Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 10.12.2013,
постановление изготовлено в полном объеме 10.12.2013.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Киселевой О.В., Маненкова А.Н.
от истца: ООО "21 ВеК" Курзтнева Е.Э. - представитель (дов. б/н от 09.01.2013 г.)
от ответчика:
ДИЗО Смоленской области Головко О.В. - представитель (дов. N 044 от 24.12.2012 г.)
от третьих лиц:
Смоленская область в лице Департамента бюджета и финансов Смоленской области не явился, извещен надлежаще
Областное специализированное ГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" не явился, извещен надлежаще
ЗАО "Уютный город" не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2013 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 г. по делу N А62-87/2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о признании недействительным договора аренды земельного участка N 1165/А от 14.09.2010 г., применении последствий недействительной сделки в виде возврата 46 779 400 руб. задатка и арендной платы, взыскании 10 294 680 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2010 г. по 14.05.2013 г. и взыскании двойного задатка в сумме 37 435 200 руб.
В ходе рассмотрения дела истец отказался от иска в части взыскания двойного задатка в сумме 37 435 200 руб., в связи чем производство по делу в этой части прекращено.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2013 г., оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 г. исковые требования удовлетворены частично: взыскано 46 779 400 руб. уплаченного обществом задатка и арендной платы, признанных судом как неосновательное обогащение на стороне ответчика, а также 5 229 641 руб. 63 коп. процентов за период с 28.12.2011 г. по 14.05.2013 г. в соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ. При этом, начальную дату периода для начисления процентов суд связал с датой вступления в законную силу судебного акта по делу N А62-4600/10, в рамках которого разрешен спор по иску ЗАО "Уютный город" (первого арендатора) о признании действующим договора аренды этого же земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030601:57.
Не соглашаясь с выводом судов обеих инстанций, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 14.09.2010 г., на основании протокола аукционной комиссии N 2 от 13.09.2010 г., между ООО "21 ВеК" и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области был заключен договор N 1165/А земельного участка площадью 5 260 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030601:57, расположенного в г. Смоленске, на площади Победы, для строительства гостиницы, сроком на три года.
В соответствии с договором о задатке N 184 от 07.09.2010 г. истцом, путем перечисления на счет организатора торгов - ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" внесена сумма в размере 37 435 200 руб., которая в случае, если торги будут выиграны подлежит зачислению в счет оплаты права на заключение аренды земельного участка (п. 3.8 договора).
Согласно заключенного между сторонами договора аренды от 14.09.2010 г., размер арендной платы за первый год аренды составляет 46 794 000 руб. При этом, сумма внесенного арендатором задатка (37 435 200 руб.) направляется в счет уплаты арендной платы (пункты 3.1, 35 договора).
В государственной регистрации данного договора аренды ООО "21 ВеК" было отказано, в связи с тем, что определением Арбитражного суда Смоленской области от 21.09.2010 г. по делу N А62-4600/10 на спорный земельный участок, в качестве обеспечительной меры наложен запрет на осуществление регистрации прав.
Кроме того, судом установлено, что ранее по договору от 28.09.2006 г. данный участок был предоставлен в аренду ЗАО "Уютный город", которое обратилось в суд с иском к Департаменту о продлении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Смоленской области (дело N А62-4600/10), оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.12.2011 г. договор от 28.09.2006 N 6111 аренды земельного участка площадью 5 260 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030601:57, заключенный между Департаментом и ЗАО "Уютный город", признан действующим с даты его государственной регистрации (28.08.2009 г.).
Ссылаясь на то, что Департамент в нарушение действующего законодательства выставил на торги право на заключение договора аренды земельного участка, уже обремененного правом аренды в пользу другого лица, истец в порядке применения последствий недействительной сделки обратился в суд с требованием возвратить уплаченную арендную плату в сумме 46 794 000 руб., а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. При этом, истец исходил из ничтожности торгов, в связи с чем их не надо признавать таковыми в судебном порядке по правилам ст. 449 ГК РФ.
Кассационная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора суды, дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
При этом правомерно исходя из следующего.
Согласно положений п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 " Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В противном случае, договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным.
Поскольку договор аренды от 14.09.2010 N 1165/А, заключенный по результатам торгов, не прошел государственную регистрацию, судебные инстанции правомерно признали его незаключенным и пришли к выводу, что в данном случае, имеет место неосновательное обогащение.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства ответчиком будут считаться надлежащим образом исполненными только после передачи объекта аренды по договору от 14.09.2010 г. истцу.
При этом, согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанном в договоре срок, а в случае, когда такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе требовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Как установлено судом, спорный земельный участок находится во владении общества "Уютный город", чье право аренды подтверждено вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А62-4600/10.
Из п. 3.1 договора аренды N 1165/А от 14.09.2010 г. следует, что арендная плата за первый год аренды вносится авансом на момент подписания договора и составляет 46 794 000 руб., в связи с чем, истцом по платежному поручению N 307 от 15.09.2010 г. было перечислено 9 358 800 руб. Таким образом, учитывая внесенную сумму задатка в размере 37 435 200 руб., истец оплатил арендную плату за первый год пользования земельным участком в полном объеме.
При этом, несмотря на подписание сторонами акта приема-передачи от 14.09.2010 г., земельный участок Департаментом фактически не был передан истцу.
Таким образом, исковые требования истца фактически направленные на возврат указанной суммы являются законными и обоснованными.
При этом, как правомерно указал суд, возврат предварительной оплаты приводит к расторжению договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ, а дальнейшее удержание предварительной оплаты - к неосновательному обогащению арендодателя.
Кассационная коллегия согласна с выводом судов о том, что обязанность Департамента по возврату арендной платы в сумме 46 779 400 руб. возникла со дня (27.12.2011 г.) принятия постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу N А62-4600/10, поскольку именно данным судебным актом установлен факт невозможности передачи земельного участка истцу.
Таким образом, с учетом требований п. 1 ст. 395 ГК РФ, за период с 28.12.2011 г. по 14.05.2013 г. сумма процентов, начисленных на сумму долга по ставке рефинансирования 8,25%, действовавшей на день подачи иска, составляет 5 329 641 руб. 63 коп.
При рассмотрении настоящего спора судами полно и всесторонне были исследованы все фактические обстоятельства дела, с учетом оценки которых и приняты судебные акты.
Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении судами норм материального и процессуального права подлежат отклонению, как несостоятельные. Иные доводы кассационной жалобы, повторяющие правовую позицию ответчика по делу, были предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
С учетом вышеизложенного, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 1 и 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2013 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 г. по делу N А62-87/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
О.В.КИСЕЛЕВА
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N А62-87/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N А62-87/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 10.12.2013,
постановление изготовлено в полном объеме 10.12.2013.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Киселевой О.В., Маненкова А.Н.
от истца: ООО "21 ВеК" Курзтнева Е.Э. - представитель (дов. б/н от 09.01.2013 г.)
от ответчика:
ДИЗО Смоленской области Головко О.В. - представитель (дов. N 044 от 24.12.2012 г.)
от третьих лиц:
Смоленская область в лице Департамента бюджета и финансов Смоленской области не явился, извещен надлежаще
Областное специализированное ГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" не явился, извещен надлежаще
ЗАО "Уютный город" не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2013 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 г. по делу N А62-87/2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о признании недействительным договора аренды земельного участка N 1165/А от 14.09.2010 г., применении последствий недействительной сделки в виде возврата 46 779 400 руб. задатка и арендной платы, взыскании 10 294 680 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2010 г. по 14.05.2013 г. и взыскании двойного задатка в сумме 37 435 200 руб.
В ходе рассмотрения дела истец отказался от иска в части взыскания двойного задатка в сумме 37 435 200 руб., в связи чем производство по делу в этой части прекращено.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2013 г., оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 г. исковые требования удовлетворены частично: взыскано 46 779 400 руб. уплаченного обществом задатка и арендной платы, признанных судом как неосновательное обогащение на стороне ответчика, а также 5 229 641 руб. 63 коп. процентов за период с 28.12.2011 г. по 14.05.2013 г. в соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ. При этом, начальную дату периода для начисления процентов суд связал с датой вступления в законную силу судебного акта по делу N А62-4600/10, в рамках которого разрешен спор по иску ЗАО "Уютный город" (первого арендатора) о признании действующим договора аренды этого же земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030601:57.
Не соглашаясь с выводом судов обеих инстанций, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 14.09.2010 г., на основании протокола аукционной комиссии N 2 от 13.09.2010 г., между ООО "21 ВеК" и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области был заключен договор N 1165/А земельного участка площадью 5 260 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030601:57, расположенного в г. Смоленске, на площади Победы, для строительства гостиницы, сроком на три года.
В соответствии с договором о задатке N 184 от 07.09.2010 г. истцом, путем перечисления на счет организатора торгов - ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" внесена сумма в размере 37 435 200 руб., которая в случае, если торги будут выиграны подлежит зачислению в счет оплаты права на заключение аренды земельного участка (п. 3.8 договора).
Согласно заключенного между сторонами договора аренды от 14.09.2010 г., размер арендной платы за первый год аренды составляет 46 794 000 руб. При этом, сумма внесенного арендатором задатка (37 435 200 руб.) направляется в счет уплаты арендной платы (пункты 3.1, 35 договора).
В государственной регистрации данного договора аренды ООО "21 ВеК" было отказано, в связи с тем, что определением Арбитражного суда Смоленской области от 21.09.2010 г. по делу N А62-4600/10 на спорный земельный участок, в качестве обеспечительной меры наложен запрет на осуществление регистрации прав.
Кроме того, судом установлено, что ранее по договору от 28.09.2006 г. данный участок был предоставлен в аренду ЗАО "Уютный город", которое обратилось в суд с иском к Департаменту о продлении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Смоленской области (дело N А62-4600/10), оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.12.2011 г. договор от 28.09.2006 N 6111 аренды земельного участка площадью 5 260 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030601:57, заключенный между Департаментом и ЗАО "Уютный город", признан действующим с даты его государственной регистрации (28.08.2009 г.).
Ссылаясь на то, что Департамент в нарушение действующего законодательства выставил на торги право на заключение договора аренды земельного участка, уже обремененного правом аренды в пользу другого лица, истец в порядке применения последствий недействительной сделки обратился в суд с требованием возвратить уплаченную арендную плату в сумме 46 794 000 руб., а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. При этом, истец исходил из ничтожности торгов, в связи с чем их не надо признавать таковыми в судебном порядке по правилам ст. 449 ГК РФ.
Кассационная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора суды, дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
При этом правомерно исходя из следующего.
Согласно положений п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 " Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В противном случае, договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным.
Поскольку договор аренды от 14.09.2010 N 1165/А, заключенный по результатам торгов, не прошел государственную регистрацию, судебные инстанции правомерно признали его незаключенным и пришли к выводу, что в данном случае, имеет место неосновательное обогащение.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства ответчиком будут считаться надлежащим образом исполненными только после передачи объекта аренды по договору от 14.09.2010 г. истцу.
При этом, согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанном в договоре срок, а в случае, когда такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе требовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Как установлено судом, спорный земельный участок находится во владении общества "Уютный город", чье право аренды подтверждено вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А62-4600/10.
Из п. 3.1 договора аренды N 1165/А от 14.09.2010 г. следует, что арендная плата за первый год аренды вносится авансом на момент подписания договора и составляет 46 794 000 руб., в связи с чем, истцом по платежному поручению N 307 от 15.09.2010 г. было перечислено 9 358 800 руб. Таким образом, учитывая внесенную сумму задатка в размере 37 435 200 руб., истец оплатил арендную плату за первый год пользования земельным участком в полном объеме.
При этом, несмотря на подписание сторонами акта приема-передачи от 14.09.2010 г., земельный участок Департаментом фактически не был передан истцу.
Таким образом, исковые требования истца фактически направленные на возврат указанной суммы являются законными и обоснованными.
При этом, как правомерно указал суд, возврат предварительной оплаты приводит к расторжению договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ, а дальнейшее удержание предварительной оплаты - к неосновательному обогащению арендодателя.
Кассационная коллегия согласна с выводом судов о том, что обязанность Департамента по возврату арендной платы в сумме 46 779 400 руб. возникла со дня (27.12.2011 г.) принятия постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу N А62-4600/10, поскольку именно данным судебным актом установлен факт невозможности передачи земельного участка истцу.
Таким образом, с учетом требований п. 1 ст. 395 ГК РФ, за период с 28.12.2011 г. по 14.05.2013 г. сумма процентов, начисленных на сумму долга по ставке рефинансирования 8,25%, действовавшей на день подачи иска, составляет 5 329 641 руб. 63 коп.
При рассмотрении настоящего спора судами полно и всесторонне были исследованы все фактические обстоятельства дела, с учетом оценки которых и приняты судебные акты.
Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении судами норм материального и процессуального права подлежат отклонению, как несостоятельные. Иные доводы кассационной жалобы, повторяющие правовую позицию ответчика по делу, были предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
С учетом вышеизложенного, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 1 и 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2013 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 г. по делу N А62-87/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
О.В.КИСЕЛЕВА
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)