Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Свердловского областного суда в составе: председательствующего А.А. Дементьева, членов президиума: Кризского Г., Баландиной Т.П., Разбойникова В.В., Смагиной И.Л., при секретаре Сафроновой А.И., рассмотрев переданное по кассационной жалобе открытого акционерного общества "ПКТИ "Проектстройконструкция", гражданское дело
иску К. к открытому акционерному обществу (ОАО) "ПКТИ "Проектстройконструкция", администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К., А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, присоединенному иску ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости,
установил:
К. обратился в суд с иском к ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи <...> от <...> земельного участка, расположенного в <...>, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от <...> он является собственником нежилых помещений, расположенных на этом земельном участке.
По утверждению истца, заключение оспариваемого договора без участия других собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, нарушает положения части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обуславливает нарушение принадлежащего ему, как собственнику недвижимого имущества, исключительного права на приобретение спорного земельного участка в собственность и является основанием для признания указанного договора купли-продажи земельного участка, а также зарегистрированного на его основании за ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" права собственности на земельный участок недействительными, применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", возражая против иска, предъявило встречный иск к К. и А. о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ними договора купли-продажи нежилых зданий от <...>, а также иск к К. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилые помещения: здание проходной, общей площадью 120,5 кв. м., литер Д, здание гаража, общей площадью 52,8 кв. м., литер Г, здание проходной, общей площадью 121,2 кв. м., литер В, расположенные по адресу: <...>.
В обоснование своих требований указало, что первоначально право собственности на указанные объекты недвижимости, как на вновь созданные, было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за ООО "Цезарь-групп" <...> с нарушениями норм градостроительного законодательства, в отсутствие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, а также в отсутствие прав указанного юридического лица на земельный участок, поскольку постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от <...> договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, заключенный <...> между администрацией г. Екатеринбурга и ООО "Цезарь-групп", признан недействительным (ничтожным) с момента его совершения; <...> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области представителем ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" сдано заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении права на земельный участок за ООО "Цезарь-групп". Кроме того, ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" ссылалось на фактическое отсутствие на момент рассмотрения настоящего спора указанных объектов недвижимости на принадлежащем ему земельном участке.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26 июля 2012 года отказано как в удовлетворении иска К., так и в удовлетворении исков ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К. и А.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 ноября 2012 года решение суда в части отказа в удовлетворении иска К. отменено с вынесением нового решения, которым иск удовлетворен: договор купли-продажи <...> от <...> земельного участка, заключенный между ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" и администрацией г. Екатеринбурга, признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной представителем ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" В., действующим на основании доверенности без номера от <...>, ставится вопрос об отмене состоявшихся по данному делу судебных постановлений, как незаконных.
В качестве оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационной жалобе указывается на неправильное применение судами первой и второй инстанции норм материального права, в частности, положений статей 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие правовых оснований для первичной регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, литеры <...> как на вновь созданные объекты недвижимости. Кроме того, ссылаясь на положения абзаца 4 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и фактическое отсутствие на момент рассмотрения спора указанных объектов недвижимости, заявитель выражает несогласие с выводами суда о неверном выборе способа защиты принадлежащего ему права на земельный участок - путем предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим, указывает на существенное нарушение судом апелляционной инстанции правил оценки доказательств, предусмотренных статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы заявителя признаны заслуживающими внимания; определением судьи Свердловского областного суда Смагиной И.Л. от 26 февраля 2013 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В судебное заседание президиума не явились: К., А., представители администрации г. Екатеринбурга, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в связи с чем, на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Свердловского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Смагиной И.Л., объяснения представителя ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" Б., действующего на основании доверенности без номера от <...>, полагавшего отменить решение суда и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по доводам кассационной жалобы, объяснение представителя К. Н., действующего по нотариально удостоверенной доверенности от <...>, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы заявителя, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит состоявшиеся по данному делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела судами двух инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Как видно из материалов дела, обращение ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" с иском о признании отсутствующим зарегистрированного за К. права собственности на нежилые помещения: здание проходной, общей площадью 120,5 кв. м., литер Д, здание гаража, общей площадью 52,8 кв. м., литер Г, здание проходной, общей площадью 121,2 кв. м., литер В, расположенные по адресу: <...> обусловлено тем, что регистрация права собственности К. на указанные выше нежилые помещение нарушает права и законные интересы данного юридического лица - собственника земельного участка, на котором они расположены, первичная регистрация права на указанные объекты проведена в отсутствие разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, а также в отсутствие прав юридического лица, построившего эти объекты, на земельный участок, что позволяет отнести их к самовольно возведенным, а кроме того, на момент рассмотрения спора указанные объекты недвижимости не существуют в натуре.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", суд первой инстанции признал установленным, что заявленные требования носят взаимоисключающий характер, избранный истцом (по встречному иску) способ защиты права о признании несуществующих объектов недвижимости самовольной постройкой, а зарегистрированного права на них - отсутствующим, не приводит к восстановлению прав ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", исходил из недоказанности того обстоятельства, что спорные нежилые здания никогда не существовали на данном земельном участке, сославшись на имеющиеся в материалах дела результаты топографической съемки земельного участка, по состоянию на <...>, кадастровые паспорта по данным технической инвентаризации на <...>, технические паспорта зданий, составленные ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", а также из недоказанности того, что спорные объекты были самовольно возведены в период, когда у истца возникло право собственности на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в этой части. Кроме того, судебная коллегия посчитала не основанными на законе выводы суда об отказе в удовлетворении иска К. по мотиву невозможности восстановления прав истца посредством признания договора купли-продажи земельного участка недействительным в связи с разрушением принадлежащего ему недвижимого имущества, отменила решение суда в данной части и удовлетворила заявленные К. требования, сославшись на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что на момент предоставления земельного участка в собственность ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" на нем находилось недвижимое имущество, не принадлежавшее указанному юридическому лицу на праве собственности, что позволяет признать сделку по отчуждению земельного участка произведенной с нарушением субъективного исключительного права на приобретение земельного участка лиц, в собственности которых находятся другие объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.
Выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении норм материального права, противоречат имеющимся в деле доказательствам.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено фактическое отсутствие в натуре спорных объектов недвижимости, собственником которых является К., а именно: здания проходной, общей площадью 120,5 кв. м., литер Д, гаража, общей площадью 52,8 кв. м., литер Г, проходной, общей площадью 121,2 кв. м., литер В, расположенных, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, по адресу: <...>.
Данное обстоятельство было признано сторонами в ходе судебного заседания, подтверждено выкопировкой с плана города <...> по состоянию на <...> и послужило основанием для отказа судом первой инстанции в удовлетворении иска К., заявленному к ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" и администрации г. Екатеринбурга, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка <...> от <...>, поскольку, исходя из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, закон связывает возникновение права лица на приобретение земельного участка в собственность с нахождением на таком земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимости, под несуществующие объекты недвижимости земельный участок предоставлен быть не может.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.
Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.
Однако уничтожение имущества не препятствует рассмотрению требований о том, что спорное имущество не подлежало регистрации в качестве недвижимого имущества, так как являлось самовольной постройкой.
Согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Несмотря на то, что требование ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" о признании права отсутствующим было основано, в том числе, и на самовольном характере возведения спорных объектах недвижимости, прошедших государственную регистрацию права собственности, судебные инстанции, в нарушение требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не проверили и не дали правовую оценку доводам о том, что земельный участок для строительства спорных объектов недвижимости не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось, государственная регистрация прав на спорные объекты ООО "Цезарь-групп", как на вновь возведенные, и их введение в гражданский оборот были осуществлены в период, когда единственным правообладателем земельного участка являлось ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", в связи с чем, не установил, являлись ли отсутствующие в настоящее время постройки самовольными, и возникло ли у ответчика право собственности на спорное имущество, ограничившись лишь указанием на факт введения спорных объектов в эксплуатацию в 2002 году, то есть до возникновения прав ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" на земельный участок.
Отсутствие объектов недвижимости не лишает суд возможности и не освобождает от обязанности рассмотреть доводы искового заявления с учетом возражений и мнений других лиц, участвующих в деле о том, являлись ли спорные постройки самовольными, имелись ли надлежащие земельные отношения при их возведении и имелись ли соответствующие разрешения на их строительство.
С учетом того, что между сторонами отсутствует спор о правах на указанное недвижимое имущество, ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" каких-либо притязаний относительно объектов недвижимости, зарегистрированных за К., не имеет, заявленные им требования направлены на защиту права единоличной собственности на земельный участок, а сами объекты недвижимости в настоящее время отсутствуют в натуре, вывод судов двух инстанций о выборе ненадлежащего способа защиты права и отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании зарегистрированного права отсутствующим не основан на законе.
Кроме того, принимая решение об удовлетворении исковых требований К., судебная коллегия не учла следующее.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости).
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, как следует из апелляционного определения, обстоятельства делимости спорного земельного участка, а равно и наличие намерения истца по первоначальному иску реализовать предусмотренное частью 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на его выкуп, судебной коллегией не устанавливались, мотивы несогласия с выводом суда первой инстанции о недоказанности К. данных обстоятельств, как имеющих юридическое значение по делу, судом апелляционной инстанции в нарушение пункта 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не приведены.
В соответствии с частью 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Суд не принимает признание стороной обстоятельств, если имеются основания полагать, что оно было совершено в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, о чем выносит определение (часть 3 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.
Суд апелляционной инстанции, делая вывод о недоказанности полной гибели зарегистрированных за К. спорных объектов недвижимости, исключающей возможность их восстановления, нарушил положения вышеизложенных норм Закона, апелляционное определение не содержит мотивов, по которым судебной коллегией было не принято произведенное признание сторонами в ходе судебного разбирательства обстоятельств, свидетельствующих о полном фактическом отсутствии в натуре на момент рассмотрения настоящего дела спорных объектов недвижимости на принадлежащем ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" земельном участке, не содержит апелляционное определение и мотивов, по которым не принята в качестве доказательства выкопировка с плана города <...> по состоянию на <...>.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и интересов заявителя.
Судебные постановления, постановленные с существенным нарушением норм материального и процессуального права, являются незаконными и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 386 - 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26 июля 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 ноября 2012 года отменить; дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.03.2013 ПО ДЕЛУ N 44Г-14
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2013 г. по делу N 44г-14
Президиум Свердловского областного суда в составе: председательствующего А.А. Дементьева, членов президиума: Кризского Г., Баландиной Т.П., Разбойникова В.В., Смагиной И.Л., при секретаре Сафроновой А.И., рассмотрев переданное по кассационной жалобе открытого акционерного общества "ПКТИ "Проектстройконструкция", гражданское дело
иску К. к открытому акционерному обществу (ОАО) "ПКТИ "Проектстройконструкция", администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К., А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, присоединенному иску ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости,
установил:
К. обратился в суд с иском к ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи <...> от <...> земельного участка, расположенного в <...>, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от <...> он является собственником нежилых помещений, расположенных на этом земельном участке.
По утверждению истца, заключение оспариваемого договора без участия других собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, нарушает положения части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обуславливает нарушение принадлежащего ему, как собственнику недвижимого имущества, исключительного права на приобретение спорного земельного участка в собственность и является основанием для признания указанного договора купли-продажи земельного участка, а также зарегистрированного на его основании за ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" права собственности на земельный участок недействительными, применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", возражая против иска, предъявило встречный иск к К. и А. о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ними договора купли-продажи нежилых зданий от <...>, а также иск к К. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилые помещения: здание проходной, общей площадью 120,5 кв. м., литер Д, здание гаража, общей площадью 52,8 кв. м., литер Г, здание проходной, общей площадью 121,2 кв. м., литер В, расположенные по адресу: <...>.
В обоснование своих требований указало, что первоначально право собственности на указанные объекты недвижимости, как на вновь созданные, было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за ООО "Цезарь-групп" <...> с нарушениями норм градостроительного законодательства, в отсутствие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, а также в отсутствие прав указанного юридического лица на земельный участок, поскольку постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от <...> договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, заключенный <...> между администрацией г. Екатеринбурга и ООО "Цезарь-групп", признан недействительным (ничтожным) с момента его совершения; <...> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области представителем ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" сдано заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении права на земельный участок за ООО "Цезарь-групп". Кроме того, ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" ссылалось на фактическое отсутствие на момент рассмотрения настоящего спора указанных объектов недвижимости на принадлежащем ему земельном участке.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26 июля 2012 года отказано как в удовлетворении иска К., так и в удовлетворении исков ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К. и А.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 ноября 2012 года решение суда в части отказа в удовлетворении иска К. отменено с вынесением нового решения, которым иск удовлетворен: договор купли-продажи <...> от <...> земельного участка, заключенный между ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" и администрацией г. Екатеринбурга, признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной представителем ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" В., действующим на основании доверенности без номера от <...>, ставится вопрос об отмене состоявшихся по данному делу судебных постановлений, как незаконных.
В качестве оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационной жалобе указывается на неправильное применение судами первой и второй инстанции норм материального права, в частности, положений статей 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие правовых оснований для первичной регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, литеры <...> как на вновь созданные объекты недвижимости. Кроме того, ссылаясь на положения абзаца 4 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и фактическое отсутствие на момент рассмотрения спора указанных объектов недвижимости, заявитель выражает несогласие с выводами суда о неверном выборе способа защиты принадлежащего ему права на земельный участок - путем предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим, указывает на существенное нарушение судом апелляционной инстанции правил оценки доказательств, предусмотренных статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы заявителя признаны заслуживающими внимания; определением судьи Свердловского областного суда Смагиной И.Л. от 26 февраля 2013 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В судебное заседание президиума не явились: К., А., представители администрации г. Екатеринбурга, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в связи с чем, на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Свердловского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Смагиной И.Л., объяснения представителя ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" Б., действующего на основании доверенности без номера от <...>, полагавшего отменить решение суда и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по доводам кассационной жалобы, объяснение представителя К. Н., действующего по нотариально удостоверенной доверенности от <...>, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы заявителя, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит состоявшиеся по данному делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела судами двух инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Как видно из материалов дела, обращение ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" с иском о признании отсутствующим зарегистрированного за К. права собственности на нежилые помещения: здание проходной, общей площадью 120,5 кв. м., литер Д, здание гаража, общей площадью 52,8 кв. м., литер Г, здание проходной, общей площадью 121,2 кв. м., литер В, расположенные по адресу: <...> обусловлено тем, что регистрация права собственности К. на указанные выше нежилые помещение нарушает права и законные интересы данного юридического лица - собственника земельного участка, на котором они расположены, первичная регистрация права на указанные объекты проведена в отсутствие разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, а также в отсутствие прав юридического лица, построившего эти объекты, на земельный участок, что позволяет отнести их к самовольно возведенным, а кроме того, на момент рассмотрения спора указанные объекты недвижимости не существуют в натуре.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", суд первой инстанции признал установленным, что заявленные требования носят взаимоисключающий характер, избранный истцом (по встречному иску) способ защиты права о признании несуществующих объектов недвижимости самовольной постройкой, а зарегистрированного права на них - отсутствующим, не приводит к восстановлению прав ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", исходил из недоказанности того обстоятельства, что спорные нежилые здания никогда не существовали на данном земельном участке, сославшись на имеющиеся в материалах дела результаты топографической съемки земельного участка, по состоянию на <...>, кадастровые паспорта по данным технической инвентаризации на <...>, технические паспорта зданий, составленные ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", а также из недоказанности того, что спорные объекты были самовольно возведены в период, когда у истца возникло право собственности на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в этой части. Кроме того, судебная коллегия посчитала не основанными на законе выводы суда об отказе в удовлетворении иска К. по мотиву невозможности восстановления прав истца посредством признания договора купли-продажи земельного участка недействительным в связи с разрушением принадлежащего ему недвижимого имущества, отменила решение суда в данной части и удовлетворила заявленные К. требования, сославшись на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что на момент предоставления земельного участка в собственность ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" на нем находилось недвижимое имущество, не принадлежавшее указанному юридическому лицу на праве собственности, что позволяет признать сделку по отчуждению земельного участка произведенной с нарушением субъективного исключительного права на приобретение земельного участка лиц, в собственности которых находятся другие объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.
Выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении норм материального права, противоречат имеющимся в деле доказательствам.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено фактическое отсутствие в натуре спорных объектов недвижимости, собственником которых является К., а именно: здания проходной, общей площадью 120,5 кв. м., литер Д, гаража, общей площадью 52,8 кв. м., литер Г, проходной, общей площадью 121,2 кв. м., литер В, расположенных, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, по адресу: <...>.
Данное обстоятельство было признано сторонами в ходе судебного заседания, подтверждено выкопировкой с плана города <...> по состоянию на <...> и послужило основанием для отказа судом первой инстанции в удовлетворении иска К., заявленному к ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" и администрации г. Екатеринбурга, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка <...> от <...>, поскольку, исходя из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, закон связывает возникновение права лица на приобретение земельного участка в собственность с нахождением на таком земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимости, под несуществующие объекты недвижимости земельный участок предоставлен быть не может.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.
Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.
Однако уничтожение имущества не препятствует рассмотрению требований о том, что спорное имущество не подлежало регистрации в качестве недвижимого имущества, так как являлось самовольной постройкой.
Согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Несмотря на то, что требование ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" о признании права отсутствующим было основано, в том числе, и на самовольном характере возведения спорных объектах недвижимости, прошедших государственную регистрацию права собственности, судебные инстанции, в нарушение требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не проверили и не дали правовую оценку доводам о том, что земельный участок для строительства спорных объектов недвижимости не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось, государственная регистрация прав на спорные объекты ООО "Цезарь-групп", как на вновь возведенные, и их введение в гражданский оборот были осуществлены в период, когда единственным правообладателем земельного участка являлось ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", в связи с чем, не установил, являлись ли отсутствующие в настоящее время постройки самовольными, и возникло ли у ответчика право собственности на спорное имущество, ограничившись лишь указанием на факт введения спорных объектов в эксплуатацию в 2002 году, то есть до возникновения прав ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" на земельный участок.
Отсутствие объектов недвижимости не лишает суд возможности и не освобождает от обязанности рассмотреть доводы искового заявления с учетом возражений и мнений других лиц, участвующих в деле о том, являлись ли спорные постройки самовольными, имелись ли надлежащие земельные отношения при их возведении и имелись ли соответствующие разрешения на их строительство.
С учетом того, что между сторонами отсутствует спор о правах на указанное недвижимое имущество, ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" каких-либо притязаний относительно объектов недвижимости, зарегистрированных за К., не имеет, заявленные им требования направлены на защиту права единоличной собственности на земельный участок, а сами объекты недвижимости в настоящее время отсутствуют в натуре, вывод судов двух инстанций о выборе ненадлежащего способа защиты права и отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании зарегистрированного права отсутствующим не основан на законе.
Кроме того, принимая решение об удовлетворении исковых требований К., судебная коллегия не учла следующее.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости).
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, как следует из апелляционного определения, обстоятельства делимости спорного земельного участка, а равно и наличие намерения истца по первоначальному иску реализовать предусмотренное частью 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на его выкуп, судебной коллегией не устанавливались, мотивы несогласия с выводом суда первой инстанции о недоказанности К. данных обстоятельств, как имеющих юридическое значение по делу, судом апелляционной инстанции в нарушение пункта 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не приведены.
В соответствии с частью 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Суд не принимает признание стороной обстоятельств, если имеются основания полагать, что оно было совершено в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, о чем выносит определение (часть 3 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.
Суд апелляционной инстанции, делая вывод о недоказанности полной гибели зарегистрированных за К. спорных объектов недвижимости, исключающей возможность их восстановления, нарушил положения вышеизложенных норм Закона, апелляционное определение не содержит мотивов, по которым судебной коллегией было не принято произведенное признание сторонами в ходе судебного разбирательства обстоятельств, свидетельствующих о полном фактическом отсутствии в натуре на момент рассмотрения настоящего дела спорных объектов недвижимости на принадлежащем ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" земельном участке, не содержит апелляционное определение и мотивов, по которым не принята в качестве доказательства выкопировка с плана города <...> по состоянию на <...>.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и интересов заявителя.
Судебные постановления, постановленные с существенным нарушением норм материального и процессуального права, являются незаконными и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 386 - 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26 июля 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 ноября 2012 года отменить; дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
Председательствующий
ДЕМЕНТЬЕВ А.А.
ДЕМЕНТЬЕВ А.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)