Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 29.11.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Лупояд Е.В.
Судей Канищевой Л.А., Ахромкиной Т.Ф.
При участии в заседании:
от истца - ООО "Римс" Супрун В.Н.- представитель по доверенности N 1 от 20.11.2013
от ответчика - ООО "Федосеевские сады" Воронов О.В. - представитель по доверенности от 06.03.2013 сроком на 1 год
от ответчика - ООО "Оскольский сад" не явились, извещены надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Федосеевские сады", с. Федосеевка, Белгородской области, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2013 (судья Полухин Р.О.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 (судьи Маховая Е.В., Андреещева Н.Л., Владимирова Г.В.) по делу N А08-7154/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Римс" (далее - ООО "Римс", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оскольский сад" (далее - ООО "Оскольский сад") и обществу с ограниченной ответственностью "Федосеевские сады" (далее - ООО "Федосеевские сады") о взыскании с ООО "Оскольский сад" задолженности по договору процентного займа N 0206-09 от 02.06.2009 в сумме 21 269 425,62 руб., в том числе 14 350 000 руб. основного долга, 6 919 425,62 руб. процентов по договору за период с 01.11.2009 по 04.10.2012; о взыскании с ООО "Оскольский сад" задолженности по договору процентного займа N 01/06-09 от 04.06.2009 в сумме 1 704 512,65 руб., в том числе 1 150 000 руб. основного долга и 554 512,65 руб. процентов по договору за период с 01.11.2009 г. по 04.10.2012; а также об обращении взыскания на земельный участок, площадью 6854390 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер 31:05: 00 00 000:0140, принадлежащий ООО "Федосеевские сады", расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ, являющийся предметом договора ипотеки N 1 от 05.03.2010.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2013 исковые требования о взыскании задолженности по договорам займа удовлетворены в полном объеме. Суд обратил взыскание на земельный участок, площадью 6854390 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер 31:05: 00 00 000:0140, принадлежащий ООО "Федосеевские сады", расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ, являющийся предметом договора ипотеки N 1 от 05.03.2010.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 решение Арбитражного суда Белгородской области оставлено без изменения.
ООО "Федосеевские сады", не соглашаясь с судебными актами в части обращения взыскания на предмет залога по ипотеке, обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы кассатор ссылается на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что договор ипотеки является ничтожной сделкой, совершенной без намерения создать какие-либо правовые последствия; указывает на то, что судами при обращении взыскания на земельный участок не было учтено нахождение на указанном участке многолетних плодовых насаждений (садов).
В судебном заседании представитель ООО "Федосеевские сады" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, поддержав доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Ответчик ООО "Оскольский сад", надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в его отсутствие.
В соответствии со статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия находит решение Арбитражного суда Белгородской области и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда в части обращения взыскания на предмет ипотеки подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.06.2009 между ООО "Синтэк" (займодавец) и ООО "Оскольский сад" (заемщик) был заключен договор процентного займа N 0206-09, по условиям которого займодавец обязался передать заемщику денежные средства в размере 14 350 000 руб. (сумма займа), а заемщик обязался вернуть указанную сумму займа в срок до 30.06.2009 и уплатить на нее проценты в размере 0,1% годовых (п. п. 1.1, 2.2, 2.3 договора).
Дополнительным соглашением N 01/10-2009 от 01.10.2009 стороны внесли изменения в пункт 2.2 договора, указав, что заемщик обязуется вернуть сумму займа траншами в следующие сроки: транш 1 в сумме 6 350 000 руб. в срок до 20.12.2010 г.; транш 2 в сумме 8 000 000 руб. в срок до 20.12.2011.
Этим же дополнительным соглашением стороны внесли изменения в договор займа в части начисления процентов на невозвращенную сумму займа, увеличив их до 16% годовых.
ООО "Синтэк" свои обязательства по договору исполнило надлежащим образом, перечислив ООО "Оскольский сад" денежные средства в размере 14 350 000 руб. по следующим платежным поручениям: N 15 от 02.06.2009 на сумму 13 140 000 руб., N 16 от 03.06.2009 на сумму 360 000 руб., N 17 от 04.06.2009 на сумму 500 000 руб., N 18 от 04.06.2009 на сумму 350 000 руб.
Впоследствии ООО "Синтэк" (цедент) заключило с ООО "Римс" (цессионарий) договор N 1 уступки прав (цессии) от 31.10.2009, по которому уступило новому кредитору в полном объеме право требования к ООО "Оскольский сад" (должник) по договору процентного займа N 0206-09 от 02.06.2009.
На момент заключения договора цессии общая сумма обязательств должника перед кредитором по договору займа составила 14 549 754,23 руб., в том числе: 14 350 000 руб. - сумма основного долга, 199 754,23 руб. - сумма начисленных процентов (п. 1.1 договора цессии).
В пункте 3.1 договора цессии стороны согласовали, что за уступаемое право требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 15 000 000 руб.
В качестве оплаты ООО "Римс" по акту приема-передачи от 17.11.2009 передало ООО "Синтэк" простые векселя ОАО Сбербанк России в количестве двух штук: вексельной суммой 10 000 000 руб. и 5 000 000 руб.
Письмом от 31.10.2009 ООО "Римс" уведомило ООО "Оскольский сад" (основной должник) об осуществленной уступке, а также о реквизитах нового кредитора.
Как установлено судом, ответчик свои обязательства по возврату заемных денежных средств и процентов по договору процентного займа N 0206-09 от 02.06.2009 не исполнил.
04.06.2009 между ООО "Литейные технологии и материалы" (займодавец) и ООО "Оскольский сад" (заемщик) заключен договор процентного займа N 01/06-09, в силу условий которого займодавец обязался передать заемщику денежные средства в размере 1 150 000 руб. (сумма займа), а заемщик обязался вернуть указанную сумму займа в срок до 30.06.2009 и уплатить на нее проценты в размере 0,1% годовых (п. п. 1.1, 2.2, 2.3 договора).
Дополнительным соглашением N 01/10-2009 от 01.10.2009 стороны внесли в договор изменения в части срока возврата суммы займа, установив его - до 20.12.2010, а также увеличили размер процентов на невозвращенную часть займа до 16% годовых.
Платежным поручением N 97 от 04.06.2009 ООО "Литейные технологии и материалы" перечислило заемщику 1 150 000 руб.
31.10.2009 между ООО "Литейные технологии и материалы" (цедент) и ООО "Римс" (цессионарий) был заключен договор N 2 уступки прав (цессии), по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял право требования к ООО "Оскольский сад" (должник) в полном объеме по договору процентного займа N 01/06-09 от 04.06.2009.
На момент подписания договора цессии общая сумма обязательств должника перед кредитором по договору займа составила 1 166 002,33 руб., в том числе: 1 150 000 руб. - сумма основного долга, 16 002,33 руб. - сумма начисленных процентов (п. 1.1 договора цессии).
В п. 3.1 договора цессии стороны согласовали, что за уступаемое право требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в сумме 1 188 000 руб.
Письмом от 31.09.2009 ООО "Римс" уведомило ООО "Оскольский сад" о состоявшейся уступке права требования.
Ответчик свои обязательства по договору процентного займа N 01/06-09 от 04.06.2009 не исполнил.
В обеспечение исполнения обязательств ООО "Оскольский сад" перед ООО "Римс" по договору процентного займа N 0206-09 от 02.06.2009, 05.03.2010 между ООО "Римс" (залогодержатель, кредитор) и ООО "Федосеевские сады" (залогодатель) был заключен договор об ипотеке N 1, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в ипотеку земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности, площадью 6 854 390 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер 31:05: 00 00 000:0140, расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ. Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом плане земельного участка, являющемся Приложением N 2 к договору (п. п. 2.1, 2.1.1 договора ипотеки).
В силу п. п. 2.2, 2.3 договора ипотеки рыночная стоимость предмета ипотеки согласно отчету об итогах оценки от 25.01.2010 N 003/10, подготовленному ООО "ОСБИТ", составляет 20 837 346 руб.; залоговая стоимость - 16 669 876,80 руб.
В соответствии с п. 2.4 договора ипотекой обеспечивается исполнение следующих обязательств заемщика по договору займа:
- - по возврату суммы займа (основного долга) в сумме 14 350 000 руб. траншами в следующие сроки: транш 1 в сумме 6 350 000 руб. в срок до 20.12.2010, транш 2 в сумме 8 000 000 руб. в срок до 20.12.2011;
- - по уплате процентов за пользование займом по ставке 0,1% годовых с момента предоставления займа и до 30.09.2009, по ставке 16% годовых с 01.10.2009 по дату окончательного погашения займа, начисляемых на невозвращенную сумму займа;
- - по уплате неустойки (пени) в размере 0,01%, начисляемой кредитором в случае возникновения просроченной задолженности по основному долгу (сумме займа);
- - по уплате неустойки в размере 0,01%, начисляемой кредитором в случае возникновения просроченной задолженности по процентам;
- - по возмещению кредитору расходов и потерь, которые он может понести в связи с исполнением своих обязательств по договору займа и подлежащих возмещению заемщиком, а также в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, в том числе в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.
Ссылаясь на неисполнение ООО "Оскольский сад" обязательств по договорам займа, ООО "Римс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Требования истца к основному должнику ООО "Оскольский сад" были признаны обоснованными и удовлетворены ввиду непредставления ответчиком доказательств возврата займа и процентов.
В указанной части судебные акты не оспариваются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
В связи с установлением факта неисполнения заемщиком своих обязательств по договорам займа суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности требований истца в части обращения взыскания на являющееся предметом ипотеки имущество, принадлежащее ООО "Федосеевские сады", а именно - земельный участок площадью 6 854 390 кв. м, расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ.
При удовлетворении требований ООО "Римс" в указанной части судами не было учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
В рассматриваемом случае по обязательствам должника - ООО "Оскольский сад" выступило ООО "Федосеевские сады".
Как следует из материалов дела, в качестве возражений относительно требований об обращении взыскания на заложенное имущество (встречный иск), ответчик ООО "Федосеевские сады" ссылался, в том числе на то, что на заложенном земельном участке находятся многолетние плодовые насаждения (сад), являющиеся неотъемлемой частью земельного участка, стоимость которых значительно превышает стоимость самого земельного участка, предоставленного в ипотеку.
Ответчик указывал также на незаключенность договора ипотеки в связи с несогласованием в нем существенных условий о предмете залога и его стоимости.
Встречный иск не был принят судом первой инстанции к рассмотрению, однако доводы, приведенные ответчиком в качестве обоснований своих возражений, подлежали оценке при рассмотрении дела.
По смыслу абзаца 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Таким образом, суду при рассмотрении дела следовало с учетом доводов сторон и представленных доказательств установить, является ли договор, на котором основаны требования, действительным и заключенным.
В силу статьи 8 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.
Как следует из пункта 2.1 договора об ипотеке, предметом договора является земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности, площадью 6854390 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер которого 31:05: 00 00 000:0140, расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ. Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом плане земельного участка, являющемся Приложением N 2 к договору.
Из представленного в материалы дела кадастрового плана (т. 1 л.д. 25), который исходя из условий договора, является его неотъемлемой частью, видно, что земельные угодья площадью 593393 кв. м представляет собой пашню, а часть земельного участка площадью 6 260 997 кв. м занято многолетними насаждениями.
В силу п. п. 1, 2 статьи 340 ГК РФ права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.
Отклоняя доводы ответчика о нахождении на земельном участке многолетних плодовых насаждений, суд апелляционной инстанции указал на то, что в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ многолетние насаждения не относятся к объектам недвижимости и вопрос наличия указанных насаждений носит самостоятельный характер.
Однако судом не учтено, что отдельное использование указанных объектов не представляется возможным.
Обращая взыскание на земельный участок, суды не установили действительную волю сторон при заключении договора ипотеки, а именно, являются ли предметом залога многолетние насаждения (сады).
В соответствии со статьей 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Как следует из пункта 2.2 договора, рыночная стоимость предмета ипотеки согласно отчету об итогах оценки от 25.01.2010 N 003/10, подготовленному ООО "ОСБИТ", составила 20 837 346 руб.
Согласно пункту 2.3 договора, стороны согласовали залоговую стоимость предмета ипотеки в размере 16 669 876,80 руб.
Возражая против удовлетворения иска, кассатор указывал на то, что при проведении ООО "ОСБИТ" оценки рыночной и ликвидационной стоимости земельного участка, оценка стоимости имеющихся на нем многолетних насаждений не проводилась, участок оценивался как свободный.
Доводы ответчика о том, что оценка земельного участка произведена без учета нахождения на нем многолетних плодовых насаждений, использование которых отдельно от земельного участка невозможно, правовой оценки не получили.
В материалах дела имеется Отчет N 019/13 об оценке рыночной стоимости многолетних насаждений, находящихся на спорном земельном участке, согласно которому их рыночная стоимость на 27.03.2013 составляет 34 969 772 руб.
Данный документ судами не исследовался.
По мнению суда кассационной инстанции, установление действительной воли сторон в части согласования условия договора о предмете, является юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об установлении начальной продажной цены заложенного имущества.
Как усматривается из материалов дела, в качестве возражений против иска ответчик ссылался на недействительность договора цессии, однако указанные доводы не получили оценки судов первой и апелляционной инстанции.
Поскольку при рассмотрении настоящего спора судами не были установлены существенные для дела обстоятельства, суд не может признать выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, принятые по делу судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам, на которых стороны основывают свои требования и возражения, и с учетом установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение по делу.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 - 3 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу N А08-7154/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЛУПОЯД
Судьи
Л.А.КАНИЩЕВА
Т.Ф.АХРОМКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 29.11.2013 ПО ДЕЛУ N А08-7154/2012
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. по делу N А08-7154/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 29.11.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Лупояд Е.В.
Судей Канищевой Л.А., Ахромкиной Т.Ф.
При участии в заседании:
от истца - ООО "Римс" Супрун В.Н.- представитель по доверенности N 1 от 20.11.2013
от ответчика - ООО "Федосеевские сады" Воронов О.В. - представитель по доверенности от 06.03.2013 сроком на 1 год
от ответчика - ООО "Оскольский сад" не явились, извещены надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Федосеевские сады", с. Федосеевка, Белгородской области, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2013 (судья Полухин Р.О.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 (судьи Маховая Е.В., Андреещева Н.Л., Владимирова Г.В.) по делу N А08-7154/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Римс" (далее - ООО "Римс", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оскольский сад" (далее - ООО "Оскольский сад") и обществу с ограниченной ответственностью "Федосеевские сады" (далее - ООО "Федосеевские сады") о взыскании с ООО "Оскольский сад" задолженности по договору процентного займа N 0206-09 от 02.06.2009 в сумме 21 269 425,62 руб., в том числе 14 350 000 руб. основного долга, 6 919 425,62 руб. процентов по договору за период с 01.11.2009 по 04.10.2012; о взыскании с ООО "Оскольский сад" задолженности по договору процентного займа N 01/06-09 от 04.06.2009 в сумме 1 704 512,65 руб., в том числе 1 150 000 руб. основного долга и 554 512,65 руб. процентов по договору за период с 01.11.2009 г. по 04.10.2012; а также об обращении взыскания на земельный участок, площадью 6854390 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер 31:05: 00 00 000:0140, принадлежащий ООО "Федосеевские сады", расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ, являющийся предметом договора ипотеки N 1 от 05.03.2010.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2013 исковые требования о взыскании задолженности по договорам займа удовлетворены в полном объеме. Суд обратил взыскание на земельный участок, площадью 6854390 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер 31:05: 00 00 000:0140, принадлежащий ООО "Федосеевские сады", расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ, являющийся предметом договора ипотеки N 1 от 05.03.2010.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 решение Арбитражного суда Белгородской области оставлено без изменения.
ООО "Федосеевские сады", не соглашаясь с судебными актами в части обращения взыскания на предмет залога по ипотеке, обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы кассатор ссылается на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что договор ипотеки является ничтожной сделкой, совершенной без намерения создать какие-либо правовые последствия; указывает на то, что судами при обращении взыскания на земельный участок не было учтено нахождение на указанном участке многолетних плодовых насаждений (садов).
В судебном заседании представитель ООО "Федосеевские сады" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, поддержав доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Ответчик ООО "Оскольский сад", надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в его отсутствие.
В соответствии со статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия находит решение Арбитражного суда Белгородской области и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда в части обращения взыскания на предмет ипотеки подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.06.2009 между ООО "Синтэк" (займодавец) и ООО "Оскольский сад" (заемщик) был заключен договор процентного займа N 0206-09, по условиям которого займодавец обязался передать заемщику денежные средства в размере 14 350 000 руб. (сумма займа), а заемщик обязался вернуть указанную сумму займа в срок до 30.06.2009 и уплатить на нее проценты в размере 0,1% годовых (п. п. 1.1, 2.2, 2.3 договора).
Дополнительным соглашением N 01/10-2009 от 01.10.2009 стороны внесли изменения в пункт 2.2 договора, указав, что заемщик обязуется вернуть сумму займа траншами в следующие сроки: транш 1 в сумме 6 350 000 руб. в срок до 20.12.2010 г.; транш 2 в сумме 8 000 000 руб. в срок до 20.12.2011.
Этим же дополнительным соглашением стороны внесли изменения в договор займа в части начисления процентов на невозвращенную сумму займа, увеличив их до 16% годовых.
ООО "Синтэк" свои обязательства по договору исполнило надлежащим образом, перечислив ООО "Оскольский сад" денежные средства в размере 14 350 000 руб. по следующим платежным поручениям: N 15 от 02.06.2009 на сумму 13 140 000 руб., N 16 от 03.06.2009 на сумму 360 000 руб., N 17 от 04.06.2009 на сумму 500 000 руб., N 18 от 04.06.2009 на сумму 350 000 руб.
Впоследствии ООО "Синтэк" (цедент) заключило с ООО "Римс" (цессионарий) договор N 1 уступки прав (цессии) от 31.10.2009, по которому уступило новому кредитору в полном объеме право требования к ООО "Оскольский сад" (должник) по договору процентного займа N 0206-09 от 02.06.2009.
На момент заключения договора цессии общая сумма обязательств должника перед кредитором по договору займа составила 14 549 754,23 руб., в том числе: 14 350 000 руб. - сумма основного долга, 199 754,23 руб. - сумма начисленных процентов (п. 1.1 договора цессии).
В пункте 3.1 договора цессии стороны согласовали, что за уступаемое право требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 15 000 000 руб.
В качестве оплаты ООО "Римс" по акту приема-передачи от 17.11.2009 передало ООО "Синтэк" простые векселя ОАО Сбербанк России в количестве двух штук: вексельной суммой 10 000 000 руб. и 5 000 000 руб.
Письмом от 31.10.2009 ООО "Римс" уведомило ООО "Оскольский сад" (основной должник) об осуществленной уступке, а также о реквизитах нового кредитора.
Как установлено судом, ответчик свои обязательства по возврату заемных денежных средств и процентов по договору процентного займа N 0206-09 от 02.06.2009 не исполнил.
04.06.2009 между ООО "Литейные технологии и материалы" (займодавец) и ООО "Оскольский сад" (заемщик) заключен договор процентного займа N 01/06-09, в силу условий которого займодавец обязался передать заемщику денежные средства в размере 1 150 000 руб. (сумма займа), а заемщик обязался вернуть указанную сумму займа в срок до 30.06.2009 и уплатить на нее проценты в размере 0,1% годовых (п. п. 1.1, 2.2, 2.3 договора).
Дополнительным соглашением N 01/10-2009 от 01.10.2009 стороны внесли в договор изменения в части срока возврата суммы займа, установив его - до 20.12.2010, а также увеличили размер процентов на невозвращенную часть займа до 16% годовых.
Платежным поручением N 97 от 04.06.2009 ООО "Литейные технологии и материалы" перечислило заемщику 1 150 000 руб.
31.10.2009 между ООО "Литейные технологии и материалы" (цедент) и ООО "Римс" (цессионарий) был заключен договор N 2 уступки прав (цессии), по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял право требования к ООО "Оскольский сад" (должник) в полном объеме по договору процентного займа N 01/06-09 от 04.06.2009.
На момент подписания договора цессии общая сумма обязательств должника перед кредитором по договору займа составила 1 166 002,33 руб., в том числе: 1 150 000 руб. - сумма основного долга, 16 002,33 руб. - сумма начисленных процентов (п. 1.1 договора цессии).
В п. 3.1 договора цессии стороны согласовали, что за уступаемое право требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в сумме 1 188 000 руб.
Письмом от 31.09.2009 ООО "Римс" уведомило ООО "Оскольский сад" о состоявшейся уступке права требования.
Ответчик свои обязательства по договору процентного займа N 01/06-09 от 04.06.2009 не исполнил.
В обеспечение исполнения обязательств ООО "Оскольский сад" перед ООО "Римс" по договору процентного займа N 0206-09 от 02.06.2009, 05.03.2010 между ООО "Римс" (залогодержатель, кредитор) и ООО "Федосеевские сады" (залогодатель) был заключен договор об ипотеке N 1, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в ипотеку земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности, площадью 6 854 390 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер 31:05: 00 00 000:0140, расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ. Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом плане земельного участка, являющемся Приложением N 2 к договору (п. п. 2.1, 2.1.1 договора ипотеки).
В силу п. п. 2.2, 2.3 договора ипотеки рыночная стоимость предмета ипотеки согласно отчету об итогах оценки от 25.01.2010 N 003/10, подготовленному ООО "ОСБИТ", составляет 20 837 346 руб.; залоговая стоимость - 16 669 876,80 руб.
В соответствии с п. 2.4 договора ипотекой обеспечивается исполнение следующих обязательств заемщика по договору займа:
- - по возврату суммы займа (основного долга) в сумме 14 350 000 руб. траншами в следующие сроки: транш 1 в сумме 6 350 000 руб. в срок до 20.12.2010, транш 2 в сумме 8 000 000 руб. в срок до 20.12.2011;
- - по уплате процентов за пользование займом по ставке 0,1% годовых с момента предоставления займа и до 30.09.2009, по ставке 16% годовых с 01.10.2009 по дату окончательного погашения займа, начисляемых на невозвращенную сумму займа;
- - по уплате неустойки (пени) в размере 0,01%, начисляемой кредитором в случае возникновения просроченной задолженности по основному долгу (сумме займа);
- - по уплате неустойки в размере 0,01%, начисляемой кредитором в случае возникновения просроченной задолженности по процентам;
- - по возмещению кредитору расходов и потерь, которые он может понести в связи с исполнением своих обязательств по договору займа и подлежащих возмещению заемщиком, а также в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, в том числе в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.
Ссылаясь на неисполнение ООО "Оскольский сад" обязательств по договорам займа, ООО "Римс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Требования истца к основному должнику ООО "Оскольский сад" были признаны обоснованными и удовлетворены ввиду непредставления ответчиком доказательств возврата займа и процентов.
В указанной части судебные акты не оспариваются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
В связи с установлением факта неисполнения заемщиком своих обязательств по договорам займа суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности требований истца в части обращения взыскания на являющееся предметом ипотеки имущество, принадлежащее ООО "Федосеевские сады", а именно - земельный участок площадью 6 854 390 кв. м, расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ.
При удовлетворении требований ООО "Римс" в указанной части судами не было учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
В рассматриваемом случае по обязательствам должника - ООО "Оскольский сад" выступило ООО "Федосеевские сады".
Как следует из материалов дела, в качестве возражений относительно требований об обращении взыскания на заложенное имущество (встречный иск), ответчик ООО "Федосеевские сады" ссылался, в том числе на то, что на заложенном земельном участке находятся многолетние плодовые насаждения (сад), являющиеся неотъемлемой частью земельного участка, стоимость которых значительно превышает стоимость самого земельного участка, предоставленного в ипотеку.
Ответчик указывал также на незаключенность договора ипотеки в связи с несогласованием в нем существенных условий о предмете залога и его стоимости.
Встречный иск не был принят судом первой инстанции к рассмотрению, однако доводы, приведенные ответчиком в качестве обоснований своих возражений, подлежали оценке при рассмотрении дела.
По смыслу абзаца 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Таким образом, суду при рассмотрении дела следовало с учетом доводов сторон и представленных доказательств установить, является ли договор, на котором основаны требования, действительным и заключенным.
В силу статьи 8 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.
Как следует из пункта 2.1 договора об ипотеке, предметом договора является земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности, площадью 6854390 кв. м - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый или условный номер которого 31:05: 00 00 000:0140, расположенный по адресу Белгородская обл., Старооскольский район, Федосеевский сельский округ. Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом плане земельного участка, являющемся Приложением N 2 к договору.
Из представленного в материалы дела кадастрового плана (т. 1 л.д. 25), который исходя из условий договора, является его неотъемлемой частью, видно, что земельные угодья площадью 593393 кв. м представляет собой пашню, а часть земельного участка площадью 6 260 997 кв. м занято многолетними насаждениями.
В силу п. п. 1, 2 статьи 340 ГК РФ права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.
Отклоняя доводы ответчика о нахождении на земельном участке многолетних плодовых насаждений, суд апелляционной инстанции указал на то, что в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ многолетние насаждения не относятся к объектам недвижимости и вопрос наличия указанных насаждений носит самостоятельный характер.
Однако судом не учтено, что отдельное использование указанных объектов не представляется возможным.
Обращая взыскание на земельный участок, суды не установили действительную волю сторон при заключении договора ипотеки, а именно, являются ли предметом залога многолетние насаждения (сады).
В соответствии со статьей 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Как следует из пункта 2.2 договора, рыночная стоимость предмета ипотеки согласно отчету об итогах оценки от 25.01.2010 N 003/10, подготовленному ООО "ОСБИТ", составила 20 837 346 руб.
Согласно пункту 2.3 договора, стороны согласовали залоговую стоимость предмета ипотеки в размере 16 669 876,80 руб.
Возражая против удовлетворения иска, кассатор указывал на то, что при проведении ООО "ОСБИТ" оценки рыночной и ликвидационной стоимости земельного участка, оценка стоимости имеющихся на нем многолетних насаждений не проводилась, участок оценивался как свободный.
Доводы ответчика о том, что оценка земельного участка произведена без учета нахождения на нем многолетних плодовых насаждений, использование которых отдельно от земельного участка невозможно, правовой оценки не получили.
В материалах дела имеется Отчет N 019/13 об оценке рыночной стоимости многолетних насаждений, находящихся на спорном земельном участке, согласно которому их рыночная стоимость на 27.03.2013 составляет 34 969 772 руб.
Данный документ судами не исследовался.
По мнению суда кассационной инстанции, установление действительной воли сторон в части согласования условия договора о предмете, является юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об установлении начальной продажной цены заложенного имущества.
Как усматривается из материалов дела, в качестве возражений против иска ответчик ссылался на недействительность договора цессии, однако указанные доводы не получили оценки судов первой и апелляционной инстанции.
Поскольку при рассмотрении настоящего спора судами не были установлены существенные для дела обстоятельства, суд не может признать выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, принятые по делу судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам, на которых стороны основывают свои требования и возражения, и с учетом установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение по делу.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 - 3 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.04.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 по делу N А08-7154/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЛУПОЯД
Судьи
Л.А.КАНИЩЕВА
Т.Ф.АХРОМКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)