Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года,
Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,
с участием:
от Общества с ограниченной ответственностью "БВК" - Речкин В.Ю., доверенность от 11.01.2013 года,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Самарской области - Пузанов В.В., доверенность от 28.12.2012 года N 12-9371,
от Мэрии г.о. Тольятти - Савенок Г.А., доверенность от 29.12.2012 года N 12262/1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2012 года по делу N А55-27470/2012 (судья Стенина А.В.),
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БВК", Самарская область, Ставропольский район, с. Тимофеевка,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
3-е лицо: Мэрия г.о. Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,
о признании незаконным отказа от 14 июня 2012 года N 09/007/2012-387 в государственной регистрации соглашения и обязании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БВК" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением, в котором просило: признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо) от 14 июня 2012 года N 09/007/2012-387 в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г. незаконным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО "БВК" путем государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2012 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителей в полном объеме.
В апелляционной жалобе указывает, что выводы о незаконности внесения в договоры аренды земельных участков, предоставленных из государственных земель для целей строительства, изменений, содержанием которых является изменение назначения объекта, для строительства которого предоставлялся участок, из нежилого в жилое, при несоблюдении условий о предоставлении земельных участков для жилищного строительства в порядке, установленном ЗК РФ подтверждается судебной практикой.
Податель жалобы ссылается на то, что в данном случае незаконность аналогично по содержанию соглашения об изменении договора аренды, подписанного несколько ранее на основании того же постановления мэрии т.о. Тольятти уже была установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-5677/2009 и, согласно требованиям ст. 69 АПК РФ, не подлежала доказыванию вновь.
Поэтому, по мнению подателя жалобы, у суда не имелось правовых оснований для признания отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка незаконным и обязании регистрирующего органа его зарегистрировать.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "БВК" и Мэрии г.о. Тольятти считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
08.10.2007 г. между ООО "БВК" и Мэрией городского округа Тольятти подписан договор аренды земельного участка N 1690. Данный договор прошел государственную регистрацию в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается оттиском ГУ УФРС по Самарской области в данном договоре.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г. заявителю предоставлен в аренду сроком до 19.05.2051 г. земельный участок площадью 10106 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:0035 с разрешенным использованием: для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4, с ориентиром: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной.
Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202053:0508, с разрешенным использованием для строительства жилого дома и уточненной площадью 17 245 кв. м с адресом: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Ярославская, д. 10 постановлением мэра городского округа Тольятти от 24.07.2007 г. N 2133-1/п был разделен на два земельных участка: земельный участок N 1, площадью 7139 кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Ярославская, д. 10, сформированный для дальнейшей эксплуатации жилого дома с нежилыми помещениями, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4; земельный участок N 2, площадью 10106 кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, сформированный для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, в соответствии с градостроительной зоной N Ж-4.
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 12.09.2008 г. N 2327-п/1 по обращению ООО "БВК" принято решение об изменении разрешенного использования земельного участка N 2, площадью 10106 кв. м, входящего в состав земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4.
21.12.2011 г. между ООО "БВК" и мэрией городского округа Тольятти подписано соглашение к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г., в части изменения определенного договором разрешенного использования земельного участка, а именно: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.
30 января 2012 года заявитель обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору N 1690 от 08.10.2007 года.
К заявлению о регистрации заявителем были представлены следующие документы: соглашение от 21.12.2011 г. к договору N 1690 от 08.10.2007 года; кадастровый паспорт земельного участка от 13.12.2011 г. N 63-00-102/11-339290; постановление мэрии городского округа Тольятти от 30.11.2011 г. N 3766-п/1; выписка из ЕГРЮЛ от 16.01.2012 г. N 94; доверенность N 2Д-593 от 05.04.2011 г.; платежное поручение N 152 от 23.01.2012 г.; заявление об уточнении вида и принадлежности платежа от 30.01.2012 г.
Сообщением исх. N 09/007/2012-387 от 14 июня 2012 года заявителю отказано в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г.
При принятии решения об удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В силу статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. в частности, являются акты, изданные органами государственной власти или органов местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания: а также договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками, в том числе на праве аренды.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем является собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. При этом возможность самостоятельного выбора любого вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования предусмотрена при наличии зонирования территорий.
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки. Кроме того, исходя из положений статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.
Одним из основных принципов земельного законодательства является закрепленное п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов. осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи. Кроме того, согласно подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается органом местного самоуправления исходя из общественно значимых целей, указанных в ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Заявителем был получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202053:0035 площадью 10106 кв. м за N RU63302000-0000000000000186. утвержденный постановлением мэра городского округа Тольятти 17.01.2008 г. N 125-1/п.
На момент выдачи градостроительного плана земельного участка на территории городского округа Тольятти действовали правила землепользования и застройки, утвержденные Постановлением Тольяттинской городской Думы от 10.07.2002 N 504 (ред. от 01.03.2006. с изм. от 04.04.2007) "О Правилах землепользования и застройки в г. Тольятти".
Согласно территориальной зоне Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки 5 - 16 этажей к основным разрешенным видам использования земельных участков отнесены, в том числе многоквартирные дома до 9 этажей; многоквартирные дома свыше 9 этажей; банно-оздоровительные комплексы.
Таким образом, приняв решение об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202053:35 мэрия городского округа Тольятти подтвердила задекларированную законом реализацию возможности выбора в данном случае - заявителем наиболее эффективного вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункта 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок, является дополнительной характеристикой объекта недвижимости.
Таким образом, при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменяется дополнительная характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою очередь, влечет необходимость изменений в договор аренды.
Согласно п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Аукционы в отношении земельных участков для жилищного строительства проводятся при продаже таких земельных участков или при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением случаев, установленных в п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса.
Под понятием "предоставление земельных участков" подразумевается первичное приобретение прав лицами на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В данном случае земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202053:0035 уже был предоставлен заявителю на основании договора аренды земельного участка 08.10.2007 г. N 1690.
В связи с тем. что договор аренды земельного участка был заключен в 2007 г.. его изменение нельзя считать предоставлением земельного участка, а следовательно, проведение аукциона, как указывает государственный орган, в данном случае не требуется.
Ссылка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на судебные акты по делу N А55-5677/2009 правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку объектом правоотношений по государственной регистрации в данном случае является сделка об изменении существующего правоотношения, а именно: Соглашение от 21.12.2011 г. к договору N 1690 от 08.10.2007 г., которое не являлось предметом рассмотрения арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5677/2009.
Постановлением мэрии городского округа Тольятти от 30.11.2011 г. N 3766-п/1 принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 10106 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:35 - для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.
Заявителем представлен в дело кадастровый паспорт земельного участка от 13.12.2011 г. N 63-00-102/11-339290, из которого следует, что земельный участок площадью 1 0106 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:35 имеет разрешенное использование: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.
21.12.2011 г. между ООО "БВК" и мэрией городского округа Тольятти подписано соглашение к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г., в части изменения определенного договором разрешенного использования земельного участка, а именно: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.
Указанные постановление мэрии г.о. Тольятти от 30.11.2011 года N 3766-п/14, дополнительное соглашение от 11.12.2011 года к договору N 1690 от 08.110.2007 года не могли быть предметом оценки суда при принятии решения 27.05.2009 года поэтому судебные акты по делу N А55-5677/2009 года не могут иметь преюдициального значения для настоящего дела, ссылка подателя жалобы на то, что в данном случае судом неправомерно не применены положения ст. 69 АПК РФ, является необоснованной.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования принимается главой местной администрации.
Судом верно отмечено в решении, что поскольку орган местного самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, является арендодателем, то он не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения, в связи с изменившимся разрешенным использованием земельного участка. В противном случае это означало бы возможность одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию арендодателя, что не соответствует статье 22 Земельного кодекса.
Постановление мэрии г. о. Тольятти от 30.11.2011 года N 3766-п-18 об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 10106 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:35 - для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4 не отменено, не изменено, не оспорено в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Кроме того, согласно пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Заявитель продолжал пользоваться арендованным земельным участком, когда мэрия городского округа Тольятти и ООО "БВК" изъявили желание внести изменение в п. 1.1 договора, путем подписания соглашения от 21.12.2011 г.
Из содержания данного соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды N 1690 от 08.10.2007 г. следует, что указанное соглашение не служит самостоятельным основанием возникновения арендных обязательств и не является сделкой по передаче имущества в аренду.
В силу п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 данной статьи, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным ст. 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы должны быть надлежащим образом оформлены, а также должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявителем в соответствии со статьями 17, 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представлены все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к Договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г. и что у заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для отказа заявителю в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к Договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г.
Суд также правильно указал в решении, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г. противоречит требованиям п. 2 ст. 7, ст. 40 - 41 Земельного кодекса Российской Федерации, п. п. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", п. 4 ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как создают препятствия по осуществлению прав и обязанностей арендатора земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.
Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2012 года по делу N А55-27470/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2013 ПО ДЕЛУ N А55-27470/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2013 г. по делу N А55-27470/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года,
Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,
с участием:
от Общества с ограниченной ответственностью "БВК" - Речкин В.Ю., доверенность от 11.01.2013 года,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Самарской области - Пузанов В.В., доверенность от 28.12.2012 года N 12-9371,
от Мэрии г.о. Тольятти - Савенок Г.А., доверенность от 29.12.2012 года N 12262/1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2012 года по делу N А55-27470/2012 (судья Стенина А.В.),
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БВК", Самарская область, Ставропольский район, с. Тимофеевка,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
3-е лицо: Мэрия г.о. Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,
о признании незаконным отказа от 14 июня 2012 года N 09/007/2012-387 в государственной регистрации соглашения и обязании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БВК" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением, в котором просило: признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо) от 14 июня 2012 года N 09/007/2012-387 в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г. незаконным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО "БВК" путем государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2012 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителей в полном объеме.
В апелляционной жалобе указывает, что выводы о незаконности внесения в договоры аренды земельных участков, предоставленных из государственных земель для целей строительства, изменений, содержанием которых является изменение назначения объекта, для строительства которого предоставлялся участок, из нежилого в жилое, при несоблюдении условий о предоставлении земельных участков для жилищного строительства в порядке, установленном ЗК РФ подтверждается судебной практикой.
Податель жалобы ссылается на то, что в данном случае незаконность аналогично по содержанию соглашения об изменении договора аренды, подписанного несколько ранее на основании того же постановления мэрии т.о. Тольятти уже была установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-5677/2009 и, согласно требованиям ст. 69 АПК РФ, не подлежала доказыванию вновь.
Поэтому, по мнению подателя жалобы, у суда не имелось правовых оснований для признания отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка незаконным и обязании регистрирующего органа его зарегистрировать.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "БВК" и Мэрии г.о. Тольятти считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
08.10.2007 г. между ООО "БВК" и Мэрией городского округа Тольятти подписан договор аренды земельного участка N 1690. Данный договор прошел государственную регистрацию в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается оттиском ГУ УФРС по Самарской области в данном договоре.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г. заявителю предоставлен в аренду сроком до 19.05.2051 г. земельный участок площадью 10106 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:0035 с разрешенным использованием: для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4, с ориентиром: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной.
Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202053:0508, с разрешенным использованием для строительства жилого дома и уточненной площадью 17 245 кв. м с адресом: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Ярославская, д. 10 постановлением мэра городского округа Тольятти от 24.07.2007 г. N 2133-1/п был разделен на два земельных участка: земельный участок N 1, площадью 7139 кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Ярославская, д. 10, сформированный для дальнейшей эксплуатации жилого дома с нежилыми помещениями, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4; земельный участок N 2, площадью 10106 кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, сформированный для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, в соответствии с градостроительной зоной N Ж-4.
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 12.09.2008 г. N 2327-п/1 по обращению ООО "БВК" принято решение об изменении разрешенного использования земельного участка N 2, площадью 10106 кв. м, входящего в состав земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4.
21.12.2011 г. между ООО "БВК" и мэрией городского округа Тольятти подписано соглашение к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г., в части изменения определенного договором разрешенного использования земельного участка, а именно: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.
30 января 2012 года заявитель обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору N 1690 от 08.10.2007 года.
К заявлению о регистрации заявителем были представлены следующие документы: соглашение от 21.12.2011 г. к договору N 1690 от 08.10.2007 года; кадастровый паспорт земельного участка от 13.12.2011 г. N 63-00-102/11-339290; постановление мэрии городского округа Тольятти от 30.11.2011 г. N 3766-п/1; выписка из ЕГРЮЛ от 16.01.2012 г. N 94; доверенность N 2Д-593 от 05.04.2011 г.; платежное поручение N 152 от 23.01.2012 г.; заявление об уточнении вида и принадлежности платежа от 30.01.2012 г.
Сообщением исх. N 09/007/2012-387 от 14 июня 2012 года заявителю отказано в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г.
При принятии решения об удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В силу статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. в частности, являются акты, изданные органами государственной власти или органов местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания: а также договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками, в том числе на праве аренды.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем является собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. При этом возможность самостоятельного выбора любого вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования предусмотрена при наличии зонирования территорий.
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки. Кроме того, исходя из положений статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.
Одним из основных принципов земельного законодательства является закрепленное п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов. осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи. Кроме того, согласно подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается органом местного самоуправления исходя из общественно значимых целей, указанных в ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Заявителем был получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202053:0035 площадью 10106 кв. м за N RU63302000-0000000000000186. утвержденный постановлением мэра городского округа Тольятти 17.01.2008 г. N 125-1/п.
На момент выдачи градостроительного плана земельного участка на территории городского округа Тольятти действовали правила землепользования и застройки, утвержденные Постановлением Тольяттинской городской Думы от 10.07.2002 N 504 (ред. от 01.03.2006. с изм. от 04.04.2007) "О Правилах землепользования и застройки в г. Тольятти".
Согласно территориальной зоне Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки 5 - 16 этажей к основным разрешенным видам использования земельных участков отнесены, в том числе многоквартирные дома до 9 этажей; многоквартирные дома свыше 9 этажей; банно-оздоровительные комплексы.
Таким образом, приняв решение об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202053:35 мэрия городского округа Тольятти подтвердила задекларированную законом реализацию возможности выбора в данном случае - заявителем наиболее эффективного вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункта 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок, является дополнительной характеристикой объекта недвижимости.
Таким образом, при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменяется дополнительная характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды, и его целевое назначение, что, в свою очередь, влечет необходимость изменений в договор аренды.
Согласно п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Аукционы в отношении земельных участков для жилищного строительства проводятся при продаже таких земельных участков или при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением случаев, установленных в п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса.
Под понятием "предоставление земельных участков" подразумевается первичное приобретение прав лицами на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В данном случае земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202053:0035 уже был предоставлен заявителю на основании договора аренды земельного участка 08.10.2007 г. N 1690.
В связи с тем. что договор аренды земельного участка был заключен в 2007 г.. его изменение нельзя считать предоставлением земельного участка, а следовательно, проведение аукциона, как указывает государственный орган, в данном случае не требуется.
Ссылка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на судебные акты по делу N А55-5677/2009 правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку объектом правоотношений по государственной регистрации в данном случае является сделка об изменении существующего правоотношения, а именно: Соглашение от 21.12.2011 г. к договору N 1690 от 08.10.2007 г., которое не являлось предметом рассмотрения арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5677/2009.
Постановлением мэрии городского округа Тольятти от 30.11.2011 г. N 3766-п/1 принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 10106 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:35 - для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.
Заявителем представлен в дело кадастровый паспорт земельного участка от 13.12.2011 г. N 63-00-102/11-339290, из которого следует, что земельный участок площадью 1 0106 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:35 имеет разрешенное использование: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.
21.12.2011 г. между ООО "БВК" и мэрией городского округа Тольятти подписано соглашение к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г., в части изменения определенного договором разрешенного использования земельного участка, а именно: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.
Указанные постановление мэрии г.о. Тольятти от 30.11.2011 года N 3766-п/14, дополнительное соглашение от 11.12.2011 года к договору N 1690 от 08.110.2007 года не могли быть предметом оценки суда при принятии решения 27.05.2009 года поэтому судебные акты по делу N А55-5677/2009 года не могут иметь преюдициального значения для настоящего дела, ссылка подателя жалобы на то, что в данном случае судом неправомерно не применены положения ст. 69 АПК РФ, является необоснованной.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования принимается главой местной администрации.
Судом верно отмечено в решении, что поскольку орган местного самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, является арендодателем, то он не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения, в связи с изменившимся разрешенным использованием земельного участка. В противном случае это означало бы возможность одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию арендодателя, что не соответствует статье 22 Земельного кодекса.
Постановление мэрии г. о. Тольятти от 30.11.2011 года N 3766-п-18 об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 10106 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:35 - для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4 не отменено, не изменено, не оспорено в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Кроме того, согласно пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Заявитель продолжал пользоваться арендованным земельным участком, когда мэрия городского округа Тольятти и ООО "БВК" изъявили желание внести изменение в п. 1.1 договора, путем подписания соглашения от 21.12.2011 г.
Из содержания данного соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды N 1690 от 08.10.2007 г. следует, что указанное соглашение не служит самостоятельным основанием возникновения арендных обязательств и не является сделкой по передаче имущества в аренду.
В силу п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 данной статьи, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным ст. 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы должны быть надлежащим образом оформлены, а также должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заявителем в соответствии со статьями 17, 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представлены все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к Договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г. и что у заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для отказа заявителю в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к Договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г.
Суд также правильно указал в решении, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 г. к договору аренды земельного участка N 1690 от 08.10.2007 г. противоречит требованиям п. 2 ст. 7, ст. 40 - 41 Земельного кодекса Российской Федерации, п. п. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", п. 4 ч. 1 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как создают препятствия по осуществлению прав и обязанностей арендатора земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.
Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 декабря 2012 года по делу N А55-27470/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)