Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Агроторг-Юг" (ИНН 2312118227, ОГРН 1052307175733) - Трафименкова С.Г. (руководитель) и Тарасовой М.С. (доверенность от 01.09.2011), от ответчиков: администрации муниципального образования Кореновский район Краснодарского края (ИНН 2335008580, ОГРН 1022304012169) - Марьевской Т.Г. (доверенность от 16.11.2012), администрации Журавского сельского поселения Кореновского района (ИНН 2335063711, ОГРН 1052319707197) - Сергиенко А.Н. (глава поселения), от третьего лица - Министерства финансов Краснодарского края - Завиркиной Н.А. (доверенность от 11.01.2013), в отсутствие третьих лиц: открытого акционерного общества междугородной и международной связи "Ростелеком", Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю, Финансового управления администрации муниципального образования Кореновский район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроторг-Юг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2012 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-29935/2011, установил следующее.
ООО "Агроторг-Юг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования Кореновский район Краснодарского края (далее - администрация района) со следующими требованиями:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.02.2009 N 1200001662;
- - взыскать с администрации района 1 198 368 рублей 26 копеек, уплаченных в виде задатка и арендной платы по договору от 20.02.2009 N 1200001662.
Иск мотивирован тем, что арендованный по договору от 20.02.2009 N 1200001662 земельный участок передан администрацией обществу непригодным для использования по назначению (для строительства) и не свободным от прав третьих лиц (на земельном участке проложены кабельные линии связи). Указанное обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) и возврата обществу уплаченных в виде задатка и арендной платы денежных средств (подпункт 3 статьи 1103 Кодекса).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Ростелеком".
Определениями от 05.12.2011 и 02.04.2012 (т. 1, л.д. 131; т. 2, л.д. 67) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю, Министерство финансов Краснодарского края, Финансовое управление администрации муниципального образования Кореновский район, администрация Журавского сельского поселения Кореновского района (далее - администрация поселения).
В ходе судебного разбирательства общество неоднократно уточняло иск, в окончательной редакции требований просило суд:
- - расторгнуть договор аренды от 20.02.2009 N 1200001662;
- - взыскать с администрации района за счет средств казны 606 132 рубля 58 копеек;
- - взыскать с администрации поселения за счет средств казны 619 840 рублей 87 копеек (т. 2, л.д. 69).
Определением от 10.05.2012 уточненные требования приняты к рассмотрению. Суд также привлек администрацию поселения в качестве соответчика (т. 2, л.д. 118).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012, в удовлетворении иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 499 рублей 99 копеек государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что с обществом, признанным победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0401002:95 площадью 11 808 кв. м, администрацией района заключен договор аренды от 20.02.2009 N 1200001662. Во исполнение договора истец внес 1 225 973 рубля 45 копеек арендной платы, в том числе 204 тыс. рублей задатка. Ссылаясь на нахождение на территории участка кабельной линии связи, что препятствует использованию участка по целевому назначению (для размещения сервисного центра), общество предложило администрации расторгнуть договор аренды (письмо от 05.07.2011 N 5). Письмом от 28.07.2011 администрация приняла предложение о расторжении договора, но отказалась возвратить арендные платежи. Суды исходили из того, что договор аренды земельного участка от 20.02.2009 N 1200001662 прекращен (при отсутствии возражений сторон) в связи с истечением установленного в нем срока (20.02.2012). Прекращение договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке. При разрешении требования о взыскании с муниципальных образований денежных средств судебные инстанции установили, что общество (до переименования - ООО "АгроНетСервис") являлось инициатором предоставления земельного участка в аренду в порядке реализации инвестиционного проекта. Договором аренды зафиксировано соответствие фактического состояния земельного участка его целевому назначению (пункты 1.2, 3.2.1). Довод общества о невозможности использования земельного участка по назначению суды отклонили со ссылкой на переписку общества, из которой следует, что общество начало осваивать участок, велись подготовительные проектные работы. По результатам исследования представленных в дело доказательств (план границ земельного участка от 09.06.2008, схема размещения участка (2008 год), материалы землеустроительного дела, фотоматериалы) в совокупности со свидетельскими показаниями главы администрации поселения суды пришли к выводу о том, что о прохождении через участок линии связи истцу было известно до заключения договора аренды. Общество могло (должно было) обнаружить наземные обозначения линии связи также во время осмотра участка (сразу после начала его освоения). Поэтому на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду участка (пункт 2 статьи 612 Кодекса). Кроме того, общество не доказало наличие у участка недостатков, препятствующих пользованию им по назначению согласно условиям договора. Подземное прохождение кабеля связи по незначительной части территории участка не свидетельствует о невозможности использования участка для возведения запланированного объекта (площадь которого составляет 3 780 кв. м, тогда как площадь земельного участка составляет 11 808 кв. м). Подготовленные ОАО "Ростелеком" технические рекомендации о выносе линии кабеля общество не выполнило. С учетом принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации) неиспользование арендатором земельного участка не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы. Поэтому уплаченные обществом денежные средства не могут быть признаны неосновательным обогащением публичных образований. Государственная пошлина на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесена на истца (т. 3, л.д. 42, 117).
Общество обжаловало решение от 30.08.2012 и апелляционное постановление от 20.11.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты в части отказа во взыскании денежных средств отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При вынесении судебных актов не учтено, что земельный участок передан обществу не в том состоянии, на которое арендатор вправе был рассчитывать при заключении договора аренды от 20.02.2009 N 1200001662. В нарушение условий договора участок не передан свободным от прав третьих лиц. Согласно землеустроительному делу, оформленному при подписании договора, на участок отсутствуют права третьих лиц (в том числе владельцев коммуникаций). Об обременении участка кабельной линией связи обществу стало известно при обращении за изготовлением градостроительного плана в мае 2011 года. Окончательно факт прохождения линии связи и ее конфигурация установлены в ходе судебного заседания. Ошибки при изготовлении землеустроительного дела (межующая организация не нанесла линии связи) суды не оценили и не указали, какая из сторон договора должна нести ответственность за ошибки, допущенные землеустроительной организацией. Вывод судебных инстанций о документальном подтверждении прохождения линии связи ошибочен. Схема расположения участка от 09.06.2008, на которую сослались суды, таких обозначений не имеет (линия нанесена, но не обозначена). Директор общества пояснял, что наличие линий связи не могло быть выявлено при визуальном осмотре участка ввиду отсутствия опознавательных знаков. До представления ОАО "Ростелеком" доказательств принятия на учет трассы кабеля администрация также ссылалась на отсутствие у нее информации о прохождении линии связи по территории участка. Судами нарушены правила оценки доказательств (отдан приоритет свидетельским показаниям представителя одного из ответчиков; не приняты во внимание показания свидетелей истца). Необоснованно судами принята в качестве доказательств и справка главы администрации поселения, не подкрепленная иными доказательствами нахождения линии связи на спорном участке. Выполнение технических рекомендаций по выносу кабеля связано со значительными и необоснованными затратами общества, в том числе на изготовление градостроительного плана, проектной документации и разрешения на строительство. Кроме того, в судебном заседании выяснилось, что в связи с отсутствием смежных свободных земель вынос кабеля невозможен. Таким образом, выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска не основаны на доказательствах (договоре аренды и землеустроительном деле), подтверждающих невозможность использования участка по целевому назначению.
Администрации района и сельского поселения в отзывах указали на законность и обоснованность принятых судебных актов, а также несостоятельность доводов жалобы. Вывод судов о том, что о прохождении через спорный участок линии связи истцу было известно до заключения договора аренды, основан на материалах дела и соответствует установленным при разрешении спора фактическим обстоятельствам. При применении к отношениям сторон норм статьи 612 Кодекса судебные инстанции правомерно исходили из того, что на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка. Обоснованным является и вывод судов о том, что истец не доказал наличие у земельного участка недостатков, препятствующих пользованию его по назначению. Прохождение кабеля связи по части территории участка само по себе не свидетельствует о невозможности использования такого участка (площадью 11 808 кв. м) для возведения запланированного объекта (площадью 3780 кв. м).
ОАО "Ростелеком" в отзыве указало на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Третье лицо пояснило, что по территории спорного земельного участка проложена междугородная кабельная линия связи (волоконно-оптическая линия), принадлежащая на праве собственности ОАО "Ростелеком" (свидетельство о государственной регистрации права от 31.03.2011). Обществу были выданы технические условия на вынос междугородной кабельной линии связи. Причины отсутствия в землеустроительном деле информации о проложенных линиях кабельной связи эксплуатирующей организации не известны. Волоконно-оптическая линия междугородной связи была введена в эксплуатацию 25.12.1998 (соответствующие документы представлены ОАО "Ростелеком" в дело).
Министерство финансов Краснодарского края в отзыве указало на обоснованность вывода судов первой и апелляционной инстанций о том, что прохождение через часть спорного участка кабеля связи не означает невозможность его использования для целей, согласованных сторонами в договоре аренды. Истцом не доказано наличие у земельного участка недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им по назначению. Поскольку общество по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало обоснованность заявленных требований, оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется.
Финансовое управление администрации муниципального образования пояснило в отзыве, что не согласно с доводами кассационной жалобы общества. Судебные акты вынесены при правильном применении норм материального права, на основании исследования представленных в дело доказательств и их оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить решение и апелляционное постановление (в обжалуемой части), исковые требования (в этой части) удовлетворить.
Представители администрации района, администрации сельского поселения и Министерства финансов Краснодарского края возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Иные участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения (отзывы) на ее, выслушав представителей истца, ответчиков и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 20 февраля 2009 года органом местного самоуправления проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0401002:95 площадью 11 808 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Журавская, ул. Братская. Согласно протоколу от 20.02.2009 N У-2009-114 о результатах торгов победителем аукциона признано общество (т. 3, л.д. 4-6).
По итогам торгов администрация района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.02.2009 N 1200001662 (т. 1, л.д. 8-14). По условиям договора арендатору для размещения сервисного центра для обеспечения животноводческих и свиноводческих комплексов запасными частями и агрегатами, ремонтом и обслуживанием доильного импортного оборудования передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:12:0401002:95 площадью 11 808 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Журавская, ул. Братская. Плата за первый год аренды составляет 1 083 320 рублей. Расчет размера арендной платы за последующие годы согласован сторонами в приложении N 1 (пункты 2.1, 2.2). Согласно пункту 7.2 договор действует в течение трех лет, до 20 февраля 2012 года. Действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, если иное не следует из условий договора и законодательства (пункт 8.1). В пункте 1.2 стороны зафиксировали соответствие фактического состояния участка условиям договора и целевому назначению участка. Согласно пункту 1.3 земельный участок фактически передан арендатору со дня подписания договора без составления каких-либо иных документов по передаче имущества. В пункте 3.2.1 установлена обязанность арендодателя по передаче участка свободным от прав третьих лиц. Пункт 4.2.3 закрепляет обязанность арендатора не нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также не занимать коридоры прохождения инженерных сетей (коммуникаций) временными или капитальными зданиями (сооружениями) без согласования в установленном порядке.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.04.2009, что подтверждает штамп о регистрации на его экземпляре и выписка из ЕГРП от 18.12.2011 (т. 1, л.д. 18; т. 2, л.д. 52).
Для участия в торгах общество внесло задаток в размере 204 тыс. рублей, а также во исполнение условий договора перечислило 1 021 973 рубля 45 копеек арендной платы, что подтверждается платежными поручениями истца (т. 1, л.д. 39-48).
1 июля 2011 года общество обратилось в администрацию с претензией, в которой предложило расторгнуть договор аренды от 20.02.2009 N 1200001662 (в связи с невозможностью использования его по целевому назначению) и вернуть арендатору уплаченные по договору денежные средства (т. 1, л.д. 49, 50).
В письме от 28.07.2011 администрация указала на возможность расторжения договора по обоюдному согласию сторон без возврата уплаченных обществом денежных средств (т. 1, л. л. 51-53).
Ссылаясь на невозможность использования переданного в аренду земельного участка в связи с прохождением кабеля линии связи, общество обратилось в суд с требованиями о расторжении договора и взыскании денежных средств с администрации района (606 132 рубля 58 копеек) и администрации поселения (619 840 рублей 87 копеек).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что договор аренды от 20.02.2009 N 1200001662 прекратил свое действие в связи с истечением срока (20.02.2012), поэтому в удовлетворении требования о расторжении договора отказали.
Решение от 30.08.2012 и апелляционное постановление от 20.11.2012 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При обращении в суд истец исходил из следующего. Передав в аренду обществу земельный участок с недостатками, препятствующими его использованию по целевому назначению, и получив от истца денежные средства задатка для участия в торгах и арендную плату, публичные образования неосновательно обогатились.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество. Нормы Кодекса о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Кодекса).
По правилам статей 606, 611 и 614 Кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса).
В статье 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).
Исследовав представленные в дело доказательства (план границ земельного участка от 09.06.2008, схема размещения участка (2008 год), материалы землеустроительного дела, фотоматериалы, показания свидетелей), оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции установили следующее. Процесс формирования спорного земельного участка (в порядке реализации инвестиционного проекта) и его последующее предоставление (на торгах) инициировало общество. При обращении в администрацию с заявлением о выделении земельного участка (для целей размещения сервисного центра) общество располагало схемой (приложило его к заявлению) размещения участка с обозначениями прохождения линии связи. В градостроительном обосновании места размещения объекта строительства (предложения к акту выбора земельного участка) от 20.06.2008 N 209 и в заключении по предварительному согласованию места размещения объекта от 20.06.2008 N 210 указано, что наличие подземных и надземных инженерных сетей и сооружений (коммуникаций) определено в топографической съемке (в масштабе 1:500). В материалы дела представлена топографическая съемка земельного участка по адресу: ст. Журавская, ул. Братская, (район маслозавода), которая поименована как план границ земельного участка. Топографическая съемка изготовлена 09.06.2008 МУП Кореновского района "Монолит" (по заказу общества) и согласована (15.10.2008) с начальником управления архитектуры и градостроительства администрации. В топографической съемке (плане границ земельного участка) обозначено прохождение кабельной линии связи (т. 1, л.д. 75; т. 2, л.д. 48). Непосредственно на земельном участке также имеются наземные обозначения кабельной линии связи. Действуя разумно и добросовестно, общество должно было обнаружить такие обозначения во время осмотра участка (принятия его во владение). Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0401002:95 передан во владение общества в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению, что зафиксировано в договоре аренды (пункт 1.2) и истцом не опровергнуто. Общество приступило к освоению участка. При таких обстоятельствах на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка.
По смыслу статьи 612 Кодекса под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
Однако наличие у земельного участка недостатков, препятствующих пользованию им по целевому назначению (для размещения сервисного центра) истец не доказал. Прохождение кабеля междугородной связи по незначительной части территории земельного участка само по себе не свидетельствует о невозможности использования арендатором земельного участка для размещения (возведения) запланированного объекта (площадь которого составляет 3 780 кв. м при площади земельного участка 11 808 кв. м).
Земельным законодательством (статьи 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации) закреплен принцип платности землепользования. Поэтому внесенные обществом во исполнение договора (после предоставления земельного участка во владение арендатора) денежные средства не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение муниципальных образований (статья 1102 Кодекса).
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество ссылается на необоснованное отклонение его доводов о передаче земельного участка в аренду с недостатками, препятствующими пользованию его по целевому назначению, а также неверную оценку судами представленных документов и свидетельских показаний. Однако эти доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций, которые по результатам оценки доказательств, представленных в материалы дела, их оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска (в связи с недоказанностью истцом заявленных требований). Доводы жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств. При этом заявитель не привел каких-либо новых доводов со ссылками на имеющиеся в деле, но не исследованные судом материалы. Право переоценивать доказательства, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, кассационной инстанции не предоставлено.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 14.01.2013 N 1).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А32-29935/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.02.2013 ПО ДЕЛУ N А32-29935/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. по делу N А32-29935/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Агроторг-Юг" (ИНН 2312118227, ОГРН 1052307175733) - Трафименкова С.Г. (руководитель) и Тарасовой М.С. (доверенность от 01.09.2011), от ответчиков: администрации муниципального образования Кореновский район Краснодарского края (ИНН 2335008580, ОГРН 1022304012169) - Марьевской Т.Г. (доверенность от 16.11.2012), администрации Журавского сельского поселения Кореновского района (ИНН 2335063711, ОГРН 1052319707197) - Сергиенко А.Н. (глава поселения), от третьего лица - Министерства финансов Краснодарского края - Завиркиной Н.А. (доверенность от 11.01.2013), в отсутствие третьих лиц: открытого акционерного общества междугородной и международной связи "Ростелеком", Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю, Финансового управления администрации муниципального образования Кореновский район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроторг-Юг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2012 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-29935/2011, установил следующее.
ООО "Агроторг-Юг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования Кореновский район Краснодарского края (далее - администрация района) со следующими требованиями:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.02.2009 N 1200001662;
- - взыскать с администрации района 1 198 368 рублей 26 копеек, уплаченных в виде задатка и арендной платы по договору от 20.02.2009 N 1200001662.
Иск мотивирован тем, что арендованный по договору от 20.02.2009 N 1200001662 земельный участок передан администрацией обществу непригодным для использования по назначению (для строительства) и не свободным от прав третьих лиц (на земельном участке проложены кабельные линии связи). Указанное обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс) и возврата обществу уплаченных в виде задатка и арендной платы денежных средств (подпункт 3 статьи 1103 Кодекса).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Ростелеком".
Определениями от 05.12.2011 и 02.04.2012 (т. 1, л.д. 131; т. 2, л.д. 67) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю, Министерство финансов Краснодарского края, Финансовое управление администрации муниципального образования Кореновский район, администрация Журавского сельского поселения Кореновского района (далее - администрация поселения).
В ходе судебного разбирательства общество неоднократно уточняло иск, в окончательной редакции требований просило суд:
- - расторгнуть договор аренды от 20.02.2009 N 1200001662;
- - взыскать с администрации района за счет средств казны 606 132 рубля 58 копеек;
- - взыскать с администрации поселения за счет средств казны 619 840 рублей 87 копеек (т. 2, л.д. 69).
Определением от 10.05.2012 уточненные требования приняты к рассмотрению. Суд также привлек администрацию поселения в качестве соответчика (т. 2, л.д. 118).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012, в удовлетворении иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 499 рублей 99 копеек государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что с обществом, признанным победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0401002:95 площадью 11 808 кв. м, администрацией района заключен договор аренды от 20.02.2009 N 1200001662. Во исполнение договора истец внес 1 225 973 рубля 45 копеек арендной платы, в том числе 204 тыс. рублей задатка. Ссылаясь на нахождение на территории участка кабельной линии связи, что препятствует использованию участка по целевому назначению (для размещения сервисного центра), общество предложило администрации расторгнуть договор аренды (письмо от 05.07.2011 N 5). Письмом от 28.07.2011 администрация приняла предложение о расторжении договора, но отказалась возвратить арендные платежи. Суды исходили из того, что договор аренды земельного участка от 20.02.2009 N 1200001662 прекращен (при отсутствии возражений сторон) в связи с истечением установленного в нем срока (20.02.2012). Прекращение договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке. При разрешении требования о взыскании с муниципальных образований денежных средств судебные инстанции установили, что общество (до переименования - ООО "АгроНетСервис") являлось инициатором предоставления земельного участка в аренду в порядке реализации инвестиционного проекта. Договором аренды зафиксировано соответствие фактического состояния земельного участка его целевому назначению (пункты 1.2, 3.2.1). Довод общества о невозможности использования земельного участка по назначению суды отклонили со ссылкой на переписку общества, из которой следует, что общество начало осваивать участок, велись подготовительные проектные работы. По результатам исследования представленных в дело доказательств (план границ земельного участка от 09.06.2008, схема размещения участка (2008 год), материалы землеустроительного дела, фотоматериалы) в совокупности со свидетельскими показаниями главы администрации поселения суды пришли к выводу о том, что о прохождении через участок линии связи истцу было известно до заключения договора аренды. Общество могло (должно было) обнаружить наземные обозначения линии связи также во время осмотра участка (сразу после начала его освоения). Поэтому на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду участка (пункт 2 статьи 612 Кодекса). Кроме того, общество не доказало наличие у участка недостатков, препятствующих пользованию им по назначению согласно условиям договора. Подземное прохождение кабеля связи по незначительной части территории участка не свидетельствует о невозможности использования участка для возведения запланированного объекта (площадь которого составляет 3 780 кв. м, тогда как площадь земельного участка составляет 11 808 кв. м). Подготовленные ОАО "Ростелеком" технические рекомендации о выносе линии кабеля общество не выполнило. С учетом принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации) неиспользование арендатором земельного участка не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы. Поэтому уплаченные обществом денежные средства не могут быть признаны неосновательным обогащением публичных образований. Государственная пошлина на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесена на истца (т. 3, л.д. 42, 117).
Общество обжаловало решение от 30.08.2012 и апелляционное постановление от 20.11.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты в части отказа во взыскании денежных средств отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При вынесении судебных актов не учтено, что земельный участок передан обществу не в том состоянии, на которое арендатор вправе был рассчитывать при заключении договора аренды от 20.02.2009 N 1200001662. В нарушение условий договора участок не передан свободным от прав третьих лиц. Согласно землеустроительному делу, оформленному при подписании договора, на участок отсутствуют права третьих лиц (в том числе владельцев коммуникаций). Об обременении участка кабельной линией связи обществу стало известно при обращении за изготовлением градостроительного плана в мае 2011 года. Окончательно факт прохождения линии связи и ее конфигурация установлены в ходе судебного заседания. Ошибки при изготовлении землеустроительного дела (межующая организация не нанесла линии связи) суды не оценили и не указали, какая из сторон договора должна нести ответственность за ошибки, допущенные землеустроительной организацией. Вывод судебных инстанций о документальном подтверждении прохождения линии связи ошибочен. Схема расположения участка от 09.06.2008, на которую сослались суды, таких обозначений не имеет (линия нанесена, но не обозначена). Директор общества пояснял, что наличие линий связи не могло быть выявлено при визуальном осмотре участка ввиду отсутствия опознавательных знаков. До представления ОАО "Ростелеком" доказательств принятия на учет трассы кабеля администрация также ссылалась на отсутствие у нее информации о прохождении линии связи по территории участка. Судами нарушены правила оценки доказательств (отдан приоритет свидетельским показаниям представителя одного из ответчиков; не приняты во внимание показания свидетелей истца). Необоснованно судами принята в качестве доказательств и справка главы администрации поселения, не подкрепленная иными доказательствами нахождения линии связи на спорном участке. Выполнение технических рекомендаций по выносу кабеля связано со значительными и необоснованными затратами общества, в том числе на изготовление градостроительного плана, проектной документации и разрешения на строительство. Кроме того, в судебном заседании выяснилось, что в связи с отсутствием смежных свободных земель вынос кабеля невозможен. Таким образом, выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска не основаны на доказательствах (договоре аренды и землеустроительном деле), подтверждающих невозможность использования участка по целевому назначению.
Администрации района и сельского поселения в отзывах указали на законность и обоснованность принятых судебных актов, а также несостоятельность доводов жалобы. Вывод судов о том, что о прохождении через спорный участок линии связи истцу было известно до заключения договора аренды, основан на материалах дела и соответствует установленным при разрешении спора фактическим обстоятельствам. При применении к отношениям сторон норм статьи 612 Кодекса судебные инстанции правомерно исходили из того, что на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка. Обоснованным является и вывод судов о том, что истец не доказал наличие у земельного участка недостатков, препятствующих пользованию его по назначению. Прохождение кабеля связи по части территории участка само по себе не свидетельствует о невозможности использования такого участка (площадью 11 808 кв. м) для возведения запланированного объекта (площадью 3780 кв. м).
ОАО "Ростелеком" в отзыве указало на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Третье лицо пояснило, что по территории спорного земельного участка проложена междугородная кабельная линия связи (волоконно-оптическая линия), принадлежащая на праве собственности ОАО "Ростелеком" (свидетельство о государственной регистрации права от 31.03.2011). Обществу были выданы технические условия на вынос междугородной кабельной линии связи. Причины отсутствия в землеустроительном деле информации о проложенных линиях кабельной связи эксплуатирующей организации не известны. Волоконно-оптическая линия междугородной связи была введена в эксплуатацию 25.12.1998 (соответствующие документы представлены ОАО "Ростелеком" в дело).
Министерство финансов Краснодарского края в отзыве указало на обоснованность вывода судов первой и апелляционной инстанций о том, что прохождение через часть спорного участка кабеля связи не означает невозможность его использования для целей, согласованных сторонами в договоре аренды. Истцом не доказано наличие у земельного участка недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им по назначению. Поскольку общество по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало обоснованность заявленных требований, оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется.
Финансовое управление администрации муниципального образования пояснило в отзыве, что не согласно с доводами кассационной жалобы общества. Судебные акты вынесены при правильном применении норм материального права, на основании исследования представленных в дело доказательств и их оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить решение и апелляционное постановление (в обжалуемой части), исковые требования (в этой части) удовлетворить.
Представители администрации района, администрации сельского поселения и Министерства финансов Краснодарского края возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Иные участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения (отзывы) на ее, выслушав представителей истца, ответчиков и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 20 февраля 2009 года органом местного самоуправления проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0401002:95 площадью 11 808 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Журавская, ул. Братская. Согласно протоколу от 20.02.2009 N У-2009-114 о результатах торгов победителем аукциона признано общество (т. 3, л.д. 4-6).
По итогам торгов администрация района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.02.2009 N 1200001662 (т. 1, л.д. 8-14). По условиям договора арендатору для размещения сервисного центра для обеспечения животноводческих и свиноводческих комплексов запасными частями и агрегатами, ремонтом и обслуживанием доильного импортного оборудования передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:12:0401002:95 площадью 11 808 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Журавская, ул. Братская. Плата за первый год аренды составляет 1 083 320 рублей. Расчет размера арендной платы за последующие годы согласован сторонами в приложении N 1 (пункты 2.1, 2.2). Согласно пункту 7.2 договор действует в течение трех лет, до 20 февраля 2012 года. Действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, если иное не следует из условий договора и законодательства (пункт 8.1). В пункте 1.2 стороны зафиксировали соответствие фактического состояния участка условиям договора и целевому назначению участка. Согласно пункту 1.3 земельный участок фактически передан арендатору со дня подписания договора без составления каких-либо иных документов по передаче имущества. В пункте 3.2.1 установлена обязанность арендодателя по передаче участка свободным от прав третьих лиц. Пункт 4.2.3 закрепляет обязанность арендатора не нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также не занимать коридоры прохождения инженерных сетей (коммуникаций) временными или капитальными зданиями (сооружениями) без согласования в установленном порядке.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.04.2009, что подтверждает штамп о регистрации на его экземпляре и выписка из ЕГРП от 18.12.2011 (т. 1, л.д. 18; т. 2, л.д. 52).
Для участия в торгах общество внесло задаток в размере 204 тыс. рублей, а также во исполнение условий договора перечислило 1 021 973 рубля 45 копеек арендной платы, что подтверждается платежными поручениями истца (т. 1, л.д. 39-48).
1 июля 2011 года общество обратилось в администрацию с претензией, в которой предложило расторгнуть договор аренды от 20.02.2009 N 1200001662 (в связи с невозможностью использования его по целевому назначению) и вернуть арендатору уплаченные по договору денежные средства (т. 1, л.д. 49, 50).
В письме от 28.07.2011 администрация указала на возможность расторжения договора по обоюдному согласию сторон без возврата уплаченных обществом денежных средств (т. 1, л. л. 51-53).
Ссылаясь на невозможность использования переданного в аренду земельного участка в связи с прохождением кабеля линии связи, общество обратилось в суд с требованиями о расторжении договора и взыскании денежных средств с администрации района (606 132 рубля 58 копеек) и администрации поселения (619 840 рублей 87 копеек).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что договор аренды от 20.02.2009 N 1200001662 прекратил свое действие в связи с истечением срока (20.02.2012), поэтому в удовлетворении требования о расторжении договора отказали.
Решение от 30.08.2012 и апелляционное постановление от 20.11.2012 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При обращении в суд истец исходил из следующего. Передав в аренду обществу земельный участок с недостатками, препятствующими его использованию по целевому назначению, и получив от истца денежные средства задатка для участия в торгах и арендную плату, публичные образования неосновательно обогатились.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество. Нормы Кодекса о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Кодекса).
По правилам статей 606, 611 и 614 Кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса).
В статье 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).
Исследовав представленные в дело доказательства (план границ земельного участка от 09.06.2008, схема размещения участка (2008 год), материалы землеустроительного дела, фотоматериалы, показания свидетелей), оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции установили следующее. Процесс формирования спорного земельного участка (в порядке реализации инвестиционного проекта) и его последующее предоставление (на торгах) инициировало общество. При обращении в администрацию с заявлением о выделении земельного участка (для целей размещения сервисного центра) общество располагало схемой (приложило его к заявлению) размещения участка с обозначениями прохождения линии связи. В градостроительном обосновании места размещения объекта строительства (предложения к акту выбора земельного участка) от 20.06.2008 N 209 и в заключении по предварительному согласованию места размещения объекта от 20.06.2008 N 210 указано, что наличие подземных и надземных инженерных сетей и сооружений (коммуникаций) определено в топографической съемке (в масштабе 1:500). В материалы дела представлена топографическая съемка земельного участка по адресу: ст. Журавская, ул. Братская, (район маслозавода), которая поименована как план границ земельного участка. Топографическая съемка изготовлена 09.06.2008 МУП Кореновского района "Монолит" (по заказу общества) и согласована (15.10.2008) с начальником управления архитектуры и градостроительства администрации. В топографической съемке (плане границ земельного участка) обозначено прохождение кабельной линии связи (т. 1, л.д. 75; т. 2, л.д. 48). Непосредственно на земельном участке также имеются наземные обозначения кабельной линии связи. Действуя разумно и добросовестно, общество должно было обнаружить такие обозначения во время осмотра участка (принятия его во владение). Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0401002:95 передан во владение общества в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению, что зафиксировано в договоре аренды (пункт 1.2) и истцом не опровергнуто. Общество приступило к освоению участка. При таких обстоятельствах на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка.
По смыслу статьи 612 Кодекса под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
Однако наличие у земельного участка недостатков, препятствующих пользованию им по целевому назначению (для размещения сервисного центра) истец не доказал. Прохождение кабеля междугородной связи по незначительной части территории земельного участка само по себе не свидетельствует о невозможности использования арендатором земельного участка для размещения (возведения) запланированного объекта (площадь которого составляет 3 780 кв. м при площади земельного участка 11 808 кв. м).
Земельным законодательством (статьи 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации) закреплен принцип платности землепользования. Поэтому внесенные обществом во исполнение договора (после предоставления земельного участка во владение арендатора) денежные средства не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение муниципальных образований (статья 1102 Кодекса).
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество ссылается на необоснованное отклонение его доводов о передаче земельного участка в аренду с недостатками, препятствующими пользованию его по целевому назначению, а также неверную оценку судами представленных документов и свидетельских показаний. Однако эти доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций, которые по результатам оценки доказательств, представленных в материалы дела, их оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска (в связи с недоказанностью истцом заявленных требований). Доводы жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств. При этом заявитель не привел каких-либо новых доводов со ссылками на имеющиеся в деле, но не исследованные судом материалы. Право переоценивать доказательства, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, кассационной инстанции не предоставлено.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 14.01.2013 N 1).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А32-29935/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)