором на основании экспертного заключения ООО "Премиум-оценка" от 08.04.2013 N 45".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.05.0013 (с учетом определения об исправлении описки, опечатки от 22.07.2013) требования ООО "Авиком-Орел" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Управлением обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Кроме того, заявитель возражал против проведенной оценки рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка. Также заявитель указал, что заключение договора аренды земельного участка невозможно, поскольку истец осуществляет самовольное строительство гаражей боксового типа, а решение арбитражного суда в части возложении обязанности заключить договор аренды является незаконным.
В судебное заседание апелляционной инстанции ИП Иршин А.А. не явился, явку полномочного представителя не обеспечил.
Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Авиком-Орел" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить указанное решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В ходе рассмотрения дела, судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса к материалам дела приобщена копия свидетельства о государственной регистрации права от 26.01.2012.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 11.07.2011 было принято постановление администрации г. Орла N 2152 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Маринченко в кадастровом квартале N 57:25:0040307 города Орла".
11.08.2011 ООО "Авиком-Орел" обратилось в Администрацию города Орла с просьбой о назначении публичных слушаний на 28.11.2011 по вопросу предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка по ул. Маринченко в кадастровом квартале N 57:25:0040307 города Орла.
По результатам публичных слушаний 28.11.2011 комиссия по землепользованию и застройке г. Орла осуществила подготовку рекомендаций по предоставлению разрешений на земельный участок с кадастровым N 57:25:0040307:65, площадью 6 470 кв. м по ул. Маринченко, в свою очередь администрация г. Орла приняла постановление от 24.01.2012 N 124 "О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства и утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Маринченко в кадастровом квартале 57:25:0040307 города Орла".
26.01.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области за муниципальным образованием города Орла было зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 6 470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенный по адресу: г. Орел, ул. Маринченко (свидетельство о государственной регистрации права 57-АБ N 243197 от 26.01.2012).
Согласно положению об аренде земельных участков на территории города Орла, утвержденного постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.03.2002 N 16/214-ГС объектами аренды, на которые распространяются настоящее положение, являются земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Орел".
Администрацией г. Орла 08.06.2012 было принято постановление N 1896 о согласовании места размещения, утверждения акта о выборе и предоставлении истцу спорного земельного участка, в соответствии с п. 4 которого ООО "Авиком-Орел" обязано в месячный срок заключить с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла договор аренды земли.
06.09.2012 ООО "Авиком-Орел" был получен проект спорного договора аренды земельного участка N 537 от 06.09.2012, пунктом 2.3. которого устанавливалась годовая арендная плата в размере 3 235 000 руб. 00 коп. Согласно пункту 2.5 спорного договора аренды указанная арендная плата была определена на основании отчета независимого оценщика о рыночном размере арендной платы N 150/08/12 от 04.09.2012, выполненного ИП Иршиным А.А.
Истец, не согласившись с рыночной стоимостью годовой арендной платы, указанной в пункте 2.3. спорного договора аренды, посчитав указанную на основании отчета ИП Иршина А.А., сумму не соответствующей действительности, предложил ответчику заключить договор аренды, с внесением в него изменений в абзац 3, а также пункты 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 2.8.
Ответчик, согласившись с внесением изменений в абзац 3 и пункт 1.1 спорного договора, предложил истцу подписать протокол разногласий от 01.11.2012 в отношении пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.5, 2.8 спорного договора аренды.
Истец, рассмотрев, представленный ответчиком протокол разногласий, сообщил о своем намерении заключить договор аренды земельного участка на ранее предложенных им условиях, с внесением изменений в пункты 2.2, 2.3, 2.5, 2.8, в том числе с установлением размера годовой арендной платы в сумме 878 000 руб., определенной на основании результатов оценки, выполненной Индивидуальном предпринимателем Приц Мариной-Светланой Евгеньевной.
Ввиду того, что стороны не пришли к согласию в отношении размера рыночной стоимости арендной платы земельного участка, площадью 6470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, по состоянию на 24.08.2012 по договору аренды N 537 от 06.09.2012, ООО "Авиком-Орел" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Судебная коллегия также как суд области полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 года N 1340/07; Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10.
При урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного договора, суд первой инстанции исходил из того, что в судебном порядке могут быть урегулированы разногласия, касающиеся только существенных условий договора в отношении которых стороны не пришли к согласию и при отсутствии которых договор аренды земельного участка не может считаться заключенным.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
При этом условие об арендной плате относится к существенным условиям договора. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, обоснованно установил, что разногласия сторон сводятся к определению рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 6470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, по состоянию на 24.08.2012, подлежащего передачи истцу по договору аренды N 537 от 06.09.2012.
Первоначально истцом заявлены требования о признании недостоверной оценки рыночной стоимости отчета от 04.09.2012 об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 6 470 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Авиком-Орел" возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости арендной, платы определенной в отчете N 150/08/12 от 04.09.2012 об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка площадью 6 470 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, составленному ИП Иршиным А.А. Согласно указанному отчету рыночный размер годовой арендной платы спорного земельного участка по состоянию на 24.08.2012 составил 3 235 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В силу статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.
Согласно абзацу 8 указанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен Положением об аренде земельных участков на территории города Орла, утвержденного Постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.03.2002 N 16/214-ГС.
Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости, а также принимая во внимание, что представленные сторонами отчеты об оценке спорного имущества (отчет N 150/08/12 от 04.09.2012 составленный ИП Иршиным А.А. и отчет N 508-64 от 04.10.2012, составленный ИП Приц Мариной-Светланой Евгеньевной), получены ими во внесудебном порядке, суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно назначил по делу судебную экспертизу в виде иной независимой оценки рыночной стоимости земельного участка, площадью 6470 кв. м, кадастровый N 57:25:0040307:65, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Маринченко по состоянию на 24.08.2012.
В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).
Производство данной экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Премиум-оценка", эксперту Гриминову Михаилу Юрьевичу.
Из представленного заключения (отчета) N 45 от 08.04.2013, составленного экспертом Гриминовым М.Ю., следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка, составляет 1 009 320 руб. 00 коп. без учета НДС.
Также эксперт пришел к выводу о том, что в результате проведенного анализа отчета об определении рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, составленного ИП Иршиным А.А., отчет не в полном объеме соответствует всем требованиям, представленным в Федеральных Стандартах оценки и N 135-ФЗ. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение N 135-ФЗ, поэтому отчет N 150/08/12 от 04.09.2012 нельзя признать документом доказательного характера. По мнению эксперта, итоговая стоимость годовой арендной платы земельного участка определена неверно.
Дополнительно в ходе судебного заседания 29.05.2013 эксперт пояснил, что все перечисленные недостатки в заключение эксперта, выявленные им в отчете оценщика Иршина А.А., могли повлиять на размер рыночной годовой арендной платы. Основные недостатки, которые повлияли на итоговую величину рыночной годовой арендной платы это арифметические ошибки при расчете сравнительного подхода и при расчете непосредственно арендной платы, также к этим обстоятельствам относятся недостоверные источники об объектах аналогах использованных в отчете Иршина А.А., а также отсутствие расчета ставки капитализации на земельный участок (21% указан без каких либо обоснований и расчетов) (протокол от 29.05.2013).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенных экспертиз, их совокупной оценки по правилам статей, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции дал правильную оценку представленным в дело доказательствам и правомерно удовлетворил заявленные требования.
Обжалуя принятое по делу решение, заявитель ссылается на то, что у суда отсутствовали допустимые доказательства недостоверности отчета о рыночной стоимости помещения, изготовленного ИП Иршиным А.А.
Указанный довод опровергается материалами дела, в связи с чем подлежит отклонению.
Довод апелляционной жалобы о том, что при определении выкупной цены следует руководствоваться отчетом, изготовленным ИП Иршиным А.А., а не данными проведенной по делу судебной экспертизы, основан на том, что указанный отчет истцом не оспаривается.
Между тем из материалов дела следует, что судебная экспертиза была назначена именно с целью проверки достоверности и обоснованности отчета N 150/08/12 от 04.09.2012, составленного ИП Иршиным А.А., выводы которого оспаривал истец. Судебный эксперт подробно изложил в экспертном заключении проведенные им исследования и обосновал свои выводы.
Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлялось. У арбитражного суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта не опровергнуты. Кроме того, данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, экспертизу отчетов оценщиков осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков, членами которой они не являются. В связи с этим достоверность отчета N 150/08/12 от 04.09.2012, составленного ИП Иршиным А.А. входит в предмет доказывания по настоящему спору. Стороны ходатайство о проведении экспертизы отчета в саморегулируемой организации оценщиков не заявляли.
Поскольку заявитель не воспользовался процессуальным правом заявить ходатайство о проведении экспертизы отчета в специализированной организации оценщиков, по результатам которой мог бы быть решен вопрос о недостоверности отчета ИП Иршина А.А., судебная коллегия, с учетом материалов дела, приходит к выводу об отсутствии доказательств достоверности этого отчета.
Оспаривая решение суда, заявитель также указал, что заключение договора аренды земельного участка невозможно, поскольку истец без получения правоустанавливающих документов на земельный участок производит самовольное строительство гаражей боксового типа, что нарушает положения Земельного кодекса РФ. В связи с чем, решение суда первой инстанции об обязании заключить договор аренды незаконно.
Судебная коллегия, рассмотрев заявленные доводы, пришла к выводу о том, что обстоятельства, связанные с исполнением арендатором условий упомянутого выше договора аренды, в частности, использование земельного участка в не соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также соблюдение арендатором Градостроительного и Земельного законодательства, предметом настоящего спора не являются, поскольку в данном случае рассматриваются преддоговорные отношения истца и ответчика.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Орловской области от 31.05.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 31.05.2013 (с учетом определения об исправлении описки, опечатки от 22.07.2013) по делу N А48-4807/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)