Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лебединская Л.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мухортовой Л.И.,
судей: Герцева А.И., Филипчук С.А.
при секретаре Л.
при участии:
со стороны истца - его представителя Н.С.Е.
со стороны ответчика - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области - К.
рассмотрев в открытом судебном заседании 01 октября 2013 года
апелляционную жалобу А.Е.П.
на решение Новооскольского районного суда от 10 июля 2013 года
по делу по иску А.Е.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании не соответствующим закону отказа в государственной регистрации перехода права на гараж, возложении обязанности зарегистрировать переход права на гараж и провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды земельного участка,
установила:
М. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <данные изъяты> являлась собственником гаража, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: г. <адрес>.
Это подтверждается и свидетельством о государственной регистрации права, выданного <данные изъяты> Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.
28 марта 2013 г. муниципальный район "Новооскольский район" в лице главы администрации (арендодатель) и М. (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору для размещения гаража земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Договор заключен на срок 38 лет, с <данные изъяты> по <данные изъяты>, прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (л.д. 11-14).
<данные изъяты> А.Е.П. и М. заключили договор купли-продажи гаража и тогда же обратились в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Новооскольский отдел) (далее Управление) для регистрации перехода права на гараж.
29 мая 2013 года Управлением А.Е.П., М. было направлено сообщение, которым отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество (гараж) по причине не предоставления одновременно с договором купли-продажи гаража документов, свидетельствующих о передаче права аренды от продавца к покупателю (л.д. 6).
Дело инициировано иском А.Е.П., которая просила признать не соответствующим закону вышеуказанный отказ Управления в государственной регистрации перехода права на гараж с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>.
Оспаривая отказ в регистрации перехода прав на гараж, она сослалась на п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации).
По утверждению А.Е.П. и ее представителя Н.С.Е. Управление неправомерно в нарушение вышеуказанных положений закона, отказало в регистрации перехода права на гараж с указанием предоставить правоустанавливающий документ, свидетельствующий о переходе права аренды от продавца к покупателю (л.д. 1-2, 6).
В судебном заседании А.Е.П., ее представитель Н.С.Е. поддержали иск, просили возложить на Управление обязанность зарегистрировать переход права на гараж, а также провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре N 2774 от <данные изъяты> аренды земельного участка, заключенного между М. и МР "Новооскольский район", ссылаясь на те же обстоятельства.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Новооскольский отдел) Прибылых И.В. просила отклонить заявленный иск, ссылался на то, что А.Е.П. не представила на регистрацию одновременно с договором купли-продажи гаража правоустанавливающий документ, свидетельствующий о передаче права аренды от продавца к покупателю.
Представитель третьего лица МР "Новооскольский район" Т. иск считала необоснованным.
Она указала о том, что в администрацию района от арендатора М. не поступало письменных уведомлений о том, что она желает передать права и обязанности по договору аренды земельного участка иному лицу, в то время как по договору аренды, она обязана была поставить в известность арендодателя о своих намерениях (п. 4.3.2).
Решением иск признан необоснованным.
В апелляционной жалобе А.Е.П. просит об отмене решения, вынесении нового решения об удовлетворении заявленных требований, как постановленного с нарушением требований закона.
В жалобе указываются обстоятельства, что в суде первой инстанции, а также то, что: - права, обязанности по договору N 2774 аренды земельного участка от <данные изъяты> перешли от М. к А.Е.П. на основании закона; - и предоставление всех документов на гараж для проведения государственной регистрации права собственности за А.Е.П. в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ. Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1, ст. 330 настоящего Кодекса.
Заслушав доклад судьи Герцева А.И., пояснения лиц, участвующих в судебном разбирательстве, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, судебная коллегия признает решение подлежащим отмене в части по следующим обстоятельствам.
Обжалуемое решение мотивировано тем, что отказ Управления А.Е.П. в государственной регистрации перехода права на гараж от <данные изъяты> соответствует закону, т.к. на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (документ, свидетельствующий о передаче права аренды земельного участка, являющийся подтверждением согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости, находящейся на принадлежащем ему земельном участке).В решении указано об ошибочности утверждений заявителя о непринятии положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебной практики, поскольку основаны на анализе только части нормативных актов, имеющих отношение к одному из эпизодов оформления права.
Решение подлежит отмене в части отказа в регистрации перехода права на гараж, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 2, 9, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистратор в ходе правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, устанавливает наличие оснований для государственной регистрации прав и только в случае отсутствия сомнений в наличии таких оснований вносит в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи, являющиеся подтверждением со стороны государства существования права.
На основании абзаца 10 пункта 1 ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
Требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось участниками процесса в суде апелляционной инстанции, отказ в регистрации перехода права на гараж от продавца к покупателю был связан только по причине не предоставления заявителями документа, подтверждающего передачу продавцом гаража своих прав по договору аренды покупателю.
При этом факт принадлежности спорного гаража М. представителем Управления не оспаривался. Не оспаривался факт регистрации ее права на гараж в ЕГРП, как и право на его отчуждение. Не оспаривался факт регистрации вышеуказанного договора аренды N 2774, заключенного <данные изъяты> муниципальным районом "Новооскольский район" (арендодатель) и М. (арендатор).
Не оспаривая вышеуказанные обстоятельства, стороны процесса ссылались на положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом они отличительно друг от друга толковали наличие у заявителей права на одновременную регистрацию перехода права собственности на гараж от М. к А.Е.П., и государственную регистрацию изменения арендатора в вышеуказанном договоре аренды земельного участка.
По позиции апеллянта при отчуждении М. гаража А.Е.П. приобрела право пользования земельным участком, занятым данным объектом, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний собственник. А.Е.П. приняла права и обязанности арендатора земельного участка, т.к. прежний собственник гаража выбыл из обязательства по аренде земельного участка. При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Данная позиция не может быть принята, повлечь за собой отмену решения при разрешении данного дела в ходе рассмотрения апелляционной жалобы.
Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" статья 25.5 ФЗ N 122-ФЗ изложена в новой редакции: "При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности".
Данная редакция вступила в законную силу с 1 октября 2013 года, подлежит применению при разрешении данного спора, т.к. определяет основания одновременной регистрации перехода права собственности на недвижимые объекты, может быть применена к отношениям, возникшим между участниками данного процесса.
Таким образом, у регистратора не имелось оснований для отказа заявителям в регистрации перехода права собственности на вышеуказанный гараж.
Кроме того, данный отказ препятствовал покупателю и продавцу гаража в установленном законом досудебном порядке внести в договор аренды земельного участка соответствующие изменения, а также зарегистрировать их.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об оставлении без изменения решения в части требований о возложении на Управление обязанности провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды вышеназванного земельного участка.
В остальной части решение подлежит отмене на основании п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с вынесением нового решения в данной части об удовлетворении требований заявителей.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новооскольского районного суда от 10 июля 2013 года по делу по иску А.Е.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании не соответствующим закону отказа в государственной регистрации перехода права на гараж, возложении обязанности зарегистрировать переход права на гараж и провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в части отказа в государственной регистрации перехода права на гараж отменить, вынести в данной части новое решение, которым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Новооскольский отдел) зарегистрировать переход права собственности на гараж с кадастровым номером N - N, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> за А.Е.П. по договору купли-продажи от 17 апреля 2013 г.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3271
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2013 г. по делу N 33-3271
Судья: Лебединская Л.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мухортовой Л.И.,
судей: Герцева А.И., Филипчук С.А.
при секретаре Л.
при участии:
со стороны истца - его представителя Н.С.Е.
со стороны ответчика - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области - К.
рассмотрев в открытом судебном заседании 01 октября 2013 года
апелляционную жалобу А.Е.П.
на решение Новооскольского районного суда от 10 июля 2013 года
по делу по иску А.Е.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании не соответствующим закону отказа в государственной регистрации перехода права на гараж, возложении обязанности зарегистрировать переход права на гараж и провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды земельного участка,
установила:
М. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <данные изъяты> являлась собственником гаража, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: г. <адрес>.
Это подтверждается и свидетельством о государственной регистрации права, выданного <данные изъяты> Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.
28 марта 2013 г. муниципальный район "Новооскольский район" в лице главы администрации (арендодатель) и М. (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору для размещения гаража земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Договор заключен на срок 38 лет, с <данные изъяты> по <данные изъяты>, прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (л.д. 11-14).
<данные изъяты> А.Е.П. и М. заключили договор купли-продажи гаража и тогда же обратились в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Новооскольский отдел) (далее Управление) для регистрации перехода права на гараж.
29 мая 2013 года Управлением А.Е.П., М. было направлено сообщение, которым отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество (гараж) по причине не предоставления одновременно с договором купли-продажи гаража документов, свидетельствующих о передаче права аренды от продавца к покупателю (л.д. 6).
Дело инициировано иском А.Е.П., которая просила признать не соответствующим закону вышеуказанный отказ Управления в государственной регистрации перехода права на гараж с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>.
Оспаривая отказ в регистрации перехода прав на гараж, она сослалась на п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации).
По утверждению А.Е.П. и ее представителя Н.С.Е. Управление неправомерно в нарушение вышеуказанных положений закона, отказало в регистрации перехода права на гараж с указанием предоставить правоустанавливающий документ, свидетельствующий о переходе права аренды от продавца к покупателю (л.д. 1-2, 6).
В судебном заседании А.Е.П., ее представитель Н.С.Е. поддержали иск, просили возложить на Управление обязанность зарегистрировать переход права на гараж, а также провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре N 2774 от <данные изъяты> аренды земельного участка, заключенного между М. и МР "Новооскольский район", ссылаясь на те же обстоятельства.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Новооскольский отдел) Прибылых И.В. просила отклонить заявленный иск, ссылался на то, что А.Е.П. не представила на регистрацию одновременно с договором купли-продажи гаража правоустанавливающий документ, свидетельствующий о передаче права аренды от продавца к покупателю.
Представитель третьего лица МР "Новооскольский район" Т. иск считала необоснованным.
Она указала о том, что в администрацию района от арендатора М. не поступало письменных уведомлений о том, что она желает передать права и обязанности по договору аренды земельного участка иному лицу, в то время как по договору аренды, она обязана была поставить в известность арендодателя о своих намерениях (п. 4.3.2).
Решением иск признан необоснованным.
В апелляционной жалобе А.Е.П. просит об отмене решения, вынесении нового решения об удовлетворении заявленных требований, как постановленного с нарушением требований закона.
В жалобе указываются обстоятельства, что в суде первой инстанции, а также то, что: - права, обязанности по договору N 2774 аренды земельного участка от <данные изъяты> перешли от М. к А.Е.П. на основании закона; - и предоставление всех документов на гараж для проведения государственной регистрации права собственности за А.Е.П. в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ. Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1, ст. 330 настоящего Кодекса.
Заслушав доклад судьи Герцева А.И., пояснения лиц, участвующих в судебном разбирательстве, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, судебная коллегия признает решение подлежащим отмене в части по следующим обстоятельствам.
Обжалуемое решение мотивировано тем, что отказ Управления А.Е.П. в государственной регистрации перехода права на гараж от <данные изъяты> соответствует закону, т.к. на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (документ, свидетельствующий о передаче права аренды земельного участка, являющийся подтверждением согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости, находящейся на принадлежащем ему земельном участке).В решении указано об ошибочности утверждений заявителя о непринятии положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебной практики, поскольку основаны на анализе только части нормативных актов, имеющих отношение к одному из эпизодов оформления права.
Решение подлежит отмене в части отказа в регистрации перехода права на гараж, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 2, 9, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистратор в ходе правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, устанавливает наличие оснований для государственной регистрации прав и только в случае отсутствия сомнений в наличии таких оснований вносит в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи, являющиеся подтверждением со стороны государства существования права.
На основании абзаца 10 пункта 1 ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
Требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось участниками процесса в суде апелляционной инстанции, отказ в регистрации перехода права на гараж от продавца к покупателю был связан только по причине не предоставления заявителями документа, подтверждающего передачу продавцом гаража своих прав по договору аренды покупателю.
При этом факт принадлежности спорного гаража М. представителем Управления не оспаривался. Не оспаривался факт регистрации ее права на гараж в ЕГРП, как и право на его отчуждение. Не оспаривался факт регистрации вышеуказанного договора аренды N 2774, заключенного <данные изъяты> муниципальным районом "Новооскольский район" (арендодатель) и М. (арендатор).
Не оспаривая вышеуказанные обстоятельства, стороны процесса ссылались на положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом они отличительно друг от друга толковали наличие у заявителей права на одновременную регистрацию перехода права собственности на гараж от М. к А.Е.П., и государственную регистрацию изменения арендатора в вышеуказанном договоре аренды земельного участка.
По позиции апеллянта при отчуждении М. гаража А.Е.П. приобрела право пользования земельным участком, занятым данным объектом, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний собственник. А.Е.П. приняла права и обязанности арендатора земельного участка, т.к. прежний собственник гаража выбыл из обязательства по аренде земельного участка. При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Данная позиция не может быть принята, повлечь за собой отмену решения при разрешении данного дела в ходе рассмотрения апелляционной жалобы.
Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" статья 25.5 ФЗ N 122-ФЗ изложена в новой редакции: "При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности".
Данная редакция вступила в законную силу с 1 октября 2013 года, подлежит применению при разрешении данного спора, т.к. определяет основания одновременной регистрации перехода права собственности на недвижимые объекты, может быть применена к отношениям, возникшим между участниками данного процесса.
Таким образом, у регистратора не имелось оснований для отказа заявителям в регистрации перехода права собственности на вышеуказанный гараж.
Кроме того, данный отказ препятствовал покупателю и продавцу гаража в установленном законом досудебном порядке внести в договор аренды земельного участка соответствующие изменения, а также зарегистрировать их.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об оставлении без изменения решения в части требований о возложении на Управление обязанности провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды вышеназванного земельного участка.
В остальной части решение подлежит отмене на основании п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с вынесением нового решения в данной части об удовлетворении требований заявителей.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новооскольского районного суда от 10 июля 2013 года по делу по иску А.Е.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании не соответствующим закону отказа в государственной регистрации перехода права на гараж, возложении обязанности зарегистрировать переход права на гараж и провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в части отказа в государственной регистрации перехода права на гараж отменить, вынести в данной части новое решение, которым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Новооскольский отдел) зарегистрировать переход права собственности на гараж с кадастровым номером N - N, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> за А.Е.П. по договору купли-продажи от 17 апреля 2013 г.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)