Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Паньковой Г.Л., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,
при участии:
от истца - не явились,
от ответчика - Проничев Н.Б., доверенность от 16.11.2012,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Монолит"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 октября 2012 года
по делу N А60-30875/2012,
вынесенное судьей Ваниным П.Б.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1069674083676, ИНН 6674199753)
о взыскании долга по арендной плате, пени,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее - ответчик, ООО "Монолит") о взыскании 1 689 635 руб. 46 коп., в том числе 935 722 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.12.2007 N 3-1069, 753 912 руб. 50 коп. пени.
Решением суда от 30.10.2012 исковые требования удовлетворены.
Ответчик с решением суда от 30.10.2012 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать. Ответчик ссылается на то, что право собственности ответчика на помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Зоологическая, 9, прекращено 24.06.2008, с этого момента ответчик не использует спорный земельный участок под зданием, в котором расположены принадлежавшие ответчику на праве собственности помещения. Ответчик также считает, что отсутствуют основания для начисления арендной платы до даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, то есть до 01.09.2008. Ответчик указал, что доказательства отчуждения нежилых помещения не бы ли представлены в суд первой инстанции в связи с утратой документов и невозможностью получить в органе государственной регистрации доказательства отчуждения им помещений, расположенных на земельном участке, самостоятельно; суд первой инстанции в удовлетворения ходатайства ответчика об истребовании в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области соответствующих доказательств необоснованно отказал.
Ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец в суд апелляционной инстанции не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
ООО "Монолит" в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявило ходатайство о приобщении к материалам дела копий выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 31.10.2012 N 66-0-1-159/4003/2012-207, договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.05.2008, передаточного акта от 26.05.2008, объяснительной от 23.10.2012, приказа от 05.11.2012 N 44.
В п. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право арбитражного суда апелляционной инстанции приобщить к материалам дела дополнительные доказательства в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об оказании содействия в получении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении правообладателей помещений, расположенных на спорном земельном участке, со ссылкой на отсутствие доказательств невозможности получения ответчиком данных сведений самостоятельно.
Между тем, сообщением об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.10.2012 подтверждается невозможность представления ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанций сведений о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке.
Представленные обществом дополнительные доказательства имеют значение для правильного разрешения спора, могут повлиять на выводы суда по существу спора.
Так как заявитель апелляционной жалобы обосновал невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам, арбитражный апелляционный суд удовлетворил ходатайство ответчика на основании п. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил представленные документы к материалам дела.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с заключенным на основании постановления главы Екатеринбурга от 12.11.2007 N 5094 договором от 03.12.2007 N 3-1069 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора Администрация города Екатеринбурга (арендодатель) предоставляет, а арендатор, в том числе ООО "Монолит", принимает во временное владение и пользование на пятнадцать лет за плату неделимый земельный участок общей площадью 13372 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0304030:0044, имеющий местоположение: ул. Зоологическая, 9 в г. Екатеринбурге, для эксплуатации нежилых помещений производственного назначения площадью 765,6 кв. м в здании литер А (п.п. 1, 2.1. договора, л.д. 10-14).
Срок действия договора установлен с 12.11.2007 по 11.11.2012 (п. 6.1. договора).
В соответствии с п. 2.2.1. договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение N 1). При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами. Размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально площади зданий, находящихся в его собственности, к общей площади всех зданий, расположенных на земельном участке, в том числе для ООО "Монолит" в размере 765,6/19808, 1 кв. м от 13372 кв. м.
Согласно п. 2.2.4 арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 3.1. договора).
01.09.2008 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации ограничения (обременения) (л.д. 18).
Согласно акту от 03.12.2007 земельный участок передан арендодателем арендатору 12.11.2007 (л.д. 15).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы в сумме 935 722 руб. 96 коп. за период с 12.11.2007 по июль 2012 года, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Суд первой инстанции требования удовлетворил, сделав вывод о том, что ответчик уклоняется от уплаты арендной платы за пользование земельным участком пропорционально площади всех занимаемых ответчиком помещений с учетом площади помещений на 4 и 5 этажах здания в размере 765,6 кв. м, а также площади помещений на третьем этаже здания.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды от 03.12.2007 N 3-1069 подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок более года.
Поскольку договор зарегистрирован 01.09.2008, договор является заключенным с этой даты.
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 указанной статьи).
Из анализа указанной правовой нормы следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникших до его заключения, возможна по взаимному согласию сторон и в случае, если договор сторонами фактически исполнялся ранее даты его подписания.
В силу п. 6.1. договора аренды права и обязанности по договору возникают у сторон с 12.11.2007. Условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения (п. 6.1. договора).
15.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Монолит" на нежилые помещения (литер А), площадью 383,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Зоологическая, 9. Право собственности ответчика на указанные помещения прекращено 07.05.2007, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.10.2012.
15.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Монолит" на нежилые помещения (литер А), на 3 этаже - помещения N 62-95, общей площадью 384, 1 кв. м, расположенные по тому же адресу. Прав собственности ответчика на указанные помещения прекращено 07.05.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.02.2007, договором от 06.04.2007, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.10.2012 (л.д. 55-60).
15.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Монолит" на нежилые помещения (литер А), номера на плане: 4 этаж - помещения N 78-116, 5 этаж - помещения N 32-57, общей площадью 765, 6 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Зоологическая, 9; право собственности ответчика на указанные помещения прекращено 24.06.2008, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 15.02.2007, от 15.02.2007, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2007 и от 31.10.2012 (л.д. 75, 76).
Таким образом, на 12.11.2007 ответчик являлся собственником помещения площадью 765, 6 кв. м в здании, расположенном на спорном земельном участке, а значит и использовал земельный участок.
Учитывая изложенное, а также факт государственной регистрации договора, условия договора аренды, в том числе предусматривающие обязанность арендатора по уплате арендной платы, распространяются правоотношения сторон с 12.11.2007, ответчик обязан уплатить арендную плату за использование земельного участка с этой даты.
При таких обстоятельствах довод ответчика об отсутствии оснований для начисления арендной платы до даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, то есть до 01.09.2008, судом апелляционной инстанции отклонен.
Как следует из расчетов арендной платы за 2007-2012 годы (л.д. 28-37) и расчета задолженности (л.д. 40-43), истец рассчитал подлежащую уплате ответчиком арендную плату, исходя из площади земельного участка в размере 516,84 кв. м, что соответствует 765,6/19808, 1 кв. м от площади земельного участка в размере 13372 кв. м, то есть пропорционально площади занимаемых ответчиком помещений в размере 765,6 кв. м на 4 и 5 этажах здания.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом, в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно толкованию названных норм права, изложенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку право собственности ответчика на помещения площадью 383,2 кв. м и 384, 1 кв. м прекратилось 07.05.2007, то есть до начала действия договора аренды - 12.11.2007 (п. 6.1. договора), постольку у ответчика отсутствует обязанность по уплате арендной платы за спорный земельный участок, исходя из площади указанных помещений.
Учитывая, что право собственности ответчика на помещение площадью 765, 6 кв. м прекращено 24.06.2008, за период с 12.11.2007 по 23.06.2008 ответчик обязан уплатить арендную плату за земельный участок пропорционально площади принадлежащего ему указанного помещения, с 24.06.2008 ответчик в силу закона выбыл из обязательства по аренде земельного участка, соответственно, с этой даты прекратилась его обязанность по уплате арендной платы.
С учетом даты регистрации перехода права собственности на помещение площадью 765, 6 кв. м к иному лицу, суд апелляционной инстанции рассчитал подлежащую уплате ответчиком арендную плату за период с 12.11.2007 по 23.06.2008 в сумме 116 148 руб. 76 коп., в том числе за период с 12.11.2007 по 31.12.2007 в сумме 25 865 руб. 80 коп. (по расчету истца); за 1 квартал 2008 года в сумме 46 947 руб. 14 коп. (по расчету истца), за период с 01.04.2008 по 23.06.2008 в сумме 43 335 руб. 82 коп.
Доказательств использования ответчиком земельного участка в период с 24.06.2008 по июль 2012 года на условиях аренды в материалах дела не имеется, обязанность по внесению арендной платы за указанный период у ответчика отсутствует.
Требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 18.03.2008 по 10.07.2012 в сумме 753 912 руб. 50 коп. удовлетворению не подлежит ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
При этом, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Договор аренды зарегистрирован 01.09.2008 и считается заключенным с этой даты, поэтому пени за период ранее даты заключения договора начислению не подлежат.
Вместе с тем, поскольку право собственности ответчика на помещение площадью 765, 6 кв. м прекратилось 24.06.2008, обязанность ответчика по уплате пени с 01.09.2008 (с даты заключения договора) не возникла (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, решение суда от 30.10.2012 подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 116 148 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 октября 2012 года по делу N А60-30875/2012 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1069674083676, ИНН 6674199753) в пользу Администрации города Екатеринбурга 116 148 (сто шестнадцать тысяч сто сорок восемь) рублей 76 копеек задолженности по арендной плате.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1069674083676, ИНН 6674199753) в федеральный бюджет 2 062 (две тысячи шестьдесят два) рубля 85 копеек государственной пошлины по иску.
Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1069674083676, ИНН 6674199753) 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.01.2013 N 17АП-14063/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А60-30875/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2013 г. N 17АП-14063/2012-ГК
Дело N А60-30875/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Паньковой Г.Л., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,
при участии:
от истца - не явились,
от ответчика - Проничев Н.Б., доверенность от 16.11.2012,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Монолит"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 октября 2012 года
по делу N А60-30875/2012,
вынесенное судьей Ваниным П.Б.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1069674083676, ИНН 6674199753)
о взыскании долга по арендной плате, пени,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее - ответчик, ООО "Монолит") о взыскании 1 689 635 руб. 46 коп., в том числе 935 722 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.12.2007 N 3-1069, 753 912 руб. 50 коп. пени.
Решением суда от 30.10.2012 исковые требования удовлетворены.
Ответчик с решением суда от 30.10.2012 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать. Ответчик ссылается на то, что право собственности ответчика на помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Зоологическая, 9, прекращено 24.06.2008, с этого момента ответчик не использует спорный земельный участок под зданием, в котором расположены принадлежавшие ответчику на праве собственности помещения. Ответчик также считает, что отсутствуют основания для начисления арендной платы до даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, то есть до 01.09.2008. Ответчик указал, что доказательства отчуждения нежилых помещения не бы ли представлены в суд первой инстанции в связи с утратой документов и невозможностью получить в органе государственной регистрации доказательства отчуждения им помещений, расположенных на земельном участке, самостоятельно; суд первой инстанции в удовлетворения ходатайства ответчика об истребовании в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области соответствующих доказательств необоснованно отказал.
Ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец в суд апелляционной инстанции не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.
ООО "Монолит" в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявило ходатайство о приобщении к материалам дела копий выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 31.10.2012 N 66-0-1-159/4003/2012-207, договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.05.2008, передаточного акта от 26.05.2008, объяснительной от 23.10.2012, приказа от 05.11.2012 N 44.
В п. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право арбитражного суда апелляционной инстанции приобщить к материалам дела дополнительные доказательства в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Судом первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об оказании содействия в получении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении правообладателей помещений, расположенных на спорном земельном участке, со ссылкой на отсутствие доказательств невозможности получения ответчиком данных сведений самостоятельно.
Между тем, сообщением об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.10.2012 подтверждается невозможность представления ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанций сведений о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке.
Представленные обществом дополнительные доказательства имеют значение для правильного разрешения спора, могут повлиять на выводы суда по существу спора.
Так как заявитель апелляционной жалобы обосновал невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам, арбитражный апелляционный суд удовлетворил ходатайство ответчика на основании п. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил представленные документы к материалам дела.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с заключенным на основании постановления главы Екатеринбурга от 12.11.2007 N 5094 договором от 03.12.2007 N 3-1069 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора Администрация города Екатеринбурга (арендодатель) предоставляет, а арендатор, в том числе ООО "Монолит", принимает во временное владение и пользование на пятнадцать лет за плату неделимый земельный участок общей площадью 13372 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0304030:0044, имеющий местоположение: ул. Зоологическая, 9 в г. Екатеринбурге, для эксплуатации нежилых помещений производственного назначения площадью 765,6 кв. м в здании литер А (п.п. 1, 2.1. договора, л.д. 10-14).
Срок действия договора установлен с 12.11.2007 по 11.11.2012 (п. 6.1. договора).
В соответствии с п. 2.2.1. договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение N 1). При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами. Размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально площади зданий, находящихся в его собственности, к общей площади всех зданий, расположенных на земельном участке, в том числе для ООО "Монолит" в размере 765,6/19808, 1 кв. м от 13372 кв. м.
Согласно п. 2.2.4 арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 3.1. договора).
01.09.2008 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации ограничения (обременения) (л.д. 18).
Согласно акту от 03.12.2007 земельный участок передан арендодателем арендатору 12.11.2007 (л.д. 15).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы в сумме 935 722 руб. 96 коп. за период с 12.11.2007 по июль 2012 года, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Суд первой инстанции требования удовлетворил, сделав вывод о том, что ответчик уклоняется от уплаты арендной платы за пользование земельным участком пропорционально площади всех занимаемых ответчиком помещений с учетом площади помещений на 4 и 5 этажах здания в размере 765,6 кв. м, а также площади помещений на третьем этаже здания.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды от 03.12.2007 N 3-1069 подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок более года.
Поскольку договор зарегистрирован 01.09.2008, договор является заключенным с этой даты.
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 указанной статьи).
Из анализа указанной правовой нормы следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникших до его заключения, возможна по взаимному согласию сторон и в случае, если договор сторонами фактически исполнялся ранее даты его подписания.
В силу п. 6.1. договора аренды права и обязанности по договору возникают у сторон с 12.11.2007. Условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения (п. 6.1. договора).
15.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Монолит" на нежилые помещения (литер А), площадью 383,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Зоологическая, 9. Право собственности ответчика на указанные помещения прекращено 07.05.2007, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.10.2012.
15.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Монолит" на нежилые помещения (литер А), на 3 этаже - помещения N 62-95, общей площадью 384, 1 кв. м, расположенные по тому же адресу. Прав собственности ответчика на указанные помещения прекращено 07.05.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.02.2007, договором от 06.04.2007, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.10.2012 (л.д. 55-60).
15.02.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "Монолит" на нежилые помещения (литер А), номера на плане: 4 этаж - помещения N 78-116, 5 этаж - помещения N 32-57, общей площадью 765, 6 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Зоологическая, 9; право собственности ответчика на указанные помещения прекращено 24.06.2008, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 15.02.2007, от 15.02.2007, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2007 и от 31.10.2012 (л.д. 75, 76).
Таким образом, на 12.11.2007 ответчик являлся собственником помещения площадью 765, 6 кв. м в здании, расположенном на спорном земельном участке, а значит и использовал земельный участок.
Учитывая изложенное, а также факт государственной регистрации договора, условия договора аренды, в том числе предусматривающие обязанность арендатора по уплате арендной платы, распространяются правоотношения сторон с 12.11.2007, ответчик обязан уплатить арендную плату за использование земельного участка с этой даты.
При таких обстоятельствах довод ответчика об отсутствии оснований для начисления арендной платы до даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, то есть до 01.09.2008, судом апелляционной инстанции отклонен.
Как следует из расчетов арендной платы за 2007-2012 годы (л.д. 28-37) и расчета задолженности (л.д. 40-43), истец рассчитал подлежащую уплате ответчиком арендную плату, исходя из площади земельного участка в размере 516,84 кв. м, что соответствует 765,6/19808, 1 кв. м от площади земельного участка в размере 13372 кв. м, то есть пропорционально площади занимаемых ответчиком помещений в размере 765,6 кв. м на 4 и 5 этажах здания.
В соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом, в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно толкованию названных норм права, изложенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку право собственности ответчика на помещения площадью 383,2 кв. м и 384, 1 кв. м прекратилось 07.05.2007, то есть до начала действия договора аренды - 12.11.2007 (п. 6.1. договора), постольку у ответчика отсутствует обязанность по уплате арендной платы за спорный земельный участок, исходя из площади указанных помещений.
Учитывая, что право собственности ответчика на помещение площадью 765, 6 кв. м прекращено 24.06.2008, за период с 12.11.2007 по 23.06.2008 ответчик обязан уплатить арендную плату за земельный участок пропорционально площади принадлежащего ему указанного помещения, с 24.06.2008 ответчик в силу закона выбыл из обязательства по аренде земельного участка, соответственно, с этой даты прекратилась его обязанность по уплате арендной платы.
С учетом даты регистрации перехода права собственности на помещение площадью 765, 6 кв. м к иному лицу, суд апелляционной инстанции рассчитал подлежащую уплате ответчиком арендную плату за период с 12.11.2007 по 23.06.2008 в сумме 116 148 руб. 76 коп., в том числе за период с 12.11.2007 по 31.12.2007 в сумме 25 865 руб. 80 коп. (по расчету истца); за 1 квартал 2008 года в сумме 46 947 руб. 14 коп. (по расчету истца), за период с 01.04.2008 по 23.06.2008 в сумме 43 335 руб. 82 коп.
Доказательств использования ответчиком земельного участка в период с 24.06.2008 по июль 2012 года на условиях аренды в материалах дела не имеется, обязанность по внесению арендной платы за указанный период у ответчика отсутствует.
Требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 18.03.2008 по 10.07.2012 в сумме 753 912 руб. 50 коп. удовлетворению не подлежит ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
При этом, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Договор аренды зарегистрирован 01.09.2008 и считается заключенным с этой даты, поэтому пени за период ранее даты заключения договора начислению не подлежат.
Вместе с тем, поскольку право собственности ответчика на помещение площадью 765, 6 кв. м прекратилось 24.06.2008, обязанность ответчика по уплате пени с 01.09.2008 (с даты заключения договора) не возникла (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, решение суда от 30.10.2012 подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 116 148 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 октября 2012 года по делу N А60-30875/2012 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1069674083676, ИНН 6674199753) в пользу Администрации города Екатеринбурга 116 148 (сто шестнадцать тысяч сто сорок восемь) рублей 76 копеек задолженности по арендной плате.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1069674083676, ИНН 6674199753) в федеральный бюджет 2 062 (две тысячи шестьдесят два) рубля 85 копеек государственной пошлины по иску.
Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 1069674083676, ИНН 6674199753) 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)