Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей С.И. Золотухиной, Т.И. Ткаченко
при ведении протокола судебного заседания Смотровой Н.Н.
при участии:
от прокуратуры: старшего прокурора Шетов А.Ш. (удостоверение N 168643, до 31.01.11 г.)
- от Администрации Ленинского района: юрисконсульта Лебедевой Ю.В. (доверенность от 11.04.08 г. N 554 сроком действия 1 год); от ООО "Торговый комплекс Камелия": представителя по доверенности Гладковой М.В. (доверенность от 24.09.08 г. сроком действия 1 год);
- от третьих лиц: от Управления Роснедвижимости - представитель не явился (уведомление 80296 вручено 02.09.08 г.); от Администрации г. Ростова-на-Дону - представитель не явился (уведомление 80295 вручено 02.09.08 г.),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 27.06.2008 г. по делу N А53-5180/2008-С4-48
по заявлению Заместителя прокурора Ростовской области
к заинтересованному лицу Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону
при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия", Управления Роснедвижимости по Ростовской области по деятельности отдела N 18, Администрации г. Ростова-на-Дону
о признании недействительным распоряжения,
принятое в составе судьи Комурджиевой И.П.
установил:
Заместитель прокурора Ростовской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону (далее - администрация района) о признании недействительным распоряжения от 11.01.08 г. N 3 "О предоставлении земельного участка для организации и функционирования объектов мелкорозничной передвижной торговой сети пер. Семашко (от ул. Московской до ул. Станиславского).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия" (далее - общество), Управление Роснедвижимости по Ростовской области по деятельности отдела N 18 (далее - управление), Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация города).
Решением суда от 27.06.08 г. заявленные прокурором требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что главой администрации нарушен порядок предоставления земельного участка в аренду; не проведен конкурс и в средствах массовой информации не опубликованы сведения о наличии предлагаемого в аренду земельного участка.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация района и общество подали в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению администрации района и общества суд, удовлетворяя требования прокурора, нарушил права конкретного юридического лица в сфере предпринимательской деятельности, которое в связи с изданием обжалуемого постановления и заключения договора аренды понесло значительные расходы по созданию рабочих мест для иных предпринимателей, а также своевременно платит налоги, пополняя казну государства и муниципального образования. В жалобах также указано на соблюдение установленного утвержденным п. 6 постановления Мэра города от 11.07.06 г. N 777 "Порядка предоставления земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и временных гаражей", поскольку оспариваемым распоряжением обществу предоставлен земельный участок, который уже ранее предоставлялся ему в аренду.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ. В судебном заседании на основании распоряжения председателя административной коллегии в порядке ст. 18 АПК РФ была произведена замена: судья Иванова Н.Н. заменена на судью Ткаченко Т.И.
Администрация города и управление своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом. Представители прокуратуры, администрации района и общества не возражали против рассмотрения жалобы без участия указанных третьих лиц по делу. В связи с изложенным, руководствуясь ч. ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ, судебное заседание проводится без участия представителей администрации города и управления.
Представители администрации района и общества настаивали на отмене решения суда, сославшись на доводы, приведенные в апелляционных жалобах.
Из документов, которые суд предложил представить подателям апелляционных жалоб в настоящее судебное заседание в определении от 26.08.08 г. (т. 2, л.д. 82), администрацией района суду представлен комплект документов, представленный обществом администрации района вместе с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на 2008 год. В отношении план-схемы по использованию спорного земельного участка и "Перечня договоров аренды земельных участков, занимаемых существующими временными объектами, снос которых не планируется" на 2008 год представитель администрации, пояснила, что эти документы имеются в материалах дела на листах 17, 20-24 тома 1. По вопросу о том, имеется ли у администрации района согласование указанного "Перечня договоров" на 2008 год с МУ "Департамент транспорта" ответила отрицательно.
Представитель общества пояснила, что у нее отсутствует информация о порядке определения арендной платы по договору аренды спорного земельного участка на 2008 году.
По вопросу о том, по каким причинам в оспариваемом распоряжении указана площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 по адресу пер. Семашко (от ул. Московской до ул. Станиславского) - 161,28 кв. м, превышающая площадь земельного участка с этим же кадастровым номером, указанную в имеющихся в материалах дела кадастровых планах земельных участков, из которых состоит этот земельный участок и ранее заключавшихся в отношении этого земельного участка договорах аренды, представители администрации пояснила, что это произошло вследствие того, что к этому земельному участку, площадь которого ранее составляла 158 кв. м, по периметру было прибавлено по 3 сантиметра. По каким причинам это произошло, а также кем эти границы были изменены (землеустроительной организацией или нет), изменялись ли границы земельного участка в государственном реестре земель, представители общества и администрации ответить затруднились.
Представитель прокуратуры возражал против отмены решения суда, сославшись на его законность, пояснил, что необходимая информация об изменении границ и площади спорного земельного участка может быть оперативно запрошена прокуратурой у УФАКОН и представлена суду.
В целях обеспечения предоставления администрацией района и обществом дополнительных документов в обоснование поданных ими апелляционных жалоб, а также в целях получения у УФАКОН информации о том, какие сведения в отношении спорного земельного участка содержатся в Едином государственном реестре земель, судом на основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 24.09.08 г. до 01.10.08 г. Запросить и предоставить указанную информацию от УФАКОН было проучено прокуратуре. Суд также предложил представителю общества представить: информацию о том, в каком порядке определялся размер арендной платы по договору аренды, было ли получено согласование на заключение договора у МУ "Департамент транспорта", в каком порядке изменялись площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:05 07 32:0071, 61:44:05 07 32:0072).
После перерыва судебное заседание продолжено. Представитель общества в судебное заседание не явилась, документы, которые было предложено представить обществу, не представила, от руководителя общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью (чьей - руководителя общества или представителя общества по доверенности не указано), каких-либо документов в подтверждение наличия причины, названной в ходатайстве в качестве основания для отложения, суду не представлено (т. 2, л.д. 117).
Представитель прокуратуры возражал против удовлетворения ходатайства, представитель администрации района оставила вопрос об удовлетворении ходатайства на усмотрение суда.
По результатам рассмотрения ходатайства судом оглашено протокольное определение об отклонении ходатайства общества в связи с его недоказанностью, а также по причине отсутствия в этом необходимости: в материалах дела имеются все необходимые для рассмотрения жалобы документы; прокуратурой по запросу из УФАКОН представлены те же документы о межевании и кадастровом учете земельного участка, что имелись в деле еще на стадии его рассмотрения в суде первой инстанции. Кроме того, общество не воспользовалось предоставленной ему судом возможностью предоставить дополнительные доказательства в обоснование апелляционной жалобы, хотя суд апелляционной инстанции предоставил обществу для этого возможность, а именно: предыдущее судебное заседание было отложено по ходатайству общества, не получившего копии определения о назначении жалобы к рассмотрению; копия определения о назначении второго судебного заседания по жалобе, в котором суд привел подробный перечень документов, которые предлагается представить обществу, была получена обществом, исходя из уведомления о вручении заказной корреспонденции N 80311, за 22 дня до проведения второго судебного заседания по делу (02.09.08 г.); после этого во втором судебном заседании судом был объявлен перерыв еще на 5 рабочих дней в том числе для обеспечения обществу возможности предоставить имеющиеся у него дополнительные доказательства в обоснование поданной им апелляционной жалобы. Общество этой возможностью не воспользовалось.
Представитель администрации района пояснила, что увеличение площади спорного земельного участка на 3 см по периметру участков А и Б произошло из-за того, что было необходимо разместить на земельном участке торговые формы, из которых осуществлялась реализация цветов (л.д. 104). В связи с этим, площадь земельного участка была пересчитана главным архитектором района и площадь земельного участка увеличилась со 158 кв. м до 161,28 кв. м; информации о том, проводились ли в связи с этим работы по формированию земельного участка с новыми границами, администрация района не имеет. Представитель администрации района пояснила, что размер арендной платы по договору определялся исходя из действующих ставок арендной платы.
Представитель прокуратуры представил ответ на запрос прокуратуры от ТО УФАКОН N 18 относительно изменения границ и площади спорного земельного участка с 158 кв. м до 161,28 кв. м с приложенными в его обоснование документами: чертежом границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 и кадастровыми планами земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:05 07 32:0071, 61:44:05 07 32:0072, ходатайствовал о приобщении запроса прокуратуры и указанных документов к материалам дела. Представитель администрации района ознакомилась с документами, не возражала против их приобщения к материалам дела. Судом оглашено протокольное определение о приобщении документов к материалам дела (т. 2, л.д. 87-97).
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб, возражения прокуратуры, суд апелляционной инстанции признал апелляционные жалобы не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.12.07 г. общество обратилось в администрацию района с заявлением о согласовании размещения и оформлении договора аренды земельного участка площадью 161,28 кв. м по адресу: пер. Семашко (между ул. Московской и ул. Станиславского) для размещения передвижной торговой сети (комплекса лоточной торговли) в количестве 28 мест (т. 2, л.д. 98).
11.01.08 г. главой администрации района на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.04.03 г. N 888 было принято распоряжение N 3, которым это заявление было удовлетворено, испрашиваемый земельный участок был предоставлен обществу в аренду сроком на 1 год (с 01.01.08 г. по 31.12.08 г.) (т. 1, л.д. 6).
14.01.08 г. на основании этого распоряжение администрацией района с обществом был заключен договора аренды N 5 земельного участка площадью 161,28 кв. м с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (земельные участки: А - кадастровый номер 61:44:05 07 32:0072 и Б - кадастровый номер 61:44:05 07 32:0071) (т. 1, л.д. 15-16).
05.02.08 г. Прокуратурой Ленинского района г. Ростова-на-Дону на это распоряжение был принесен протест (т. 1, л.д. 7-9), который был отклонен администрацией района в письме от 14.02.08 г. N 173 (т. 1, л.д. 10-11).
21.03.08 г. заместитель прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону в порядке ст. ст. 52, 198 АПК РФ в целях защиты общественных интересов обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации района от 11.01.08 г. N 3, поскольку при предоставлении земельного участка в аренду обществу была нарушена процедура его предоставления в аренду - земельный участок был предоставлен в аренду по прямому договору аренды, без проведения торгов в виде аукциона (т. 1, л.д. 2-4).
Повторно рассмотрев названное заявление, суд апелляционной инстанции признал правомерным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что данное заявление подлежало удовлетворению.
Так, судом первой инстанции был сделан основанный на обстоятельствах дела вывод о наличии у заместителя прокурора полномочий на оспаривание распоряжения главы администрации района, а также о соблюдении им установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ процессуального срока на обжалование данного распоряжения.
В этой связи суд апелляционной инстанции также считает необходимым отменить, что, поскольку оспариваемое распоряжение является одним из элементов сложного юридического состава юридического факта, из которого возникают гражданско-правовые отношения относительно аренды спорного земельного участка, к вопросу об исчислении сроков на обжалование данного распоряжения также применим срок исковой давности, который в данном случае также не пропущен.
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о несоответствии оспариваемого прокуратурой распоряжения требованиям действующего на территории муниципального образования "город Ростов-на-Дону" локального законодательства, которым регламентируется порядок предоставления на территории города земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли, к числу которых относятся объекты, под размещение которых обществу оспариваемым распоряжением был выделен земельный участок.
В частности, порядок предоставления земельных участков для указанных целей определен следующими нормативными правовыми актами:
- - постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 30.04.03 г. N 888 "О полномочиях по заключению договоров аренды земельных участков, предоставляемых для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории города Ростова-на-Дону (далее - постановление N 888), п. 1 которого утвержден "Порядок предоставления земельных участков для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории города Ростова-на-Дону" (далее - Порядок);
- - постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 11.07.06 г. "Об утверждении положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством" (далее - постановление N 777), пунктом 4 которого утвержден порядок определения стоимости или размера арендной платы земельного участка и пунктом 6 которого утвержден порядок предоставления земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и временных гаражей.
Учитывая, что постановление N 777 было принято позднее постановления N 888, порядок предоставления в аренду земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли регламентируется нормами постановления N 777 и, в части не урегулированной этим постановлением, нормами постановления N 888.
Пунктом 2 постановления N 888 администрации районов города наделены правами арендодателя земельных участков, предоставляемых для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории соответствующего района города.
Как следует из материалов дела, выделенный оспариваемым постановлением земельный участок находится на территории Ленинского района города Ростова-на-Дону, в связи с чем оспариваемое распоряжение принято администрацией в пределах ее компетенции.
Пунктом 6 постановления N 777 установлено две процедуры предоставления в аренду земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли: для земельных участков, предоставляемых в аренду впервые (новому арендатору) (п. п. 6.2) и для земельных участков, предоставляемых арендатору, который арендовал земельный участок прежде (по возобновляемым договорам аренды) (п. 6.7).
В отношении предоставления земельного участка в аренду новому арендатору пп. "б" п. 6.2 постановления N 777 установлено императивное требование о предоставлении такого земельного участка на торгах в виде аукциона.
В отношении предоставления одного и того же земельного участка в аренду прежнему арендатору на новый срок, пп. "в" п. 6.7 постановления N 777 установлен упрощенный порядок заключения такого договора с прежним арендатором - без проведения торгов при условии наличия соответствующих согласований.
Как следует из материалов дела и не оспаривается всеми участвующими в деле лицами, земельный участок площадью 161,28 кв. м с кадастровым номером 61:44:05 07 32 был предоставлен обществу обжалуемым прокуратурой распоряжением в аренду на 2008 год без проведения торгов в виде аукциона.
В обоснование правомерности выбора упрощенной процедуры предоставления его в аренду, администрация района и общество ссылаются на то, что ими была применена процедура, установленная п. 6.7 постановления N 777, так как этот земельный участок с 2007 года постоянно арендуется обществом и в данном случае договор аренды заключается на новый срок с прежним арендатором без проведения торгов.
Повторно изучив материалы дела и информацию, полученную от ТО УФАКОН N 18 в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предоставленный обществу оспариваемым распоряжением земельный участок не мог предоставляться обществу ни по упрощенной процедуре, установленной п. 6.7 постановления N 777, ни по процедуре, установленной п. 6.3 постановления N 777.
В частности, как следует из смысла п. 6.7 постановления N 777, установленная этим пунктом постановления упрощенная процедура применяется при предоставлении в аренду земельных участков арендаторам, если тот же самый арендатор арендовал тот же самый земельный участок по предыдущему договору аренды земельного участка. То есть, при совпадении в предшествующем и последующем договорах аренды двух составляющих:
1) предмета договора аренды (земельного участка);
2) арендатора.
Согласно материалам дела, фигура арендатора земельного участка, находящегося по адресу: пер. Семашко (между ул. Московской и ул. Станиславского), в предшествующих договорах аренды 2007 года и договоре аренды 2008 года, заключенном на основании оспариваемого распоряжения, совпадает - это общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия".
Однако, при этом не совпадают предметы договоров аренды 2007 года и 2008 года - земельный участок.
В частности, несмотря на то, что земельные участки, полученные обществом в аренду по договорам 2007 года и договору от 14.01.08 г. N 5 имеют один и тот же кадастровый номер и адрес, не совпадает площадь этих земельных участков.
Так, в договорах аренды 2007 года (N 26 от 05.02.07 г., N 26/1 от 02.04.07 г., N 26/2 от 22.05.07 г.) указана площадь земельного участка - 157, 5 кв. м (т. 2, л.д. 107, 110, 113), а в оспариваемом распоряжении и в договоре аренды от 14.01.08 г. N 5 указана площадь - 161,28 кв. м (т. 1, л.д. 6, 15).
Как следует из пояснений, данных по этому поводу ТО УФАКОН N 18, это несовпадение площадей земельного участка с одним и тем же кадастровым номером может объясняться допустимой погрешностью в 3 кв. м, о чем также имеется пометка в каждом кадастровом плане (т. 1, л.д. 119). Как следует из тех же пояснений ТО УФАКОН N 18, в результате проведения землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 была скорректирована и составила 158 кв. м: участок А - 81 кв. м (кадастровый номер 61:44:05 07 32:0071,), участок Б - 77 кв. м (кадастровый номер 61:44:05 07 32:0072).
Соответственно, исходя из уточненной площади земельного участка, разница между площадью земельного участка, предоставленного обществу в аренду оспариваемым распоряжением и площадью земельного участка, установленной в ходе землеустроительных работ и указанной в кадастровых планах земельных участков А и Б составляет 3,28 кв. м (158 кв. м против 161,26\\\\8 ком.) То, есть, разница в площадях этих земельных участков находится в пределах допустимой погрешности, о которой указывает ТО УФАКОН N 18.
Однако, исходя из обстоятельств дела, разница в 3,28 кв. м между земельным участком, сдававшимся обществу в аренду по договорам аренды N 62, 62/1, 62/2 в 2007 году и земельным участком, сданным обществу в аренду в 2008 году, не является результатом погрешности при измерении площади одного и того же земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32. В частности, как указывают администрация района и общество в отзывах и апелляционных жалобах, увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32, сданного обществу в аренду оспариваемым постановлением вызвано тем, что по периметру каждого из двух составляющих основного земельного участка участков А и Б было добавлено по 3 сантиметра для того, чтобы вместить в границы земельного участка торговые формы, с которых осуществляется реализация цветов (т. 1, л.д. 103).
То есть, увеличение площади земельного участка, переданного обществу в аренду в 2008 году оспариваемым распоряжением, произошло за счет изменения его границ в сторону расширения.
Из этого следует, что границы земельного участка, передававшегося обществу в аренду в 2007 году и переданного обществу в аренду в 2008 году, не совпадают. Это, в свою очередь, означает, что это разные земельные участки, поскольку изменились их основные индивидуализирующие характеристики: границы, так как в соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с действующим законодательством, деятельность по описанию и удостоверению границ земельных участков осуществляется специально уполномоченными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Согласно п. 4 приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.02 г. N П/327 (далее - Приказ), описание земельных участков (далее - Описание) представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении Описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.
Одним из разделов описания является раздел "Чертеж земельных участков", в который в числе прочего, согласно п. 19 Приказа включаются:
- - графическое изображение (схематическое) местоположения всех вновь образованных при землеустройстве узловых и поворотных точек, а также участков границ;
- - условные обозначения сформированных частей земельных участков;
- - условные обозначения прекращающих существование земельных участков;
- - условные обозначения прекращающих существование узловых и поворотных точек границ.
При подготовке Описания с целью внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках тематическим содержанием является изображение границ земельного участка, полученное при межевании.
Также одним из разделов описания земельных участков является раздел "Описание границ". Согласно п. 24 Приказа, в этот раздел вносятся текстовые сведения обо всех вновь образованных при землеустройстве и отраженных на Чертеже земельного участка узловых и поворотных точках, а также участках границ.
Вносимые сведения должны позволять определить положение на местности (восстановить) границы вновь образованных земельных участков, подлежащих государственному кадастровому учету, или земельных участков, межевание которых осуществлялось с целью внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений.
Согласно п. 25 Приказа, в этот раздел вносятся также сведения об условных обозначениях узловых и поворотных точек, участков границ, прекращающих существование при постановке вновь образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет либо внесении уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках.
В соответствии с п. 26 Приказа, Раздел "Описание границ" содержит в том числе следующие реквизиты:
- - номер изменения;
- - сведения о вновь образованных и прекращающих существование узловых и поворотных точках границ;
- - сведения о вновь образованных и прекращающих существование участках границ;
- - абрисы узловых и поворотных точек границ.
Из приведенных выше требований Приказа по формированию Описаний земельных участков в качестве объектов земельных правоотношений следует, что для того, чтобы указанное изменение границ спорного земельного участка с кадастровым номером за счет прибавления к нему по периметру новых земель стало официальным и было учтено как изменение границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 как объекта земельных правоотношений, необходимо, чтобы такое изменение его границ было осуществлено специально уполномоченными на то органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, зафиксировано соответствующим образом в разделах Описания данного земельного участка и учтено в Едином государственном реестре земель.
В частности, в раздел "Чертеж земельных участков" Описания земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (участки А с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0071 и Б с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0072) должен быть включен новый чертеж земельного участка, с учетом его изменившихся границ, а также приведены графическое изображение (схематическое) местоположения всех вновь образованных в результате прибавления по периметру земельного участка новых земель узловых и поворотных точек земельного участка в новых границах, а также участков границ и условные обозначения прекращающих существование узловых и поворотных точек границ.
В разделе "Описание границ" Описания земельного этого же земельного участка должны были быть внесены сведения о вновь образованных и прекращающих существование узловых и поворотных точках границ земельного участка в результате увеличения его по периметру; сведения о вновь образованных и прекращающих существование участках границ; абрисы узловых и поворотных точек границ.
Соответственно, все эти изменения должны были быть произведены в ходе проведения землеустроительных работ уполномоченным в сфере государственного кадастра земель органом, которым главный архитектор, который, как пояснила представитель администрации района, и произвел пересчет площади спорного земельного участка, не является.
Соответственно, в случае, если границы земельного участка не изменены в установленном порядке, не описаны в Описании этого земельного участка в приведенном выше порядке и не учтены в Едином государственном реестре земель, этот земельный участок продолжает существовать как объект земельных отношений и, соответственно, как оборотоспособный объект гражданских прав, в прежних границах. Земельного участка в фактически измененных границах (самовольно, как в данном случае) в гражданском поле не существует, поскольку, согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.
Как следует из материалов дела, впервые спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (участки А с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0072 и Б с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0071) был сформирован и описан в результате проведения по заявке общества уполномоченной организацией ООО "Гео-Дон" землеустроительных работ в начале 2007 года. По результатам этих работ 22.01.07 г. было оформлено межевое дело N 4017, была уточнена площадь земельного участка, которая составила 158 кв. м (участок А - площадь 81 кв. м, участок Б площадь 77 кв. м) составлены чертеж границ земельного участка (участков А и Б) (т. 1, л.д. 18-19), 30.01.07 г. обществу выданы кадастровые планы этих земельных участков, получивших кадастровые номера 61:44:05 07 32:0071 и 61:44:05 07 32:0072 (т. 1, л.д. 12-15, 121-123).
Исходя из обстоятельств дела, для того, чтобы общество получило возможность взять в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 32 с площадью 161,28, увеличенной за счет расширения границ этого земельного участка за счет земель по его периметру, должны были быть проведены новые землеустроительные работы по изменению границ этого земельного участка, в результате которых должны были быть подготовлены его новое описание, чертеж и описание границ и площадей. После проведения этих работ, соответствующие изменения должны были быть внесены в государственный кадастр земель. И, соответственно, только после проведения этих процедур земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 32 в расширенными границами и увеличившейся за счет этого площадью стал бы объектом земельных правоотношений.
Однако, как следует из ответа ТО УФАКОН N 18 от 29.09.08 г. N 8662 по запросу прокуратуры о том, какие последние сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:050732 имеются в Едином государственном реестре земель, после проведения ООО "Гео-Дон" на основании Распоряжения Главы администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 19.01.2007 г. N 13 и по заявлению ООО ТК "Камелия" землеустроительных работ, результатом которого явилось указанное выше межевое дело N 4017 от 22.01.07 г., иные землеустроительные дела по межеванию указанного земельного участка в ТО УФАКОН N 18 не поступали.
В связи с этим в базе данных Единого государственного реестра земель в отношении спорного земельного участка значатся следующие сведения: - площадь земельного участка - 158 кв. м: участок А - 81 кв. м (кадастровый номер 61:44:050732:72), участок Б - 77 кв. м (кадастровый номер 61:44:050732:71) (т. 2, л.д. 89-90).
Сравнив чертеж границ указанного земельного участка (участков А и Б), представленный ТО УФАКОН N 18 (т. 2, л.д. 91), с тем, который имеется в материалах дела (т., л.д. 19), суд апелляционной инстанции установил их полную идентичность.
Таким образом, земельный участок, представленный обществу оспариваемым распоряжением в 2008 году не тождественен земельному участку, предоставлявшемуся обществу в аренду в 2007 году - это разные земельные участки в связи с тем, что изменились их границы.
В связи с этим, доводы общества и администрации о возможности проведения установленной п. 6.7 постановления N 777 упрощенной процедуры предоставления земельного участка обществу в аренду оспариваемым распоряжением (т.е., без проведения торгов), неверны.
Кроме того, учитывая, что земельного участка с такими параметрами (границами и площадью) в качестве объекта земельных правоотношений не существует (он не поставлен в установленном порядке на кадастровый учет и не значится в Едином государственном реестре земель), он не мог быть сдан в аренду ни каким образом: ни путем проведения торгов, ни путем заключения прямого договора аренды - его не существует в правовом поле, он не введен в гражданский оборот.
В дополнение к изложенному, администрацией района при принятии оспариваемого распоряжения также были допущены другие нарушения установленного постановлением N 777 порядка предоставления земельных участков в аренду, даже если исходить из правомерности предоставления обществу земельного участка оспариваемым распоряжением без проведения торгов.
Так, в соответствии с пп. "г" п. 6.7 постановления N 777, арендная плата за предоставляемый земельный участок определяется в соответствии с п. 4 постановления N 777.
То есть, следующим образом:
- - при продлении срока договора аренды земельного участка для размещения временных объектов определение рыночной величины годовой арендной платы (далее по тексту - оценка) осуществляется на основании отчета независимого оценщика, выполненного в установленном порядке и согласованного городской комиссией по согласованию результатов оценки (п. п. "Д" п. 4.1);
- - уполномоченный орган, осуществляющий подготовку правового акта о предоставлении земельного участка (за исключением ДИЗО), в течение 3 дней с момента обращения заявителя в случаях требующих рыночной оценки, направляет документы, необходимые для оценки, в ДИЗО для организации работ по оценке размера арендной платы (п. 4.3);
- - созаказчиками по договору о проведении рыночной оценки размера арендной платы выступают ДИЗО и заявитель. Работы по проведению рыночной оценки осуществляются за счет заявителя (победителя торгов) и оплачиваются им после выхода соответствующего правового акта (п. 4.4);
- - выписка из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов рыночной оценки оформляется ДИЗО в течение 5 дней после проведения комиссии, направляется в уполномоченный орган, осуществляющий подготовку правового акта об оформлении прав на землю. Одновременно в целях подготовки проекта договора аренды или проекта договора купли-продажи земельного участка в ДИЗО или в фонд имущества направляются выписка из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов рыночной оценки, договор о проведении работ по оценке и отчет об оценке (п. 4.5).
Общество и администрация района доказательств того, что арендная плата по договору, заключенному на основании оспариваемого распоряжения, рассчитывалась в приведенном выше порядке, не представили. Представитель администрации района пояснила, что размер арендной платы по договору определялся исходя из действующих ставок арендной платы.
В дополнение к этому, согласно п. 6.1 постановления N 777, определение возможности предоставления и продления срока аренды земельных участков, занимаемых временными объектами стационарной мелкорозничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и временными гаражами должно осуществляться следующим образом:
А) администрация района в срок до 1 ноября текущего года определяет и направляет в МУ "ДАИГ" и в МУ "Департамент транспорта" на согласование перечень вновь размещаемых временных объектов и материалы топосъемки с нанесением границ и координат участков, перечень договоров аренды земельных участков, занимаемых существующими временными объектами, снос которых не планируется, и перечень договоров аренды земельных участков, занимаемых временными объектами, которые необходимо расторгнуть;
Б) МУ "ДАИГ" и в МУ "Департамент транспорта" в течение месяца рассматривают и согласовывают представленные перечни объектов. В случае, если земельные участки, указанные в перечнях объектов, находятся на территории, планируемой в текущем или следующем году под строительство капитальных объектов, или находятся на территории земельных участков, обремененных правами третьих лиц, или мешают движению общественного пассажирского транспорта, МУ "ДАИГ" и в МУ "Департамент транспорта" исключают их из представленных перечней объектов;
В) МУ "ДАИГ" и в МУ "Департамент транспорта" в течение 3 дней после согласования направляют в ДИЗО перечни объектов вместе с прилагаемыми к ним материалами для утверждения;
Г) ДИЗО в течение 21 дня утверждает перечни объектов своим правовым актом с учетом замечаний и направляет их в администрацию района для использования в работе.
То есть, данным постановлением установлен обязательный порядок согласования в том числе перечней договоров аренды земельных участков, занимаемых существующими временными объектами, снос которых не планируется, с МУ "Департамент транспорта", который должен проверить, не могут ли помешать включаемые в этот перечень объекты движению общественного пассажирского транспорта. На перечне мест на территории Ленинского района, предназначенных для размещения объектов мелкорозничной передвижной сети на улицах и площадях 2 категории на 2008 год такое согласование МУ "Департамент транспорта" и утверждение ДИЗО отсутствуют (т. 1, л.д. 20).
Суд предлагал администрации района представить такой документ с необходимыми согласованиями указанных органов в судебное заседание в определении об отложении рассмотрения жалобы. Такой документ представлен не был, из чего суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что в 2008 году размещение объектов мелкорозничной торговли на предоставленном обществу оспариваемом земельном участке с МУ "Департамент транспорта" не согласовывалось. Соответственно, проверка того, не мешают ли эти объекты движению пассажирского транспорта, в установленном порядке не проводилась. Между тем, исходя из местоположения спорного земельного участка, он вплотную примыкает к автодороге, по которой проходят регулярные маршруты пассажирского транспорта (т. 1, л.д. 18).
Таким образом, принятием оспариваемого распоряжения администрацией нарушены требования постановлений N 777 и 888, а также нормы земельного и гражданского кодексов согласно которым предметом договора аренды может быть только оборотоспособный объект гражданских прав (в данном случае - объект земельных отношений), а также нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку оспариваемое распоряжение было принято без учета права граждан на безопасность дорожного движения, права субъектов предпринимательской деятельности на участие в аукционе на право заключения договора аренды.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт органов местного самоуправления не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя (публичные интересы), суд принимает решение об удовлетворении в заявленного требования о признании этого акта недействительным.
Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности вывода суда первой инстанции о недействительности оспариваемого прокуратурой распоряжения о передаче обществу в аренду земельного участка.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, апелляционные жалобы администрации района и общества отклоняются.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.08 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
С.И.ЗОЛОТУХИНА
Т.И.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2008 N 15АП-4905/2008 ПО ДЕЛУ N А53-5180/2008-С4-48
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2008 г. N 15АП-4905/2008
Дело N А53-5180/2008-С4-48
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей С.И. Золотухиной, Т.И. Ткаченко
при ведении протокола судебного заседания Смотровой Н.Н.
при участии:
от прокуратуры: старшего прокурора Шетов А.Ш. (удостоверение N 168643, до 31.01.11 г.)
- от Администрации Ленинского района: юрисконсульта Лебедевой Ю.В. (доверенность от 11.04.08 г. N 554 сроком действия 1 год); от ООО "Торговый комплекс Камелия": представителя по доверенности Гладковой М.В. (доверенность от 24.09.08 г. сроком действия 1 год);
- от третьих лиц: от Управления Роснедвижимости - представитель не явился (уведомление 80296 вручено 02.09.08 г.); от Администрации г. Ростова-на-Дону - представитель не явился (уведомление 80295 вручено 02.09.08 г.),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 27.06.2008 г. по делу N А53-5180/2008-С4-48
по заявлению Заместителя прокурора Ростовской области
к заинтересованному лицу Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону
при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия", Управления Роснедвижимости по Ростовской области по деятельности отдела N 18, Администрации г. Ростова-на-Дону
о признании недействительным распоряжения,
принятое в составе судьи Комурджиевой И.П.
установил:
Заместитель прокурора Ростовской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону (далее - администрация района) о признании недействительным распоряжения от 11.01.08 г. N 3 "О предоставлении земельного участка для организации и функционирования объектов мелкорозничной передвижной торговой сети пер. Семашко (от ул. Московской до ул. Станиславского).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия" (далее - общество), Управление Роснедвижимости по Ростовской области по деятельности отдела N 18 (далее - управление), Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация города).
Решением суда от 27.06.08 г. заявленные прокурором требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что главой администрации нарушен порядок предоставления земельного участка в аренду; не проведен конкурс и в средствах массовой информации не опубликованы сведения о наличии предлагаемого в аренду земельного участка.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация района и общество подали в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению администрации района и общества суд, удовлетворяя требования прокурора, нарушил права конкретного юридического лица в сфере предпринимательской деятельности, которое в связи с изданием обжалуемого постановления и заключения договора аренды понесло значительные расходы по созданию рабочих мест для иных предпринимателей, а также своевременно платит налоги, пополняя казну государства и муниципального образования. В жалобах также указано на соблюдение установленного утвержденным п. 6 постановления Мэра города от 11.07.06 г. N 777 "Порядка предоставления земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и временных гаражей", поскольку оспариваемым распоряжением обществу предоставлен земельный участок, который уже ранее предоставлялся ему в аренду.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ. В судебном заседании на основании распоряжения председателя административной коллегии в порядке ст. 18 АПК РФ была произведена замена: судья Иванова Н.Н. заменена на судью Ткаченко Т.И.
Администрация города и управление своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом. Представители прокуратуры, администрации района и общества не возражали против рассмотрения жалобы без участия указанных третьих лиц по делу. В связи с изложенным, руководствуясь ч. ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ, судебное заседание проводится без участия представителей администрации города и управления.
Представители администрации района и общества настаивали на отмене решения суда, сославшись на доводы, приведенные в апелляционных жалобах.
Из документов, которые суд предложил представить подателям апелляционных жалоб в настоящее судебное заседание в определении от 26.08.08 г. (т. 2, л.д. 82), администрацией района суду представлен комплект документов, представленный обществом администрации района вместе с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на 2008 год. В отношении план-схемы по использованию спорного земельного участка и "Перечня договоров аренды земельных участков, занимаемых существующими временными объектами, снос которых не планируется" на 2008 год представитель администрации, пояснила, что эти документы имеются в материалах дела на листах 17, 20-24 тома 1. По вопросу о том, имеется ли у администрации района согласование указанного "Перечня договоров" на 2008 год с МУ "Департамент транспорта" ответила отрицательно.
Представитель общества пояснила, что у нее отсутствует информация о порядке определения арендной платы по договору аренды спорного земельного участка на 2008 году.
По вопросу о том, по каким причинам в оспариваемом распоряжении указана площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 по адресу пер. Семашко (от ул. Московской до ул. Станиславского) - 161,28 кв. м, превышающая площадь земельного участка с этим же кадастровым номером, указанную в имеющихся в материалах дела кадастровых планах земельных участков, из которых состоит этот земельный участок и ранее заключавшихся в отношении этого земельного участка договорах аренды, представители администрации пояснила, что это произошло вследствие того, что к этому земельному участку, площадь которого ранее составляла 158 кв. м, по периметру было прибавлено по 3 сантиметра. По каким причинам это произошло, а также кем эти границы были изменены (землеустроительной организацией или нет), изменялись ли границы земельного участка в государственном реестре земель, представители общества и администрации ответить затруднились.
Представитель прокуратуры возражал против отмены решения суда, сославшись на его законность, пояснил, что необходимая информация об изменении границ и площади спорного земельного участка может быть оперативно запрошена прокуратурой у УФАКОН и представлена суду.
В целях обеспечения предоставления администрацией района и обществом дополнительных документов в обоснование поданных ими апелляционных жалоб, а также в целях получения у УФАКОН информации о том, какие сведения в отношении спорного земельного участка содержатся в Едином государственном реестре земель, судом на основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 24.09.08 г. до 01.10.08 г. Запросить и предоставить указанную информацию от УФАКОН было проучено прокуратуре. Суд также предложил представителю общества представить: информацию о том, в каком порядке определялся размер арендной платы по договору аренды, было ли получено согласование на заключение договора у МУ "Департамент транспорта", в каком порядке изменялись площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:05 07 32:0071, 61:44:05 07 32:0072).
После перерыва судебное заседание продолжено. Представитель общества в судебное заседание не явилась, документы, которые было предложено представить обществу, не представила, от руководителя общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью (чьей - руководителя общества или представителя общества по доверенности не указано), каких-либо документов в подтверждение наличия причины, названной в ходатайстве в качестве основания для отложения, суду не представлено (т. 2, л.д. 117).
Представитель прокуратуры возражал против удовлетворения ходатайства, представитель администрации района оставила вопрос об удовлетворении ходатайства на усмотрение суда.
По результатам рассмотрения ходатайства судом оглашено протокольное определение об отклонении ходатайства общества в связи с его недоказанностью, а также по причине отсутствия в этом необходимости: в материалах дела имеются все необходимые для рассмотрения жалобы документы; прокуратурой по запросу из УФАКОН представлены те же документы о межевании и кадастровом учете земельного участка, что имелись в деле еще на стадии его рассмотрения в суде первой инстанции. Кроме того, общество не воспользовалось предоставленной ему судом возможностью предоставить дополнительные доказательства в обоснование апелляционной жалобы, хотя суд апелляционной инстанции предоставил обществу для этого возможность, а именно: предыдущее судебное заседание было отложено по ходатайству общества, не получившего копии определения о назначении жалобы к рассмотрению; копия определения о назначении второго судебного заседания по жалобе, в котором суд привел подробный перечень документов, которые предлагается представить обществу, была получена обществом, исходя из уведомления о вручении заказной корреспонденции N 80311, за 22 дня до проведения второго судебного заседания по делу (02.09.08 г.); после этого во втором судебном заседании судом был объявлен перерыв еще на 5 рабочих дней в том числе для обеспечения обществу возможности предоставить имеющиеся у него дополнительные доказательства в обоснование поданной им апелляционной жалобы. Общество этой возможностью не воспользовалось.
Представитель администрации района пояснила, что увеличение площади спорного земельного участка на 3 см по периметру участков А и Б произошло из-за того, что было необходимо разместить на земельном участке торговые формы, из которых осуществлялась реализация цветов (л.д. 104). В связи с этим, площадь земельного участка была пересчитана главным архитектором района и площадь земельного участка увеличилась со 158 кв. м до 161,28 кв. м; информации о том, проводились ли в связи с этим работы по формированию земельного участка с новыми границами, администрация района не имеет. Представитель администрации района пояснила, что размер арендной платы по договору определялся исходя из действующих ставок арендной платы.
Представитель прокуратуры представил ответ на запрос прокуратуры от ТО УФАКОН N 18 относительно изменения границ и площади спорного земельного участка с 158 кв. м до 161,28 кв. м с приложенными в его обоснование документами: чертежом границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 и кадастровыми планами земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:05 07 32:0071, 61:44:05 07 32:0072, ходатайствовал о приобщении запроса прокуратуры и указанных документов к материалам дела. Представитель администрации района ознакомилась с документами, не возражала против их приобщения к материалам дела. Судом оглашено протокольное определение о приобщении документов к материалам дела (т. 2, л.д. 87-97).
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб, возражения прокуратуры, суд апелляционной инстанции признал апелляционные жалобы не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.12.07 г. общество обратилось в администрацию района с заявлением о согласовании размещения и оформлении договора аренды земельного участка площадью 161,28 кв. м по адресу: пер. Семашко (между ул. Московской и ул. Станиславского) для размещения передвижной торговой сети (комплекса лоточной торговли) в количестве 28 мест (т. 2, л.д. 98).
11.01.08 г. главой администрации района на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.04.03 г. N 888 было принято распоряжение N 3, которым это заявление было удовлетворено, испрашиваемый земельный участок был предоставлен обществу в аренду сроком на 1 год (с 01.01.08 г. по 31.12.08 г.) (т. 1, л.д. 6).
14.01.08 г. на основании этого распоряжение администрацией района с обществом был заключен договора аренды N 5 земельного участка площадью 161,28 кв. м с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (земельные участки: А - кадастровый номер 61:44:05 07 32:0072 и Б - кадастровый номер 61:44:05 07 32:0071) (т. 1, л.д. 15-16).
05.02.08 г. Прокуратурой Ленинского района г. Ростова-на-Дону на это распоряжение был принесен протест (т. 1, л.д. 7-9), который был отклонен администрацией района в письме от 14.02.08 г. N 173 (т. 1, л.д. 10-11).
21.03.08 г. заместитель прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону в порядке ст. ст. 52, 198 АПК РФ в целях защиты общественных интересов обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации района от 11.01.08 г. N 3, поскольку при предоставлении земельного участка в аренду обществу была нарушена процедура его предоставления в аренду - земельный участок был предоставлен в аренду по прямому договору аренды, без проведения торгов в виде аукциона (т. 1, л.д. 2-4).
Повторно рассмотрев названное заявление, суд апелляционной инстанции признал правомерным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что данное заявление подлежало удовлетворению.
Так, судом первой инстанции был сделан основанный на обстоятельствах дела вывод о наличии у заместителя прокурора полномочий на оспаривание распоряжения главы администрации района, а также о соблюдении им установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ процессуального срока на обжалование данного распоряжения.
В этой связи суд апелляционной инстанции также считает необходимым отменить, что, поскольку оспариваемое распоряжение является одним из элементов сложного юридического состава юридического факта, из которого возникают гражданско-правовые отношения относительно аренды спорного земельного участка, к вопросу об исчислении сроков на обжалование данного распоряжения также применим срок исковой давности, который в данном случае также не пропущен.
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о несоответствии оспариваемого прокуратурой распоряжения требованиям действующего на территории муниципального образования "город Ростов-на-Дону" локального законодательства, которым регламентируется порядок предоставления на территории города земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли, к числу которых относятся объекты, под размещение которых обществу оспариваемым распоряжением был выделен земельный участок.
В частности, порядок предоставления земельных участков для указанных целей определен следующими нормативными правовыми актами:
- - постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 30.04.03 г. N 888 "О полномочиях по заключению договоров аренды земельных участков, предоставляемых для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории города Ростова-на-Дону (далее - постановление N 888), п. 1 которого утвержден "Порядок предоставления земельных участков для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории города Ростова-на-Дону" (далее - Порядок);
- - постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 11.07.06 г. "Об утверждении положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством" (далее - постановление N 777), пунктом 4 которого утвержден порядок определения стоимости или размера арендной платы земельного участка и пунктом 6 которого утвержден порядок предоставления земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и временных гаражей.
Учитывая, что постановление N 777 было принято позднее постановления N 888, порядок предоставления в аренду земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли регламентируется нормами постановления N 777 и, в части не урегулированной этим постановлением, нормами постановления N 888.
Пунктом 2 постановления N 888 администрации районов города наделены правами арендодателя земельных участков, предоставляемых для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории соответствующего района города.
Как следует из материалов дела, выделенный оспариваемым постановлением земельный участок находится на территории Ленинского района города Ростова-на-Дону, в связи с чем оспариваемое распоряжение принято администрацией в пределах ее компетенции.
Пунктом 6 постановления N 777 установлено две процедуры предоставления в аренду земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли: для земельных участков, предоставляемых в аренду впервые (новому арендатору) (п. п. 6.2) и для земельных участков, предоставляемых арендатору, который арендовал земельный участок прежде (по возобновляемым договорам аренды) (п. 6.7).
В отношении предоставления земельного участка в аренду новому арендатору пп. "б" п. 6.2 постановления N 777 установлено императивное требование о предоставлении такого земельного участка на торгах в виде аукциона.
В отношении предоставления одного и того же земельного участка в аренду прежнему арендатору на новый срок, пп. "в" п. 6.7 постановления N 777 установлен упрощенный порядок заключения такого договора с прежним арендатором - без проведения торгов при условии наличия соответствующих согласований.
Как следует из материалов дела и не оспаривается всеми участвующими в деле лицами, земельный участок площадью 161,28 кв. м с кадастровым номером 61:44:05 07 32 был предоставлен обществу обжалуемым прокуратурой распоряжением в аренду на 2008 год без проведения торгов в виде аукциона.
В обоснование правомерности выбора упрощенной процедуры предоставления его в аренду, администрация района и общество ссылаются на то, что ими была применена процедура, установленная п. 6.7 постановления N 777, так как этот земельный участок с 2007 года постоянно арендуется обществом и в данном случае договор аренды заключается на новый срок с прежним арендатором без проведения торгов.
Повторно изучив материалы дела и информацию, полученную от ТО УФАКОН N 18 в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предоставленный обществу оспариваемым распоряжением земельный участок не мог предоставляться обществу ни по упрощенной процедуре, установленной п. 6.7 постановления N 777, ни по процедуре, установленной п. 6.3 постановления N 777.
В частности, как следует из смысла п. 6.7 постановления N 777, установленная этим пунктом постановления упрощенная процедура применяется при предоставлении в аренду земельных участков арендаторам, если тот же самый арендатор арендовал тот же самый земельный участок по предыдущему договору аренды земельного участка. То есть, при совпадении в предшествующем и последующем договорах аренды двух составляющих:
1) предмета договора аренды (земельного участка);
2) арендатора.
Согласно материалам дела, фигура арендатора земельного участка, находящегося по адресу: пер. Семашко (между ул. Московской и ул. Станиславского), в предшествующих договорах аренды 2007 года и договоре аренды 2008 года, заключенном на основании оспариваемого распоряжения, совпадает - это общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия".
Однако, при этом не совпадают предметы договоров аренды 2007 года и 2008 года - земельный участок.
В частности, несмотря на то, что земельные участки, полученные обществом в аренду по договорам 2007 года и договору от 14.01.08 г. N 5 имеют один и тот же кадастровый номер и адрес, не совпадает площадь этих земельных участков.
Так, в договорах аренды 2007 года (N 26 от 05.02.07 г., N 26/1 от 02.04.07 г., N 26/2 от 22.05.07 г.) указана площадь земельного участка - 157, 5 кв. м (т. 2, л.д. 107, 110, 113), а в оспариваемом распоряжении и в договоре аренды от 14.01.08 г. N 5 указана площадь - 161,28 кв. м (т. 1, л.д. 6, 15).
Как следует из пояснений, данных по этому поводу ТО УФАКОН N 18, это несовпадение площадей земельного участка с одним и тем же кадастровым номером может объясняться допустимой погрешностью в 3 кв. м, о чем также имеется пометка в каждом кадастровом плане (т. 1, л.д. 119). Как следует из тех же пояснений ТО УФАКОН N 18, в результате проведения землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 была скорректирована и составила 158 кв. м: участок А - 81 кв. м (кадастровый номер 61:44:05 07 32:0071,), участок Б - 77 кв. м (кадастровый номер 61:44:05 07 32:0072).
Соответственно, исходя из уточненной площади земельного участка, разница между площадью земельного участка, предоставленного обществу в аренду оспариваемым распоряжением и площадью земельного участка, установленной в ходе землеустроительных работ и указанной в кадастровых планах земельных участков А и Б составляет 3,28 кв. м (158 кв. м против 161,26\\\\8 ком.) То, есть, разница в площадях этих земельных участков находится в пределах допустимой погрешности, о которой указывает ТО УФАКОН N 18.
Однако, исходя из обстоятельств дела, разница в 3,28 кв. м между земельным участком, сдававшимся обществу в аренду по договорам аренды N 62, 62/1, 62/2 в 2007 году и земельным участком, сданным обществу в аренду в 2008 году, не является результатом погрешности при измерении площади одного и того же земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32. В частности, как указывают администрация района и общество в отзывах и апелляционных жалобах, увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32, сданного обществу в аренду оспариваемым постановлением вызвано тем, что по периметру каждого из двух составляющих основного земельного участка участков А и Б было добавлено по 3 сантиметра для того, чтобы вместить в границы земельного участка торговые формы, с которых осуществляется реализация цветов (т. 1, л.д. 103).
То есть, увеличение площади земельного участка, переданного обществу в аренду в 2008 году оспариваемым распоряжением, произошло за счет изменения его границ в сторону расширения.
Из этого следует, что границы земельного участка, передававшегося обществу в аренду в 2007 году и переданного обществу в аренду в 2008 году, не совпадают. Это, в свою очередь, означает, что это разные земельные участки, поскольку изменились их основные индивидуализирующие характеристики: границы, так как в соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с действующим законодательством, деятельность по описанию и удостоверению границ земельных участков осуществляется специально уполномоченными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Согласно п. 4 приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.02 г. N П/327 (далее - Приказ), описание земельных участков (далее - Описание) представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении Описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.
Одним из разделов описания является раздел "Чертеж земельных участков", в который в числе прочего, согласно п. 19 Приказа включаются:
- - графическое изображение (схематическое) местоположения всех вновь образованных при землеустройстве узловых и поворотных точек, а также участков границ;
- - условные обозначения сформированных частей земельных участков;
- - условные обозначения прекращающих существование земельных участков;
- - условные обозначения прекращающих существование узловых и поворотных точек границ.
При подготовке Описания с целью внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках тематическим содержанием является изображение границ земельного участка, полученное при межевании.
Также одним из разделов описания земельных участков является раздел "Описание границ". Согласно п. 24 Приказа, в этот раздел вносятся текстовые сведения обо всех вновь образованных при землеустройстве и отраженных на Чертеже земельного участка узловых и поворотных точках, а также участках границ.
Вносимые сведения должны позволять определить положение на местности (восстановить) границы вновь образованных земельных участков, подлежащих государственному кадастровому учету, или земельных участков, межевание которых осуществлялось с целью внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений.
Согласно п. 25 Приказа, в этот раздел вносятся также сведения об условных обозначениях узловых и поворотных точек, участков границ, прекращающих существование при постановке вновь образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет либо внесении уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках.
В соответствии с п. 26 Приказа, Раздел "Описание границ" содержит в том числе следующие реквизиты:
- - номер изменения;
- - сведения о вновь образованных и прекращающих существование узловых и поворотных точках границ;
- - сведения о вновь образованных и прекращающих существование участках границ;
- - абрисы узловых и поворотных точек границ.
Из приведенных выше требований Приказа по формированию Описаний земельных участков в качестве объектов земельных правоотношений следует, что для того, чтобы указанное изменение границ спорного земельного участка с кадастровым номером за счет прибавления к нему по периметру новых земель стало официальным и было учтено как изменение границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 как объекта земельных правоотношений, необходимо, чтобы такое изменение его границ было осуществлено специально уполномоченными на то органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, зафиксировано соответствующим образом в разделах Описания данного земельного участка и учтено в Едином государственном реестре земель.
В частности, в раздел "Чертеж земельных участков" Описания земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (участки А с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0071 и Б с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0072) должен быть включен новый чертеж земельного участка, с учетом его изменившихся границ, а также приведены графическое изображение (схематическое) местоположения всех вновь образованных в результате прибавления по периметру земельного участка новых земель узловых и поворотных точек земельного участка в новых границах, а также участков границ и условные обозначения прекращающих существование узловых и поворотных точек границ.
В разделе "Описание границ" Описания земельного этого же земельного участка должны были быть внесены сведения о вновь образованных и прекращающих существование узловых и поворотных точках границ земельного участка в результате увеличения его по периметру; сведения о вновь образованных и прекращающих существование участках границ; абрисы узловых и поворотных точек границ.
Соответственно, все эти изменения должны были быть произведены в ходе проведения землеустроительных работ уполномоченным в сфере государственного кадастра земель органом, которым главный архитектор, который, как пояснила представитель администрации района, и произвел пересчет площади спорного земельного участка, не является.
Соответственно, в случае, если границы земельного участка не изменены в установленном порядке, не описаны в Описании этого земельного участка в приведенном выше порядке и не учтены в Едином государственном реестре земель, этот земельный участок продолжает существовать как объект земельных отношений и, соответственно, как оборотоспособный объект гражданских прав, в прежних границах. Земельного участка в фактически измененных границах (самовольно, как в данном случае) в гражданском поле не существует, поскольку, согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.
Как следует из материалов дела, впервые спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (участки А с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0072 и Б с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0071) был сформирован и описан в результате проведения по заявке общества уполномоченной организацией ООО "Гео-Дон" землеустроительных работ в начале 2007 года. По результатам этих работ 22.01.07 г. было оформлено межевое дело N 4017, была уточнена площадь земельного участка, которая составила 158 кв. м (участок А - площадь 81 кв. м, участок Б площадь 77 кв. м) составлены чертеж границ земельного участка (участков А и Б) (т. 1, л.д. 18-19), 30.01.07 г. обществу выданы кадастровые планы этих земельных участков, получивших кадастровые номера 61:44:05 07 32:0071 и 61:44:05 07 32:0072 (т. 1, л.д. 12-15, 121-123).
Исходя из обстоятельств дела, для того, чтобы общество получило возможность взять в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 32 с площадью 161,28, увеличенной за счет расширения границ этого земельного участка за счет земель по его периметру, должны были быть проведены новые землеустроительные работы по изменению границ этого земельного участка, в результате которых должны были быть подготовлены его новое описание, чертеж и описание границ и площадей. После проведения этих работ, соответствующие изменения должны были быть внесены в государственный кадастр земель. И, соответственно, только после проведения этих процедур земельный участок с кадастровым номером 61:44:05 07 32 в расширенными границами и увеличившейся за счет этого площадью стал бы объектом земельных правоотношений.
Однако, как следует из ответа ТО УФАКОН N 18 от 29.09.08 г. N 8662 по запросу прокуратуры о том, какие последние сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:050732 имеются в Едином государственном реестре земель, после проведения ООО "Гео-Дон" на основании Распоряжения Главы администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 19.01.2007 г. N 13 и по заявлению ООО ТК "Камелия" землеустроительных работ, результатом которого явилось указанное выше межевое дело N 4017 от 22.01.07 г., иные землеустроительные дела по межеванию указанного земельного участка в ТО УФАКОН N 18 не поступали.
В связи с этим в базе данных Единого государственного реестра земель в отношении спорного земельного участка значатся следующие сведения: - площадь земельного участка - 158 кв. м: участок А - 81 кв. м (кадастровый номер 61:44:050732:72), участок Б - 77 кв. м (кадастровый номер 61:44:050732:71) (т. 2, л.д. 89-90).
Сравнив чертеж границ указанного земельного участка (участков А и Б), представленный ТО УФАКОН N 18 (т. 2, л.д. 91), с тем, который имеется в материалах дела (т., л.д. 19), суд апелляционной инстанции установил их полную идентичность.
Таким образом, земельный участок, представленный обществу оспариваемым распоряжением в 2008 году не тождественен земельному участку, предоставлявшемуся обществу в аренду в 2007 году - это разные земельные участки в связи с тем, что изменились их границы.
В связи с этим, доводы общества и администрации о возможности проведения установленной п. 6.7 постановления N 777 упрощенной процедуры предоставления земельного участка обществу в аренду оспариваемым распоряжением (т.е., без проведения торгов), неверны.
Кроме того, учитывая, что земельного участка с такими параметрами (границами и площадью) в качестве объекта земельных правоотношений не существует (он не поставлен в установленном порядке на кадастровый учет и не значится в Едином государственном реестре земель), он не мог быть сдан в аренду ни каким образом: ни путем проведения торгов, ни путем заключения прямого договора аренды - его не существует в правовом поле, он не введен в гражданский оборот.
В дополнение к изложенному, администрацией района при принятии оспариваемого распоряжения также были допущены другие нарушения установленного постановлением N 777 порядка предоставления земельных участков в аренду, даже если исходить из правомерности предоставления обществу земельного участка оспариваемым распоряжением без проведения торгов.
Так, в соответствии с пп. "г" п. 6.7 постановления N 777, арендная плата за предоставляемый земельный участок определяется в соответствии с п. 4 постановления N 777.
То есть, следующим образом:
- - при продлении срока договора аренды земельного участка для размещения временных объектов определение рыночной величины годовой арендной платы (далее по тексту - оценка) осуществляется на основании отчета независимого оценщика, выполненного в установленном порядке и согласованного городской комиссией по согласованию результатов оценки (п. п. "Д" п. 4.1);
- - уполномоченный орган, осуществляющий подготовку правового акта о предоставлении земельного участка (за исключением ДИЗО), в течение 3 дней с момента обращения заявителя в случаях требующих рыночной оценки, направляет документы, необходимые для оценки, в ДИЗО для организации работ по оценке размера арендной платы (п. 4.3);
- - созаказчиками по договору о проведении рыночной оценки размера арендной платы выступают ДИЗО и заявитель. Работы по проведению рыночной оценки осуществляются за счет заявителя (победителя торгов) и оплачиваются им после выхода соответствующего правового акта (п. 4.4);
- - выписка из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов рыночной оценки оформляется ДИЗО в течение 5 дней после проведения комиссии, направляется в уполномоченный орган, осуществляющий подготовку правового акта об оформлении прав на землю. Одновременно в целях подготовки проекта договора аренды или проекта договора купли-продажи земельного участка в ДИЗО или в фонд имущества направляются выписка из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов рыночной оценки, договор о проведении работ по оценке и отчет об оценке (п. 4.5).
Общество и администрация района доказательств того, что арендная плата по договору, заключенному на основании оспариваемого распоряжения, рассчитывалась в приведенном выше порядке, не представили. Представитель администрации района пояснила, что размер арендной платы по договору определялся исходя из действующих ставок арендной платы.
В дополнение к этому, согласно п. 6.1 постановления N 777, определение возможности предоставления и продления срока аренды земельных участков, занимаемых временными объектами стационарной мелкорозничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и временными гаражами должно осуществляться следующим образом:
А) администрация района в срок до 1 ноября текущего года определяет и направляет в МУ "ДАИГ" и в МУ "Департамент транспорта" на согласование перечень вновь размещаемых временных объектов и материалы топосъемки с нанесением границ и координат участков, перечень договоров аренды земельных участков, занимаемых существующими временными объектами, снос которых не планируется, и перечень договоров аренды земельных участков, занимаемых временными объектами, которые необходимо расторгнуть;
Б) МУ "ДАИГ" и в МУ "Департамент транспорта" в течение месяца рассматривают и согласовывают представленные перечни объектов. В случае, если земельные участки, указанные в перечнях объектов, находятся на территории, планируемой в текущем или следующем году под строительство капитальных объектов, или находятся на территории земельных участков, обремененных правами третьих лиц, или мешают движению общественного пассажирского транспорта, МУ "ДАИГ" и в МУ "Департамент транспорта" исключают их из представленных перечней объектов;
В) МУ "ДАИГ" и в МУ "Департамент транспорта" в течение 3 дней после согласования направляют в ДИЗО перечни объектов вместе с прилагаемыми к ним материалами для утверждения;
Г) ДИЗО в течение 21 дня утверждает перечни объектов своим правовым актом с учетом замечаний и направляет их в администрацию района для использования в работе.
То есть, данным постановлением установлен обязательный порядок согласования в том числе перечней договоров аренды земельных участков, занимаемых существующими временными объектами, снос которых не планируется, с МУ "Департамент транспорта", который должен проверить, не могут ли помешать включаемые в этот перечень объекты движению общественного пассажирского транспорта. На перечне мест на территории Ленинского района, предназначенных для размещения объектов мелкорозничной передвижной сети на улицах и площадях 2 категории на 2008 год такое согласование МУ "Департамент транспорта" и утверждение ДИЗО отсутствуют (т. 1, л.д. 20).
Суд предлагал администрации района представить такой документ с необходимыми согласованиями указанных органов в судебное заседание в определении об отложении рассмотрения жалобы. Такой документ представлен не был, из чего суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что в 2008 году размещение объектов мелкорозничной торговли на предоставленном обществу оспариваемом земельном участке с МУ "Департамент транспорта" не согласовывалось. Соответственно, проверка того, не мешают ли эти объекты движению пассажирского транспорта, в установленном порядке не проводилась. Между тем, исходя из местоположения спорного земельного участка, он вплотную примыкает к автодороге, по которой проходят регулярные маршруты пассажирского транспорта (т. 1, л.д. 18).
Таким образом, принятием оспариваемого распоряжения администрацией нарушены требования постановлений N 777 и 888, а также нормы земельного и гражданского кодексов согласно которым предметом договора аренды может быть только оборотоспособный объект гражданских прав (в данном случае - объект земельных отношений), а также нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку оспариваемое распоряжение было принято без учета права граждан на безопасность дорожного движения, права субъектов предпринимательской деятельности на участие в аукционе на право заключения договора аренды.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт органов местного самоуправления не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя (публичные интересы), суд принимает решение об удовлетворении в заявленного требования о признании этого акта недействительным.
Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности вывода суда первой инстанции о недействительности оспариваемого прокуратурой распоряжения о передаче обществу в аренду земельного участка.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, апелляционные жалобы администрации района и общества отклоняются.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.08 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
С.И.ЗОЛОТУХИНА
Т.И.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)