Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вишнякова О.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Астапенко С.А., Косарева И.Э.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ООО "Строительная компания "Актон" и Б. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2012 года, которым Б. было отказано в удовлетворении исковых требований к Т.Д. и В.О. о признании недействительными торгов и договора купли-продажи земельного участка, истребовании имущества из чужого незаконного владения, а ООО "Строительная компания "Актон" отказано в удовлетворении исковых требований к Т.Д. о признании недействительными торгов.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителей Б., Ш. и П., представителя ООО "СК "Актон", К.С., поддержавших доводы поданных апелляционных жалоб, возражения Т.Д. и его представителя Р., представителя ООО "Сириус" Т.П., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
20.09.2012 Б. обратился во Всеволожский городской суд с настоящим иском, дополнив свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 5 - 7, 33 - 36, 235 - 238 т. 1), просив признать недействительными проведенные 14.05.2012 ООО "Сириус" торги по продаже земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный по результатам данных торгов с Т.Д. и истребовать проданный на торгах земельный участок, впоследствии отчужденный Т.Д., из чужого незаконного владения В.О. В обоснование своих требований истец указал, что он являлся собственником данного земельного участка. 14.10.2011 в отношении истца Всеволожским районным отделом УФССП России было возбуждено исполнительное производство о взыскании денежной суммы в размере <...> рублей, 01.12.2011 на земельный участок судебным приставом-исполнителем был наложен арест, после чего земельный участок был передан приставом на торги и реализован. На момент ареста истец предоставлял судебному приставу сведения о наличии у него иного имущества, за счет которого возможно погашение обязательств перед ОАО АК "Сбербанк России", на что судебный пристав не прореагировал. Также на земельном участке на момент его реализации имелось строение в виде незавершенного строительством многоквартирного малоэтажного жилого дома, возведение которого осуществлялось в соответствии с договором об инвестиционной деятельности, заключенным между Б. и ООО "СК "Актон" от 05.11.2010. При отчуждении имущества на торгах сведения о незавершенном строительством доме на участке отсутствовали, с учетом чего продажная стоимость участка не соответствовала его фактической рыночной стоимости. Кроме того, в нарушение требований ст. 278 ГК РФ проведению торгов не предшествовало решение суда об обращении взыскания на земельный участок. Также истец полагал нарушенной процедуру проведения торгов, поскольку надлежащим образом соответствующая информация в сети "Интернет" и печатных изданиях размещена не была, в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения о целевом назначении участка и его разрешенном использовании. Считая заключенный по результатам торгов договор купли-продажи ничтожной сделкой, истец полагал, что у него имеются предусмотренные законом основания для истребования данного имущества у владеющего им в настоящее время В.О., заключившего в отношении спорного земельного участка договор купли-продажи с приобретшим его на торгах Т.Д.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ООО "СК "Актон" заявило самостоятельные требования о признании торгов недействительными, поддержав изложенные Б. основания, а также указывая на нарушение своих прав в силу наличия заключенного с Б. договора об инвестиционной деятельности, понесенных затрат на строительство объекта, объема его готовности на момент проведения торгов и в настоящее время. По условиям инвестиционного договора от 05.11.2010 после окончания строительства дома при передаче Б. 3-х квартир, обществу подлежали передаче земельный участок и 11 квартир построенного дома. Реализация земельного участка без учета находящегося на нем здания противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений, нарушает права ООО "СК "Актон", считавшего себя собственником объекта недвижимого имущества в силу договора об инвестиционной деятельности.
Возражая против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, представители ответчиков Т.Д. и В.О., а также представитель взыскателя ОАО АК "Сбербанк России", представитель ООО "Сириус" и судебные приставы-исполнители указывали, что земельный участок на момент ареста и реализации правами третьих лиц обременен не был. Сведения о находящихся на нем объектах недвижимого имущества отсутствовали и должником представлены не были, оценка имущества должником не оспаривалась. Б. доподлинно было известно о всех производимых судебным приставом-исполнителем действиях, связанных с арестом земельного участка, его оценкой и передачей на реализацию. Отсутствие информации в печатном издании о виде использования земельного участка не могло каким-либо образом повлиять на права истца и 3-го лица с самостоятельными требованиями, кроме того, более подробную информацию о выставленном на торги участке заинтересованные лица могли получить непосредственно в реализующей организации.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19.11.2012 Б. и ООО "СК "Актон" в удовлетворении заявлявшихся требований было отказано (л.д. 62 - 69 т. 3).
В апелляционной жалобе ООО "СК "Актон" просит отменить обжалуемое решение суда и вынести по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объеме, ссылаясь на оставление без внимания его доводов, положенных в основу искового заявления, а также на то, что выводы суда не соответствуют закону, противоречат установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам (л.д. 71 - 76 т. 3).
Б., не согласившись с постановленным по делу решением, подал самостоятельную апелляционную жалобу, просив его отменить с принятием по делу нового решения об удовлетворении его иска в полном объеме. Истец настаивал на том, что отчуждение участка без учета стоимости находящегося на нем объекта незавершенного строительства свидетельствует о несогласованности существенного условия договора в части определения его предмета. Обращение взыскания на земельный участок без решения суда нарушало правила проведения торгов и влечет ничтожность заключенного по результатам торгов договора купли-продажи спорного земельного участка. При выбытии имущества из владения истца помимо его воли при последующей его продаже Т.В. земельный участок может быть истребован и у добросовестного приобретателя (л.д. 79 - 88 т. 3). Дополняя жалобу непосредственно в суде апелляционной инстанции, представитель истца полагала вывод суда о том, что В.О. является добросовестным приобретателем имущества противоречащим материалам дела, ссылаясь на то, что на момент рассмотрения дела спорное имущество еще не было оплачено покупателем, при этом бремя доказывания добросовестности лежало на самом В.О., не проявившем должной осмотрительности при приобретении имущества, находившегося в собственности Т.Д. менее 2-х месяцев, по заниженной стоимости. Данные обстоятельства, по мнению представителя истца, также свидетельствуют о мнимости заключенного ответчиками договора, совершенного лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия и не препятствуют виндикации проданного земельного участка.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся иных участников судебного разбирательства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что истец являлся собственником земельного участка площадью <...> кв. м, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного им на основании договоров купли-продажи от 16.03.2002 и от 19.12.2003 (л.д. 108, 11 - 112 т. 1). 07.08.2008 истцу действительно без изменения вида разрешенного использования участка было выдано разрешение на строительство на нем 14-квартирного блокированного дома (л. 118 т. 1). Вместе с тем, в государственной регистрации права собственности на данный жилой дом согласно данным кадастрового паспорта степенью готовности 6% 20.08.2009 и 15.11.2010 истцу было отказано (л.д. 137, 152, 156 т. 1). Постановлением администрации МО "Город Всеволожск" от 07.12.2011 ранее выданное разрешение на строительство на земельном участке было отменено с открытым опубликованием указанной информации.
14.10.2011 в отношении Б., как поручителя Г.О.Ф., Всеволожским отделом УФССП было возбуждено исполнительное производство по взысканию в пользу ОАО "АК Сбербанк РФ" <...> рублей на основании вступившего в законную силу решения Всеволожского городского суда ЛО от 05.09.2011. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 01.12.2011 на участок наложен арест, постановлением от 11.03.2012 имущество передано на реализацию. 13.04.2012 в газете "Вечерний Петербург" опубликовано извещение о проведении 14.05.2012 торгов в форме аукциона с указанием цены, адреса и площади арестованного участка, также соответствующая информация была опубликована на сайте организатора торгов - ООО "Сириус" в сети "Интернет" (л.д. 206 - 209 т. 1).
На основании протокола о результатах торгов от 14.05.2012 спорный участок был приобретен Т.Д. за <...> рублей (л.д. 204 - 205), 25.05.2012 с победителем торгов заключен договор купли-продажи ранее арестованного имущества, зарегистрированный 26.06.2012 в Управлении Росреестра по ЛО (л.д. 220 - 222 т. 1). Остаток денежных средств после уплаты взыскателю и оплаты исполнительского сбора по заявлению Б. перечислен на его банковский счет (л.д. 226 т. 1).
31.08.2012 Т.Д. зарегистрировано право собственности на находящийся на участке жилой дом площадью <...> кв. м (л.д. 93). На основании договора купли-продажи от 11.09.2012 земельный участок и расположенный на нем дом приобретены В.О. за <...> рублей с рассрочкой оплаты приобретенного имущества в сумме <...> рублей до 11.03.2014 с оставлением дома до указанного времени в залоге у продавца; договор зарегистрирован 01.10.2012 (л.д. 73 - 74 т. 1).
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции исходил из того, что для обращения взыскания на земельный участок по обязательствам собственника было достаточно ранее вступившего в законную силу решения суда о взыскании с Б. суммы долга как с поручителя Г.О.Ф. При этом по смыслу ст. 237 ГК РФ и ст. 68 ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация арестованного имущества путем продажи с торгов соответствовала требованиям закона. Указанный вывод противоречит требованиям ст. 278 ГК РФ, согласно которой обращение взыскания на земельный участок допускается только на основании решения суда.
Вместе с тем, как следует из положений ст. 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве", деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается передачей арестованного имущества на торги специализированной организации. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, в том числе по определению имущества, на которое необходимо обратить взыскание, определению соразмерности стоимости такого имущества размеру неисполненных обязательств, не имеют отношения к порядку проведения торгов и поэтому допущенные им нарушения, если и имели место, не являются основанием для признания торгов недействительными.
При этом следует отметить, что Б. был полностью осведомлен о производившихся судебным приставом-исполнителем действиях и о наличии прав 3-х лиц в отношении спорного участка не сообщал (л.д. 44, 47 т. 2), оценки арестованного имущества в порядке ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" не оспаривал, просив оставшуюся после реализации участка сумму перечислить на его банковский счет.
Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется ст. 448 ГК РФ.
Ссылка истца и ООО "СК "Актон" на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения. Подобная оценка носит предварительный характер и является лишь минимальной начальной ценой, с которой начинаются торги. При этом следует иметь в виду, что наличие на участке недвижимого имущества, противоречащего разрешенному виду его использования, возводимого с нарушением требований действующего законодательства, само по себе не являлось основанием для его оценки и учета при осуществлении реализации земельного участка. Степень готовности строящегося ООО "СК "Актон" дома на момент его реализации на торгах не была определена, при этом данных о тождественности дома, право собственности на который зарегистрировано Т.Д. площадью <...> кв. м дому, строившемуся 3-м лицом с предполагаемой общей площадью жилого здания <...> кв. м, в материалах дела не имеется.
Также судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что права 3-го лица с самостоятельными требованиями, основанные на договоре с Б. от 05.11.2010 (л.д. 14 - 21 т. 1) в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ подлежали государственной регистрации. Отсутствие в ЕГРП сведений о государственной регистрации прав ООО "СК "Актон" согласно ст. 398 ГК РФ лишает указанное лицо возможности требовать передачи ему спорного индивидуально-определенного имущества и, тем самым, не дает ему права оспаривать торги, вследствие которых спорный участок был продан Т.Д. Нарушение прав ООО "СК "Актон" действиями истца, утратившего спорное имущество, избранному способу защиты нарушенных прав не отвечает и влечет отказ в удовлетворении иска.
Сам Б. в силу осведомленности о выбытии спорного участка из его владения вследствие реализации с торгов по смыслу положений п. 1 ст. 302 ГК РФ не может считаться лицом, принадлежавшее которому имущество выбыло из его владения помимо его воли. С учетом данного обстоятельства независимо от добросовестности В.О. истец не имеет права на истребование спорного земельного участка из владения последнего. Кроме того, приводимые Б. доводы о нарушении его прав оценкой спорного имущества и нарушении порядка проведения торгов также противоречат материалам дела. Своевременных действий по защите своих прав в порядке ст. 441 ГПК РФ Б. не предпринимал, доводы о нарушении срока опубликования извещения о торгах противоречат материалам дела, сведения о реализуемом имуществе (адрес и площадь участка, его цена), вопреки доводам истца, являлись достаточными для его идентификации, а сама данная информация его прав, как должника, в любом случае не затрагивала.
Таким образом, приводимые Б. в обоснование заявленных исковых требований доводы о допущенных судебным приставом-исполнителем нарушениях и неправильной оценке отчужденного имущества не могут служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора с Т.Д., а также для истребования имущества из владения В.О.
Помимо изложенного апелляционная инстанция отмечает, что в нарушение требований ч. ч. 1, 4 ст. 327.1 ГПК РФ основания иска Б. применительно к оспариванию статуса В.О. как добросовестного приобретателя, дополнены непосредственно при рассмотрении дела в апелляционном порядке, в то время как при разрешении дела судом первой инстанции соответствующие доводы предметом рассмотрения не являлись.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ООО "Строительная компания "Актон" и Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.01.2013 N 33-237/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2013 г. N 33-237/2013
Судья Вишнякова О.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Астапенко С.А., Косарева И.Э.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ООО "Строительная компания "Актон" и Б. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2012 года, которым Б. было отказано в удовлетворении исковых требований к Т.Д. и В.О. о признании недействительными торгов и договора купли-продажи земельного участка, истребовании имущества из чужого незаконного владения, а ООО "Строительная компания "Актон" отказано в удовлетворении исковых требований к Т.Д. о признании недействительными торгов.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителей Б., Ш. и П., представителя ООО "СК "Актон", К.С., поддержавших доводы поданных апелляционных жалоб, возражения Т.Д. и его представителя Р., представителя ООО "Сириус" Т.П., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
20.09.2012 Б. обратился во Всеволожский городской суд с настоящим иском, дополнив свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 5 - 7, 33 - 36, 235 - 238 т. 1), просив признать недействительными проведенные 14.05.2012 ООО "Сириус" торги по продаже земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный по результатам данных торгов с Т.Д. и истребовать проданный на торгах земельный участок, впоследствии отчужденный Т.Д., из чужого незаконного владения В.О. В обоснование своих требований истец указал, что он являлся собственником данного земельного участка. 14.10.2011 в отношении истца Всеволожским районным отделом УФССП России было возбуждено исполнительное производство о взыскании денежной суммы в размере <...> рублей, 01.12.2011 на земельный участок судебным приставом-исполнителем был наложен арест, после чего земельный участок был передан приставом на торги и реализован. На момент ареста истец предоставлял судебному приставу сведения о наличии у него иного имущества, за счет которого возможно погашение обязательств перед ОАО АК "Сбербанк России", на что судебный пристав не прореагировал. Также на земельном участке на момент его реализации имелось строение в виде незавершенного строительством многоквартирного малоэтажного жилого дома, возведение которого осуществлялось в соответствии с договором об инвестиционной деятельности, заключенным между Б. и ООО "СК "Актон" от 05.11.2010. При отчуждении имущества на торгах сведения о незавершенном строительством доме на участке отсутствовали, с учетом чего продажная стоимость участка не соответствовала его фактической рыночной стоимости. Кроме того, в нарушение требований ст. 278 ГК РФ проведению торгов не предшествовало решение суда об обращении взыскания на земельный участок. Также истец полагал нарушенной процедуру проведения торгов, поскольку надлежащим образом соответствующая информация в сети "Интернет" и печатных изданиях размещена не была, в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения о целевом назначении участка и его разрешенном использовании. Считая заключенный по результатам торгов договор купли-продажи ничтожной сделкой, истец полагал, что у него имеются предусмотренные законом основания для истребования данного имущества у владеющего им в настоящее время В.О., заключившего в отношении спорного земельного участка договор купли-продажи с приобретшим его на торгах Т.Д.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ООО "СК "Актон" заявило самостоятельные требования о признании торгов недействительными, поддержав изложенные Б. основания, а также указывая на нарушение своих прав в силу наличия заключенного с Б. договора об инвестиционной деятельности, понесенных затрат на строительство объекта, объема его готовности на момент проведения торгов и в настоящее время. По условиям инвестиционного договора от 05.11.2010 после окончания строительства дома при передаче Б. 3-х квартир, обществу подлежали передаче земельный участок и 11 квартир построенного дома. Реализация земельного участка без учета находящегося на нем здания противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений, нарушает права ООО "СК "Актон", считавшего себя собственником объекта недвижимого имущества в силу договора об инвестиционной деятельности.
Возражая против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, представители ответчиков Т.Д. и В.О., а также представитель взыскателя ОАО АК "Сбербанк России", представитель ООО "Сириус" и судебные приставы-исполнители указывали, что земельный участок на момент ареста и реализации правами третьих лиц обременен не был. Сведения о находящихся на нем объектах недвижимого имущества отсутствовали и должником представлены не были, оценка имущества должником не оспаривалась. Б. доподлинно было известно о всех производимых судебным приставом-исполнителем действиях, связанных с арестом земельного участка, его оценкой и передачей на реализацию. Отсутствие информации в печатном издании о виде использования земельного участка не могло каким-либо образом повлиять на права истца и 3-го лица с самостоятельными требованиями, кроме того, более подробную информацию о выставленном на торги участке заинтересованные лица могли получить непосредственно в реализующей организации.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19.11.2012 Б. и ООО "СК "Актон" в удовлетворении заявлявшихся требований было отказано (л.д. 62 - 69 т. 3).
В апелляционной жалобе ООО "СК "Актон" просит отменить обжалуемое решение суда и вынести по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объеме, ссылаясь на оставление без внимания его доводов, положенных в основу искового заявления, а также на то, что выводы суда не соответствуют закону, противоречат установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам (л.д. 71 - 76 т. 3).
Б., не согласившись с постановленным по делу решением, подал самостоятельную апелляционную жалобу, просив его отменить с принятием по делу нового решения об удовлетворении его иска в полном объеме. Истец настаивал на том, что отчуждение участка без учета стоимости находящегося на нем объекта незавершенного строительства свидетельствует о несогласованности существенного условия договора в части определения его предмета. Обращение взыскания на земельный участок без решения суда нарушало правила проведения торгов и влечет ничтожность заключенного по результатам торгов договора купли-продажи спорного земельного участка. При выбытии имущества из владения истца помимо его воли при последующей его продаже Т.В. земельный участок может быть истребован и у добросовестного приобретателя (л.д. 79 - 88 т. 3). Дополняя жалобу непосредственно в суде апелляционной инстанции, представитель истца полагала вывод суда о том, что В.О. является добросовестным приобретателем имущества противоречащим материалам дела, ссылаясь на то, что на момент рассмотрения дела спорное имущество еще не было оплачено покупателем, при этом бремя доказывания добросовестности лежало на самом В.О., не проявившем должной осмотрительности при приобретении имущества, находившегося в собственности Т.Д. менее 2-х месяцев, по заниженной стоимости. Данные обстоятельства, по мнению представителя истца, также свидетельствуют о мнимости заключенного ответчиками договора, совершенного лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия и не препятствуют виндикации проданного земельного участка.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся иных участников судебного разбирательства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что истец являлся собственником земельного участка площадью <...> кв. м, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного им на основании договоров купли-продажи от 16.03.2002 и от 19.12.2003 (л.д. 108, 11 - 112 т. 1). 07.08.2008 истцу действительно без изменения вида разрешенного использования участка было выдано разрешение на строительство на нем 14-квартирного блокированного дома (л. 118 т. 1). Вместе с тем, в государственной регистрации права собственности на данный жилой дом согласно данным кадастрового паспорта степенью готовности 6% 20.08.2009 и 15.11.2010 истцу было отказано (л.д. 137, 152, 156 т. 1). Постановлением администрации МО "Город Всеволожск" от 07.12.2011 ранее выданное разрешение на строительство на земельном участке было отменено с открытым опубликованием указанной информации.
14.10.2011 в отношении Б., как поручителя Г.О.Ф., Всеволожским отделом УФССП было возбуждено исполнительное производство по взысканию в пользу ОАО "АК Сбербанк РФ" <...> рублей на основании вступившего в законную силу решения Всеволожского городского суда ЛО от 05.09.2011. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 01.12.2011 на участок наложен арест, постановлением от 11.03.2012 имущество передано на реализацию. 13.04.2012 в газете "Вечерний Петербург" опубликовано извещение о проведении 14.05.2012 торгов в форме аукциона с указанием цены, адреса и площади арестованного участка, также соответствующая информация была опубликована на сайте организатора торгов - ООО "Сириус" в сети "Интернет" (л.д. 206 - 209 т. 1).
На основании протокола о результатах торгов от 14.05.2012 спорный участок был приобретен Т.Д. за <...> рублей (л.д. 204 - 205), 25.05.2012 с победителем торгов заключен договор купли-продажи ранее арестованного имущества, зарегистрированный 26.06.2012 в Управлении Росреестра по ЛО (л.д. 220 - 222 т. 1). Остаток денежных средств после уплаты взыскателю и оплаты исполнительского сбора по заявлению Б. перечислен на его банковский счет (л.д. 226 т. 1).
31.08.2012 Т.Д. зарегистрировано право собственности на находящийся на участке жилой дом площадью <...> кв. м (л.д. 93). На основании договора купли-продажи от 11.09.2012 земельный участок и расположенный на нем дом приобретены В.О. за <...> рублей с рассрочкой оплаты приобретенного имущества в сумме <...> рублей до 11.03.2014 с оставлением дома до указанного времени в залоге у продавца; договор зарегистрирован 01.10.2012 (л.д. 73 - 74 т. 1).
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции исходил из того, что для обращения взыскания на земельный участок по обязательствам собственника было достаточно ранее вступившего в законную силу решения суда о взыскании с Б. суммы долга как с поручителя Г.О.Ф. При этом по смыслу ст. 237 ГК РФ и ст. 68 ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация арестованного имущества путем продажи с торгов соответствовала требованиям закона. Указанный вывод противоречит требованиям ст. 278 ГК РФ, согласно которой обращение взыскания на земельный участок допускается только на основании решения суда.
Вместе с тем, как следует из положений ст. 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве", деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается передачей арестованного имущества на торги специализированной организации. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, в том числе по определению имущества, на которое необходимо обратить взыскание, определению соразмерности стоимости такого имущества размеру неисполненных обязательств, не имеют отношения к порядку проведения торгов и поэтому допущенные им нарушения, если и имели место, не являются основанием для признания торгов недействительными.
При этом следует отметить, что Б. был полностью осведомлен о производившихся судебным приставом-исполнителем действиях и о наличии прав 3-х лиц в отношении спорного участка не сообщал (л.д. 44, 47 т. 2), оценки арестованного имущества в порядке ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" не оспаривал, просив оставшуюся после реализации участка сумму перечислить на его банковский счет.
Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется ст. 448 ГК РФ.
Ссылка истца и ООО "СК "Актон" на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения. Подобная оценка носит предварительный характер и является лишь минимальной начальной ценой, с которой начинаются торги. При этом следует иметь в виду, что наличие на участке недвижимого имущества, противоречащего разрешенному виду его использования, возводимого с нарушением требований действующего законодательства, само по себе не являлось основанием для его оценки и учета при осуществлении реализации земельного участка. Степень готовности строящегося ООО "СК "Актон" дома на момент его реализации на торгах не была определена, при этом данных о тождественности дома, право собственности на который зарегистрировано Т.Д. площадью <...> кв. м дому, строившемуся 3-м лицом с предполагаемой общей площадью жилого здания <...> кв. м, в материалах дела не имеется.
Также судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что права 3-го лица с самостоятельными требованиями, основанные на договоре с Б. от 05.11.2010 (л.д. 14 - 21 т. 1) в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ подлежали государственной регистрации. Отсутствие в ЕГРП сведений о государственной регистрации прав ООО "СК "Актон" согласно ст. 398 ГК РФ лишает указанное лицо возможности требовать передачи ему спорного индивидуально-определенного имущества и, тем самым, не дает ему права оспаривать торги, вследствие которых спорный участок был продан Т.Д. Нарушение прав ООО "СК "Актон" действиями истца, утратившего спорное имущество, избранному способу защиты нарушенных прав не отвечает и влечет отказ в удовлетворении иска.
Сам Б. в силу осведомленности о выбытии спорного участка из его владения вследствие реализации с торгов по смыслу положений п. 1 ст. 302 ГК РФ не может считаться лицом, принадлежавшее которому имущество выбыло из его владения помимо его воли. С учетом данного обстоятельства независимо от добросовестности В.О. истец не имеет права на истребование спорного земельного участка из владения последнего. Кроме того, приводимые Б. доводы о нарушении его прав оценкой спорного имущества и нарушении порядка проведения торгов также противоречат материалам дела. Своевременных действий по защите своих прав в порядке ст. 441 ГПК РФ Б. не предпринимал, доводы о нарушении срока опубликования извещения о торгах противоречат материалам дела, сведения о реализуемом имуществе (адрес и площадь участка, его цена), вопреки доводам истца, являлись достаточными для его идентификации, а сама данная информация его прав, как должника, в любом случае не затрагивала.
Таким образом, приводимые Б. в обоснование заявленных исковых требований доводы о допущенных судебным приставом-исполнителем нарушениях и неправильной оценке отчужденного имущества не могут служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора с Т.Д., а также для истребования имущества из владения В.О.
Помимо изложенного апелляционная инстанция отмечает, что в нарушение требований ч. ч. 1, 4 ст. 327.1 ГПК РФ основания иска Б. применительно к оспариванию статуса В.О. как добросовестного приобретателя, дополнены непосредственно при рассмотрении дела в апелляционном порядке, в то время как при разрешении дела судом первой инстанции соответствующие доводы предметом рассмотрения не являлись.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ООО "Строительная компания "Актон" и Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)