Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
- от истца: представитель Шевченко Анастасия Алексеевна - доверенность от 15.02.2008 N ИЗ-2715/5;
- от ответчика: представитель Ярцун Сергей Васильевич - доверенность от 24.07.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Администрации города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Корх С.Э)
от 26 мая 2008 г. по делу N А53-1996/2008-С2-20
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра",
при участии третьих лиц: муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства", общество с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго", Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Администрации г. Ростова-на-Дону,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" о расторжении договора аренды земельного участка N 27183 от 14 марта 2005 года, освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011 общей площадью 36,8718 га, расположенного в г. Ростове-на-Дону, проспект 40-летия Победы, 1/4 - улица Вересаева, 107. Основанием для требования о расторжении договора указано истечение срока освоения земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26 мая 2008 года в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что оснований для расторжения договора не имеется.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал решение суда в порядке апелляционного производства и просит решение отменить, ссылаясь на следующие обстоятельства. Суд неправильно определил течение 3-летнего срока для проектирования и строительства агротехнического комплекса, который надлежало исчислять с даты начала аренды земельного участка, указанной в договоре аренды, то есть, с 1 октября 2003 года. Не согласен Департамент и с выводом суда о ненадлежащем исполнении Департаментом своих обязанностей по договора аренды, связанных с освоением земельного участка.
Поскольку до настоящего времени участок не освоен и строительные работы не ведутся, имеются основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Условия инвестиционного контракта в части срока противоречат условиям договора аренды земельного участка, которому и надлежит отдать предпочтение. Поскольку постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 22 декабря 2006 года N 1477 не привело к изменению заключенного ранее договора аренды в порядке ст. 452 Гражданского кодекса российской Федерации, договор аренды следует применять в том виде, в каком он был заключен.
Администрация города Ростова-на-Дону также обжаловала решение суда в порядке апелляционного производства, указав на следующие мотивы обжалования. Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 1 октября 2003 года спорный земельный участок был предоставлен ООО "Донагроэнерго", причем было предписано вести строительство в две очереди в течение 5 лет. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 5 ноября 2004 года N 1828 были внесены изменения в ранее принятое постановление в части изменения срока аренды земельного участка на 49 лет и уменьшения срока строительства до 3 лет. Договор аренды был заключен 14 марта 2005 года, однако условиями договора было определено, что начало срока аренды с 1 октября 2003 года. Таким образом, строительство надлежало закончить до 1 октября 2006 года. Однако актом проверки от 31 марта 2008 года установлено, что на земельном участке строительные работы не ведутся. Инвестиционный договор не может менять условия договора аренды.
На апелляционную жалобу Департамента поступил отзыв ООО "Управляющая компания "Александра", в котором указывается на законность решения суда, отмечается, что ранее подписания договора аренды земельного участка и его государственной регистрации арендатор не вправе был совершать какие бы то ни было действия в отношении земельного участка, который, к тому же, был передан арендатору по акту только 14 марта 2005 года. Арендатор выполнил целый ряд действий, направленных на освоение земельного участка и его использования в целях проектирования и строительства объектов.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал. Полагая, что суд постановил законное решение и оснований для его отмены не имеется. Третьи лица, надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание представителей не направили.. В отношении третьих лиц дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 г. N 2154 в соответствии с положением "Об основах регулирования земельных отношений в г. Ростове-на-Дону", утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2002 г. N 143, письмом ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 26.06.2003 г. N 7.14/5124, публикацией в газете "Ростов официальный" от 28.05.2003 г. N 20 (444), письмом ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" от 17.06.2003 г. N 1 ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 39,39 га по пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107 для проектирования и строительства агротехнического комплекса, состоящего из открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур (площадью 25 га), газотурбинной электростанции мощностью 10 МВт, 12 Гкал (площадью 3 га), тепличного хозяйства (площадью 5 га), логистического центра (площадью 3 га), объектов инфраструктуры (площадью 3 га).
Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.11.2004 г. N 1828 в Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 г. N 2154 были внесены изменения. ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 36,87 га по пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107. Площадь открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур уменьшена с 25 га до 23 га. На основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 г. N 2154 и Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.11.2004 г. N 1828 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" был заключен договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. Данный договор аренды зарегистрирован 01.06.2005 г. в УФРС по РО, регистрационная запись 61-61-01/171/2005-226. Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв. м кадастровый N 61:44:03 04 02:0011, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы 1/4 - ул. Вересаева, 107, предоставлялся ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" в аренду для проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.
В соответствии с п. 8.12. договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. проектирование и строительство объекта разрешено в течение 3-х лет. Передача ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" земельного участка площадью 368718 кв. м кадастровый N 61:44:03 04 02:0011 произведена 14 марта 2005 г., что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 14.03.2005 г. (Приложение N 1 к договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г.). 06 марта 2006 г. МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на- Дону" (правопредшественником МУ "Департамент архитектуры и градостроительства") ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" выдано архитектурно-планировочное задание N 46-А на строительство агротехнического комплекса.
25 декабря 2006 г. между Администрацией г. Ростова-на-Дону и ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" был заключен инвестиционный контракт на осуществление сторонами в срок до 30.10.2009 г. мероприятий по строительству многофункционального агротехнического комплекса, состоящего из торгово-развлекательного центра, логистического центра, спортивно-оздоровительного центра, автосалона, внутриплощадочных инженерных сетей, объектов инфраструктуры и благоустройства территории, а также по финансированию работ по разработке проектно-сметной документации и строительству объектов социально-культурного назначения, объектов благоустройства и транспортной инфраструктуры в обеспечение интересов населения муниципального образования. В соответствии с соглашением от 29.05.2007 г., заключенным между ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" и ООО "Управляющая компания "Александра", зарегистрированным в УФРС по РО 06.06.2007 г., регистрационная запись 61-61-01/302/2007-250, ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" передало все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. ООО "УК "Александра".
18 октября 2007 г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "УК "Александра" было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. (зарегистрировано в УФРС по РО 20.10.2007 г.).
Указанные обстоятельства признаны сторонами, подтверждаются имеющимися в деле письменными доказательствами.
Истец полагает, что, установив в договоре срок аренды с 1 октября 2003 года, стороны тем самым условились об окончании строительства в течение трехлетнего срока, то есть, до 1 октября 2006 года.
Такое толкование условий договора отклоняется апелляционным судом как не соответствующее нормам гражданского и земельного законодательства. Само по себе издание постановления мэром города Ростова-на-Дону от 1 октября 2003 года N 2154 не порождает гражданско-правового договора аренды, будучи только одним из юридических фактов, составляющих сложный юридический состав, влекущий возникновение договора аренды земельного участка. Согласно пункту 3 ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота земельных участков, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.
Таким образом, и земельное и гражданское законодательство называют в качестве основания возникновения арендных правоотношений не акт органа местного самоуправления, а договор аренды.
Договор аренды земельного участка площадью 368718 кв. м кадастровый N 61:44:03 04 02:0011 подписан 14 марта 2005 года. Акт приема-передачи указанного земельного участка подписан в тот же день. Таким образом, фактическое владение земельным участком было получено ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" только 14 марта 2005 года. При этом договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 1 июня 2005 года и только с указанного времени в силу закона считается заключенным (пункт 2 ст. 609, пункт 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно только с указанного времени арендатор получил юридически обеспеченную возможность обращаться за получением надлежащих разрешений на осуществление строительства агротехнического комплекса.
После получения земельного участка в фактическое владение ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" в течение 2005- начале 2006 года провело надлежащие согласования и 6 марта 2006 года получило архитектурно-планировочное задание сроком на 3 года.
Суд отклоняет довод апелляционных жалоб о том, что срок строительства надлежит исчислять с 1 октября 2003 года. Пункт 8.12 договора о том, что проектирование и строительство данного объекта разрешено в течение 3 лет, не может быть истолкован таким образом, что он имеет ретроактивное действия до заключения договора. Осуществление строительства без надлежащего землеотвода означало бы самовольное строительство с соответствующими гражданско-правовыми (ст. 222 ГК РФ) и административно-правовыми санкциями. Гражданско-правовое соглашение не может изменять норм права публичного, а поэтому толкование данного пункта, предложенное истцом, отвергается апелляционным судом как надуманное. Ранее получения права на земельный участок в установленном порядке, то есть, с момента государственной регистрации права аренды как основания надлежащего владения и пользования земельным участком, арендатор не вправе был осуществлять какие бы то ни было действия по осуществлению строительства. При таких обстоятельствах срок освоения земельного участка надлежит исчислять с 1 июня 2006 года. На момент обращения истца в суд и на день вынесения судебного решения указанный срок не истек, а, следовательно, право истца, даже если бы таковое имелось, не может считаться созревшим и подлежащим судебной защите.
Кроме того, согласно инвестиционному контракту от 25 декабря 2006 года, заключенного между Администрацией города Ростова-на-Дону и ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" во исполнение постановления мэра города Ростова-на-Дону от 22 декабря 2006 года N 1477, изданного в развитие постановления N 2154 от 1 октября 2003 года, предусмотрено осуществления сторонами мероприятий по строительству агротехнического комплекса и объектов социально-культурного назначения до 1 октября 2009 года. Указанные изменения требует корректировки градостроительной документации. С учетом изложенного суд первой инстанции правильно применил норму ст. 431 Гражданского кодекса и истолковал указанные действия сторон как изменения условий договора аренды в части окончания срока строительства. Изменение условий ранее заключенного договора в другом договоре между этими же сторонами не противоречит гражданскому законодательству.
При таких обстоятельствах заключение соглашения о перенайме от 29 мая 2007 года, в силу которого с письменного уведомления арендатора права арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" соответствует закону (пункт 2 ст. 615 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ).
Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела, дал тщательный анализ имеющимся в деле доказательствам, с оценкой которых согласен суд апелляционной инстанции, правильно определил юридически значимые обстоятельства дела и вынес законное и обоснованное решение.
Поскольку в силу названных выше договора, соглашений и постановления мэра города Ростова-на-Дону срок окончания строительства продлен до 1 октября 2009 года, основания для досрочного прекращения права аренды на земельный участок не имеется. Доводы апелляционной жалобы Департамента основаны не неправильном понимании норм гражданского законодательства. Несостоятельными являются и доводы апелляционной жалобы Администрации города Ростова-на-Дону о недопустимости изменения условий договора аренды земельного участка в инвестиционном контракте, поскольку подобного запрета Гражданский кодекс не содержит. Единственное указание закона касается формы соглашения об изменении (пункт 1 ст. 452 ГК РФ), указанная форма должна быть такой же как и форма договора. Поскольку инвестиционный контракт заключен в простой письменной форме, то включение в инвестиционный контракт условия о продлении срока строительства является достаточным для оценки его как соглашения об изменении условий договора.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не установил.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Департамента имущественно-земельных отношений и Администрации города Ростова-на-Дону подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина, отсрочка уплаты которой была предоставлена при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 мая 2008 года по делу А53-1996/2008-С2-20 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета государственную пошлину 1000 (одну тысячу) рублей.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета государственную пошлину 1000 (одну тысячу) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2008 N 15АП-4107/2008 ПО ДЕЛУ N А53-1996/2008-С2-20
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2008 г. N 15АП-4107/2008
Дело N А53-1996/2008-С2-20
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
- от истца: представитель Шевченко Анастасия Алексеевна - доверенность от 15.02.2008 N ИЗ-2715/5;
- от ответчика: представитель Ярцун Сергей Васильевич - доверенность от 24.07.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Администрации города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Корх С.Э)
от 26 мая 2008 г. по делу N А53-1996/2008-С2-20
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра",
при участии третьих лиц: муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства", общество с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго", Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Администрации г. Ростова-на-Дону,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" о расторжении договора аренды земельного участка N 27183 от 14 марта 2005 года, освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011 общей площадью 36,8718 га, расположенного в г. Ростове-на-Дону, проспект 40-летия Победы, 1/4 - улица Вересаева, 107. Основанием для требования о расторжении договора указано истечение срока освоения земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26 мая 2008 года в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что оснований для расторжения договора не имеется.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал решение суда в порядке апелляционного производства и просит решение отменить, ссылаясь на следующие обстоятельства. Суд неправильно определил течение 3-летнего срока для проектирования и строительства агротехнического комплекса, который надлежало исчислять с даты начала аренды земельного участка, указанной в договоре аренды, то есть, с 1 октября 2003 года. Не согласен Департамент и с выводом суда о ненадлежащем исполнении Департаментом своих обязанностей по договора аренды, связанных с освоением земельного участка.
Поскольку до настоящего времени участок не освоен и строительные работы не ведутся, имеются основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Условия инвестиционного контракта в части срока противоречат условиям договора аренды земельного участка, которому и надлежит отдать предпочтение. Поскольку постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 22 декабря 2006 года N 1477 не привело к изменению заключенного ранее договора аренды в порядке ст. 452 Гражданского кодекса российской Федерации, договор аренды следует применять в том виде, в каком он был заключен.
Администрация города Ростова-на-Дону также обжаловала решение суда в порядке апелляционного производства, указав на следующие мотивы обжалования. Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 1 октября 2003 года спорный земельный участок был предоставлен ООО "Донагроэнерго", причем было предписано вести строительство в две очереди в течение 5 лет. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 5 ноября 2004 года N 1828 были внесены изменения в ранее принятое постановление в части изменения срока аренды земельного участка на 49 лет и уменьшения срока строительства до 3 лет. Договор аренды был заключен 14 марта 2005 года, однако условиями договора было определено, что начало срока аренды с 1 октября 2003 года. Таким образом, строительство надлежало закончить до 1 октября 2006 года. Однако актом проверки от 31 марта 2008 года установлено, что на земельном участке строительные работы не ведутся. Инвестиционный договор не может менять условия договора аренды.
На апелляционную жалобу Департамента поступил отзыв ООО "Управляющая компания "Александра", в котором указывается на законность решения суда, отмечается, что ранее подписания договора аренды земельного участка и его государственной регистрации арендатор не вправе был совершать какие бы то ни было действия в отношении земельного участка, который, к тому же, был передан арендатору по акту только 14 марта 2005 года. Арендатор выполнил целый ряд действий, направленных на освоение земельного участка и его использования в целях проектирования и строительства объектов.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал. Полагая, что суд постановил законное решение и оснований для его отмены не имеется. Третьи лица, надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание представителей не направили.. В отношении третьих лиц дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 г. N 2154 в соответствии с положением "Об основах регулирования земельных отношений в г. Ростове-на-Дону", утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2002 г. N 143, письмом ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 26.06.2003 г. N 7.14/5124, публикацией в газете "Ростов официальный" от 28.05.2003 г. N 20 (444), письмом ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" от 17.06.2003 г. N 1 ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 39,39 га по пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107 для проектирования и строительства агротехнического комплекса, состоящего из открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур (площадью 25 га), газотурбинной электростанции мощностью 10 МВт, 12 Гкал (площадью 3 га), тепличного хозяйства (площадью 5 га), логистического центра (площадью 3 га), объектов инфраструктуры (площадью 3 га).
Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.11.2004 г. N 1828 в Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 г. N 2154 были внесены изменения. ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 36,87 га по пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107. Площадь открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур уменьшена с 25 га до 23 га. На основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 г. N 2154 и Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.11.2004 г. N 1828 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" был заключен договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. Данный договор аренды зарегистрирован 01.06.2005 г. в УФРС по РО, регистрационная запись 61-61-01/171/2005-226. Согласно п. 1.1. договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв. м кадастровый N 61:44:03 04 02:0011, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы 1/4 - ул. Вересаева, 107, предоставлялся ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" в аренду для проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.
В соответствии с п. 8.12. договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. проектирование и строительство объекта разрешено в течение 3-х лет. Передача ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" земельного участка площадью 368718 кв. м кадастровый N 61:44:03 04 02:0011 произведена 14 марта 2005 г., что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 14.03.2005 г. (Приложение N 1 к договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г.). 06 марта 2006 г. МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на- Дону" (правопредшественником МУ "Департамент архитектуры и градостроительства") ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" выдано архитектурно-планировочное задание N 46-А на строительство агротехнического комплекса.
25 декабря 2006 г. между Администрацией г. Ростова-на-Дону и ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" был заключен инвестиционный контракт на осуществление сторонами в срок до 30.10.2009 г. мероприятий по строительству многофункционального агротехнического комплекса, состоящего из торгово-развлекательного центра, логистического центра, спортивно-оздоровительного центра, автосалона, внутриплощадочных инженерных сетей, объектов инфраструктуры и благоустройства территории, а также по финансированию работ по разработке проектно-сметной документации и строительству объектов социально-культурного назначения, объектов благоустройства и транспортной инфраструктуры в обеспечение интересов населения муниципального образования. В соответствии с соглашением от 29.05.2007 г., заключенным между ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" и ООО "Управляющая компания "Александра", зарегистрированным в УФРС по РО 06.06.2007 г., регистрационная запись 61-61-01/302/2007-250, ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" передало все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. ООО "УК "Александра".
18 октября 2007 г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "УК "Александра" было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. (зарегистрировано в УФРС по РО 20.10.2007 г.).
Указанные обстоятельства признаны сторонами, подтверждаются имеющимися в деле письменными доказательствами.
Истец полагает, что, установив в договоре срок аренды с 1 октября 2003 года, стороны тем самым условились об окончании строительства в течение трехлетнего срока, то есть, до 1 октября 2006 года.
Такое толкование условий договора отклоняется апелляционным судом как не соответствующее нормам гражданского и земельного законодательства. Само по себе издание постановления мэром города Ростова-на-Дону от 1 октября 2003 года N 2154 не порождает гражданско-правового договора аренды, будучи только одним из юридических фактов, составляющих сложный юридический состав, влекущий возникновение договора аренды земельного участка. Согласно пункту 3 ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота земельных участков, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.
Таким образом, и земельное и гражданское законодательство называют в качестве основания возникновения арендных правоотношений не акт органа местного самоуправления, а договор аренды.
Договор аренды земельного участка площадью 368718 кв. м кадастровый N 61:44:03 04 02:0011 подписан 14 марта 2005 года. Акт приема-передачи указанного земельного участка подписан в тот же день. Таким образом, фактическое владение земельным участком было получено ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" только 14 марта 2005 года. При этом договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 1 июня 2005 года и только с указанного времени в силу закона считается заключенным (пункт 2 ст. 609, пункт 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно только с указанного времени арендатор получил юридически обеспеченную возможность обращаться за получением надлежащих разрешений на осуществление строительства агротехнического комплекса.
После получения земельного участка в фактическое владение ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" в течение 2005- начале 2006 года провело надлежащие согласования и 6 марта 2006 года получило архитектурно-планировочное задание сроком на 3 года.
Суд отклоняет довод апелляционных жалоб о том, что срок строительства надлежит исчислять с 1 октября 2003 года. Пункт 8.12 договора о том, что проектирование и строительство данного объекта разрешено в течение 3 лет, не может быть истолкован таким образом, что он имеет ретроактивное действия до заключения договора. Осуществление строительства без надлежащего землеотвода означало бы самовольное строительство с соответствующими гражданско-правовыми (ст. 222 ГК РФ) и административно-правовыми санкциями. Гражданско-правовое соглашение не может изменять норм права публичного, а поэтому толкование данного пункта, предложенное истцом, отвергается апелляционным судом как надуманное. Ранее получения права на земельный участок в установленном порядке, то есть, с момента государственной регистрации права аренды как основания надлежащего владения и пользования земельным участком, арендатор не вправе был осуществлять какие бы то ни было действия по осуществлению строительства. При таких обстоятельствах срок освоения земельного участка надлежит исчислять с 1 июня 2006 года. На момент обращения истца в суд и на день вынесения судебного решения указанный срок не истек, а, следовательно, право истца, даже если бы таковое имелось, не может считаться созревшим и подлежащим судебной защите.
Кроме того, согласно инвестиционному контракту от 25 декабря 2006 года, заключенного между Администрацией города Ростова-на-Дону и ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" во исполнение постановления мэра города Ростова-на-Дону от 22 декабря 2006 года N 1477, изданного в развитие постановления N 2154 от 1 октября 2003 года, предусмотрено осуществления сторонами мероприятий по строительству агротехнического комплекса и объектов социально-культурного назначения до 1 октября 2009 года. Указанные изменения требует корректировки градостроительной документации. С учетом изложенного суд первой инстанции правильно применил норму ст. 431 Гражданского кодекса и истолковал указанные действия сторон как изменения условий договора аренды в части окончания срока строительства. Изменение условий ранее заключенного договора в другом договоре между этими же сторонами не противоречит гражданскому законодательству.
При таких обстоятельствах заключение соглашения о перенайме от 29 мая 2007 года, в силу которого с письменного уведомления арендатора права арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" соответствует закону (пункт 2 ст. 615 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ).
Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела, дал тщательный анализ имеющимся в деле доказательствам, с оценкой которых согласен суд апелляционной инстанции, правильно определил юридически значимые обстоятельства дела и вынес законное и обоснованное решение.
Поскольку в силу названных выше договора, соглашений и постановления мэра города Ростова-на-Дону срок окончания строительства продлен до 1 октября 2009 года, основания для досрочного прекращения права аренды на земельный участок не имеется. Доводы апелляционной жалобы Департамента основаны не неправильном понимании норм гражданского законодательства. Несостоятельными являются и доводы апелляционной жалобы Администрации города Ростова-на-Дону о недопустимости изменения условий договора аренды земельного участка в инвестиционном контракте, поскольку подобного запрета Гражданский кодекс не содержит. Единственное указание закона касается формы соглашения об изменении (пункт 1 ст. 452 ГК РФ), указанная форма должна быть такой же как и форма договора. Поскольку инвестиционный контракт заключен в простой письменной форме, то включение в инвестиционный контракт условия о продлении срока строительства является достаточным для оценки его как соглашения об изменении условий договора.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не установил.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Департамента имущественно-земельных отношений и Администрации города Ростова-на-Дону подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина, отсрочка уплаты которой была предоставлена при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 мая 2008 года по делу А53-1996/2008-С2-20 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета государственную пошлину 1000 (одну тысячу) рублей.
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета государственную пошлину 1000 (одну тысячу) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)