Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Владимирглавснаб" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Владимирской области от 22.05.2012, Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 и Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2012 по делу Арбитражного суда Владимирской области N А11-5098/2010.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Владимирглавснаб" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрационной службы по Владимирской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области; далее - управление) по ненадлежащей проверке отчета, составленного федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля" (далее - кадастровый центр) об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области в части расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:22:14 017:0009, расположенного по адресу: г. Владимир, мкр. Юрьевец, ул. Ноябрьская, д. 139, а также среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка кадастрового квартала 33:22:14017 земель населенных пунктов Владимирской области в составе 9 вида разрешенного использования по городу Владимиру, оформленных протоколом проверки экспертной комиссии управления; о признании незаконными действий Федеральной регистрационной службы по ненадлежащей проверке представленного управлением названного выше отчета в указанной части, оформленных актом проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2010, оставленным без изменения Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011 и Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.05.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 отказано в передаче дела Арбитражного суда Владимирской области N А11-5098/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.05.2011 с указанием на имеющуюся у общества возможность обратиться с заявлением о пересмотре судебных актов по новым обстоятельствам с учетом правового подхода, сформулированного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.
Общество обратилось в суд первой инстанции с заявлением о пересмотре решения от 29.11.2010 по новым обстоятельствам.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 01.11.2011 заявление общества о пересмотре по новым обстоятельствам решения суда от 29.11.2010 удовлетворено, указанное решение отменено, заявление общества принято к рассмотрению.
При новом рассмотрении дела общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило требования, заявленные к Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата по Владимирской области" (заменен на правопреемника - федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Владимирской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, просило признать кадастровую стоимость трех земельных участков, расположенных по адресу: г. Владимир, мкр. Юрьевец, ул. Ноябрьская, 139, имеющих кадастровые номера 33:22:14017:52, 33:22:14017:53, 33:22:14017:56, равной рыночной стоимости данных участков в размере 55 910 000 рублей, 6 710 000 рублей и 1 420 000 рублей соответственно. Кроме того, общество просило признать недостоверным отчет кадастрового центра об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области от 07.12.2007 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N 33:22:14017:0009.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, администрация Владимирской области, муниципальное образование "Город Владимир" в лице администрации города Владимира.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 22.05.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Постановлением от 24.10.2012 судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество просит оспариваемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, единообразия в толковании и применении норм права.
Рассмотрев материалы дела N А11-5098/2010 Арбитражного суда Владимирской области, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, общество является собственником трех земельных участков, расположенных по адресу: г. Владимир, мкр. Юрьевец, ул. Ноябрьская, д. 139, имеющих кадастровые номера 33:22:14017:52, 33:22:14017:53, 33:22:14017:56 (далее - спорные земельные участки). Данные земельные участки были образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 33:22:14 017:0009. Спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет 24.11.2008. Право собственности общества на них зарегистрировано 23.01.2009.
В 2007 году были проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области.
Исполнителем работ по оценке выступил кадастровый центр, который 07.12.2007 составил отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков; датой проведения работ в данном отчете указано 01.01.2007.
Постановлением губернатора Владимирской области от 21.11.2008 N 808 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2008.
Общество, уточнив свои требования с учетом подхода, изложенного в Постановлении N 913/11, обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском об определении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости. При этом в качестве доказательства рыночной стоимости обществом представлен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости спорных земельный участков по состоянию на 01.01.2008.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что рыночная стоимость спорных земельных участков была определена на дату, когда эти земельные участки отсутствовали как самостоятельные объекты недвижимости и не могли быть объектом оценки. Установив, что при формировании перечней земельных участков для определения кадастровой стоимости и ее определении по состоянию на 01.01.2008 имелись сведения только о земельном участке с кадастровым N 33:22:14017:0009, который прекратил существование как объект недвижимого имущества с момента его раздела и внесения сведений о постановке на кадастровый учет спорных земельных участков, т.е. с 24.11.2008, суды указали, что спорные земельные участки на момент проведения государственной кадастровой оценки не существовали, поскольку не были поставлены на кадастровый учет и поэтому не могли быть включены в перечень объектов оценки.
Принимая во внимание также норму статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, а кадастровая стоимость спорных земельных участков, по мнению судов, была определена и утверждена актами определения кадастровой стоимости от 11.01.2009 N 22/203, 22/504, 22/505, суды признали ненадлежащим доказательством представленный обществом отчет об оценке спорных земельных участков, выполненной по состоянию на 01.01.2008.
Между тем, в судебной практике не сформирован единообразный подход к вопросу о надлежащей дате, на которую следует определять рыночную стоимость объекта недвижимости, при заявлении требования об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
В Постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы 3.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом Президиум исходил из того, что, несмотря на то, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной, на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Именно поэтому статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо определено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Однако Закон об оценочной деятельности не называет ту дату, которую следует принимать за дату установления кадастровой стоимости.
При этом, например, в Приказе Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" указывается, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (п. 8).
Государственная кадастровая оценка состоит из совокупности действий, которые имеют определенные временные рамки их осуществления. Так, статья 24.11 Закона об оценочной деятельности называет следующие действия:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Практика арбитражных судов свидетельствует, что судами под датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости понимаются разные даты совершения разных действий разными организациями. В целях формирования единообразной судебной практики по спорам об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, необходимо определить, какую дату следует рассматривать как дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и, следовательно, как дату, по состоянию на которую должна устанавливаться рыночная стоимость объекта.
Кроме того, в практике арбитражных судов отсутствует единообразие в решении вопроса о том, на какую дату необходимо определять рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков.
В соответствии с действующими нормативными актами кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов государственной кадастровой оценки, проведенной и результаты которой уже были утверждены до образования такого участка.
В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - методические указания).
Методические указания применяются и для определения кадастровой стоимости земельных участков в случае образования нового земельного участка путем раздела.
Так, пункт 2.1.17 методических указаний определяет, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.
Пункт 2.6 методических указаний исходит из того, что в случае образования нового земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
Исходя из этого, датой, на которую должна определяться рыночная стоимости вновь образованного земельного участка может быть признана дата внесения в кадастр сведений об этом участке. При таком подходе, принимая во внимание разрыв во времени между кадастровой оценкой объекта и определением его рыночной стоимости, не будет обеспечена объективность и соотносимость сравниваемых кадастровой и рыночной стоимостей.
Вместе с тем, поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан и утвержден в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, то и датой определения рыночной стоимости нового участка можно считать дату установления кадастровой стоимости преобразуемого участка. Однако в этом случае рыночная стоимость должна будет устанавливаться в отношении объекта, не существовавшего на соответствующую дату.
С учетом изложенного, дело Арбитражного суда Владимирской области N А11-5098/2010 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора судебных актов на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях формирования единообразного подхода к толкованию и применению арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело Арбитражного суда Владимирской области N А11-5098/2010 для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Владимирской области от 22.05.2012, Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 и Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2012.
2. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "13" мая 2013 года.
Председательствующий судья
А.А.МАКОВСКАЯ
Судьи
Е.М.МОИСЕЕВА
Г.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 12.04.2013 N ВАС-10761/11 ПО ДЕЛУ N А11-5098/2010
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 апреля 2013 г. N ВАС-10761/11
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Владимирглавснаб" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Владимирской области от 22.05.2012, Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 и Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2012 по делу Арбитражного суда Владимирской области N А11-5098/2010.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Владимирглавснаб" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрационной службы по Владимирской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области; далее - управление) по ненадлежащей проверке отчета, составленного федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля" (далее - кадастровый центр) об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области в части расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:22:14 017:0009, расположенного по адресу: г. Владимир, мкр. Юрьевец, ул. Ноябрьская, д. 139, а также среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка кадастрового квартала 33:22:14017 земель населенных пунктов Владимирской области в составе 9 вида разрешенного использования по городу Владимиру, оформленных протоколом проверки экспертной комиссии управления; о признании незаконными действий Федеральной регистрационной службы по ненадлежащей проверке представленного управлением названного выше отчета в указанной части, оформленных актом проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2010, оставленным без изменения Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011 и Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.05.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 отказано в передаче дела Арбитражного суда Владимирской области N А11-5098/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.05.2011 с указанием на имеющуюся у общества возможность обратиться с заявлением о пересмотре судебных актов по новым обстоятельствам с учетом правового подхода, сформулированного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.
Общество обратилось в суд первой инстанции с заявлением о пересмотре решения от 29.11.2010 по новым обстоятельствам.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 01.11.2011 заявление общества о пересмотре по новым обстоятельствам решения суда от 29.11.2010 удовлетворено, указанное решение отменено, заявление общества принято к рассмотрению.
При новом рассмотрении дела общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило требования, заявленные к Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата по Владимирской области" (заменен на правопреемника - федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Владимирской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, просило признать кадастровую стоимость трех земельных участков, расположенных по адресу: г. Владимир, мкр. Юрьевец, ул. Ноябрьская, 139, имеющих кадастровые номера 33:22:14017:52, 33:22:14017:53, 33:22:14017:56, равной рыночной стоимости данных участков в размере 55 910 000 рублей, 6 710 000 рублей и 1 420 000 рублей соответственно. Кроме того, общество просило признать недостоверным отчет кадастрового центра об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области от 07.12.2007 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N 33:22:14017:0009.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, администрация Владимирской области, муниципальное образование "Город Владимир" в лице администрации города Владимира.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 22.05.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Постановлением от 24.10.2012 судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество просит оспариваемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, единообразия в толковании и применении норм права.
Рассмотрев материалы дела N А11-5098/2010 Арбитражного суда Владимирской области, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, общество является собственником трех земельных участков, расположенных по адресу: г. Владимир, мкр. Юрьевец, ул. Ноябрьская, д. 139, имеющих кадастровые номера 33:22:14017:52, 33:22:14017:53, 33:22:14017:56 (далее - спорные земельные участки). Данные земельные участки были образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 33:22:14 017:0009. Спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет 24.11.2008. Право собственности общества на них зарегистрировано 23.01.2009.
В 2007 году были проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области.
Исполнителем работ по оценке выступил кадастровый центр, который 07.12.2007 составил отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков; датой проведения работ в данном отчете указано 01.01.2007.
Постановлением губернатора Владимирской области от 21.11.2008 N 808 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2008.
Общество, уточнив свои требования с учетом подхода, изложенного в Постановлении N 913/11, обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском об определении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости. При этом в качестве доказательства рыночной стоимости обществом представлен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости спорных земельный участков по состоянию на 01.01.2008.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что рыночная стоимость спорных земельных участков была определена на дату, когда эти земельные участки отсутствовали как самостоятельные объекты недвижимости и не могли быть объектом оценки. Установив, что при формировании перечней земельных участков для определения кадастровой стоимости и ее определении по состоянию на 01.01.2008 имелись сведения только о земельном участке с кадастровым N 33:22:14017:0009, который прекратил существование как объект недвижимого имущества с момента его раздела и внесения сведений о постановке на кадастровый учет спорных земельных участков, т.е. с 24.11.2008, суды указали, что спорные земельные участки на момент проведения государственной кадастровой оценки не существовали, поскольку не были поставлены на кадастровый учет и поэтому не могли быть включены в перечень объектов оценки.
Принимая во внимание также норму статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, а кадастровая стоимость спорных земельных участков, по мнению судов, была определена и утверждена актами определения кадастровой стоимости от 11.01.2009 N 22/203, 22/504, 22/505, суды признали ненадлежащим доказательством представленный обществом отчет об оценке спорных земельных участков, выполненной по состоянию на 01.01.2008.
Между тем, в судебной практике не сформирован единообразный подход к вопросу о надлежащей дате, на которую следует определять рыночную стоимость объекта недвижимости, при заявлении требования об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
В Постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы 3.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом Президиум исходил из того, что, несмотря на то, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной, на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Именно поэтому статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо определено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Однако Закон об оценочной деятельности не называет ту дату, которую следует принимать за дату установления кадастровой стоимости.
При этом, например, в Приказе Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" указывается, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (п. 8).
Государственная кадастровая оценка состоит из совокупности действий, которые имеют определенные временные рамки их осуществления. Так, статья 24.11 Закона об оценочной деятельности называет следующие действия:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Практика арбитражных судов свидетельствует, что судами под датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости понимаются разные даты совершения разных действий разными организациями. В целях формирования единообразной судебной практики по спорам об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, необходимо определить, какую дату следует рассматривать как дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и, следовательно, как дату, по состоянию на которую должна устанавливаться рыночная стоимость объекта.
Кроме того, в практике арбитражных судов отсутствует единообразие в решении вопроса о том, на какую дату необходимо определять рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков.
В соответствии с действующими нормативными актами кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов государственной кадастровой оценки, проведенной и результаты которой уже были утверждены до образования такого участка.
В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - методические указания).
Методические указания применяются и для определения кадастровой стоимости земельных участков в случае образования нового земельного участка путем раздела.
Так, пункт 2.1.17 методических указаний определяет, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.
Пункт 2.6 методических указаний исходит из того, что в случае образования нового земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.
Исходя из этого, датой, на которую должна определяться рыночная стоимости вновь образованного земельного участка может быть признана дата внесения в кадастр сведений об этом участке. При таком подходе, принимая во внимание разрыв во времени между кадастровой оценкой объекта и определением его рыночной стоимости, не будет обеспечена объективность и соотносимость сравниваемых кадастровой и рыночной стоимостей.
Вместе с тем, поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан и утвержден в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, то и датой определения рыночной стоимости нового участка можно считать дату установления кадастровой стоимости преобразуемого участка. Однако в этом случае рыночная стоимость должна будет устанавливаться в отношении объекта, не существовавшего на соответствующую дату.
С учетом изложенного, дело Арбитражного суда Владимирской области N А11-5098/2010 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора судебных актов на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях формирования единообразного подхода к толкованию и применению арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело Арбитражного суда Владимирской области N А11-5098/2010 для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Владимирской области от 22.05.2012, Постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 и Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2012.
2. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "13" мая 2013 года.
Председательствующий судья
А.А.МАКОВСКАЯ
Судьи
Е.М.МОИСЕЕВА
Г.Г.ПОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)