Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шевченко М.В.
Судья-докладчик: Каракич Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Воеводиной О.В.,
судей Черемных Н.К. и Каракич Л.Л.,
при секретаре К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Типография Комсомольская Правда" в г. Иркутске, ООО "Фабрика окон и дверей", Б., К.О., К.И., Л., И.Н., И.О., С. к Администрации Иркутского районного муниципального образования, В. о признании договора купли-продажи недействительным,
иску ООО "РепроцентрА1" к В., Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, Администрации Иркутского районного муниципального образования о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе ответчика В. на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 31 августа 2012 года,
установила:
Первоначально в суд с иском к Администрации Иркутского районного муниципального образования, В. обратились ООО "Типография Комсомольская Правда" в г. Иркутске", ООО "Фабрика окон и дверей", Б., К.О., К.И., Л., И.Н., И.О., С., ООО "Репроцентр А1", просили признать договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ответчиками, недействительным.
Впоследствии ООО "Репроцентр А1" исковые требования были уточнены, поставлен вопрос о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование исковых требований истцы указали, что в 1997 году ОАО "Наран-Союз-Сервис" приобрело на праве собственности объект недвижимости по адресу <...>.
На основании решения администрации Иркутского района от 5 августа 1997 года ОАО "Наран-Союз-Сервис" на праве бессрочного (постоянного) пользования был предоставлен земельный участок площадью 3,2208 гектара, целевое назначение использования - для фабрики валяной обуви.
В дальнейшем объект недвижимости был продан обществом "Наран-Союз-Сервис" нескольким физическим и юридическим лицам, в числе которых истцы. Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок перешло к покупателям.
1 марта 2010 года В. заключил с Администрацией Иркутского района договор купли-продажи земельного участка, по которому приобрел право собственности на земельный участок площадью 19 680 кв. м с кадастровым номером N, имеющий адресный ориентир - <...>, смежный с участком истцов.
Заключение этой сделки нарушило права и законные интересы истцов, границы сформированного В. земельного участка и земельного участка, на котором находится принадлежащее им здание, пересекаются.
При формировании спорного участка были допущены существенные нарушения норм земельного законодательства. Границы участка со смежными землепользователями согласованы не были. Имеющийся в землеустроительном деле Акт согласования границ участка от 5 августа 2008 года от имени ОАО "Наран-Союз-Сервис" подписан ненадлежащим лицом.
Органом местного самоуправления решение о постановке на кадастровый учет участка с кадастровым номером N не принималось.
Землеустроительное дело от 10 декабря 2008 года и сформированный на его основании межевой план от 22 июля 2009 года выполнены с нарушением закона и прав истцов.
По земельному участку истцов проходят принадлежащие им подземные инженерные сооружения - водопровод, телефонный кабель, канализация, на границе участка расположена трансформаторная подстанция. Также на участке находятся объекты общего пользования - автомобильная и пешеходная дороги, используемые работниками предприятий, расположенных в здании.
С момента приобретения земельного участка В. самовольно начал осуществление строительных работ, в результате чего повреждены инженерные коммуникации, созданы препятствия для подъезда к зданию.
Кроме того, спорная часть участка В., в размере 363 кв. м включает охранные зоны объектов благоустройства и общего пользования площадью 222 кв. м, и подлежит использованию для строительства гаражей.
Фактически в нарушение статьи 11.9 Земельного кодекса РФ произошел выдел одного земельного участка из другого без учета наличия инженерных сетей, принадлежащих истцам, что затрагивает их права и позволяет требовать признания сделки между администрацией и В. недействительной и применения последствий недействительности.
В судебном заседании представители ООО "Репроцентр А1" Ч., З., Н. уточненные исковые требования поддержали.
В. в судебное заседание не явился, его представители В.А. и М. исковые требования не признали.
Из их пояснений следует, что границы земельного участка истцов не установлены. Спорная часть участка - это муниципальные земли, которыми администрация распорядилась правомерно. Законность возведения на спорном участке объектов общего пользования ничем не подтверждена.
Представленное истцами межевое дело 2002 года выполнено с нарушениями и доказательством существования границ земельного участка, на который они претендуют не является. Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей отменен, после этого земельные участки под объектом недвижимости в законном порядке не сформированы.
ОАО "Наран-Союз-Сервис" являлся последним титульным владельцем смежного земельного участка, и именно с ним в лице генерального директора С. согласована граница между участками, акт согласования не оспорен.
Администрации Иркутского района и КУМИ района в письменном отзыве исковые требования считают необоснованными.
Решением суда иск удовлетворен, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 1 марта 2010 года N 95, заключенный между КУМИ Иркутского района и В., в отношении земельного участка с местоположением: <...>, площадью 19680 кв. м, кадастровый номер N. Применены последствия недействительности сделки, на В. возложена обязанность возвратить КУМИ Иркутского района указанный участок, на КУМИ - обязанность возвратить В. полученные по сделке денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение суда обжаловано В., представитель которого В. просит об его отмене, как незаконного и необоснованного, и вынесении нового решения об отказе в иске, ссылаясь на следующие доводы.
Считает, что, исходя из заявленных исковых требований и их обоснования, суд неправильно определил имеющие значение для дела обстоятельства. Предметом иска является непосредственно договор купли-продажи, и истцы должны были доказать, что он заключен с нарушением закона и их прав. Однако суд основывался не на нормах закона, по которым сделку можно признать недействительной, а рассматривал процедуру формирования и образования спорного участка, к которой сам по себе договор отношения не имеет. Следовательно, дело рассмотрено за пределами предмета спора.
Формирование участка производилось на основании постановления Главы администрации в 2008 году, затем он был поставлен на кадастровый учет, выставлен на торги, продан, и только после этого заключен оспариваемый договор. При этом документы, которыми оформлены перечисленные этапы, не оспорены.
Истцы ссылаются на нарушение статей 22, 38, 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и статей 30, 36 ЗК РФ, нарушение которых не влечет признание сделки недействительной в силу ничтожности.
Считает, что суд незаконно удовлетворил иск, вопреки тому, что в материалах дела отсутствуют документальные доказательства нарушения прав и законных интересов истцов оспариваемой сделкой, что все доводы иска не касаются прав и обязанностей, вытекающих из сделки между КУМИ и В., что истцами избран неверный способ защиты права.
Кроме того, вступившим в законную силу решением суда от 28 февраля 2011 года установлено, что сделка купли-продажи заключена в соответствии с требованиями закона и правовых актов, основания для признания ее ничтожной и применения последствий недействительности отсутствуют. Довод суда о том, что в том споре был иной состав лиц, несостоятелен, поскольку настоящее дело выделено непосредственно из ранее рассмотренного, по которому при тех же требованиях и основаниях иска вынесено противоположное решение.
В дополнительной апелляционной жалобе представитель ответчика указывает на процессуальные нарушения, допущенные судом. Считает, что суд рассмотрел только часть исковых требований, нарушил статью 61 ГПК РФ, использовал в решении результаты экспертизы, проведенной по другому гражданскому делу с другим предметом иска, которым к тому же дал неправильную оценку. Так, вывод суда о том, что границы земельного участка ОАО "Наран-Союз-Сервис" были определены на местности, противоречит экспертному заключению и пояснениям эксперта. При этом вопрос о проведении экспертизы в данном деле не обсуждался.
В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе представитель ответчика указывает на неправильное применение норм материального права, настаивая на незаконности решения, приводит ссылки на судебную практику по аналогичным спорам.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителей В. - В.А. и Д. поддержавших апелляционную жалобу, дополнения и пояснения к ней, представителя истца К.И. - Н., представителя К.И. и ООО "Репроцентр А1" - З., возражавших против жалобы, проверив обстоятельства дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
Данная норма разделяет торги как правовой способ заключения договора и заключенный по итогам торгов договор. Сами по себе торги отчуждения имущества не предполагают и могут быть оспорены только по основаниям, предусмотренным в приведенной норме.
На договор, заключенный по итогам торгов, распространяются общие правила Гражданского кодекса РФ о договорах, он может быть оспорен по иным основаниям и признан судом недействительным как оспоримая сделка или являться ничтожным.
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками нежилых помещений в здании по адресу: <...>. Ранее здание принадлежало Иркутской фабрике валяной обуви, за которой на основании Государственных актов 1985 года и 1991 года было закреплено право пользования земельным участком.
В 1997 году право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи перешло к ОАО "Наран-Союз-Сервис", земельный участок площадью 3,2208 га постановлением Мэра Иркутского района передан ОАО "Наран-Союз-Сервис" на праве бессрочного (постоянного) пользования.
На момент приобретения истцами помещений в здании по ул. <...> в пользовании продавца ОАО "Наран-Союз-Сервис" находился земельный участок площадью 12831,75 кв. м по фактическому использованию под зданием производственной базы. В 2003 году под кадастровым номером N участок был внесен в Государственный кадастр как ранее учтенный, кадастровая выписка содержит сведения о местонахождении участка без уточнения границ.
Истцы считают, что с приобретением объектов недвижимости к ним перешло производное от продавца право на земельный участок в том же объеме, каким обладал ОАО "Наран-Союз-Сервис".
Ответчик В. на основании договора, заключенного 1 марта 2010 года с КУМИ Иркутского района по результатам открытого аукциона, купил земельный участок с кадастровым номером N, площадью 19680 кв. м, расположенный <...>.
Оспаривая указанную сделку, истцы ссылаются на то, что она нарушает их права и законные интересы как сособственников объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, поскольку препятствует в использовании принадлежащего им участка, необходимого для эксплуатации здания.
Оценивая указанные обстоятельства, суд пришел к заключению, что приобретая у ОАО "Наран-Союз-Сервис" нежилые помещения, истцы в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрели право пользования земельным участком, занятым и необходимым для использования расположенного на нем здания.
Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что предметом оспариваемого договора является земельный участок, сформированный с нарушением прав и законных интересов истцов, поскольку его границы частично налагаются на границы земельного участка, необходимого истцам для обслуживания здания, при этом не учтены границы смежных участков, наличие подземных коммуникаций, пешеходной дорожки, автопарковки.
Со ссылкой на материалы межевого дела N 1692 и заключение экспертизы, проведенной в рамках другого гражданского дела по иску К.И. об оспаривании торгов, суд пришел к выводу о наложении границ земельных участков с кадастровыми номерами N и N.
С указанными выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку они основаны на неправильном и применении норм материального и процессуального права и не соответствуют фактически сложившимся обстоятельствам и возникшим правоотношениям.
Доводы о незаконности владения В. земельным участком в кадастровых границах сводятся к тому, что при проведении землеустроительных работ были неправильно, без учета фактического землепользования и сложившейся смежной границы с участком истцов, определены на местности границы участка, проданного В., в состав которого вошла часть участка, на который претендуют истцы.
Однако земельный участок с кадастровым номером N, приобретенный В., внесен в государственный кадастр недвижимости с указанием сведений о его координатах, согласованных со смежными землепользователями.
Материалами землеустроительного дела подтверждается оформление в 2009 году объекта недвижимости с кадастровым номером N с соблюдением требований закона. В то время как результаты установления и согласования границ земельного участка с кадастровым номером N, находившегося в пользовании ОАО "Наран-Союз-Сервис", законными пользователями которого суд признал истцов, отсутствуют.
Ссылка суда на координаты границ земельного участка площадью 12831 кв. м, установленные материалами межевания N 1692 в ходе проведения землеустроительных работ в 2002 году, которые также были положены и в основу заключения эксперта о наложении границ участков, не могут быть приняты во внимание, поскольку материалы межевания в установленном законом порядке не утверждены, в государственный кадастр недвижимости сведения об уточнении границ участка не внесены.
Суд необоснованно в нарушение статьи 67 ГПК РФ сослался на заключение землеустроительной экспертизы, вопрос о назначении которой с участием сторон данного спора не разрешался.
Признавая в силу пункта 3 статьи 20 Земельного кодекса РФ за собственниками здания право на земельный участок, аналогичное праву правопредшественника, суд оставил без внимания, что постановлением от 20 марта 2003 года право ОАО "Наран-Союз-Сервис" на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком площадью 3,2208 га было прекращено и не могло перейти к покупателю.
Как следует из материалов дела, после принятия указанного постановления ОАО "Наран-Союз-Сервис" не воспользовалось правом выкупа предоставленного ему земельного участка площадью 12328 кв. м для эксплуатации производственной базы, вещные права общества на объект недвижимости при продаже в 2005 году нежилого помещения истцам оформлены не были, участок не сформирован.
Настаивая на исключительном праве в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ на получение в собственность земельного участка под зданием, истцы не представили надлежащих доказательств о границах и площади участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего им объекта.
Согласно пояснениям представителей, в компетентный орган с заявлением о приобретении права на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, в порядке, установленном пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ, истцы не обращались.
Признавая недействительным договор купли-продажи и применяя последствия его недействительности, суд, по сути, защитил потенциальное право истцов на приобретение земельного участка с неопределенными границами, против права собственности ответчика на конкретный участок, сведения о границах которого внесены в государственный кадастр.
Причем, применение двойной реституции в данном случае не восстановило прав истцов: спорный земельный участок передан собственнику, а имеющееся у истцов в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ право приобретения в собственность земельного участка для эксплуатации здания не изменилось.
Учитывая специфику заключения договора на торгах, особые последствия произведенной публичной продажи имущества, следует согласиться с доводами ответчиков о неправильно избранном истцами способе защиты своих интересов, которые могут быть защищены иным, предусмотренным законом способом защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ).
Судебная коллегия приходит к выводу, что спор разрешен судом неправильно. Допущенные нарушения норм материального и процессуального права, неправильное определение существенных обстоятельств, не соответствие выводов фактическим обстоятельствам не позволяют признать решение законным и обоснованным, и оно подлежит отмене по основаниям пунктов 1, 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Поскольку в рамках заявленных требований все обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 328, 329, пунктами 1, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Иркутского районного суда Иркутской области от 31 августа 2012 года по настоящему гражданскому делу отменить.
Принять новое решение.
В иске ООО "Типография Комсомольская Правда" в г. Иркутске, ООО "Фабрика окон и дверей", Б., К.О., К.И., Л., И.Н., И.О., С. к Администрации Иркутского районного муниципального образования, В. о признании договора купли-продажи недействительным, в иске ООО "РепроцентрА1" к В., Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, Администрации Иркутского районного муниципального образования о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки отказать.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
Л.Л.КАРАКИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-9800-13
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2013 г. по делу N 33-9800-13
Судья: Шевченко М.В.
Судья-докладчик: Каракич Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Воеводиной О.В.,
судей Черемных Н.К. и Каракич Л.Л.,
при секретаре К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Типография Комсомольская Правда" в г. Иркутске, ООО "Фабрика окон и дверей", Б., К.О., К.И., Л., И.Н., И.О., С. к Администрации Иркутского районного муниципального образования, В. о признании договора купли-продажи недействительным,
иску ООО "РепроцентрА1" к В., Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, Администрации Иркутского районного муниципального образования о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки
по апелляционной жалобе ответчика В. на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 31 августа 2012 года,
установила:
Первоначально в суд с иском к Администрации Иркутского районного муниципального образования, В. обратились ООО "Типография Комсомольская Правда" в г. Иркутске", ООО "Фабрика окон и дверей", Б., К.О., К.И., Л., И.Н., И.О., С., ООО "Репроцентр А1", просили признать договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ответчиками, недействительным.
Впоследствии ООО "Репроцентр А1" исковые требования были уточнены, поставлен вопрос о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование исковых требований истцы указали, что в 1997 году ОАО "Наран-Союз-Сервис" приобрело на праве собственности объект недвижимости по адресу <...>.
На основании решения администрации Иркутского района от 5 августа 1997 года ОАО "Наран-Союз-Сервис" на праве бессрочного (постоянного) пользования был предоставлен земельный участок площадью 3,2208 гектара, целевое назначение использования - для фабрики валяной обуви.
В дальнейшем объект недвижимости был продан обществом "Наран-Союз-Сервис" нескольким физическим и юридическим лицам, в числе которых истцы. Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок перешло к покупателям.
1 марта 2010 года В. заключил с Администрацией Иркутского района договор купли-продажи земельного участка, по которому приобрел право собственности на земельный участок площадью 19 680 кв. м с кадастровым номером N, имеющий адресный ориентир - <...>, смежный с участком истцов.
Заключение этой сделки нарушило права и законные интересы истцов, границы сформированного В. земельного участка и земельного участка, на котором находится принадлежащее им здание, пересекаются.
При формировании спорного участка были допущены существенные нарушения норм земельного законодательства. Границы участка со смежными землепользователями согласованы не были. Имеющийся в землеустроительном деле Акт согласования границ участка от 5 августа 2008 года от имени ОАО "Наран-Союз-Сервис" подписан ненадлежащим лицом.
Органом местного самоуправления решение о постановке на кадастровый учет участка с кадастровым номером N не принималось.
Землеустроительное дело от 10 декабря 2008 года и сформированный на его основании межевой план от 22 июля 2009 года выполнены с нарушением закона и прав истцов.
По земельному участку истцов проходят принадлежащие им подземные инженерные сооружения - водопровод, телефонный кабель, канализация, на границе участка расположена трансформаторная подстанция. Также на участке находятся объекты общего пользования - автомобильная и пешеходная дороги, используемые работниками предприятий, расположенных в здании.
С момента приобретения земельного участка В. самовольно начал осуществление строительных работ, в результате чего повреждены инженерные коммуникации, созданы препятствия для подъезда к зданию.
Кроме того, спорная часть участка В., в размере 363 кв. м включает охранные зоны объектов благоустройства и общего пользования площадью 222 кв. м, и подлежит использованию для строительства гаражей.
Фактически в нарушение статьи 11.9 Земельного кодекса РФ произошел выдел одного земельного участка из другого без учета наличия инженерных сетей, принадлежащих истцам, что затрагивает их права и позволяет требовать признания сделки между администрацией и В. недействительной и применения последствий недействительности.
В судебном заседании представители ООО "Репроцентр А1" Ч., З., Н. уточненные исковые требования поддержали.
В. в судебное заседание не явился, его представители В.А. и М. исковые требования не признали.
Из их пояснений следует, что границы земельного участка истцов не установлены. Спорная часть участка - это муниципальные земли, которыми администрация распорядилась правомерно. Законность возведения на спорном участке объектов общего пользования ничем не подтверждена.
Представленное истцами межевое дело 2002 года выполнено с нарушениями и доказательством существования границ земельного участка, на который они претендуют не является. Государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей отменен, после этого земельные участки под объектом недвижимости в законном порядке не сформированы.
ОАО "Наран-Союз-Сервис" являлся последним титульным владельцем смежного земельного участка, и именно с ним в лице генерального директора С. согласована граница между участками, акт согласования не оспорен.
Администрации Иркутского района и КУМИ района в письменном отзыве исковые требования считают необоснованными.
Решением суда иск удовлетворен, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 1 марта 2010 года N 95, заключенный между КУМИ Иркутского района и В., в отношении земельного участка с местоположением: <...>, площадью 19680 кв. м, кадастровый номер N. Применены последствия недействительности сделки, на В. возложена обязанность возвратить КУМИ Иркутского района указанный участок, на КУМИ - обязанность возвратить В. полученные по сделке денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение суда обжаловано В., представитель которого В. просит об его отмене, как незаконного и необоснованного, и вынесении нового решения об отказе в иске, ссылаясь на следующие доводы.
Считает, что, исходя из заявленных исковых требований и их обоснования, суд неправильно определил имеющие значение для дела обстоятельства. Предметом иска является непосредственно договор купли-продажи, и истцы должны были доказать, что он заключен с нарушением закона и их прав. Однако суд основывался не на нормах закона, по которым сделку можно признать недействительной, а рассматривал процедуру формирования и образования спорного участка, к которой сам по себе договор отношения не имеет. Следовательно, дело рассмотрено за пределами предмета спора.
Формирование участка производилось на основании постановления Главы администрации в 2008 году, затем он был поставлен на кадастровый учет, выставлен на торги, продан, и только после этого заключен оспариваемый договор. При этом документы, которыми оформлены перечисленные этапы, не оспорены.
Истцы ссылаются на нарушение статей 22, 38, 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и статей 30, 36 ЗК РФ, нарушение которых не влечет признание сделки недействительной в силу ничтожности.
Считает, что суд незаконно удовлетворил иск, вопреки тому, что в материалах дела отсутствуют документальные доказательства нарушения прав и законных интересов истцов оспариваемой сделкой, что все доводы иска не касаются прав и обязанностей, вытекающих из сделки между КУМИ и В., что истцами избран неверный способ защиты права.
Кроме того, вступившим в законную силу решением суда от 28 февраля 2011 года установлено, что сделка купли-продажи заключена в соответствии с требованиями закона и правовых актов, основания для признания ее ничтожной и применения последствий недействительности отсутствуют. Довод суда о том, что в том споре был иной состав лиц, несостоятелен, поскольку настоящее дело выделено непосредственно из ранее рассмотренного, по которому при тех же требованиях и основаниях иска вынесено противоположное решение.
В дополнительной апелляционной жалобе представитель ответчика указывает на процессуальные нарушения, допущенные судом. Считает, что суд рассмотрел только часть исковых требований, нарушил статью 61 ГПК РФ, использовал в решении результаты экспертизы, проведенной по другому гражданскому делу с другим предметом иска, которым к тому же дал неправильную оценку. Так, вывод суда о том, что границы земельного участка ОАО "Наран-Союз-Сервис" были определены на местности, противоречит экспертному заключению и пояснениям эксперта. При этом вопрос о проведении экспертизы в данном деле не обсуждался.
В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе представитель ответчика указывает на неправильное применение норм материального права, настаивая на незаконности решения, приводит ссылки на судебную практику по аналогичным спорам.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителей В. - В.А. и Д. поддержавших апелляционную жалобу, дополнения и пояснения к ней, представителя истца К.И. - Н., представителя К.И. и ООО "Репроцентр А1" - З., возражавших против жалобы, проверив обстоятельства дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
Данная норма разделяет торги как правовой способ заключения договора и заключенный по итогам торгов договор. Сами по себе торги отчуждения имущества не предполагают и могут быть оспорены только по основаниям, предусмотренным в приведенной норме.
На договор, заключенный по итогам торгов, распространяются общие правила Гражданского кодекса РФ о договорах, он может быть оспорен по иным основаниям и признан судом недействительным как оспоримая сделка или являться ничтожным.
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками нежилых помещений в здании по адресу: <...>. Ранее здание принадлежало Иркутской фабрике валяной обуви, за которой на основании Государственных актов 1985 года и 1991 года было закреплено право пользования земельным участком.
В 1997 году право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи перешло к ОАО "Наран-Союз-Сервис", земельный участок площадью 3,2208 га постановлением Мэра Иркутского района передан ОАО "Наран-Союз-Сервис" на праве бессрочного (постоянного) пользования.
На момент приобретения истцами помещений в здании по ул. <...> в пользовании продавца ОАО "Наран-Союз-Сервис" находился земельный участок площадью 12831,75 кв. м по фактическому использованию под зданием производственной базы. В 2003 году под кадастровым номером N участок был внесен в Государственный кадастр как ранее учтенный, кадастровая выписка содержит сведения о местонахождении участка без уточнения границ.
Истцы считают, что с приобретением объектов недвижимости к ним перешло производное от продавца право на земельный участок в том же объеме, каким обладал ОАО "Наран-Союз-Сервис".
Ответчик В. на основании договора, заключенного 1 марта 2010 года с КУМИ Иркутского района по результатам открытого аукциона, купил земельный участок с кадастровым номером N, площадью 19680 кв. м, расположенный <...>.
Оспаривая указанную сделку, истцы ссылаются на то, что она нарушает их права и законные интересы как сособственников объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, поскольку препятствует в использовании принадлежащего им участка, необходимого для эксплуатации здания.
Оценивая указанные обстоятельства, суд пришел к заключению, что приобретая у ОАО "Наран-Союз-Сервис" нежилые помещения, истцы в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрели право пользования земельным участком, занятым и необходимым для использования расположенного на нем здания.
Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что предметом оспариваемого договора является земельный участок, сформированный с нарушением прав и законных интересов истцов, поскольку его границы частично налагаются на границы земельного участка, необходимого истцам для обслуживания здания, при этом не учтены границы смежных участков, наличие подземных коммуникаций, пешеходной дорожки, автопарковки.
Со ссылкой на материалы межевого дела N 1692 и заключение экспертизы, проведенной в рамках другого гражданского дела по иску К.И. об оспаривании торгов, суд пришел к выводу о наложении границ земельных участков с кадастровыми номерами N и N.
С указанными выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку они основаны на неправильном и применении норм материального и процессуального права и не соответствуют фактически сложившимся обстоятельствам и возникшим правоотношениям.
Доводы о незаконности владения В. земельным участком в кадастровых границах сводятся к тому, что при проведении землеустроительных работ были неправильно, без учета фактического землепользования и сложившейся смежной границы с участком истцов, определены на местности границы участка, проданного В., в состав которого вошла часть участка, на который претендуют истцы.
Однако земельный участок с кадастровым номером N, приобретенный В., внесен в государственный кадастр недвижимости с указанием сведений о его координатах, согласованных со смежными землепользователями.
Материалами землеустроительного дела подтверждается оформление в 2009 году объекта недвижимости с кадастровым номером N с соблюдением требований закона. В то время как результаты установления и согласования границ земельного участка с кадастровым номером N, находившегося в пользовании ОАО "Наран-Союз-Сервис", законными пользователями которого суд признал истцов, отсутствуют.
Ссылка суда на координаты границ земельного участка площадью 12831 кв. м, установленные материалами межевания N 1692 в ходе проведения землеустроительных работ в 2002 году, которые также были положены и в основу заключения эксперта о наложении границ участков, не могут быть приняты во внимание, поскольку материалы межевания в установленном законом порядке не утверждены, в государственный кадастр недвижимости сведения об уточнении границ участка не внесены.
Суд необоснованно в нарушение статьи 67 ГПК РФ сослался на заключение землеустроительной экспертизы, вопрос о назначении которой с участием сторон данного спора не разрешался.
Признавая в силу пункта 3 статьи 20 Земельного кодекса РФ за собственниками здания право на земельный участок, аналогичное праву правопредшественника, суд оставил без внимания, что постановлением от 20 марта 2003 года право ОАО "Наран-Союз-Сервис" на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком площадью 3,2208 га было прекращено и не могло перейти к покупателю.
Как следует из материалов дела, после принятия указанного постановления ОАО "Наран-Союз-Сервис" не воспользовалось правом выкупа предоставленного ему земельного участка площадью 12328 кв. м для эксплуатации производственной базы, вещные права общества на объект недвижимости при продаже в 2005 году нежилого помещения истцам оформлены не были, участок не сформирован.
Настаивая на исключительном праве в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ на получение в собственность земельного участка под зданием, истцы не представили надлежащих доказательств о границах и площади участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего им объекта.
Согласно пояснениям представителей, в компетентный орган с заявлением о приобретении права на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, в порядке, установленном пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ, истцы не обращались.
Признавая недействительным договор купли-продажи и применяя последствия его недействительности, суд, по сути, защитил потенциальное право истцов на приобретение земельного участка с неопределенными границами, против права собственности ответчика на конкретный участок, сведения о границах которого внесены в государственный кадастр.
Причем, применение двойной реституции в данном случае не восстановило прав истцов: спорный земельный участок передан собственнику, а имеющееся у истцов в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ право приобретения в собственность земельного участка для эксплуатации здания не изменилось.
Учитывая специфику заключения договора на торгах, особые последствия произведенной публичной продажи имущества, следует согласиться с доводами ответчиков о неправильно избранном истцами способе защиты своих интересов, которые могут быть защищены иным, предусмотренным законом способом защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ).
Судебная коллегия приходит к выводу, что спор разрешен судом неправильно. Допущенные нарушения норм материального и процессуального права, неправильное определение существенных обстоятельств, не соответствие выводов фактическим обстоятельствам не позволяют признать решение законным и обоснованным, и оно подлежит отмене по основаниям пунктов 1, 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Поскольку в рамках заявленных требований все обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 328, 329, пунктами 1, 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Иркутского районного суда Иркутской области от 31 августа 2012 года по настоящему гражданскому делу отменить.
Принять новое решение.
В иске ООО "Типография Комсомольская Правда" в г. Иркутске, ООО "Фабрика окон и дверей", Б., К.О., К.И., Л., И.Н., И.О., С. к Администрации Иркутского районного муниципального образования, В. о признании договора купли-продажи недействительным, в иске ООО "РепроцентрА1" к В., Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района, Администрации Иркутского районного муниципального образования о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки отказать.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
Л.Л.КАРАКИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)